房屋租赁合同的优先购买权法律实务.docx

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房屋租赁合同优先购买权的法律实务
房屋租赁合同中的优先购买权，又称“先买权”，是指房屋租赁关系中，承租人按照法律规定享有的，在出租人出卖租赁房屋给第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。这是租赁合同管理实务中非常重要的一项内容，在我国市场经济发展日新月异的今天，租赁关系大量存在，而因租赁产生的优先购买权纠纷也是屡见不鲜，我们公司存在大量的房屋租赁业务，深入学习和研究优先购买权的相关内容具有重要意义。
一、目前关于优先购买权的主要法律规定及解析
   1、1999年颁布的《合同法》以立法的形式确立了租赁合同优先购买权，《合同法》第230条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条规定为首次从立法层面确认了租赁合同优先购买权问题，突出了优先购买权的重要性，权利行使的条件是租赁期间房屋出租人出卖租赁房屋，出租人应该履行的义务是在房屋出卖之前的合理期间通知承租人。该条规定出租人提前通知义务的时间为合理期限，但未明确具体的时间，也未规定该权利行使所产生的后果，在实践中因可操作性差产生了很多争议。
2、2009年，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《房屋租赁合同司法解释》”）更加明确并细化了租赁合同优先购买权的行使。《房屋租赁合同司法解释》的第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”；第二十二条、二十三条分别对出租人与抵押权协议作价、委托拍卖情形下的优先购买权作了规定；第二十四条规定了优先购买权的例外情况及出租人通知的具体时间。该司法解释首先确认了优先购买权的债权性质即规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效；其次丰富了除出售之外其他房屋转让方式下优先购买权具体操作；第三规定了优先购买权行使的除外情况及明确履行提前通知义务的合理期限为15天。
二、行使优先购买权的构成要件
   承租人要行使优先购买权，是需要具有一定前提条件的。这些条件包括： （一）、出租人和承租人存在合法有效的租赁合同关系，这是承租人优先购买权行使的基础。这里包含两层意思，一是租赁合同合法有效，二是租赁合同尚处有效期内。故以下情况下承租人不存在优先购买权：
1、房屋租赁合同不成立或无效。此时该合同当事人之间并未产生租赁法律关系，因此承租人的优先购买权并不存在。房屋租赁合同无效的情形主要包括未经竣工验收的房租出租的；违章建筑的房屋出租的；被确定拆迁的房屋出租的等情形。
  2、房屋租赁合同因期限届满而终止或房屋租赁合同已被解除。出租人与承租人的租赁法律关系终止，承租人对该房屋不再享有任何权利出租人作为房屋所有权人对房屋进行处分，任何人不得干涉。

（二）出租人有出售租赁房屋的意思或行为
  承租人优先购买权的产生以出租人有出售意向为条件，若出租人没有出售意向，出租人则保持对房屋的所有权不变，承租人作为租赁合同的一方，只能行使合同约定的相应权利。出租人有出租的意思表示的应当提前通知承租人，一般是提前15天。但房屋出售只是转移房屋所有权的一种方式，实践中还有其他多种方式，比如赠与、产权调换、抵债、拍卖等。当然有些转让方式承租人不能享有优先购买权。
出租人以租赁房屋抵债的，应先通知承租人，承租人有权将应抵债务的金额作为购买价款行使优先购买权。出租人以物抵债的实质仍是履行与债权人合同的一种方式，承租人有权以代出租人履行债务为条件行使优先购买权。
   出租人变卖或拍卖租赁房屋的，应先通知承租人，承租人有权参加拍卖，以最终确定的变卖价款或拍卖的最高成交价行使优先购买权。但承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
（三）承租人应与第三人具备同等条件
   同等条件不是简单的总价，而是主要从合同标的物价格、销售方式、付款方式等方面来衡量。如果承租人承租的只是高层建筑物的一间，而出租人出售时采取多层打包出售的方式，承租人若想购买所租房屋，得接受此项条件。而在价金条款，主要看承租人出价是否优于第三人、承租人采取的支付方式是否优先于第三人，或者和第三人愿意接受的条件一致。而对于其他交易条件，是否应作为交易条件来衡量，主要看它是否是出租人和第三人成立买卖合同所必须，是否可以用金钱来衡量，如果不可用金钱来衡量，该条件就具备一定的特定性，承租人不能行使优先购买权。相反，如果可以，承租人即可行使优先购买权。
    三、优先购买权中出租人法律风险控制及对策
（一）出租人对承租人可能承担的法律风险
  1、出租人未告知
  出租人在转让房屋之前，未告知承租人，直接损害承租人的优先购买权，在此情况下，如第三人已取得房屋所有权，则承租人虽不能以损害优先购买权为由请求确认房屋交易合同无效，但根据《房屋租赁合同司法解释》21条，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。如第三人未善意取得租赁房屋，则承租人可以同等条件优先受让。
  在司法审判实践中，损害赔偿范围通常包括两方面：一是承租人为行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而支出的费用。比如承租人为确定出租人是否出卖房屋进行的调查取证费用，为确定房屋价格而发生的鉴定费用，为与出租人交涉而产生的费用等；二是房屋价差损失。房屋价差损失可以分为几种情况，一是出租人按市场价出卖房屋给第三人，但出卖房屋时的市场价格较低，而承租人要求赔偿时的市场价较高，这时承租人有权要求出租人赔偿两者之间的价差损失。二是虽然房屋市场价格维持不变，但是出租人以低于市场价的价格出售给了第三人，此时承租人有权要求出租人赔偿市场价与交易价之间的价差损失。
2、出租人已告知，但通知条件明显高于实际条件
  出租人在转让房屋之前，告知承租人房屋出让的事实，但告知承租人的出让条件与其实际成交条件相差较大，承租人在此情况下仍不能以优先购买权受损为由主张交易合同无效。但是，如果出租人与第三人存在恶意串通，告知承租人的出让条件明显高于与第三人的交易条件，承租人可以根据《合同法》52条规定，请求确认房屋买卖合同无效。
（二）出租人对第三人可能承担的法律风险
  出租人与第三人确定了交易条件，但最终未与其签订买卖合同，可能要承担缔约过失责任；若已经和第三人签订了买卖合同，但因优先购买权与承租人签订了买卖合同则可能要对第三人承担违约责任。
  如果出租人在与第三人谈判后确定了交易条件但并未及时签订买卖合同，此时，出租人若将该交易条件告知承租人，而承租人表示愿以该条件购买房屋，则出租人无法与第三人签订合同，因此第三人可能起诉出租人请求其承担缔约过失责任；如果出租人已经和第三方签署合同，承租人主张优先购买权，则第三人可要求出租人承担违约责任。
（三）出租人法律风险控制对策
1、出租人为避免对承租人承担法律责任，应及时有效履行通知义务，第一是应该在作出房屋出卖意思表示前的15日通知承租人，而不是在确定有交易对象后再通知；第二是如实的将和第三方磋商的最终条件通知承租人，通常首先应该通知承租人房屋出卖的信息，可以不附条件，请求确认优先购买权，若承租人行使优先购买权的，出租人则应通知承租人其和第三方磋商的最终条件，因为一般为了实现利益最大化，出租人必然会和第三方反复磋商，历经多次谈判，所以通知承租人的应该是最终的谈判条件。若承租人表示放弃优先购买权，则应要求承租人书面明确放弃，并注明放弃的交易主要条件，如成交价格、付款时间和方式、交房时间等，并签字确认。
2、出租人为避免对第三人承担责任，可采取如下措施：在与第三人磋商时，告知其可能因承租人行使优先购买权而无法与之签订买卖合同，保证第三人对该情况的知情，则不构成缔约过失。此外，若承租人与第三人签订房屋买卖合同，可约定该合同为附生效条件的合同，生效条件为承租人以书面形式明确表示放弃优先购买权，若承租人行使优先购买权，则该合同永不生效。若如此约定，则可以避免对第三人承担违约责任。       
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