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上海东滩顾问

在过去的30多年里，中国经济经历了从全面落后走向快速腾飞，再到今天纠结难行的全过程。在经济高速发展的阶段，地产商们只要盖一幢住宅就立马被抢空，建一座商业综合体就立马销售殆尽，地方政府也沉浸在挂一宗土地就赚钱、圈一片区域就做工业园的氛围中无法自拔。
然而，随着市场趋于成熟、竞争趋于激烈，传统地产开发风光不再。商业地产市场弥漫着焦虑和不安，房地产市场在限购、限贷、限融资等系列限制政策下，迅速降温并进入“冰冻期”，工业园区经过多年的无序开发和粗犷开发，面临土地大量闲置、利用低下、污染严重、招商困难等众多棘手问题……
在后地产时代，市场也开始问地产要“内容”——为什么要买你的房子？为什么要买你的商铺？为什么要买你这块地？为什么要来你这里消费？为什么要来你这里建厂房？……这些“为什么”让开发商不得不去探寻转型之路。健康产业就是一个赋予地产优质“内容”的优质方向。这一“内容”符合现代社会的消费需求和消费趋势、这一“内容”能够提升传统地产的市场价值、这一“内容”还是关乎民生福祉的重要方向。
一、开发意义——“去库存”的一把利剑
在城市房产开发经营中，经常看到由于经营不善而衰败的商业地产，经常遇到新建物业由于定位同质化面临招商困难乃至变成鬼城鬼屋；在区域地产开发活动中，地方政府和大型区域地产开发企业经常找不到效益高、影响大、污染少、招商易的产业方向。而健康产业的大前景、大空间和大趋势，将为这些问题的解决提供一个新理念、新概念和新方向。
1、区域开发的新理念
工业文明给中国带来了巨大的财富，同时也带来了系列严重的社会问题，如资源消耗过快、环境污染加剧、贫富差距扩大、失业压力上升，身心健康受损等。工业化推动的城市化在中国已走入死胡同，必须摒弃传统“工业新城”模式，赋予城镇化以新内涵。众多地方政府下属开发公司和大型区域开发商都在探索以服务业为主导的新城建设模式。
有条件的地区可以考虑用“健康”来串联区域内的文化旅游、医疗服务、生态农业、温泉地热以及中医保健等相关健康资源。围绕生活、生态、产业三大领域，打造一系列健康主题项目，以绿色建筑和健康生态理念，打造健康生活系统，发展健康产业体系。一方面，目前健康项目受市场认可度高，区域开发商与其他投资商的合作难度系数较低；另一方面，以健康产业为主导产业还能带来经济和社会双重效益，符合居民对“健康生活”的追求和国家对“健康中国”的要求。
2、新增物业的新概念
2014年我国城镇化率55%，直到2030年我国都还将处于城镇化快速推进阶段，城镇及城市居民的住房改善性需求和空间较大。城镇化进程的推进，势必给市场带来大量的新增物业，在传统物业销售乏力的情况下，新增物业必须要突破传统房地产定位模式，以能在新兴产业+地产模式中掘一桶金。
以健康为主题的物业项目，将能够细化市场、锁定消费客群，挖掘出一个新兴的巨大的且可持续的市场需求领域，通过差异化经营摆脱同质化命运。新建项目以健康方向进行定位，如养老地产、医疗地产、健康旅游地产、健康商业地产等，在健康产业大繁荣和政府大力支持健康产业的大背景下，既符合市场需求、又能满足政府发展需求，必然前景广阔、潜力无限。
3、闲置地产的新方向
受多种因素影响，大量房地产空置的现象正愈演愈烈。北上广深一线城市的市场尚可，二三线城市大量房地产供过于求，不可避免出现房地产物业的闲置和浪费。众多住宅地产、商业地产、旅游地产、工业地产，亟待被拯救。通过使用价值的再发现，发挥空置物业的功能，是闲置地产转型必须的功课。
健康地产无疑是一个转型的优选方向。一方面，健康地产的适用性较广，除医疗地产等专业性较强的领域以外，一般领域对物业的要求较低，比较容易将原有物业改造成健康主题地产项目。如健康商业地产主要是商业经营用途，一般的商业地产项目和工业地产项目通过简单改造都能实现这一功能；也可以将一般的厂房改造成养老院、整形美容医院、体检中心、月子中心等等。另一方面，健康地产的辐射范围较广，国民对健康服务的需求较多，可以根据不同的服务内容将消费者分为三个层次：“一隅”的健康生活消费，针对项目周边的消费者提供健康生活、保健服务；“一城”的健康旅游消费，针对区域城市群的消费者提供齐全的产品和服务，吸引短途游购；“一国”的健康电商消费，针对全国乃至全球的消费者，发展电子商务提供健康产品购买全国化和健康服务体验全国化。

二、概念内涵——“两巨头”的一次联姻
那么，何谓健康地产呢？综合而言，健康地产就是“健康产业”和“产业地产”的一次强势联姻。健康地产的要义就是将健康产业引入地产领域，结合健康一产、二产、三产，进行地产开发，以健康产业为内容，以地产项目为载体，提升项目土地价值。健康地产的开发主要有两个路径，其一是健康产业与房产的结合，其二是健康产业与土地的结合。
1、“健康产业+房产”
以健康元素为核心，将“环保、科技、人文、绿色、健康”融入建筑物中，开发以医疗、健康管理服务、养老养生服务为主导的“健康房地产项目”，为即将建设的物业或者已存在的物业注入“健康产业元素”，打造诸如医院（医疗）综合体、养老服务中心、健康商业中心等项目。
2、“健康产业+土地”
主要针对小地块开发和区域开发，为即将开发的土地及区域拓展新方向，依托健康产业资源，挖掘土地价值，以健康产业内容打造地方或区域的标杆开发项目，打造诸如健康城、健康产业园、养生度假区等项目。

图：健康地产内涵图三、开发模式——“健康派”的一本秘笈
健康地产投资风起云涌，不少地产大亨、险资巨头、外资企业纷纷投资健康地产，作为先行者，他们在大胆探索、积极实践，他们或致力于养老、或致力于医疗、或致力于服务、或致力于产品……健康地产的争夺战已经全面打响。那么，加入“健康派”的武林高手们，是如何发挥自己的独门技巧，开发健康地产呢？
根据开发方向不同，东滩顾问总结健康地产的开发模式有六种：旅游驱动型、工业驱动型、商业驱动型、服务驱动型、医疗驱动型、综合开发型。六种类型的健康地产对开发商要求不同，对开发建设资源要求也不一样，各有特色。

图：健康地产开发模式图
1、旅游驱动型
以养生度假为主导的养生度假基地。在国内外旅游市场不断壮大的背景下，巨大的旅游集散及旅游服务需求推动着健康养生旅游市场的发展，旅游驱动型的健康地产，以发展旅游经济为核心，瞄准巨大的养生养老保健疗养等需求，开发建设养生养老度假基地。
不论是从国家政策角度，还是从市场需求角度，亦或是从投资角度来看，健康旅游已经成为传统观光旅游向体验旅游的重要转型方向。为了吸引国外健康保健游客、截流国内高端医疗需求，海南国际医疗旅游先行区、上海国际医学中心、上海新虹桥国际医学中心、北京国际医疗服务区等医疗旅游地产纷纷动工开建。
2、工业驱动型
以健康工业为核心的健康产业基地。围绕健康产业门类，如生物医药、医疗器械、健康食品等产业，提倡健康生产、节能生产、循环生产，打造现代化健康工业生产基地。
健康产业为工业园区的再开发和产业升级提供了优选方向，洞察到健康产业商机的企业和地方政府不在少数，他们看到了人们对健康相关的食品、用品和相关器械的需求，将健康产业和工业地产相结合，开始投资健康产业园。上海国际健康产业园、三生健康产业园、天狮国际健康产业园园等众多健康产业园区在近几年陆续开园投产。
3、商业驱动型
以健康商业为基础的健康商业中心。以健康商业集聚为驱动，服务于旅游商贸及本地生活，融合健康产品批发零售、健康服务、商务办公、酒店餐饮、公寓住宿、综合娱乐等功能于一体的健康商业中心，成为健康功能聚合、土地高效集约的城市经济聚集体。
受多种因素影响，大量同质化商业地产项目被闲置的现象愈演愈烈，传统商业地产已经不再符合市场的需求，亟需转型升级。而健康商业广场有着独特的内涵，是商业地产走体验化、主题化和轻资产化路径的新方向，其优势在于能够进一步细化市场，通过差异化竞争摆脱同质化命运。目前，国内已有北京阳光健康商品城、华健国际保健品城、杭州中国现代保健品城项目建成运营。
4、养老驱动型
以养老服务为特色的健康居住社区。突出健康要素，以老人健康生活的可持续发展理念，满足居住者生理、心理和社会多层次需求，提供以养老为主，涵盖养生、医疗等多重健康服务功能的健康养老居住社区。
为了进一步提升房屋价值，挖掘市场潜力，排名前20的房地产开发商，半数以上都涉足养老地产项目。如万科幸福汇、绿城乌镇雅园、保利西塘安平老年健康生活社区、新华锦长乐国际颐养中心等。险资凭借资金和经验优势开始抢滩养老产业，如合众人寿、泰康人寿等。外资养老机构也意欲进军中国养老市场，如城堡投资、哥伦比亚太平洋、澳洲养老运营机构IMG等。
5、医疗驱动型
以医疗康复为主题的医疗服务基地。以专业医疗保健、康复护理功能为基础，整合利用区域医生、护士及护工资源，建设诊所、医院及护理机构，向患者提供令人信赖的医疗保健服务和优质的服务设施。
在政策利好的背景下，不少企业开始关注医疗驱动型健康地产领域。根据申银万国证券发布统计数据称，目前选择选择转型医疗方面的企业数目多达13家，房企（如万通、万科、洪坤地产等）正在积极探索医疗健康领域商机，借需求升级之机、借国家医改之势再创辉煌。
6、综合开发型
以区域开发为目的的健康主题新城。此模式的健康地产开发，专注于新城或片区的新建及改造开发，融合健康一、二、三产，构建健康生活系统、健康事业系统、健康产业系统，打造国内知名健康主题小镇/新城。
在新型城镇化的时代背景下，越来越多的小城镇和新城区立志于打造一个宜居、宜业的健康之城。不少区域地产开发商为了实现企业战略价值、获得地方政府支持，将“健康新城”做为一个区域地产开发产品，如燕达国际健康城、莆田ECO-城、郑州宜居健康城等，通过健康生态圈、健康产业圈、健康服务圈、健康生活圈的构建，来打造以人为本的健康之城。