房屋买卖合同纠纷代理词.docx

代 理 词
审判长：
原告***诉被告**市**房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，我作为原告的代理人，依法参加诉讼，结合本案证据和庭审情况，现就本案的事实和争议的焦点，提出以下代理意见，请合议庭予以采纳。
一、被告提出本案的商品房销售合同是按套计价明显不成立，其实质是按建筑面积计价的合同。理由如下：
1、根据住建部2001年发布的《商品房销售管理办法》第十八条规定：“ 按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”《办法》第十九条规定“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
本案中双方签订的房屋买卖合同，被告只是注明了建筑面积，并未在合同中注明分摊的共有建筑面积；双方签订合同时，因被告青年开发公司所售房屋为期房，因此在当事人无法对现售房屋实地勘察；被告也并未附所售房屋的平面图，更不存在平面图标注详细尺寸及约定范围。在以上条件缺失时，不存在“按套计价”的基础，约定应为无效。
2、本案中双方签订的买卖合同明确约定了商品房及储藏室的面积，且在被告开具的发票中明确每平方单价，并按约定的面积乘以单价计算出的金额。从理论上来说，在按套计价方式下，已不存在单价之说，本案合同中既约定房屋面积，又以单价乘约定面积计算总价，实质明显为按建筑面积计价方式；在此种情况下，开房商已经为购房者提供了一个确定的房屋面积心理预期，据此应认定本合同实质是按建筑面积计价销售的。
3、本合同第二条：“该商品房按套计算总价为430475元”，被告认为是“按套计价销售”；原告认为此处的“按套”，是山东省商品房销售管理条例第30条规定的“住宅商品房应当按套销售，不得分割拆零销售”中“按套”的意思，即商品房和储藏室是一套。
合同中注明的房屋面积，应理解为买卖双方的约定对合同标注的房屋面积，原告认为这一面积是合同约定的开发商应交付的房屋面积。此时对合同标注的房屋面积应作有利于购房人的理解，认为购房者追求合同标注面积的房屋，应是其内心的真实意思，购房者订约时对卖方必会提供符合合同约定面积房屋的合理期待，合同约定的面积条款对订约双方应有拘束力。
根据《合同法》第四十条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方解释。”在办案中合同文本有被告提供，因此应支持原告的观点。
综以上几点，证明本合同不存在按套计价的基础。应认定为是按建筑面积计价销售。
二、被告应负有退还多收的购房款的义务
1、《商品房销售管理办法》第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
本案中，被告**开发公司并未向原告明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；也没有明示《城市商品房预售管理办法》，存在过错。导致购房者不清楚如何订约，不知道要约定误差的范围及解决办法。所以，不约定误差的范围及解决办法应当确定为开发商的错。既然是开发商的错，那么面积缩水，开发商就应承担责任。
《办法》中关于约定误差范围的规定本意在于保护购房者权益、维护交易安全，约定面积误差范围应理解为是对卖方即开发商的缔约要求，开发商不尽此义务，应承担责任。
2、依最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）的精神，也应确定开发商的违约责任。最高法院的《解释》第14条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下本条确定的原则处理：（一）、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。”本案中误差不超3%，应据实结算。被告应已退还原告多收的购房款并支付自收款之日至实际退款之日的利息。
由此可见，原告认为原被告双方签订的房屋买卖合同是按建筑面积结算的合同，合同中约定的面积条款对缔约双方具有约束力，被告没有提供符合约定面积房屋，理应承担违约责任。被告提出的是以按套计价不予退款的主张没有事实及法律依据。
退一步讲，即使被告辩称的所谓的“按套销售”成立，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的面积误差处理规则，并没有规定为只适用于按套内面积销售和按建筑面积销售这两种情况，从逻辑上讲，此规则应涵盖所有的销售方式，因此，其也应适用于按套销售的情况。这一司法解释是在《商品房销售管理办法》实施后颁布的，代理人认为解释的制定者并非忽视了三种销售方式的常规差别，之所以未加区分的规定面积误差的处理规则，只能说明解释制定者已充分注意到了现行销售办法的缺陷及其带来的社会问题，所以，依此司法解释的精神，应认定按套销售而面积缩水开发商违约并以此确定开发商的责任。更何况被告的辩解并不成立。
综上所述，合议庭应本着保护消费者，本着合同的诚实信用原则、打造诚信社会的考虑，以有利于消费者的精神来解释合同和相关规定，确认开发商对面积缩水担责，实现公平正义之价值目标，不给开发商进行恶意缩水提供了机会，维护法律的尊严。据此请求将合议庭对本案依法审查，并作出公正的裁判。
谢谢！

代理人：
2015年4月28日

当所售商品房为现房时，应当了解在签订合同前开发商是否提供条件让购房者对该房屋进行了充分的了解与考察，如果因开发商的原因造成购房者不能对该房屋进行了解与考察时，则该合同丧失了按套计价的基础，
从理论上来说，在按套计价方式下，已不存在单价之说。
因此，《商品房销售管理办法》规定按套计价的商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，而并不要求注明每平方米的单价，而且按套计价销售的商品房实质上就不应当存在单价。法院不应当支持。在以上条件缺失时，“按套计价”的约定应为无效，法院应认定为该商品房的计价方式为按面积计价。
“所谓按套计价销售商品房是指买卖双方同意将套（单元）作为计价单位，对商品房进行交易的一种销售计价方式“。使用的这种计价方式的基础是双方该套房屋已经有了详细而充分的考察与了解，并就该套房屋的综合价值的认识达成一致。
当所售商品房为现房时，应当了解在签订合同前开发商是否提供条件让购房者对该房屋进行了充分的了解与考察，如果因开发商的原因造成购房者不能对该房屋进行了解与考察时，则该合同丧失了按套计价的基础，在本案中合同文本是由开发商提供的，在缔约能力上，开发商显然要强于购房者，开发商有着房地产营销的丰富经验，购房者大多一生只买一次房，开发商还有着专业的房地产销售队伍和专门的房地产律师为其服务，在订立合同时话语主导权显然总是在卖方一边。