物业招标技术方案.docx

技术文件

项目名称：某某工商局物业管理服务采购

项目编号：某某FCG

投标人名称：某某某某物业管理有限公司

投标人地址：某某某某

（在 某某00分之前不得启封）

某某年01月10日

正 本
技术文件

项目名称：某某工商局物业管理服务采购

项目编号：某某FCG

投标人名称：某某某某物业管理有限公司

投标人地址：某某某某

某某年01月10日

技术文件目录

（1） 服务工作方案....................................1-24
（2） 服务质量承诺书..................................25
（3） 拟投入项目人员情况一览表........................26
（4） 承诺给予招标人的各种优惠条件....................27
（5） 对本项目的合理化建议............................27
（6）需要说明的其他文件和说明........................29

（1） 服务工作方案
目 录
一、 服务工作预审及方案设计思路..............................1-5
二、 物业管理服务工作方案....................................6-16
（一）、管理目标.......................................6
（二）、管理机构设置、人员配置及费用拟计..................7-8
（三）、具体实施方案.................................9
1、房屋外观方面...............................9
2、设备运行方面...............................9-11
3、环境保洁方面..............................12-13
4、绿化护理方面..............................14
5、安全保卫方面..............................15
6、档案管理方面......................15-16
7、其它服务工作方面..........................16
三、食堂食品制作及服务工作管理方案.........................17-24
（一）、管理目标......................................17
（二）、管理机构设置、人员配置及费用拟计.................17-20
（三）、具体实施方案................................21
1、食品采购.............................21
2、食品入库...................................21
3、食品存储...................................21
4、食品领用...................................22
5、食品制作...................................22
6、餐、厨具卫生................................22
7、环境卫生............22-23
8、员工管理...................................23
9、员工教育培训................................23
10、其它服务工作要求...........................24

一、服务工作预审及方案设计思路：

根据贵单位标书提出以下项目的要求：
一、项目要求
目的
某某工商局物业管理服务采购
范围
项号
数量
采购服务内容

1
1项
某某工商局办公楼宿舍楼及体育馆的保安管理、卫生保洁、绿化养护等服务采购
2
1项
某某工商局食堂早、中、晚餐所有食品制作、餐厅的服务及管理等服务采购
内容
采购需求
一、 办公楼宿舍楼及体育馆的保安管理、卫生保洁、绿化养护服务：
（1）物业基本情况：
物业类型：办公楼、宿舍楼、运动场馆
物业位置：某某工商局
（2）委托管理事项
1.物业管理区域内治安管理维护服务。
2.物业管理区域内消防管理服务。
3.局机关大院落内车辆停放及交通秩序、交通设施设备的管理服务。
4.物业管理区域内绿化养护管理服务。
5.物业管理区域内环境卫生管理服务。
6.本物业的档案管理服务。
7其他委托事项
7.1.会务服务；
7.2日常饮用水提供服务；
7.3文体活动协助服务。
8.法律法规规定应由物业企业承担的其他事项。
（3）物业管理服务质量
1、房屋外观：
对房屋进行日常管理和维修养护，巡查、维修、保养记录完整准确,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据委托方的决定组织维修。
每年3次以上(雨季前须安排1次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；雨季前1个月要对屋顶进行检查，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划，与委托方协商安排专项维修。
墙体表层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；墙面无明显污迹。
2、设备运行：
对共用设施设备（包括大门、自动门、路灯、楼道灯、车棚、洗车设备、宣传橱窗等）进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。共用设施设备完好率98%以上，急修及时率达100%。
设施设备运行、巡查、维修、保养等记录准确、完整，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。
属于小修范围的共用设施设备，应及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备，及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划，根据委托方的决定，组织维修或者更新改造。
保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》。
消防栓每季度巡查1次，保持消防栓箱内各种配件完好；按照消防部门的要求对火灾探测器进行检测；每年1次检查消防龙带并作1次放水检查；每半年检查1次灭火器，临近失效立即更新或充压。
3、环境保洁：
保持路面、绿地目视干净,地面垃圾滞留时间不能超过1小时；明沟无杂物，无积水；宣传栏、标识牌、小品、健身娱乐设施每日擦拭1次，目视无灰尘、明亮清洁；根据物业情况设置垃圾桶，垃圾封闭存放,每日清理1次；保持垃圾桶及周围清洁、无异味；垃圾箱整洁、干净、无异味；公共卫生间设置卫生桶，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。化粪池每季度检查1次，发现异常及时做出清掏计划。
楼道每日清扫1次，走道、门厅、楼梯地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。
楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦试1次，保持干净、光亮、无灰尘；消防栓、指示牌等公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。
天花板、公共灯具定期除尘，保持目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
走廊、楼梯窗玻璃每周清洁1次，门厅玻璃每日擦拭1次，保持洁净、明亮、无灰尘、无污迹。
天台、屋顶每月清扫1次，无垃圾堆积。
电梯轿厢保持表面光亮、无污迹，轿厢壁无浮灰，不锈钢表面光亮、无污迹。
4、绿化护理：
乔木养护管理、花灌木养护管理、绿篱、色块养护管理、草坪养护管理
5、安全保卫：
安保人员受过相关安全护卫知识与技能培训，持证上岗；以中青年为主，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好；掌握基本安全护卫技能，能恰当地处理和应对护卫工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，器械佩戴规范，仪容仪表规范整齐；配备必备的安全护卫器械。
物业区域大门出入口24小时值班，并有详细交接班记录；对进出车辆实行证、卡管理；保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。
根据物业特点，原则上每2小时巡查一次，重点部位增加巡逻频次，有巡逻记录。
对监控控制设备做好维护保养，并保证24小时开通。
物业区域地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，引导车辆有序停放；
二、 食堂早、中、晚餐所有食品制作、餐厅的服务及管理服务：
（1）运作方式、服务范围
机关食堂早、中餐、晚餐所有食品制作、餐厅的服务及管理工作。
（2）服务内容及相关事项：
1.食堂就餐时间、菜谱审定、菜肴价格由招标人根据实际情况确定。投标单位工作人员必须持《健康证》及相关资格证上岗，造册上报招标人备案以便督察。招标人有权对投标单位聘用的工作人员进行考查审核，对不合格员工，投标单位无条件更换。
2.投标单位要按《中华人民共和国劳动合同法》等法律法规录用和管理员工，制订完善内部管理制度，确保合法用工，安全生产。
3.投标单位要有良好的职业操守，严格遵守《中华人民共和国食品卫生法》、《中华人民共和国食品安全法》等法律法规。确保所出品的食品安全、卫生、营养和可口；有良好的服务态度；高质量地完成各项接待任务。
4.投标单位应该保持员工队伍相对稳定，确保食堂正常运转，正常情况下，投标单位安排在食堂的工作人员不少于6人，人员配备及分工由投标单位负责。
5.投标单位要根据季节变化、原材料的特点和客人喜好，编写营养均衡美味可口的宴席菜谱和每周大众食谱，并作好菜肴的成本核算；投标单位每天根据招标人会议、接待及职工就餐需求进行原材料的采购，经双方验收后方可投入加工，原材料采购原则上采取定点配送采购方式。
6.投标单位必须按招标人规定的供餐时间做好食品供应工作，按要求提供相应质量的食品；按标准制作会议用餐和接待用餐；并确保环境卫生和服务到位。
7.按招标人的要求建立机关食堂管理档案并负责及时记载有关变更情况，及时提供支出数据。

我公司经过实地勘察、仔细分析，结合多年的物业及餐饮管理经验，会同公司领导及一线员工一起，制定以下切实符合贵单位的服务工作方案，方案一共分两部分：
1、物业管理服务工作方案
2、食堂食品制作及服务工作管理方案

二、物业管理服务工作方案：
（一）、管理目标：
A、总体目标：
在管理合同期内，把物业管理区域内的办公楼、宿舍楼及体育馆的保安管理、卫生保洁、绿化养护等服务内容管理成“安全、文明、优美、舒适”的物业区。根据委托管理事项和物业管理相关标准，强调员工在合理分工基础上的充分合作，在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”，推崇“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，实现“管理开放，开放管理”。实施“管理报告制度”，对管理区内的房屋设备公用设施、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和管理，真正做到尊重业主权益。

B、分项指标：
1、员工持证上岗率100%。
2、环境卫生达标率100％。
3、违章发生率3%以下，处理率100%。
4、综合服务满意率95%以上。
5、投诉处理率100%。

（二）、管理机构设置、人员配置及费用拟计：
管理处经理
单位服务主管
保洁绿化主管
保安主管
设备主管
单位服务部
保安部
保洁绿化部
设备部
单位服务员
保安领班
经理助理　
门
岗
监控
机动
保洁工
绿化工
给排水管道工
巡岗
电工
房屋维修工
1、管理机构设置

2、 人员配置：

根据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积平方米计算,本公司“某某工商行政管理局”管理处拟设置工作人员10人：

1、管理主任兼单位联络处主任：1人 （负责总体工作安排、单位沟通）
2、工程人员：1人 （负责设备、设施维修、保养）
3、保洁绿化人员：2人 （负责保洁绿化）
4、保安人员：6人 （负责岗亭、车辆出入、巡逻）

3、费用拟计：
物业管理服务费明细表（拟计）
一
人员工资
序号
部门
岗位
月薪
人数
月工资(元）
年工资（元）
1
服务部
主任
2,300.00
1
2300.00
27600.00
2
设备部
工程人员
1,500.00
1
1500.00
18000.00
3
保洁绿化部
保洁员
1,500.00
2
3000.00
36000.00
4
保安部
保安员
1,500.00
6
9000.00
108000.00
合 计（一）
15800.00
189600.00

二
员工福利、保险等
序号
类型
测算依据
月支出（元）
年支出（元）
1
社会保险
2131.9×29.3%×10人
6246.47
74957.60
2
意外保险
120元/人×10人/年
100.00
1200.00
3
服装费
120元/套×4套×10人
400.00
4800.00
4
加班费
1500元÷21.75天×300%×10人×11天
1896.55
22758.62
合 计（二）
8643.02
103716.22

三
管理酬金
序号

测算依据
月支出（元）
年支出（元）
1
管理酬金
【合计一）+合计（二）】×8%
1955.44
23465.30
合计（三）
1955.44
23465.30

四
保洁绿化费用（包干）
序号
费用包干（年）
月支出（元）
年支出（元）
1
费用
2000元/月（含管理酬金）
2000.00
24000.00
合计（四）
2000.00
24000.00

总计【合计（一）+合计（二）+合计（三）+合计（四）】：
340781.52

（三） 、具体实施方案：

1、 房屋外观方面：
1）、通过落实巡回检查制度，及时发现房屋的日常零星损坏并安排修复，保养记录完整准确,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据委托方的决定组织维修。
每年3次以上(雨季前安排1次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；雨季前1个月要对屋顶进行检查，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，及时做出专项维修计划，安排专项维修。
发现墙体表层剥落，面砖、地砖不平整、起壳、遗缺，及时处理。
根据不同季节特点，分轻重缓急，合理安排，实行有计划养护，做到日有巡视、周有安排、月有计划、年有统筹。
2）、制定维修养护计划，安排落实房屋日常维修养护工作。
3）、建立维修值班制度，公布值班/报修电话和报修联系办法，24小时受理报修，。
4）、健全报修约修制度和维修服务规程。接待人员填写报修单，并按维修项目紧急程度，安排维修人员到达现场，零修及时完成，急修当日完成，小修3日内完成。
5）、在保修期内，密切同开发商的联系，保修期内如建筑单位不能及时处理的，采取先处理后协商的办事原则。
6）、实行维修服务承诺制度和维修回访制度。公布《维修服务承诺制度》，切实做好回访和记录，接受业主对维修质量的监督和评议。
7）、遇有抢险应急情况，按照应急预案及时组织人员处理。
8）、健全维修养护质量管理制度，抓好维修施工质量管理。明确各级管理和维修人员职责，严格掌握房屋维修范围和标准，精心施工，合理安排，关键结合部位严格把关，严格按照工序操作，抓住材料、施工、验收、回访四个环节，并将之列入维修人员考核的重要指标，确保维修质量。

2、 设备运行方面：
保证共用设施设备（包括大门、自动门、路灯、楼道灯、车棚、洗车设备、宣传橱窗等）进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。共用设施设备完好率98%以上，急修及时率达100%。
1）、设备故障处理程序：
1.1）发生故障时，值班员应立即处理，一般故障应先汇报后处理，事后作好记录重大故障应一面处理，一面汇报，无法处理的应尽快报告管理处主任。设施设备运行、巡查、维修、保养等记录准确、完整，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准。
1.2）根据表计的指示和设备的外部征象，判断故障的全面情况，尽快限制故障的发展，迅速地排除危及人员及设备安全的因素。
1.3）最迅速地恢复设备（设施）至正常运行状态。
1.4）处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。不得违反安全规程。
1.5）管理处主任是处理故障的全面领导人，负责调动、安排有关人员采取相关措施。
1.6）对于需要立即抢修的设备，值班员应判断故障部分和性质后在工程技术人员到达之前，把工作现场安全措施作好。
1.7）发生故障应仔细注意表计和信号的指示，并记录操作的时间和故障现象。

2）、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》。如出现电梯故障，按照以下困人救援规程执行：
2.1）、电梯故障，应由电梯工解救被困乘客。
2.2）、轿顶操作放人程序
（1）确认故障电梯号及该电梯所停层数（如N层），并通知乘客“救援在进行中”。
（2）到停层的上一层（N+1层），用Δ形钥匙打开该电梯的厅门。
（3）进入轿厢顶，将“检修开关”转到“检修”位置；注意：“检修开关”未转到“检修”位置时不得关厅门，以免电梯突然运行。
（4）关上厅门，按“上行”或“下行”按纽，将电梯轿厢在最近楼层平层。
（5）将“门机开关”打开，用手盘动门机将门推开放人。
（6）放人完毕，将“检修开关”转回正常位置。注意：此时要保持厅门为打开状态。
（7）将“门机开关”复位，关好厅门。
2.3）、机房操作手动放人程序
（1）如轿厢门处于半关闭状态，则应先将其完全关闭。
（2）利用电梯对讲或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌。
（3）进入机房，关闭该故障电梯的电源总开关。
（4）插入松抱闸手柄 ，并小心将抱闸撬开。
（5）根据负载情况盘动飞轮，使电梯降（或升）至最近一层门口为止（由钢丝绳上油漆标志确定）。
（6）打开厅门及轿厢门放出乘客。
（7）用手把门关好。
（8）确认所有楼层电梯门锁好。
（9）维持电梯电源切断状态。
（10）放人完毕通知电梯维修工作进一步检查。

3）、供电电源停电故障处理规程
电源故障分以下几种情况处理：
1、在接到供电部门发出的停电通知后，管理处应在一小时内通知各单位。
2、正常情况下的倒闸操作，管理处接到通知后，提前一天发出停电通知。
3、若供电系统全部停电，启动发电机组，保证供电需要。
4、如因大楼内故障引起供电回路停电，应在排除故障后恢复送电。
5、如设备或线路的电气联络部分发热、发红，不能继续运行时，应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷，并继续观察，采取相应措施。
6、低压配电盘母线、及其引出线故障时，应将故障段母线隔离，然后设法对未受影响的部分恢复送电。

4）、停水及故障处理规程
1、接到自来水公司发出的停水通知后，管理处应在一小时内通知各单位。
2、若安排水池清洗，管理处应提前三天以书面形式发出通告，通告内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。
3、给排水设备故障一般处理程序
4、供水泵出现故障时，值班人员应马上启动备用泵，然后及时对故障泵进行维修。
5、排污泵出现故障时，应迅速抢修，若一时不能修复，应准备临时借用设备。
6、若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水，值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门，及时通知有关人员抢修。
7、排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即组织人员疏通。

5）、消防栓每季度巡查1次，保持消防栓箱内各种配件完好；按照消防部门的要求对火灾探测器进行检测；每年1次检查消防龙带并作1次放水检查；每半年检查1次灭火器，临近失效立即更新或充压。并做好相应记录。
3、 环境保洁方面：
1)、推行标准化清扫保洁，建立和完善一整套行之有效的清卫保洁标准、操作程序细则、考核奖惩办法，实行12小时动态巡回保洁。按日工作、周工作、月工作的要求，分别落实，并检查考核，达到建设部全国示范标准。
2)、保持垃圾亭、垃圾桶清洁无异味，减少二次污染。实行垃圾袋装化，每天两次收集垃圾，并选择适宜的通道和时间，运送至垃圾中转站，运输车辆车容整洁，不污染道路，及时收集清运散放垃圾，做到日产日清，清除垃圾时，不将垃圾散落在楼梯和楼面上。保持路面、绿地目视干净,地面垃圾滞留时间不能超过1小时；明沟无杂物，无积水；宣传栏、标识牌、小品、健身娱乐设施每日擦拭1次，目视无灰尘、明亮清洁；设置垃圾桶，垃圾封闭存放,每日清理1次；保持垃圾桶及周围清洁、无异味；垃圾箱整洁、干净、无异味；
3)、积极做好国家卫生城市的创建工作。落实有效措施，环卫设施设备完好率98%以上，做好小区环境及公共设施、场所依照规范消毒杀菌，周围整洁无蝇蛆，维护住户健康。并运用宣传窗等宣传工具，积极开展健康教育工作，使居民基本卫生知识知晓率大于70%，健康行为形成率大于60%。
4)、利用宣传窗，设立健康教育专栏。内容有控烟和预防艾滋病、性病等宣传内容及宣传品。
5)、加强保护环境，讲究卫生的宣传。形成良好习惯，使大家成为环境卫生管理的参与者。
6)、配合我市开展生态城市的建设。利用宣传窗及社区文化活动等宣传工具，加强生态教育，倡导生态消费，崇尚生态文化，让生态文明观深入人心。
7）、清扫时间:实行12小时保洁制，从早上7时至晚上7时。沿街首次清扫，在8:00前完成，并在规定时间内巡回保洁。垃圾清运首次在8:30左右，晚上在7:00左右清运，期间根据季节特点和垃圾量适当增加次数。
8)、楼道每日清扫1次，走道、门厅、楼梯地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。
楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦试1次，保持干净、光亮、无灰尘；消防栓、指示牌等公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。
天花板、公共灯具定期除尘，保持目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
走廊、楼梯窗玻璃每周清洁1次，门厅玻璃每日擦拭1次，保持洁净、明亮、无灰尘、无污迹。
天台、屋顶每月清扫1次，无垃圾堆积。
电梯轿厢保持表面光亮、无污迹，轿厢壁无浮灰，不锈钢表面光亮无污迹。楼梯、电梯、电梯外门及轿箱内壁、地面、楼梯扶手、地角线及内侧玻璃
每周冲洗擦拭一次，每日用不锈钢保养液打光一次，并随时巡视清扫、擦拭、保持清洁。
9)、卫生间
（1）天花板、墙面部分，使用百洁布配合万能清洁剂随时对其进行彻底清洗，去除油、烟及灰尘，使其洁净光亮。
（2）地面部分：首先进行表面酸化处理，除去污物及异味，而后采用XTAS42DS擦地机，百洁垫配合硬表面清洁剂每周对地面进行彻底清洗，去除表面及缝隙中的残留污垢，并且每日进行拖拭。
（3）便池、尿斗，使用桶刷，进行日常保洁，做到无异味，无污物、无尿碱。每日清洗、消毒一次。尿斗内始终保持有富士香球并不小于1厘米；洗手盆台面、镜面、镜框、木隔板、门窗、窗台、管线及开关面板随时擦拭，保持无灰尘、污渍；拖布池随时清洗，保持畅通；便篓垃圾随时倾倒。发现异常及时做出清掏计划。
10)、公共部位的照明灯具
每年进行三次擦拭、除尘，对因灯具烧毁等造成的污迹随时擦拭，保持清洁、无污。不锈钢面光亮如初。
11)、不锈钢部分
不锈钢耐腐蚀性强，光亮美观，如不经常保养和其它金属一样也会锈蚀，失去光泽，降低使用寿命。我们将根据实际情况，采取如下保养措施：
（1）安排保洁人员每日使用专用不锈钢保养液进行光亮保养。
（2）随时除尘、除锈。
（3）保持无污渍，光洁明亮。
（4）不锈钢烟灰桶：随时清理、倾倒，没有积存，保持桶内外及周围地面的洁净。
12)、杀虫灭鼠消毒
（1）为保证大楼的环境卫生符合国家规定，公司在夏季每月6次、春秋季每月2次、冬季每月1次进行空气消毒，重点部位每日喷一次杀虫剂杀灭蚊蝇。
（2）春秋季节每季度对后楼梯地下室设备层等隐患处灭鼠一次，确保大楼不受“四害”侵扰。
13)、公共区域内侧玻璃
（1）用玻璃专用清洗剂每月清洗一次；
（2）日常随时抹灰，去除污渍。
（3）做到光亮、无手印、无污渍。
14)、办公楼外围进行日常清扫，每月集中用高压水枪配以中性清洁剂进行冲刷和拖拭。
15)、办公区垃圾随时清理、果皮箱进行每日清洁、倾倒。
4、 绿化护理方面：
1)、制定绿化养护、管理制度，制订养护计划，健全养护工作职责、规程。并切实贯彻执行，按照不同季节以及不同树木的生长习性做好养护工作，使养护计划落到实处。灌木类的修剪应注意保持自然丰满的树形，及时剪去残花败叶。（1）、先花后叶类：应于每年春季开花后修剪老枝，保持理想树形，对枝条较密者可行修剪。（2）、当年枝开花类：应在冬季或早春进行修剪。（3）、观赏枝条及观叶种类：应在冬季或早春进行重剪，促进枝条的萌发。
2)、保持绿化地清洁,草坪和灌木林内不留杂物、不缺水、不死苗,促进花草树木生长茂盛，防止人为毁坏。
3)、严格按规范对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害、修枝、剪叶、补苗、淋水,对大棵的灌木给予造型,丰富绿化内容。绿篱色块根据设计要求进行整形修剪。每年整剪一次，黄杨类在4、5月份进行，松桧类于8、9月份进行，平时要经常平剪，保持总体整齐美观。
4）、建立绿化管理档案。花木品种数量及生长情况有记录，主要品种挂牌标识，养护工作有计划、有实施、有记载。
5）、配置割草机一台用于草坪的修割作业，草坪一般10-15天一次，年修剪次数16-20次。小区配备修剪刀等进行局部修整。
6）、清除杂草:每月1次，对草坪杂草严重混杂的进行换草。
7）、施肥:普遍施肥每年2-3次，根据生长情况，安排好重点施肥。乔木：一般不进行施肥，仅对生长势较弱者在适宜时施肥一次。采用沟施或穴施法，施肥后立即复土浇水，施肥量100克/株，使用化肥。 花灌木：年施肥2次，第1次在5月，第2次在8月，施复合肥。开沟、穴施入，复土、浇水，施肥量50-100克/株。 绿篱色块：年施肥1次，于5月份开沟施入，50克/平方米，施用化肥。 草坪：年施肥2-4次，第1次在返青后的3、4月份，第2次在8、9月份，施肥量10-15克/平方米，多施用化肥，可拌土撒施，及时浇水。平时结合喷药加入尿素做叶面施肥（浓度是千分之2-3）。 花卉：每月施用复合肥1-2次，年施肥5-10次，注意花后及时补充肥料，施肥量10-20克/平方米。 新植树木、草坪，因生长势和根系尚未恢复，应酌减施肥次数和施肥量。
8）、做好浇水工作，尤其在夏季，草皮和花草作为重点。
9）、及时修剪整形，达到形状整齐，造型美观，层次分明。
10）、补苗。清除枯枝死树，及时补栽，保证无缺苗现象。草坪补缺随缺随种，保证草坪的完整率达到98%以上。
11）、做好病虫害防治工作。每天巡回检查观察，发现病虫害及时对症施药，每季度全面防治。

5、 安全保卫方面：
1)、从公司内部选派有工作经验，熟悉各类治安管理操作的保安骨干担任队长和班长，新进队员经正常培训分期安排到公司所管理的优秀楼盘实习，经考核合格后正式上岗。
2）、24小时执勤、巡逻，标准化管理。保安实行24小时运转服务，3班2运转。实行保安队长日检、现场主管周检、主任月捡的常规检查，结合专题捡查与随机抽查的监督制度，并充分利用巡更系统，加强监管。上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，器械佩戴规范，仪容仪表规范整齐；配备必备的安全护卫器械。
3）、制订保安交接班规定。保安交接班，依规定办理移交手续，签字，明确各自职责。
4）、建立多重安全防范体系，充分发挥摄像监控系统的作用，对可疑人员进行监视和跟踪，必要时进行盘查，对于违法行为录下证据，并及时运用无线对讲机，组织保安人员处置紧急事件。并对监控控制设备做好维护保养，并保证24小时开通正常工作。
5)、重视第三道防线，防盗门/门禁系统的作用。将不速之客，拒之门外。
6)、制定应急事件处理预案，提高火警、冲突、浸水、匪警等紧急事件的快速反应和机动应急能力，配合公安机关打击犯罪活动。
7）、建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标，原则上每2小时巡查一次，做到点、面结合。
8）、加强防火活动，及时发现火灾隐患苗头，禁止在禁烟区吸烟。应熟记各处之水、电、燃料、开关、门锁及消防器材的地点，以免临急慌乱。
9）、每天下班对门窗和水电的检查。如遇台风、强雷或大暴雨等极端天气情况，应加强巡视。
10）、对进出车辆实行证、卡管理；保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。物业区域地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，引导车辆有序停放 。

6、 档案管理方面：
1）、档案资料的建立。
（1）采取系统化、科学化、电脑化的先进手段收集储存资料；
（2）将收集到的资料进行细分，分类标准严格按照建设部《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》发布后的新标准执行，做到条理清晰，分类合理，便于查阅。
（3）按照资料载体的类型采用恰当安全的保存方式。
（4）所有资料档案实行“双档“（电脑档案、文本档案）管理。
2）、物业档案资料的管理
（1）设立专门的档案管理员；
（2）档案资料由管理处办公室统一管理。
（3）明确收集、整理、分类、编号、登记、录入电脑、入柜、借用、检查、销毁等各项管理流程。
（4）采用多种形式的文档储存方式（如电脑磁盘、录像带、录音带、照片、图表等），并采取相应的储存、保管方法。
（5）对原始文件、合同等重要资料必须严格管理，借阅、复印等必须经管理处主任审批。
（6）管理处主任负责审批档案保存数量、保存期限以及是否有效和作废。
（7）注重档案管理信息开发，根据工作需要和档案库存情况编制各种专题资料。
（8）办公室每季度对档案资料管理情况进行检查。
（9）要求全体员工树立档案意识、保密意识、严格执行《档案管理制度》。

7、 其它服务工作方面：
1）、如遇会务活动，我单位全体动员，积极参与配合，听从贵单位组织安排，保障会务活动顺利进行。
2）、为贵单位员工提供有偿或免费日常饮用水服务。
3）、协助贵单位进行文体活动。

二、食堂食品制作及服务工作管理方案：
（一）、管理目标：
A、总体目标：
在管理合同期内，把食堂早、中、晚餐所有食品制作、餐厅的服务及管理等服务做到极致，体现管家式、保姆式服务，以“高标准、严要求、精烹饪、细制作”为管理理念。让大家吃得放心、吃得舒心，经济又营养，卫生又健康。

B、分项指标：
1、员工持证上岗率100%。
2、卫生达标率100％。
3、食品安全率100%。
4、就餐人员满意率95%以上。
5、 就餐准时率100%。

（二）、管理机构设置、人员配置及费用拟计：
1、管理机构
食堂主管（1人）
采
购
组
（1人）
改
刀
组
（2人）

厨
师
组
（1人）

服
务
组
（2人）

清
洗
组
（2人）

财
务
组
（1人）

2、 人员配置：
食堂管理机构拟设置工作人员10人，各自工作职责如下：

1）、食堂主管职责：
1．负责对下属人员的工作分配与调动；
2．菜品创新，每日菜谱的更新；
3．调料的配置，菜与调料的比例；
4．新鲜菜、冷冻卤菜、肉类、冷菜的检查验收工作并进行分类处理；
5．对用餐人员反馈意见进行提炼改善；

2） 、采购组职责：
1、负责食品原材料的采购
2、负责食堂餐具及工具用品的采购

3）、改刀组职责：
1、对陈菜、冷冻菜、卤菜、新鲜蔬菜、荤菜改刀；
2．改刀台面、周围地面卫生的清洁；
3．刀具、磨刀工具的保养；
4．刀具、磨刀工具、改刀工具的整理与安全操作

4） 、厨师组职责：
1、按操作服务程序和工艺要求烹制各种散餐和宴会的菜肴。
2、负责热菜的装盘和出品。
3、负责备齐炉灶工序的所有调味品和正确使用。
4、妥善保管好剩余的调味品。
5、做好工作区域内环境、设施、设备的清洁卫生和安全工作。

5） 、服务组职责：
1、负责管理人员点菜、写单工