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拆迁方惯用的拆迁招数
作者：北京吴少博律师事务所
在遇到拆迁（征收）时，作为拆迁方委托的拆迁公司为了达到让被拆迁户迅速低价签订补偿协议的目的，会出现各种各样的招数。让我们来开一下眼界吧：
（一）政策压人
拆迁一开始的时候，拆迁工作人员说的最多的永远是：这是政府制定的政策，谁也不能改变政策。常见的理由有：政策是政府制定的，谁也没有权利改变政府制定的政策；如果因为你这一户改变政策，那么以前签了协议的都要回来找我们，我这个项目也拆不下去了；最后补偿协议都是要经过审计的，不符合政策的补偿协议最后审计也过不了；不是我们不想帮，如果我们给了你政策以外的补偿，最后纪检就要来找我，我们不可能因为帮了你把自己弄进去。种种理由，就是为了让你相信：你只能接受政策确定的标准，其他的要求都是徒劳，不现实，也不可行！
试问是什么政策？谁颁布的政策？经过了谁的批准？政策实施的依据是什么？政策是否和国家的相关规定冲突？
当你提出这些质疑的时候？他们就会给你扣顶大帽子，说你和政府作对，这就是拉大旗作虎皮，是真的政策还是假的政策全在他们的说法上，即使补偿的项目和数额与颁布的政策不一样，他们依然有话说：政策与现实结合，结合的程度在我们掌握。好像他们就是政策，就是法律。
那么政策真的是不能改变的吗？经历过拆迁的人都知道，每家每户，尤其是企业拆迁，各项标准、补偿金额不可能做到完全公平公开的按照政策执行，很多房屋条件差不多的企业最后签订补偿协议的价格可能相距甚远，但是他们在拆迁初期拒绝你的补偿要求的时候，政策不允许就是最好的理由。
（二）虚假询价
一般拆迁工作人员在宣传拆迁政策以后，就会开始问你：这个地方你想要多少钱？要这么多钱的理由是什么？如果你以为拆迁人是在真心向你询价，就你报的价格去认真核对事实和法律规定的补偿标准，并对你的报价进行下一不的讨价还价，那你就大错特错了。
如果拆迁完全按照公平公开的政策进行补偿安置并且像他所说的那样政策不可改变的话，询价没有任何意义，因为补多少钱取决于政策的规定，而不取决于你想要多少钱，他直接应该和你讨论的是按政策算出来这个地方应补多少钱，而不是问你想要多少钱。
拆迁工作人员所谓的询价只是想摸清你的心理低价，在摸清心理低价的情况下决定下一步的谈判策略。如果你要价不高，他会在你报出价格的基础上压一压，尽快的促成拆迁补偿协议的签订，即使双方谈不成，以后想改变这个低报价也会很困难。如果你要价超出他的预期，那么下一步你很有可能面临的是暂时的搁置或者是能给你施加压力的强制手段，比如断水断电，违章建筑强制拆除，责令停业，甚至有可能列为下一步的强拆对象。总之，在没有形成相对平等的谈判平台的基础之上，报价无论高低，都会使你陷入被动。
因此，我们律师的建议，在拆迁的前期阶段，在双方没有真正形成谈判平台，谈判的初步意向之前，尤其是拆迁人的真实报价没有出来之前，不要贸然报价，否则，会使我们的整个拆迁谈判陷入被动。
（三）利用人性
别看拆迁工作人员大多都五大三粗的，有时候他们也会用一些怀柔政策：兄弟，看看要多少钱？哥哥替你跟拆迁公司的哥们说说，尽量给你多加点，差不多就得了？或者通过你的朋友、亲戚过来当说客，侧面打听你的心理要价、尽可能地帮你争取多几十万，说服你签字。
在北京很多地区的拆迁项目都有专业的走关系人员，老百姓都叫他们拆虫子，他们专门游走于各个项目之间，以有关系，可以帮助涨拆迁补偿价格为名，获取经济利益，其实羊毛出在羊身上，他们所谓争取回来的利益本身就是被拆迁人的合法权益。
如果你认为他们是真心想帮你提高补偿，那就错了，所谓位置决定立场，不要指望一个和你的利益站在对立面的人能最大程度帮你争取利益，想要拿到合理的补偿，一定要有打硬战的心理准备。
（四）牵连式拆迁
相信大家都听说过这样的事情，遇到拆迁，如果家里有人在政府部门上班，政府就会让他先回家，等签完字再来上班。手段隐蔽一点的就是让这些公务员的领导不停侧面地过来做工作，施加压力，如果你不签字，他们就会通过各种方式刁难你，比如调离重要的工作岗位，每天严格的考核出勤等等。这一招还是很管用的，很多被拆迁人就是在这样的攻势下无奈签字。
还有一种情况就是，如果被拆迁企业在拆迁的过程中有其他的项目在向政府申请审批，或者有其他事项需要政府同意办理，大多数也会因为拆迁而受到牵连，被拆迁企业要提前做好充分的准备。
（五）断水断电断路
经常性的断水断电，施工不小心把路给挖了、堵了，这是拆迁公司惯用的招数，因为他们很清楚，断水断电度断路会影响企业的正常生产经营，一旦你不能进行正常的生产经营，就必然会增加企业运营的成本，企业就无法在拆迁范围长期坚持，无法长期坚持，就必然会在补偿价格上做出让步。
我们要提醒被拆迁企业的是，首先不要贸然搬家，即使出于正常生产经营的需要，另寻生产场所，也不要将全部机器设备搬走，总而言之，不能让拆迁方看出你有撤退的动向。其次利用现代设施自供水电，柴油机发电，送水车送水，路被断了就绕路，必走的路就自己修好。如果情况严重，因为和供电方存在着供电合同关系，也可以从这个角度要求供电方承担恢复供电、赔偿损失的赔偿责任。如果断水断电涉及违法，也可以向公安部门报案，要求对违法行为进行查处，如果公安不履行职责，我们还可以起诉公安不作为。
但是，切勿因为拆迁方三断而匆忙慌乱的找拆迁方谈判，时机不正确必然会造成谈判中的弱势地位。
（六）违法偷拆
这里所说的违法偷拆，是指没有经过合法的司法程序，不是由法院组织的强制拆除，而是指拆迁方在没有任何合法手续的情况下，组织社会闲散人员偷偷的把你的房子拆掉。
如果你去报警，拆迁方会装出一幅无辜的样子，说他完全不知情。不知道是被谁拆掉的。如果你报警，请求公安机关破案，你会发现，这种案件的侦破似乎遥遥无期。所以一旦房子出现被偷拆的情况，被拆迁企业就会陷入非常被动的局面，因为这时候你再去找拆迁方谈补偿的问题，谈判的形势就是发生一百八十度的大转弯，以前拆迁方求着你谈，现在即使是你求着拆迁方谈，他也会以各种理由搪塞、推脱。
（七）夸大违法
企业在建设生产经营场所，设立企业的过程中需要取得很多的审批文件和相关的证照，比如土地的批准文件，房屋规划、施工的批准文件，企业经营许可、营业执照、税务登记等等，因为审批的手续繁杂，大部分企业都不能做到完全的证照齐全，尤其是一些成立较早的企业，那时候拿地、建房也根本不需要那么多的审批手续，证照方面没有那么严格的要求，以现在的法律标准来衡量，几乎都存在证照不齐全的情形。
如果不是遇到拆迁，这些问题也没有任何部门过来查，一旦开始拆迁了，拆迁方最先开始审查你的证照，并且根本不考虑历史原因，而是一味地强调、夸大缺乏证照的违法性。
此外，拆迁方还会来查你的企业有没有偷税漏税；消防合格不合格；安全生产方面是否存在漏洞、营业执照是否过期等等，所有的方式，都是为了给被拆迁企业施加压力，让你尽快签字。
（八）以拆违促拆迁
近年来，随着被拆迁人的维权意识增强，拆迁工作、尤其是一些补偿标准较低项目的拆迁工作遇到越来越多的阻力，为了应付不断严峻的形势，拆迁方的各种方法也在与时俱进，从2012年开始，以拆违带动拆迁这个经验迅速在全国推广开来，各地拆迁项目纷纷效仿使用。
那么，什么是“以拆违促拆迁”呢？就是指拆迁方通过拆除违章建筑来推动、加快整个拆迁的进程，或者用拆除违章的方式直接代替拆迁，目的是实现低成本、甚至是无成本的拆迁。
实践中，一般的被拆迁人都会在房屋周围搭建一些自建房，尤其是被拆迁企业，会在自己合法拥有的土地范围内自建一些厂房，这些自建房有可能相关证照不齐全或者是根本没有任何证照，就是这一部分的房屋，在拆迁中很有可能会被划定为违章建筑，以极低的补偿，甚至不给任何补偿就被拆除了。
但是拆迁方所谓的违章建筑，很多是由于历史原因造成的，被拆迁人也事实上长期的使用，也就是说，如果不是遇到拆迁，也没有相应的部门进行处罚或要求拆除。
但一旦遇到拆迁，平常没人管的所谓违章建筑，突然就被纳入到强制拆除的程序中，给被拆迁人心理造成极大恐慌，很多被拆迁人就是在强制拆违的压力下被突破了心理防线。
实际上，拆除违章和拆迁是两个完全不同的法律程序，由不同的行政机关进行管辖，适用的法律依据也不相同，两者在法律上没有必然的交叉，也就是说，拆除违章在法律上不必然导致整个合法拥有的房屋也被拆除的法律后果。被拆迁人只有在充分了解拆违的法律性质、程序要素及拆迁方的真正目的后才可以更好的维护自己的权益。
（九）贷款纠纷
大部分的企业在经营的过程中，都存在着用土地、厂房或者设备进行抵押贷款的行为。如果没有遇到拆迁，企业只需要到期偿还贷款，或者到期办理贷款的延期或以新贷还旧贷就可以，但是一旦遇到拆迁，这些问题都会变得复杂甚至导致严重的后果。
在拆迁过程中，贷款到期的企业，如果不能偿还债务，很有可能不能像往常一样办理延期或新贷还旧贷，而是直接面临银行起诉要求偿还贷款，我们遇到一个案子是一个被拆迁企业在与银行的贷款纠纷中被法院快速审判，然后整个企业的资产在诉讼的执行环节被拍卖，当然，这个拍卖的价格是极低的，正好等于拆迁方给的补偿价格。
我们遇到有的企业，在拆迁过程中，银行贷款还没有到期，但是也被起诉到法院要求解除贷款合同，银行起诉的理由是企业面临拆迁，不能进行正常的生产，没有了盈利能力，当然也不具备偿还能力，所有要求提前解除贷款合同。
以上提到银行的种种行为，都不是正常的信贷业务行为，显然是受到了拆迁方的某种指示，并在拆迁方的安排策划下进行的。所以，我们企业在面临拆迁时，一定要进行风险排除，提前准备应对措施，以便在整个拆迁环节占据有利地位。
（十）合同纠纷
一些的企业为了节省资金成本，往往会在建立企业的时候选择租赁一块地建厂房，或者直接租赁他人的厂房进行经营。这类承租企业在遇到拆迁或征收时，也是有权获得补偿的，补偿的项目一般有建造房屋的重置成新价（如房屋由承租方建造），有营业执照和纳税凭证的可获得停产停业损失，还有搬迁费，机器的搬迁折损和奖励。
但是我们最近遇到一些新情况就是拆迁方并不和你谈拆迁补偿问题，而是由出租方直接诉到法院，通过诉讼解除合同的方式来代替拆迁补偿程序，将拆迁法律关系转变为合同解除法律关系的方式解决纠纷。
拆迁方和出租方这么做的目的是显而易见的：
首先，如果双方因为合同纠纷解除合同，那么是不需要向承租户支付停产停业损失、搬迁费等拆迁过程才会产生的费用，拆迁成本会大大节省。
其次，通过诉讼解除合同可以给被拆迁人施加很大的压力，因为合同一旦解除，承租人合法使用被拆迁房屋、土地的基础就没有了，在这种情况下，很有可能在诉讼中给你极低的补偿，双方就调解结案了。一些小的承租户，甚至拿不到任何补偿就不得不搬走了。
最后，通过诉讼解除合同可以简化程序，缩短谈判时间，提高效率。当然，这是在解除合同的诉讼确实给你造成了很大心理压力并且你没有能力应对的情况下，如果你能拿起法律的武器，在诉讼程序上做足文章，他们的这一目的也不是那么好实现的。
实践中一般将拆迁纠纷的法律关系转变成合同解除纠纷的法律关系以下有几种形式：出租方只签订短期合同，如遇拆迁，合同到期不再续租；租赁合同未到期的，遇拆迁不再收租金，后又以承租方不按时交租金为由，或者故意制造其他的违约事由起诉解除合同；租赁合同未到期，出租方以政府有建设项目，合同无法继续履行为由要求解除合同。
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