房地产经典项目SWOT分析.pdf

房地产经典项目SWOT分析案例一项目SWOT分析S优势片区价值：新城区中心位置，已在市场上得到较 高认同人文氛围：近周总理纪念馆和外国语学校等，人 文底蕴丰厚升值潜力：长途汽车站旁，升值潜力大。交通优势：项目三面环路，加之汽车站旁，交通 极其便捷w劣势地块狭长：地块狭长，建筑格局摆布受到限制车站影响：紧邻长途汽车站，噪音、-空气污染较 大，治安环境受影响既有障碍：地块上遍布高压电线，与及西北角的 气象站等，影响项目品质T-威胁点盛世豪庭：一期已经交房入住，形成区域内住宅 标杆作用未来供应：板块内未来住宅供应量较大，竞争激 烈宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政 策，未来影响加剧0机会点区域升温：楚州区房地产市场持续升温、区域发 展空间大，价值将得到进一步提升配套完善：项目自身建有幼儿园和大量商业配 套，充分满足相关需求市场空白：区域内缺少中高档住宅和大型商业，项目具有后发优势项目的优势大于劣势，机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。第3页案例二SWOT矩阵分析S（优势）1.项目背临风景秀丽鼎湖山，自然环境 优美，区域功能定位于城市居住区，适宜居住；2.项目周边已有多个小区入住，人流增 加不断提升项目潜在价值；3.项目所在区域交通网络完善，可达性高,极大提高本项目的交通便捷力；4.本项目为本地发展商，具有多个本地项 目的开发经验，已积累一定的客户资源基础。W（劣势）1.本项目所在区域非肇庆主中心城区，人流量较少导致商业氛围差、人气 不足；2.公交路线少，辐射范围小；3.周边生活配套设施目前品质不高，居 民生活品质受一定影响；4.项目规模比较小，难于形成体量优势。SWOT矩阵分析O（机会）T（威胁）1.帝豪花园、山水居、世纪雅苑等几个等 竞争对手已分流了部分客户，并与本项 目形成正面竞争。2.国家宏观调控政策为为未来肇庆楼市带 来不确定因素解析结论:针对不同购买源及消费目标，寻求项目 优势因素并转换成营销推广优势策略及 其卖点。但在产品规划设计过程中，应将 项目弱势及威胁因素力争规避，产品设 计做到扬长避短，营销推广做到避实击 虚，进而形成项目开发销售的一体化优 势。项目SWOT分析Strength优势分析Weakness劣势分析S1、先天可开发素质较好，土地平整；S2、空气清新，环境好；S3、天然水景优势，提升项目品质；S4、项目规划产品较周边区域产品总价低，竞争优势明显；S5、周边建筑遮挡较少，有利项目整体采光。W1、临近主干道，部分临街住宅将受到噪音干扰；W2、区域交通较差，出行不够便利；W3、地块周边多为农业用地和厂房，居住氛围不够浓厚；W4、基础配套设施极不完善，生活便利性不强；W5、开发商开发经验不足，品牌知名度不高。Opportuni ty机会分析Threat威胁分析01、太平工业区规划前景看好；02、普兰店建设快速推进，企业单位激增，住宅消费上升；03、外来人群的需求份额持续走高，给项目带来更多的市场空 间；04、随着区域的深入开发，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上T1、普兰店区域规划建设，房地产升温带来的具大供应量；T2、目前国家抑制投资的宏观导向，形成的连带影响带来的威胁；T3、产业区建设带来的污染、噪音、粉尘等隐患；升；05、未来区域人口的增加，有利于项目公建的销售；06、普兰店房地产市场的快速发展，为投资客提供了较高的投 资回报率；07、8万元的落户政策，对低端购房者有较大吸引力。T4、外来打工人群的增多，导致区域人员复杂，对本项目 形象造成不利影响；T5、普兰店三大工业区的同时发展，对项目客群有一定的 分流。9综合分析结论：本项目核心竞争力显著，低总价，低首付优势，锁定需求最为强烈的初中级置业者，同时具 备了超强的投资价值，和乐观的发展前景。飞劣势体现在发展性中，抗性会随之转化。机会与威胁主要来源于市场形式。提早入市，做足 增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势。尽管项目市场整体风险值比较小，如果实现快速回笼资金，核心要素是销售推广体系的强力 配合，以及短时间内的客户积累渠道。走快不是目的，实现既得利益是最终根本。合理的定价和价格策略有助于开发商回笼资金快 中有升.案例四四、项目价值结构1、项目SWOT分析优势(S)优势优势发挥区位：项目处于城市房地产发展的新崛起 板块，有较好的市场价值预期。本项目应站在城市运营高度，通 过提升区域价值扩大产品价值。宣传推广 中应将区位优势作为项目的一大亮点予以 强调。规模：总建筑面积约300万而。以大盘的运作模式，建立大盘在 产品、配套、社区文化、品牌等方面的竞 争优势。高尔夫资源：18栋标准高尔夫球场配套，为项目建立鲜明的档次标准充分利用高尔夫球场提升项目档 次，建立市场区隔，并发挥高尔夫俱乐部 的运营功效推动项目的高端客户营销。人文底蕴：明代王陵，四川师范大学等，提升项目人文底蕴。充分发挥人文底蕴优势，塑造项 目浓郁的 文化生活品牌。12四、项目价值结构1、项目SWOT分析 劣势（W）劣势劣势弥补生活配套缺乏项目启动时先建好一部分的 商业配套，让客户对项目生活有 直观的信心。企业缺乏操作经验。整合对大盘有丰富操作经验 的专业合作团队，以降低项目运 作的风险。13四、项目价值结构1、项目SWOT分析机会(O)机会机会利用区域发展：城南是最具发展潜力 和活力的房地产板块，也是政府 未来要重点开发、改造的区域。突出区域的发展现状和前景,提高项目价值，并可增加对投资 型客户的吸引力。交通：距市中心12.5公里，距机 场28公里，成都地铁2号线将龙 泉城区与成都市区紧紧相连。可将目标客户面适当扩展到 更大的区域，力口快项目销售速度。休闲旅游：龙泉区有丰富自然资 源和人文资源，休闲旅游资源节 富。通过休闲旅游，整合城市高 端消费人群的消费，提升项目的 生活品质档次。14四、项目价值结构1、项目SWOT分析威胁(T)威胁威胁规避成都房地产开发水平较高，市场竞争激烈，无论是着眼城东 还是放眼整个成都，从规模和产 品品质上都不乏强有力的竞争对 手。采用先进、有特色的开发理 念和独特的生活主张铸造项目的 鲜明形象与核心竞争力，形成差 异性竞争优势。区域市场供应量较大。扩展产品线，合理分配各 类产品开发时机。15小结：I,通过有效整合项目在区位、规模、产品、品牌等方面的竞争力，可以 形成强大的综合竞争力，完全能够向 市场发起强大的冲击和挑战，甚至突 破现有竞争层面，在市场中脱颖而出,成为区域性的标志性项目。案例五项目SWOT分析优势 Strength地块自身：地形方正，地势平坦，易于项目产品规划；区域环境：与水口镇文化体育中心相邻，文体、生活休闲资源比较丰富；周边社区：片区内的蓝波湾、国际新城等项目均属高档别墅楼盘，提升了片区整体形象，与 城市未来高档居住区为邻。地理位置较好，有丰富的生活休闲资源。项目SWOT分析劣势 Weakness容积率：项目容积率较高，为3.3,在一定程度上限制了项目的品质和规划；四至环境：地块所处地段较差，工厂、厂房、农民房、杂草地等脏乱的环境将对项目近期造 成负面影响；另有地块上存有高压线，对项目后期销售带来制约；生活配套：项目周边目前人气稀薄，居住氛围差，缺乏日常商业配套，居家购物近期将不会 有明显的改善。容积率高，现有环境差，生活配套设施不完善。项目SWOT分析机会。pportunity整体市场：近几年惠州地产市场高速发展，但整体市场仍运行良好，整个市场后期看好；城际交通：2010年地铁三号线、深惠轻轨列车的开通，“一小时生活圈”炒作使越来越多的 深圳投资客户涉足惠州地产投资，这将强力拉动惠州地产的发展；销售价格：目前水口片区的房价仍处于惠州市较低价位，更是珠三角城市的硅谷，还大幅上 涨的空间，升值潜力巨大。市场运行良好，外地客户成交看好，价格升值潜力大。项目SWOT分析威胁Threat房产政策：国家近年固定资产投资的姿态及出台的政策，一定程度上制约了地产市场；竞争对手：片区内相继推出一些住宅项目，加上国际新城和蓝波湾后期项目的推出，将不可 避免的对本项目后期入市造成一定影响，分流一部分本项目的目标客户群，且对 本项目的市场竞争力带来压力和冲击；其他片区：随着江北片区的规划及基础设施进一步完善，将分流本项目的部分目标客户。房产政策频出，客户置业谨慎，竞争对手及其他片区分流客户。去哪里寻找这片土地的点金魔杖?做细市场做精产品扬长 强化水口湖滨公园与文化体育中心的生活休闲资源及项目发展前景；在操作中适当借助周边大社区的良好形象为自身推广；口通过创新，打造片区标志性的、具有自己独特性的高层产品。避短 做细市场，通过科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出；口围绕项目地块的属性和市场定位，做精产品，再加以精致的包装，软硬相加，以产品来提升项目 的品质；关注政府政策，调整项目推广策略。案例六项目解读项目综合分析Strengths优势分析Weaknesses劣势分析S1景观公园：南侧长河公园一一城市公园坡地、水 景S2科技产品：皇明太阳能一先进“节能生态住宅”理念S3知名品牌：皇明集团自身品牌的号召力S4规模效应：27万大盘，具有一定的影响力S5地段优势：位于河东新城一一德城区重点发展区 域-W2市场方面-!?T TC长缓慢，刚性需求增长幅微本|1弑知-L：_Opportun i t i es 机会分析Threats威胁分析Ol：河东新城组团的发展一区域发展02：德城区市场处于初级阶段，未来1-3年房地产将 进入快速发展阶段。03:现有供应项目档次一般，项目超越的机会很大一寻求创新产品04:高收入人群期待高品质、高舒适度住宅产品，并愿意支付较高价格。T1:高层住宅认可度尚未得到市场检验T2:周边项目将分流大量客户，尤其本项目高 调入市，可能使嘉诚尚东和东建花园2个项目搭 上顺风车T3:产品创新带来的市场风险较大在这些错综交叉的关系中，我们需要突出项目自身的亮点。案例七项目核心价值梳理SWOT分析-oi w 地段价值：优越的地理位置：地 处万家丽路与荷花路交界处，成 熟、优越的城市生活配套聚集。城市地标。学区价值：芙蓉中学、育英小 产品：高层点式，户型设计 差.口碑：东方新城经济适用房的 负面口碑影响.学比邻。品牌价值：东方新城的口碑和 新金鸿企业品牌（水云间）。0 07年长沙房地产市场将 保持持续快速的发展，市 场保持供销两旺的局面。地段决定价值。抢占市场推广先机。同区域内市场营销水平 粗放，不成体系。T竞争：下阶段推出项目多，竞争 剧烈.【项目SWOT分析】优势：项目自身素质绝佳，尤其是地段、景观、产品 发展商品牌效应明显，具有大批的忠诚客户；前期形象高企，广泛被客户认同；I,劣势：认筹期长达8个月，客户维系困难；项目等待期长，客源流失机会大；、机会：深圳西岸将成为未来两年内深圳房地产的热点区域 宝安利好不断，关内客户开始认同；项目开发可肆机而动，静观其变；竞争项目的推广也为本项目带来客源；威胁：同期同质项目数量庞大，竞争激烈；关内客户出关置业仍有区位及品质方面的障碍；27【策略形成】尚都二深圳西岸发挥优势、抢占机会依势助势，掌握片区话语权，以高形象强势推广、高品质展示吸引客户充分挖掘和提升发展商品牌价值，为营销创造机会点利用机会、克服劣势大势在场，关键作为，顺势而动，抢夺客户发挥优势、转化威胁依托品牌优势，展现项目非凡价值，吸引关内客户特别是南山客户减少劣势、避免威胁挖掘片区价值，再次整合，使更多客户消除疑虑，认同片区 iWj服务+图形象+iWj品质28案例八Centaline Consultants项目SWOT分析优势(S)：1、开发优势：高水准的开发供方团队：武汉成熟开发商、加拿大B+H建筑 设计、中建五局的施工建设等；2、规模优势：占地660亩，总建72万平方；3、产品优势：产品的定位与产品性价比打造上充分实现差异化，如德式建 筑风格、户型面积区间合理化、精巧化。4、环境优势：240亩原生态山地景观资源，整体绿化率65%。5、交通基础建设优势：项目所在片区交通形象较好，预示着区域无限的发 展潜力。如：岳麓大道、雷锋大道、金星大道等。中管网房地产频道Centaline Consultants项目SWOT分析劣势（W）：1、生活配套劣势2、交通环境劣势3、居住氛围劣势项目周边经济发展相对滞后，生活配套设施欠缺;目前项目周边公交线路较少，出行较为不便；周边欠缺成熟的生活环境；中管网房地产频道Centaline Consultants项目SWOT分析机会(0)：1、区域发展机会：项目一方面可借势于两型先导区核心建设、市政府板 块行政辐射的发展力，另一方面可借助于星城镇招商引资的发展资源。2、产业集群的带动机会：项目周边集结了高新技术园、台商投资园区、晟通工业园等大型园区及品牌、规模大盘，产业集群的发展一触即发。中管网房地产频道Centaline Consultants项目SWOT分析威胁（T）：1、区域认同威胁：居住郊区化，居住理念的改变还处于起始阶段，对区域 的认同尚待时日。2、区域消费能力威胁：项目必须面对如何扩大消费群体，延长消费半径的 问题。3、区域竞争的威胁：岳麓区北片金星大道两厢的土地均已名花有主，预计 2008年该区域的可供开发的总量将达到6000多亩，且大多数为品牌发展商和 超过500亩的大盘，本案开发面临巨大的竞争压力。中管网房地产频道发挥优势，抢占机会优势发挥优势，转化威胁1、开发优势：一流的开发团队。2、规模优势：占地660亩，总建72万平 定位上具备战略高度，实 现区域特性价值，突破区 域局限性方。3、产品优势：高性价比产品组合。4、环境优势：项目拥有240亩原生态山 地景观资源。5、交通基础建设优势：交通形象预示 区域发展。抢占市场空白 差异化定位 突出项目产品和自身特色1、规划设计机会；2、区域发展机会；3、产业集群的带动机会;1、区域认同威胁；2、区域消费能力威胁;3、区域竞争的威胁；机会威胁,快速启动，把握商机利用资源，实现全方位互动1、生活配套劣势;2、交通环境劣势;3、居住氛围劣势;依附自身独特的资源，突 出项目特色；因地制宜，要充分利用地 块现有资源；利用机会，克服劣势中管网房地产频道劣势减少劣势，避免威胁案例九08新品SWOT推导S（优势）品牌优势：万科品牌深入人心口区位优势：东城东片区转热，被接受程度提高 大社区概念形成：大社区、成熟社区基本形成，名校配 套突出口客户资源优势：1-6期客户资源积累深广口产品优势：部分产品概念独特，吸引力较大口稀缺资源优势：临近峰景高尔夫、以马石山天然景观 升僖前景优势：片区氛围形成,价值迅速提升，升值潜 力不言而喻W（劣势）虽已交楼近千户，但生活居住氛围不港郁口周边配套还不完善，会所规模较小，休闲娱乐类别有限口 7期部分单位临近高速公路-、高压线、材屋、垃圾站影响，综合条件较差6-3标部分户型直接受工厂影响口户型面积均在120平米以上，在新政首付压力下，较为困难降噪降震措施、形象营销、场地包装发挥专业水准，强势展示0（机会）东城东片区转热，升值潜力大 二峰景片区楼盘高档形象稳固树立，升值在望 新颖“两代居”概念户型设计，吸引力较大口08年收官情景美墅稀缺性，倍少珍惜口已经成熟的大社区，雄厚业主资源进 提升万科品牌形象，从而提升楼盘 形象，树立价格标杆，提高客户心理预期T（威胁）板块竞争激烈，市场同期供应量大新政策带来压力口竞争优势不明显案例十我们的核心竞争优势是什么？我们如何发挥优势？A劣势：W如何规避劣势?34.模套屎锦O S规露.医商孟理 刊夫米屑i厉雪球 蓝京周夫量篦体 AX静尔 目n!Fr机会：O?-1;第心 露院。廓1对。L体量大，社*发与管理难度大。2.所在房山区。而不为居住热点区。3.项目配套启Ri较晚，社区氛围不能 充分展示。威胁：T1.房山区属于W9“两轴两带多中心”规划中的“喷生态带”，教育、旅游、生态、文化资源优势较好。2.可能成为北京规划Wh新城之一。房山区项J大盘，产品力与价格竞徒多，客户分流明 显。如何更好地利用机会借势?如何面对竞争，最终取胜?卖点整合A区域?产品A配套？案例H商业街的SWOT分析营销策略让客户回归于关注商 业价值的本源；通过设计全新的形象,形成差异化；降低置业门槛，有效 扩大客户层面；打造泛世纪城商圈蓝 图；s（优势）：1.全街铺；“2.公馆社区品质和客户 群的含金量；3.高起点的商业街规划和品质；4.泛世纪商圈的逐步形0（|fe）：1.街铺是最受广东投资者 关注的投资型物业；2.公馆二期集中商业即将 动工，三-五千平方米的 主力店可望进驻；W（劣势）：1.目前基本无商业氛围,无法立即持续经营；T（威胁）：1.东莞投资类型商业的 总体供应量巨大；2.大型集中商业的推广 力度和声势占据先机;41案例十二项目SWOT分析 Strengths 优势A项目最高的塔楼位居惠州第二高，江北第一高；A现楼，可以马上装修进驻；A交通便利，位于惠州大道东侧，有多路公交车经过.地段潜力无限，踞南北交通要道，是连接博罗、增城、广州的交通干道A综合物业，功能规划先进，能够提供多种服务；接近CBD中心区，是泛CBD的首席商务中心；坐落于专业市场扎堆的物流枢纽，占得商贸发展带来的 先机 Weaknesses 劣势A项目是十多年前的烂尾楼，美誉度不是很理想；A项目的建筑设计规划是十多年前，在一定程度上与现阶 段的要求有差距；缺少绿化以及容积率过高；周边的环境及生活配套比较差A封顶后，迟迟未能入市，市场猜疑较大 工期进度缓慢，工程时停时复工，显得实力不够；由于项目立项于1993年，50年产权，如果原立项的条 款不变，那么实际的产权期限不到40年。Wea knesses 机会A惠州CBD落户江北，城市规划发展使片区获得巨大的发展契机；CBD中心区规划完成，大部分功能组团已建成投入使用或在建设 中，这带动了泛CBD区域建设和发展；!泛CBD区域目前缺少一个可以统筹全部的商业/务中心，区域内没 有高档的酒店、餐饮购物、休闲娱乐、写字楼、商住楼，甚至住 宅。项目可以凭借江北第一高度配合先进规划以及装修效果，抢 占这一空白点；纵观惠州房产，竞争集中在住宅领域，高档公寓、服务式公寓还 处于萌芽状态，江北作为城市的中央商务区，对公寓、服务式公 寓的需求是必然的，地标式的建筑作为中央商务区的居住后花园,此乃上乘之选。Threats 威胁.A由于烂尾时间长久，工期缓慢，造成的负面影响较为深 远，不利于项目的品牌与形象的再造和推广传播；相隔不到一千米的靠近CBD中心区的凯宾斯基酒店已经 动工，一年内就可以交付使用，这将成为最大的潜在威 胁；周边的环境相对不理想、生活配套、商业/务配套设施 不完善，将给项目带来一定的压力；同类型的物业的供应量可能会在段时间内有较大的增加分析结论综述避开建筑规划的不足，依靠江北乃至惠州地标式的建筑,打造具有代表性的综合物业项目A抓住机遇，争取时间避开同类项目的正面竞争，抢占目 前江北乃至惠州较为空白的房产市场赋予物业全新的理念与完善的功能配套，降低周边环境 及设施配套跟不上所产生的不良影响案例十三项目SWOT分析SWOT 分析优势 Strength劣势-Weak1、地处深圳楼市热点片区2、都市板块和生态板块的交节点3、拥有自然原生水系山脉景观优势4、项目周边有多个成熟小区,居住氛围良好1.项目位于梅林关以外，高端客户的心理障碍2、片区整体形象较差3、与梅坂公路相临，项目受噪音及扬尘影响较大4、项目周边商业、教育等配套相对较弱机会 OpportunitySO战略（发挥优势，抢占机会）W0战略（利用机会，克服劣势）1、水源保护地，健康生态的原生环 境，类似的地块再批较难2、城市化进程加快，片区内的基础 设施将会日益完善；3、周遍竞争对手已基本成型，有 利于进行针对性的差异化设计1、强化地段规划生态健康,保护自然资源2、利用空档期，抢占时机，创立形象3、树立环保生态标志性4、唯一性路段昭示1、利用市场空档快速建立高端项目社区形象2、利用中心区在大众心目中的景愿，克服产品劣势，将产品价值愿望无限提升3、创造价值点，提升产品价值感4、营销引导，样板房、工程样板房（规避产品缺陷）5、强化本项目规划的商业及教育配套影响力威胁 ThreatenST战略（发挥优势，转化威胁）WT战略（减少劣势，避免威胁）1、龙华片区推盘量逐年递增，加剧 竞争态势；2、发展商的品牌号召力较弱3、同类资源物业竞争激烈1、集中强势推广，建立差异化形象2、加强展示、现场包装和区位的借势提升项目知名度3、提供完善的服务，让客户真实体验1、利用项目昭示优越性，完善项目自身包装展示 提高形象及知名度2、提前蓄客，传递信息，解决客户资源问题项目SWOT分析之应对策略.“规避措施：1.项目稀缺的山水资源及相对较低的容积率，有利于项目营销中的概念提炼；2.项目规模不具备“大盘”的市场形象，但可以向高端精品社区的方向发展；3.项目目前的周边环境难以改造，周边厂房对居住功能有影响，必须从形立 造上予以弥补；4.高举高打的高端住宅形象吸引高端客户前来购买,并通过实在的产品品质以及 产品形象给客户强烈的购买信心；5.强化本项目商业配套建设并大力宣传，说明商业对居住环境的影响；6.建议收购本项目旁烂尾的实验学校大楼，通过和政府协作办学，使其成功运作,增加教育配套竞争优势。案例十四项目SWOT分析一.优势)/优势三口0优势一交通道路较完善，由广收大街、望京内斗路及翅京外环路等交通 主干道囹统，位置优越优势二紧令而北四环，无高层建筑遮 挡，利于项目的形象展示工独栋的物业形式为商户提供充足 展示面吸引更多消费者优势四公差芍业在北京乃至全国的商业 市场上都属罕见，归亮点将利三 吸引更多消用者优势五是望京最大的公园绿地及城区东 北部第二大公园绿地，利于扩大 项目影叫力，吸弓I外邹档比人群 至此)1项目SWOT分析一.劣势，不利于抢占市场先机；加四:项目缺乏其睥效应项目SWOT分析一.机会二也会洸机会八项匚东恻家乐福宜家将为项目提 供第交强消费力,利亍项目未来发展机会三区域内人口多*提供线强消用支 淳 一,-!机会四较多国际知名企业入住，使区域：而务荻玉渐浓，而带动商业发展；机会一i望京规划为一个配套产全、功能，完善的“副都市“，利于不巨未.；来发展夕：O 0 I 一 i*0机会二南州北四环篁京.侨，是垓区域三 要出入口，利于人流、军浓的弓 流及疏导n-ff-机会五区域内外企职员较多，部分为外籍 人二，消费力较强，扩大项目辐射 范宝-L机会六北匹邙是连釜亚运行与望京的主要 交通干道利于弓I号亚运村消费者 至本网巨7；机会七i法尔、家乐福、宜家等著名品牖：的进驻，改善区域商业环境为项Y目入市提供良好朝业泉围项目SWOT分析威胁白天协区域内居住者多为上理族成胁三季节在的屋、雪等天气有可能影 响购物环境与消费出行消斑弱，一般集中在晚上和节假 L,4旬的局限性，在定程度 上削弱了消费力案例十五（住宅）优势 Strength劣势WeakSWOT位于城市中心板块 周边交通便利 周边配套完善 办公、酒店、商业自身天赋优势 传统的高档居住板块容积率高、规划难度密度大谪边无自然景观周边环境噪音机会 Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势中心稀有热点，持续需求动力07上半年市心楼价跳跃上升高品质楼盘价位持续拉升城市规划带来的机会口走差异化路线，从市场空白 点出发，打造片区引领性物业；口着力打造小区品质，即对外围 产品的营造，加强项目自身比较 优势，突破现有价格体系。威胁 Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁市心边沿活跃着众多品质楼盘，竞争压力大价格提升压力较大地价及拆迁问题，存在潜在不可 测开发成本的增加口差异化营销，全面拔高形象，以运营者、领导者姿态面向市 场口合理安排各种物业综合比例，以小风险高品质住宅的开发，降 低风险，增加收益；口提高产品附加值，特别是小区 景观塑造，变相降低单位成本。57结论住宅SWOT市场难点:市场有待完善，同级区域及周边区域竞市场价格的超越与突破。市场机会：真正高短形象的市场定位的相对缺失，市场现状 产品（特别是户型层面）存在提升空间，三线城市迅速发展的市 场给项目带来的机会。案例十六SWOT分析优势 劣势1.项目所在地有浓厚的涉外氛围 1.项目体量小2.大量酒店的商务客户 2.不在核心商务区内3.高档商业与高品质酒店的标杆效应3.楼体结构已成型，难改造本项目定位酒店式公寓SWOT分 士匚充分挖掘项目价值 与客户目标的基础 上，定位高档涉外 酒店式公寓有市场 支撑4.景观资源优越，配套齐全机会 威胁1.高档涉外酒店式公寓依托于涉外氛1.成体量的大型综合体物业推出使得公 围的区域，实现的租金高 寓的供应量大增2.高档酒店式公寓供应量少在市场上2.同时，高档酒店附带公寓数量的增加 供不应求 会使得高档公寓市场的竞争趋于激烈3.在售的公寓依托不同的资源均实现 了不同程度的热销项目SWOT分析优势 strength机会 Opportunities区域发展前景远大 随着昆明城市不断发展，新机场建设以及周 边道路建设项目所在的东片区未来将成为昆明 的主要居住区域交涌改善 项目紧靠建设中的城市主干道一一东连接线，是中心城区通往新机场的必经之地，交通非常方便地势高差口项目拥有25米的高差，适宜打造台地住宅，更易突出的空间感。景观视野 项目周边无高大建筑物遮挡，东北面有脸面 山体资源，景观及视野良好。快速发展的市场 昆明地产市场正处在一个大变革时.，区域 扩张和产品升级带动地产市场的快速发展。随着新机场建设和东连接线建设，项目所在 区域将成为昆明的东大门，政府势必将投入更 多资金进行旧城改造，带动整体区域的环境改 善区域市场竞争较小 项目所在区域处于地产发展的起步阶段，开 发项目不多，市场竞争压力较小。项目SWOT分析劣势 Weakness威胁 Threats区域环境杂乱项目所处的东区现阶段主要是老的工厂区，区域环境比较杂乱，影响客户对于区域的认知 项目西侧的金沙路路况较差，影响项目形象 区域配套 项目周边区域配套严重不足，影响客户对区 域的认识项目地块不规整 项目地块不规整，导致规划难度加大。项目地块受航空线限高 项目地块受航空线限高影响，加大了规划的 难度，也不利于创新产品布局与标志性建筑物 的打造。区域外竞争影响U项目所处的东区不是昆明地产快遽发展的区 域，容易受到北区和南区的项目冲击。区域内竞争影响 按照规划，东区主要为居住片区，随着新机 场和东连接线建设，未来改造力度会加大，新的项目会不断推出市场，引发激烈市场竞争。项目SWOT分析基础上继续研究我在市场中究竟扮演着什么角色o