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浅论实现房地产企业流程管理有效途径【摘要】：流程管理在房地产企业管理中价值是有口共睹，已经引起越来越多房地产开发者承认和重视。本文首先简介流程管理基本状况以及在国内外发展现实状况，然后从房地产企业发展现实状况及问题入手，引入了工作流程和房地产企业流程概念，并进行详细分析，进而对流程管理对房地产企业价值进行了总结，并为房地产企业怎样实现流程管理指明了出路。【关键词】：企业流程管理 房地产 现实状况 流程优化一、引言在我国，市场信息制造、传播以及供求双方信息互动速率加紧，房地产市场已经趋于成熟，利益点转向购房者。此外，政府制度加强，让“坑蒙拐骗”行为无立足之地，市场环境变得公平、公正。尤其是近儿年出台政策洗刷了市场，行业中优胜劣汰必成定局，老百姓利益有了很好保证。随之而来，以特定资源为基础竞争已转变为以企业管理能力为基础竞争，流程管理精细化是房地产企业目前面临重要课题。房地产企业管理水平差异，明显体目前流程管理上差异，流程管理成熟度是衡量企业与否规范化重要标志。在老式房地产开发企业中，成果常常是“摸着石头过河”得出。这可以理解，其重要原因是准备时间短，需求变化大，并且资源缺乏。但令人惊讶是，尽管过程颇为混乱，但成果却常常还是被到达了。但这是什么样一种成果呢?这是以最经济方式获得最佳成果吗?究竟牺牲了多少潜在利益，我们最终才说陌实现交付，问题处理或项目结束”?要处理房地产开发企业管理中“不惜一切代价去做”这个问题，我们需要反省一下，想一想流程管理在房地产开发企业管理中价值。二、企业流程管理简介1、企业流程管理简介（1）、流程管理定义企业流程管理重要是指对企业内部进行改革，变化企业内部职能管理部门重叠、中间层次多、流程不闭环等，使每个流程可从头至尾由一种职能部门管理，做到机构不重叠、业务不反复。在计划执行过程中环境条件发生变化时，及时对原计划进行调整，使计划仍具有指导和组织生产经营活动作用。企业通过对计划制定、执行、检查、调整全过程，便能合理地运用人力、物力和财力等资源，有效地协调企业内外各方面生产经营活动，到达缩短流程周期、节省运作资本、提高企业经济效益。流程管理最终但愿提高顾客满意度和企业市场竞争能力并到达提高企业绩效目。根据企业发展时期来决定流程改善总体目，在总体目指导下，再制定单位流程或每类业务改善目。流程管理可以分为“认识流程、建立流程、优化流程、E化流程、运作流程”。（见图1） 图1 “流程管理”概念图（2）、流程管理基本特性企业流程按其功能可以辨别为业务流程与管理流程两大类别。 业务流程是指以面向顾客直接产生价值增值流程； 管理流程是指为了控制风险、减少成本、提高服务质量、提高工作效率、提高对市场反应速度，最终提高顾客满意度和企业市场竞争能力并到达利润最大化和提高经营效益目流程。企业内一切流程都应以企业目为主线根据，尤其是管理流程：对外面对顾客，提高业务流程效率；对内面向企业目，提高管理流程效率，平衡企业各方资源，控制总体效率平衡，实现企业总体绩效。（3）、流程管理阶段流程管理从计划管理来说是按照其特性定位，整个阶段可划分为三个阶段，即“事前、事中、事后”管理。企业根据各项基础性条件，编制各项、各类企业经营活动计划书，对计划书可行性、可靠性形成审核体系，保证审核效果，从而保证计划可行、可靠。审核体系包括：数据记录、数据分析、历史对比（纵向）和行业对比（横向）、提议性结论这四个基本环节。审核体系中，数据无量纲化分析是关键环节，它能将不一样类型企业数据转换后实现同口径比较，数据记录环节是基础，纵、横向对比是手段，结论是目。“事前”管理中审核体系目前企业并未全面、有效地掌握和运用，企业实行对这些环节有效控制，能保证计划可行和可靠，并为计划“事中”管理提供操作平台。 “事中”管理：重要是对“计划”执行体系工作效率管理。对计划执行过程中出现各类偏差，首先要做到超前预测，另一方面是做到措施有效，对执行效果跟踪是“事中”管理重要工作，从而保证计划执行效率。“事中”管理责任主体是企业自身，监察、审计部门“事中”管理重要是对计划执行质量控制。“事后”管理：重要是对“计划”实行完毕后绩效考核、总结经验、吸取教训、汇编材料、归档立案。是“事后”管理重要工作内容之一。2、企业流程管理发展（1）、企业流程管理在国外发展在国外，流程管理是20世纪90年代出现新管理思想和管理技术，它一经产生便受到国内外学者普遍关注。今天在欧美先进国家这一思想和技术已经走向完善并日趋成熟。流程管理从泰勒科学管理思想出现后来开始萌芽，通过几十年发展，至今已经成为成熟管理思想和措施，流程管理在发达国家已经成为主流管理思想，成为应对剧烈市场竞争有效工具。一是流程管理萌芽发展时期，科学管理时期泰勒作业程序化、甘特图表进度控制措施、福特流水线生产模式等是其最初体现；二是流程管理产生发展阶段，以二十世纪六十年代产生质量管理运动和业务过程自动化设计为代表，主张对组织运行流程进行精确控制，提高管理效率；三是流程管理全面发展阶段引，尤以二十世纪九十年代哈默等人提出业务流程再造为经典代表，主张对流程进行彻底再设计，全面提高组织运行绩效。然而，就在众多企业大力推广流程再造过程中，失败率却居高不下，成果也不像人们所预期那样可以增进运行绩效急剧提高，因此受到越来越多质疑。BPR果真如人们所吹诩那样可以全面处理组织运行效率问题吗?以再造为主题流程管理越来越体现出其局限性。在此状况下，流程主导下管理思想开始走向前台。通过对流程管理思想演进与发展历程分析，可以使我们对流程管理思想内涵有更充足全面认识，从而把握其未来发展趋势，并用以指导实践。（2）、企业流程管理在国内发展目前在我国流程管理则处在刚刚起步阶段，在我国对这一思想学习、引进和研究则处在起始阶段，对流程管理概念及技术应用还存在诸多误区。本文从流程管理界定、流程管理来源以及流程管理发展历程出发进行研究，欲使人们更清晰地认识流程管理思想及技术。在此基础上，为改善我国流程管理技术和措施提供借鉴。许多企业开始重视流程管理，但缺乏建立原则流程管理系统，自然谈不上详细流程管理或再造问题；虽然也有部分企业设计了某些所谓“流程”，但大多是照猫画虎，凭主观臆断绘制出来，并不符合企业实际状况，甚至给企业带来很大负面影响。尚有企业制定“流程”，基本上是摆设和流于形式，缺乏详细实现流程管理手段和工具。相称一部分管理中和员工，对流程管理认识还处在较低水平。3、流程管理对老式管理超越（1）什么是流程要理解流程管理含义，首先要明确什么是流程。有关流程定义，Hammer在1990年提出流程是把一种或多种输入转化为对顾客有价值输出活动；Davenport在1990年提出业务流程是一系列可测量构造化活动集合，并为特定市场货特定顾客了产生特定输出，ISO9000规范将业务流程定义为一组将输入转化为输出有关联或互相作用活动。归结起来，流程包括输入、输出以及一系列转化活动三部分。业务流程可以被看作一系列内部和企业之间若干活动，这些活动互相作用将一定输入转化为对顾客有价值输出。见图2 图2 流程概念示意图（2）流程管理对职能管理实现了五大超越 管理导向性超越。流程管理组织构造以流程为中心；企业目以顾客为导向，以服务为导向。 管理效率性超越。产品信息从输入到输出时间短，销量高。 管理应变性超越。构造变动快、管理任务，迅速适应市场变化。 整体性超越。企业流程管理是内部网络化，全过程管理。内部网络与外部网络统一，强调一般被忽视外部网络。 协调性超越。以流程管理为中心协作，同步强调企业内部流程协作与外部协作，尤其强调一般被忽视尾部流程协作。以上5个方面阐明。流程管理是一种完全不一样于老式“科层制”职能管理全新管理思想与措施，是适应于信息经济科技和网络技术飞速发展起来现代管理措施。4、企业流程管理重要性企业流程管理指是企业每一项经营活动只要有了“计划书”，就阐明该企业在每一项经营活动执行前都通过了系统筹划、科学预测、全面分析，在计划执行过程中也许出现偏差制定了对应应对措施，从而保证了企业经营活动成果是可预测、可控制。反之，没有计划书经营活动必然是盲目、被动，其经营活动成果也将是不可预测、不可控制，那么这个企业管理层和基层也必然是失败。 在市场经济条件下，企业间竞争异常剧烈，企业要生存、要发展、要保持可持续发展态势，企业任何一项经营活动都不容许处在盲目、被动状态，其经营效果必须处在可控状态下。换言之，计划是企业经营决策者意志和理念详细体现。因此，计划是企业经营活动基础，经营决策者为实现自己意志和理念必须要不停扎实和巩固这个基础，不停提高计划科学性。因此企业流程管理在企业整个经营运作过程中起到是至关重要决定性作用，就像人体中血液流遍全身，是不可或缺。三、企业流程管理现实状况和意义1、流程管理现实状况从老式以资源为基础企业竞争转变为以企业管理能力为基础竞争，考验是企业管理创新。流程管理精细化水平是企业实行内部控制和风险管理之前面临重要课题。企业管理水平差距重要体目前流程管理上差异，以及对于各个节点预期目掌控能力高下，因此，流程管理成熟水平是衡量企业与否规范化重要标志之一老式企业运作过程中，诸多理论和做法都是“摸着石头过河”得出来，往往是习惯成自然。企业缺乏系统管理运作体系，导致绝大多数资源和潜在利益在探索过程中被白白挥霍，无法到达以最经济方式获得最佳成果。因此，在一种充足竞争市场环境中，一种企业流程管理“内功深厚”与否，将决定其内部控制和风险管理能力、盈利能力和持续发展能力。目前国内企业流程管理现实状况是:大多数企业未形成系统业务流程体系;各项活动职责权限不清晰，接ii不畅通;流程繁琐，流转周期长，流转效率低;己有流程内部监控体系有待完善，没有引入量化关键业绩(KPD指标和控制点进行实时控制。2、流程管理意义（1）提高企业整体竞争力。在流程设计与流程再造过程中，通过对企业各项业务进行流程化塑造，包括改善管理和运行关键指标(如成本、质量、速度、灵活性、满意度)、资源构造调整和人力资源构造调整，从而明确哪项工作应当由哪个部门、哪个人来详细负责，使企业各部门、各职(岗)位责权愈加明晰地体现出来，提高企业整体竞争力。（2）实现企业形态转变。长期以来，大多数企业都实行一种职能式管理形态，而企业在实行了流程式管理模式后，企业将由以职能为中心老式形态，转变为以流程为中心新型流程导向企业，实现企业经营方式和管理方式主线转变。四、我国房地产企业发展现实状况以及存在问题1、房地产概述（1）房地产业概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性产业。房地产业是与建筑业既有区别又有联络。它们之间重要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常亲密关系，由于它们业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方合作关系，房地产业是房地产开发和建设甲方，建筑业是乙方；房地产业是筹划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包协议规定完毕“三通一平”等土地开发和房屋建筑生产任务。（2）房地产业分类房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产征询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产征询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。因此，房地产业细分行业包括房地产投资开发业、房地产征询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。房地产投资开发是指在依法获得国有土地使用权土地上投资进行基础设施、房屋建设行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、都市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。房地产投资开发除了获得土地、建造房屋、然后预售或发售新建房屋这种方式，尚有购置房屋后出租，购置房屋后出租一段时间再转让，或者购置房地产后等待一段时间再转让；开发也不仅是建造新居屋，尚有把土地(生地、毛地)变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产征询业是指为有关房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务经营活动。房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目，遵照估价原则，按照估价程序，选用合适估价措施，并在综合分析影响房地产价格原因基础上，对房地产在估价时点客观合理价格或者价值进行估算和鉴定活动。房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁当事人提供房地产居间简介、代理经营活动。物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务协议约定，对房屋及配套设施、设备和有关场地进行维修、养护、管理。维护有关区域内环境、卫生和秩序活动。（3）房地产业在国民经济中作用房地产是我国国民经济发展一种基本生产要素，诸多行业发展都离不开房地产。反过来说，任何行业均有波及到一定房地产，都是房地产经济活动参与者。因此说，房地产是发展国民经济和改善人民胜过基础产业之一。由于房地产业关联度比较高，带动力较强，已经成为我国国民经济支柱产业。他重要作用可以归纳如下： 可认为国民经济发展提供重要物质条件； 可以改善人民居住和生活条件； 可以改善投资环境，加紧改革开放步伐； 通过综合开发，防止分散建设弊端，有助于都市规划实行； 可认为都市建设开辟重要积累资金渠道； 可以带动有关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业发展； 有助于产业构造合理调整； 有助于深化住房制度改革，调整消费构造； 有助于吸引外资，加速经济建设； 可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前在我国已初步显示出来，伴随我国国民经济和房地产深入发展，房地产在国民经济中必将发挥更重要、更广泛作用。增进房地产业健康发展，是改善居住质量、提高居民住房水平、满足人民群众物质文化生活需求基本需求；是扩大内需、增进消费、拉动投资增长、保持国民经济持续健康迅速发展有力措施；是充足发挥人力资源优势，扩大社会就业有力途径。实现我国房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加紧推进社会主义现代化具有十分重要意义。2、中国房地产市场发展现实状况及存在问题我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极财政政策刺激下，全国固定资产投资迅速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增长。伴随城镇居民经济水平不停提高，购房需求不停增长，房地产业得到飞速发展，近发展获得了令人瞩目成就。全国人均住房面积都市到达20平方米，农村到达25平方米，住宅成套率到达70%。住宅业增长值占GDP比重，都市达4%，城镇合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业地位。近两年来住宅建设对经济增长奉献率均在1.5个百分点左右。（1）地区发展不平衡房地产发展规模和增长速度存在地区差异。重要表目前： 无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。 中部增长速度(除了销售额)基本处在领先水平，并明显高于全国平均水平。伴随东部地区土地资源偏紧，房地产价格上升和竞争剧烈，某些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产地区构造发生变化，尤其是伴随中部经济发展，中部各项指标(除销售额)增长速度均高于其他两部。 地区间差距正逐渐缩小。伴随生活水平提高，中、西部房屋销售面积占全国销售面积比例都较前有所增长，且中、西部居民个人购置商品住宅在全国份额也在增长，伴随西部大开发战略实行，中、西部经济发展，地区间正逐渐缩小差距。（2）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。3、中国房地产市场发展趋势分析我国房地产业通过近发展获得了巨大成就，纵观这发展，其特点重要有如下几种方面：（1）房地产行业正在逐渐走向市场化；（2）房地产与资本市场关系愈加紧密；（3）房地产进入高速发展时期，增长迅速，热点扩散；（4）国家房地产政策正在逐渐完善；为适应我国房地产发展需求，增进房地产市场化，规范房地产市场化过程中运作行为，中央政府及各地方政府出台完善某些对房地产市场化起到积极作用政策，这些政策将增进我国房地产良性发展。五、流程管理在房地产企业中应用1、房地产企业流程分析房地产开发企业运行和服务管理就是经典由流程来驱动。根据以上对流程理解，也可以对房地产开发企业流程作如图3构架。图3 房地产开发企业流程构架图其中，质量管理和财务管理跨越企业管理工作和业务工作范围，例如财务管理流程中工资管理、固定资产管理等属于管理工作内容，而应收帐管理、应付账管理属于业务工作内容。2、流程管理在房地产企业管理过程中价值体现好流程管理可以克服资源局限性所带来劣势，从而获得良好业绩。在政府几轮宏观调控之下，越来越多房地产企业相信未来竞争不是短跑，而是长跑。实际上，流程概念在房地产企业管理中并不鲜见，但大多数房企高管感觉是：不缺流程，缺乏贯彻，让流程落地才是企业所需。据理解，企业运行成本很大一部分就消耗在不一样部门岗位之间协调运作上。专家指出，繁杂运作方式导致整体运行效率低下，是大多企业管理流程中重要缺陷。要让跨部门跨岗位人协同起来“做对事”，就必须将企业流程管理精细化。“精细化流程可以使企业内部形成顺畅管理秩序、公平评价体制、有效执行准则，对外还将获得更高顾客满意度”。在企业管理过程中，“按流程管理”提供了几种关键提高效率和性能优势：流程提供了行动指南，防止了每次动作前都要重新考虑环节所挥霍精力；流程容许集中时间和资源在目和成果上，而不是为了实现目而进行每一种操作环节上；流程提供应员工一种参照，容许以便地使临时员工迅速融入项目和操作流程中；流程通过提高生产率和锁定目来减少生产成本。3、房地产企业流程管理现实状况通过对国内几家较具代表性房地产开发企业调研理解到，目前国内房地产开发企业流程管理现实状况是：（1） 大多数房地产开发企业未形成系统业务流程体系；（2） 各项活动职责权限不清晰，接口不畅;流程繁琐，流转周期长，流转效率低；（3） 已经有流程监控体系有待完善；（4） 没有引入量化关键业绩指标控制。根据以上现实状况，现阶段国内大部分房地产开发企业是需要进行流程优化与设计。六、实现房地产企业流程管理有效途径通过以上全面分析，我们已经很清晰，实现流程管理是摆在房地产企业面前一种刻不容缓需要处理问题，也是房地产企业彻底改善此前老式管理模式，使管理步上一种新台阶必经之路。不过，房地产企业要实现流程化管理，其出口和途径又在哪里？1、要做好信息搜集工作企业在识别原有流程时，首先要搜集大量有关原有流程信息。只有搜集到精确和详细信息，流程优化和设计实行者才可以充足认识企业原有流程，理解原有流程现实状况，发现原有流程中存在问题，从而为此后工作展开奠定良好基础。2、要识别与描述企业流程大多数实行流程改善与设计企业，在改善实行前，都是以职能形式进行管理，企业在进行流程改善与设计前首先要识别企业中既有流程，并且以一定方式描述出来，以利于发现流程中存在问题，进而设计新流程或改善原有流程，以到达大幅度提高企业效率目。3、选择关键流程一般状况下，一种企业内流程有成百上千，这些流程大体可分为两种类型:一类是围绕职能线形组织运转子流程，从单个部门内进行投入，并在这个部门形成产出;一类是跨职能流程，此类流程横跨多种职能部门，没有一种人对整个流程负全责。我们所要选择关键流程应当是第二类跨职能流程。4、选择需要改善关键流程每家企业均有诸多关键流程，但并不是所有关键流程都存在问题，况且企业资源有限，企业应当选择存在重大问题关键流程进行改善。5、确定需要改善要点在确定了需要改善白键流程后，就需要对这些流程进行诊断，每个流程都是是由系列活动构成，但并不是每一种活动都需要改善。此，需要找出这些流程中导致绩效低下要点，然无析导致问题原因，从而开始流程再设计。七、对实现房地产企业流程管理有效途径提出自己见解根据以上所有内容，可见房地产企业在国民经济中作用是举足轻重，波及行业诸多很广。不过目前流程管理在房地产企业中运用不是很广泛，并且存在诸多问题。如下我就从流程设计和流程优化连个方面来对房地产怎样是先流程管理提出我自己见解。1、流程设计（1）流程再造实行计划 成立流程管理委员会 培训：流程与规范描述措施和技巧 确定流程和规范模板 流程和规范形成 业务流程按业务分类分解流程，并用甘特图进行控制进度 管理流程按职能分类分解流程 确定流程负责人 制定流程动态管理制度 形成流程和规范有关文献 （2）考核方案实行计划流程管理项目设计完毕后，一定要辅之以对应绩效考核，否则企业很轻易回到本来状态，流程管理项目成果就难以真正巩固。 成立考核委员会 考核委员会搜集并与各部门沟通KPI指标及指标原则体系 指标搜集表格 总经理主持开会通报KPI和指标原则体系 一定限期沟通提出异议时间 考核委员会决策通过KPI和指标原则体系 人力资源部根据原则执行 考核流程、考核原则、考核措施、计算措施2、流程优化（1）变化流程构造或构造由于流程是一系列逻辑有关活动结合，包括一系列输入和输出、处理活动、交接处，就可以通过精简和压缩流程过程来实现重组： 压缩或去掉需要等待时间交接处； 把多种工作合并成一种； 用持续处理取代需要停止工作； 调整资源消灭流程瓶颈；、 实行并行工程； 使企业支持活动和管理活动成为客户发明价值流程驱动； 把自己流程通过合作或外包或将流程引入便于控制协调等方式。（2）变化流程上传递信息流由于流程执行需要信息支持，可以考虑通过变化流程上信息流来实现流程优化或再造。如： 将信息获取(如客户输入数据等)电子化并迅速传播，使流程上下游以便获得； 设计流程接口实现信息无缝传递和交流； 运用信息技术保障信息畅通，消除使信息滞留和阻塞环节等。（3）变化流程上知识流组织知识有三类：实体知识，企业已经有或已经懂得知识；过程知识，组织共享和学习知识过程；能力知识，运用知识和发明知识能力。这三个方面知识，可以通过连接知识实体，搜集和跟踪过程知识、跟踪发明知识过程来获得，以提高流程处理效率和效益。可以从连接、搜集与跟踪、发明和知识过程重组来实现组织流程优化或再造。八、结论企业流程管理基于企业专业化分工后，为每道工序安排恰当角色、任务、规则和目来进行执行和监控，以持续提高工作效率和组织整体协调运作能力，为企业更好地实现经营目提供服务。分析了其在企业流程管理中应用，为企业运行管理提供一定借鉴。九、参照文献1 赵涛.生产工作制度规范与流程设计M.北京：北京工业大学出版社，2刘卫国，罗振壁. 企业流程设计与现代质量管理M.北京：团结出版社，3 诺曼.洛夫茨.企业流程设计指南：流程可视化 M.北京：机械工业出版社，.44 (甘华鸣.业务流程 M.北京：中国国际广播出版社，5 田智慧，王玉荣. 流程管理实战案例M.北京：机械工业出版社，.16 王玉荣.流程管理（第二版）M.北京：机械工业出版社，.117 王玉荣.流程管理 M.北京：机械工业出版社，.68 桑荣林，梁桂.房地产经营管理M.北京：高等教育出版社，1998.69 杨翠友，王光辉. 房地产开发经营管理学M.北京：中国物资出版社，.710 张洪.房地产业发展理论、措施与实践以昆明市为例M.北京 经济科学出版社，-4-1