前期物业酬金制管理协议.docx

“####家园B组团”前期物业酬金制管理协议

甲方：重庆 （以下简称甲方）
乙方：###物业管理有限责任公司 （以下简称乙方）
“同@@@B组团”工程已进入验收和准备移交给业主的重要阶段。为做好安全保卫和物业服务工作，甲方委托乙方提前介入物业管理和服务，双方本着共同提升“渝高”品牌的愿望，在平等互利原则下，协商达成如下管理协议：
一、   前期物业管理服务范围：
1、“###B组团”负一楼停车场；
2、住宅楼1、2、3、4、6、9、13栋共7栋主楼；
3、商业裙楼 共 栋；
4、7班幼儿园；
3、周边公共环境卫生；
4、周边公共安全巡逻、控制；
二、前期物业管理期限：本着树立“渝高”品牌的目的，将前期物业管理服务期限约定为：
1、开始时间：从2010年4月15日起。
2、终止时间：业主入住（物业公司接房）达到60％或收取的物业管理费与支出的物业管理费达到盈亏平衡时，以谁先到为准。
收取的物业费＝已接房建筑面积×单位面积物业费标准＋应接未接房物业费。
三、乙方职责及物业管理服务主要内容
1、水电管理：
（1）负责完工正式变配电房设备运行管理及值班；
（2）负责设备的安全运行及值班记录；
（3）配合施工单位的送电和停电工作；
（4）负责施工单位的用电管理及挂表收取社工单位电费工作；
（5）负责施工单位临时电源的拆除（只负责停运）和正式电源转换接通，协调安排工作；
（6）负责对施工单位临时用水点及正式供水点转换协调工作；
（7）负责对电梯调试、集水坑泵试运、给水泵试运、各类风机试运、卷帘门试运、消防水池及水箱进行日常巡视及管理；
（8）负责收集、检查各种设施的故障情况，及时准确地向甲方报告；
（9）负责对现场设备、成品、半成品进行安全防护;
（10）根据“###B组团工程进度及项目移交专题会议纪要”所约定的原则，负责水电费的收支管理，并按时向供电局及水厂代缴水电费。
2、安保管理范围及职责
（1）负责各出入口的控制管理，严格控制车辆、人员的进出，完善材料物资的出门管理制度（甲方应完善出入口的基本安保措施）；
（2）负责组织定时对小区内进行巡逻检查（负一层、1——13栋主楼及周边环境），确保移交给乙方的设施设备的安全（未移交的设施设备、材料由甲方约定单位负责）；
（3）负责检查出入小区的可疑人员；
（4）办理移交手续后, 设备、成品、半成品进行发生被盗、损坏由乙方负责恢复至原状。
3、业主入住、装修的接待服务与管理
（1）业主接房、入住资料准备
①协助渝高公司拟定并实施业主接房工作方案；
②审定《临时业主公约》、物业公众服务制度及业主接房入住、装修协议、各类表单文件的印制；
③业主接房的接待工作人员组织、安排；包括房屋产权审核、登记，各项服务费用的收取，办理业主验房、移交，客户诉求接待、回访处理等；
④协助完成向业主交房现场的环境布置。
（2）装修期间管理
①协助业主完成装修方案的审核，并告之物业装修的注意、禁止事项。
②对装修施工单位的资质进行审核，并告之装修施工的注意事项。
③选定装修材料进入的路线。
④安排管理人员对施工期间进行装修巡查。
⑤协助业主对装修施工质量进行监督。
⑥落实对装修垃圾堆放地点，并进行清运。
4、负责建立物业服务费收入台帐并每月定时交甲方审核。
四、甲方职责和义务
1、协助乙方加强施工单位的管理，要求施工单位加强其施工范围内的安全防范措施。
2、负责要求各施工单位的材料物资出场须提供甲方出具的出门条。
3、负责在约定时间内完善乙方提出的为满足安全保卫要求所需的必要条件。
4、协助乙方完成施工单位人员出入证的管理制度。
5、负责督促个施工单位做好本区域内的清洁卫生。
6、负责安对移交物业外墙进行一次清洗。
7、有权对乙方建立的物业管理服务费收入台帐进行审核，并按审核后的收支差额按时向乙方支付费用。
8、按照“同###B组团工程进度及项目移交专题会议纪要”所约定的原则，承担并支付商场、门面、车库、走廊、门厅等公共区域及设备的水电费。
9、负责提供消防验收文件及按规定配备消防设施、消防器材。
10、负责本物业服务项目的物业公共安全责任保险。
五、本协议有效期间的人员配置及数量
1、具体的人员配置及数量见附件一和附件二
2、在本议有效期间期间，甲方可根据实际需要，在不影响安全保卫和服务质量的情况下，经乙方同意，可要求乙方调整岗位人员配置。
六、前期物业管理服务资金及相关费用的处理
（一）在本协议有效期内物业服务费采用酬金制的方式。
1、即乙方按本协议的约定提供物业服务,甲方向乙方支付物业管理服务所产生的一切费用和乙方计提的管理费。
2、其他购房业主按其拥有的建筑面积自其接房之日起，预先向乙方缴纳物业服务费，具体标准如下：
（1）住 宅：1.10元/月.平方米（含电梯使用费）
（2）商业物业：2.50元/月.平方米；
（3）接房后未使用的空置房：按上述标准的50%计收;
（4）车库停车位管理费：90.00元/月.个；
（二）乙方向甲方和其他业主交纳的服务费主要用于以下开支：（乙方服务人员工资标准及构成明细见附件三, 不足15天者按半月计算，超过15天者按一月计算。）
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
（三）乙方每月计提的管理酬金按本条第2款第1项金额的10%提取，由甲方承担；
（四）乙方在进行本条第2、3、4、5等歀约定的物业服务时,所需日常材料、耗材的费用，由乙方根据实际需要编制材料计划，报经甲方审批后采购、报销；第8款约定的物业公共安全责任保险事宜，也由甲方购买并承担责任。
（五）物业服务费及结算方式
1、本协议生效之日起至2010年4月30日止期间，乙方每月向甲方收取的物业服务费+物业服务固定资产折旧费理论值为：68,815.17元（具体的构成明细见附件四 ）
2. 2010年5月1日起至本协议终止期间，乙方每月向甲方收取的物业服务费+物业服务固定资产折旧费理论值为：90,922.17元（具体的构成明细见附件五 ）
3、进行物业服务所产生的费用支出由乙方负责垫付，乙方每月编制向其他购房业主收取的 “物管费收入报表”报甲方审核后，如收不抵支，由甲方分时段按本条第1或2款的约定数减去乙方己收或应收的物管费后，支付给乙方；反之乙方将剩余部分划转给甲方。
七、物业公共区域、公共设备设施运行所产生的水电费公摊处理办法；
1、甲方向业主交房前：由甲方按实际发生数额全额承担支付；
2、甲方向业主交房后：每户根据房屋（产权）建筑面积，按单价0.2元/㎡.月，由业主或非业主使用人分摊；差额部分由甲方承担。
每户的公摊费（元）二房屋建筑面积×0.20元/㎡.月。
八、物业服务固定资产折旧费
双方约定，乙方为实施“同心家园B组团”物业服务所购置的固定资产折旧费为777.17元/月，由甲方按向乙方支付。具体的构成明细见附件六。
九、费用支付
1、甲方承担的物业服务费、折旧费和酬金采用后付费方式；
1、物业服务资金支付：乙方建立严谨的物业管理服务费收入台帐，每月报表定时交甲方审核；每季度结算，甲方在10个工作日内对该台帐审核无误后，按收支的差额向乙方支付费用。
2、水电公摊费由乙方单独列帐，每季报甲方审核，按收支的差额向乙方支付费用。
十、免责条款：
1、除水、电、气等公用工程及已经移交并具备安保条件的设施设备外，各施工单位的材料物资的安全保管不在乙方工作范围之内；
2、如有未完工或未验收的建筑、机电设施设备，其运行安全责任不在乙方工作范围内。
十、本协议一式四份，甲乙双方各持两份，经双方签字盖章后生效。
本协议未尽事项，甲、乙双方协商解决。
十一、协议附件
附件一、岗位设置及数量（本协议生效之日起至4月3日止）
附件二、岗位设置及数量（5日1日起至本协议终止）
附件三、各岗位工资费用标准及构成明细
附件四、本协议生效之日起至4月30日止期间月物管费支出构成
附件五、5月1日起至本协议终止期间月物管费支出构成
附件六、同心家园B组团物质装备折旧
甲 方： 乙 方：
重庆渝高科技发展有限公司 重庆渝高物业管理有限责任公司
###家园B组团物业服务岗位职责
一.岗位设置及人员配置
项目主管1名；管理员2名；客户助理4名；维修工3名；护卫班长1名; 秩序护卫队员17名；门卫8名；保洁员10名；(共计49人)。
二、岗位职责
A：管理员职责：
1.负责本物业日常物业管理和交房工作；
2.负责编制物业管理服务月、季、年度计划，并按工作程序、规范填写各项记录；
3.负责项目服务质量标准的执行情况检查工作；
4.按水、电、气抄表卡（台帐）填写收费收据或发票；
5.协助主任做好员工的业绩考评工作；
6.负责进行定期用户意见调查和收集用户建议，并进行统计分析，提出意见或建议；
7.制定和完善物业管理服务的质量标准；
8.负责本物业各种会议服务的管理，会议服务质量的直接责任人；
9.负责接待用户投诉、回访工作。
B：客户助理职责：
1.负责接待和处理业主或客户的投诉；
2.熟悉各业主单位或客户单位的基本情况；
3.为来访客人提供热情、周到、及时、规范的服务；
4.树立良好的企业形象，负责监督检查大堂范围内的护卫、清洁、维修等的服务质量；
5.负责协助管理员的收费工作；
6.协助完成其它工作任务。
C：维修工职责：
1.按岗位作业指导书对本物业内水、电、气设施设备的维护、保养并记录；
2.按时、按标准完成责任区内的给排水、供配电、消防、监控、通信及室内外照明系统等维修任务；
3.及时向班长反馈机电系统设施设备的运行情况；
4.按规定对机电系统设施设备的运行情况记录；
5.对责任区内的水电气设施设备的运行质量负责；
6.协助其它岗位完成维修、维护等方面的任务。
7.完成临时交办的任务。
D：护卫班长职责：
1.按规定督促队员检查本大楼各部位的安全设施，发现隐患，解决问题，保证安全；
2.在突发事件时，指挥处理，避免和减少业主或公司的损失
3.合理安排护卫力量，了解员工思想情况，作好物业内保工作；
4.主持本班例会，准确传达上级指示；
5.制定本班的工作计划并落实实施；
6.向下级授权，督促各组完成安保任务；
7.检查下属工作，定期作出评定；
8.负责制定培训计划并组织实施；
9.对物业的内保工作质量负责，是安全防范直接责任人；
10.解决下级提出的问题和困难。
E：秩序护卫队员职责（含巡逻、标准岗、停车场护卫员、门卫）:
1.检查规定区域范围内各部位的消防、安全设施，发现隐患及时上报处理，确保安全；
2.在突发事件时，按规定程序及时处理或汇报，避免和减少业主或公司的损失；
3.对所使用的警具和通讯器材的完整、安全负责；
4.按相关岗位作业规范进行服务并记录；
5.对所负责岗位的防盗、消防质量负责；
6.对不按规定执行任务的法律行为负责；
7.完成上级交办的其他工作任务。
F:车管员职责：(同上)
G:保洁员职责：
1.负责责任区域内清洁及保洁；
2.严格执行岗位作业指导书，保证楼面、电梯前厅、门、消防楼梯道、隔断、盆花、植物、墙面、地面、卫生间等符合卫生质量标准；
3.定期清洁室内卫生，确保清洁服务质量标准；
4.对本区域内的清洁服务质量负责；
5.对所使用的清洁工具、设备的完整、安全负责；
6.协助其它岗位完成其它任务。