房屋置换合同纠纷案.doc

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房屋置换合同纠纷案
　　荣珩
　　裁判要旨：
　　双方当事人自愿达成房屋置换协议，虽未办理相关过户登记手续，并不影响合同效力，当事人应当按合同继续履行合同。

　　一审情况
　　(一)一审诉辩主张
　　原告(反诉被告)刘宝钢诉称：
　　2004年10月，我与被告通过中介商议购买被告承租的本市和平区成都道昭明里6号105室公产房屋，并签订了房屋买卖协议书，10月28日，双方到第三人天津市津房置换有限公司办理置换手续，签订的置换协议书中卖方保证所卖房屋不存在任何纠纷争议。合同签订后，双方办理进件审批手续，原告将房款74500元转入被告名下，一周后，原告到第三人处询问得知被告房屋与邻居张俊英存在使用权纠纷，被告也承认有此问题，置换手续无法办理。被告表示准备与邻居打官司要等一段时间，等法院判决后双方继续过户并承诺赔偿原告在外租房的经济损失。被告退还原告75000元，多退的500元，双方协商领房本后退还。被告的纠纷经法院解决后，原告经向张俊英了解，被告得到经济补偿。2005年3月9日，双方到第三人处办理手续，被告再次承诺赔偿原告经济损失，3月23日，第三人通知双方结件，原告的房款75000元已入到第三人帐上，但被告拒绝把钥匙交付原告，因双方赔偿损失及交钥匙问题一直协商未果，故至今没有结件，请求人民法院判令被告依据承诺赔偿原告在外租房损失1500元，双方继续履行合同。不同意被告反诉请求，500元应依约定领房本后退还，手续费155元双方依约定应各承担77.5元。
　　被告(反诉原告)姚文郁辩称：
　　原告所述双方商议买卖房屋并于2004年10月28日到第三人签订协议的情况存在，因房屋存在纠纷无法办理手续，被告立即将放款75000元退还原告，被告当时对原告说，钱退还给你可另行买房，多退的500元原告写了收据，内容为取房本后退还，被告的行为实际是表示解除合同。但原告要求履行。被告从未承诺过给付原告租房损失。被告房屋纠纷解决后，双方又与第三人重新签订房屋置换协议，办理进件审批手续，第三人通知双方办理结件手续时，与原告联系不上，是原告责任造成置换手续未办理完毕。按照置换公司的要求，如果继续办理手续必须重新进件。原告行为未体现出诚实原则，故不同意与原告办理置换手续，将视原告态度和本纠纷解决情况决定是否办理。本次已付155元手续费置换公司不予退还，手续费双方各负担了77.5元，被告认为本次置换协议已过期限，置换协议书终止，置换手续未办理完毕系因原告过错造成，故反诉要求原告退还500元房款及77.5元手续费。
　　一审事实与证据
　　天津市和平区人民法院经审理查明：
　　被告姚文郁与原告刘宝钢于2004年10月11日签订协议，约定：“经双方研究同意将坐落于本市和平区成都道昭明里6号105室公产住屋一套以75000元成交。”当月28日，双方到第三人天津市津房置换有限公司办理置换手续，三方签订了房屋置换协议书，委托第三人天津市津房置换有限公司办理房屋置换手续。双方办理了进件报审手续，刘宝钢向姚文郁交付了购房款74500元，尚欠500元未付。审查期间发现姚文郁与邻居之间存在房屋实际使用与房屋租赁合同记载不一致的问题，故置换手续不能继续办理，为此姚文郁及时将购房款退还刘宝钢，共退还了75000元，多退的500元，刘宝钢开具了收据，并在在收据上写明“欠姚文郁房款500元取房本时补齐”，姚文郁接收了该收据。
　　2005年2月7日，姚文郁经法院解决了与邻居的纠纷。刘、姚双方于同年3月9日到第三人天津市津房置换有限责任公司继续办理手续，重新签订了房屋置换协议书，内容与以前所签内容完全一致，同时双方办理了进件报请审批手续。刘宝钢将购房款75000元交付第三人天津市津房置换有限公司，待手续完毕由第三人市津房置换有限责任公司发还姚文郁，手续费155元，双方当事人按约定各付77.5元。审批通过后，第三人天津市津房置换有限责任公司通知双方办理结件手续，此时双方发生矛盾，未在置换单有效期限(自置换单下载打印之日起一个月内)办理结件手续。故双方的置换协议未履行完毕。现刘宝钢的购房款存于第三人天津市津房置换有限责任公司未发还姚文郁，讼争房屋亦未交付。按照第三人的要求，双方当事人如果今后继续办理，需重新申请，本次手续费155元不予退还。
　　上述事实有双方当事人所签协议书、三方当事人签订的房屋置换协议书、付款凭证以及各方当事人庭审陈述等在案证明。
　　一审判案理由
　　天津市和平区人民法院认为：
　　原告、被告双方的协议系双方意思表示。2005年3月9日签订的房屋置换协议书中，双方约定的置换房屋的内容与双方先前的有关约定是一致的，故该协议中双方约定的置换房屋的部分内容具有法律效力，双方应当全面履行。至于该协议中双方共同委托置换公司办理置手续的部分内容，系原告、被告与置换公司约定的委托办理手续的协议，该内容未发生争议，本案不予审理。
　　刘宝钢、姚文郁于2004年10月28日办理置换手续期间，发现房屋使用存在纠纷，姚文郁及时退还购房款，是避免给刘宝钢造成损失行为，刘宝钢现提出姚文郁曾承诺补偿其在外租房损失费，姚文郁对此否认，刘宝钢未提供书面证据，不予认定。刘宝钢提出姚文郁接受了邻居张俊英的赔偿，因提供的证据不足以证明，且该事实与刘宝钢的请求没有必然关联，不予支持。被告提出双方3月9日订立的合同已经终止，反诉要求原告退还500元房款，因双方合同并非附终期合同，置换公司办理手续的期限不影响协议中双方置换协议部分内容的效力，原告开具收据明确写明到领房本后退还500元，被告虽未签字，但实际收取，是默示同意的行为，现该收据尚未到履行期限，故其反诉请求不予支持。被告反诉要求原告负担77.5元手续费，因双方均认可如继续办理手续需重新进件，本次手续费不退换，且确因原告的不配合造成双方未及时办理，故手续费应由原告承担。
　　至于原告提出的继续履行合同的诉讼请求，因被告明确表示将视纠纷的解决情况决定是否继续办理置换手续，且现合同的主要权利和义务尚未履行完毕，购房款及房屋均未实际交付，故法院不能判令双方履行协议，原告的请求不予支持。
　　一审定案结论
　　据此，天津市和平区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：
　　一、原告(反诉被告)要求继续履行合同，由被告(反诉原告)赔偿经济损失1500元的诉讼请求予以驳回;
　　二、被告(反诉原告)要求原告(被告)退还500元购房款的请求予以驳回;
　　三、自判决生效10日内，原告(反诉被告)一次给付被告(反诉原告)手续费77.5元(逾期给付迟延履行金);
　　四、驳回当事人其他诉讼请求。
　　二审情况
　　一审判决后，原告刘宝钢不服，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院认为，一审法院判决适用法律不妥，应将天津市津房置换有限公司列为本案第三人参加诉讼，以利于案件事实认定以及处理结果的执行。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，裁定：
　　一、撤销一审判决;
　　二、发回天津市和平区人民法院重审。
　　重审一审情况
　　(一)诉辩主张
　　重审一审中，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿在外租房损失5600元。原告其他诉讼请求和被告反诉请求同原审一审。
　　第三人天津市房屋置换有限责任公司述称：
　　坐落于天津市和平区成都道赵明里6-105、102的公有住房原承租人姚文郁于2005年3月9日与新承租人人刘宝钢、天津市津房置换有限责任公司签订房屋置换协议书，约定将该房屋使用权转让给刘宝钢。2005年3月21日下载并且打印置换单，置换手续已办理完毕，但由于双方发生纠纷，未在置换单有效期限内办理结件手续。关于原、被告之间的纠纷，服从法院判决。
　　(二)事实与证据
　　天津市和平区人民法院经审理确认了原审一审认定的事实。
　　(三)判案理由
　　天津市和平区人民法院认为：
　　刘宝钢与姚文郁及第三人就置换本市和平区成都道昭明里6号105室公产房屋达成的协议，系三方真实意思表示，2005年3月9日签订的房屋置换协议书中刘宝钢、姚文郁及第三人约定的置换房屋的内容与先前的有关约定是—致的，故该协议书中约定的置换房屋的部分内容具有法律约束力。
　　庭审中，刘宝钢自认多收姚文郁500元，故姚文郁反诉刘宝钢给付500元请求，予以支持。姚文郁反诉要求刘宝钢负担77.5元手续费，不予支持。至于刘宝钢提出的继续履行协议，办理置换手续的请求，考虑双方当事人目前主要权利和义务尚未履行完毕，购房款及房屋均未实际交付，目前状况，事实上已没有履行合同的必要，故法院不能判令双方继续履行协议，刘宝钢该请求不予支持。
　　(四)定案结论
　　综上，天津市和平区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》四十四条之规定，判决：
　　一、驳回刘宝钢要求继续履行双方房屋置换协议的诉讼请求;
　　二、驳回刘宝钢要求由姚文郁赔偿经经济损失5600元的诉讼请求;
　　三、本判决生效后三日内，刘宝钢退还姚文郁500元;
　　四、刘宝钢及姚文郁房屋置换手续费150元，各自承担77.5元;
　　五、本判决生效后三日内，刘宝钢前往第三人处领取其75000元及户口本;
　　六、本判决生效后三日内，姚文郁前往第三人处领取其身份证、户口本、房屋租赁合同、产权证及契税票;
　　七、当事人的其他请求予以驳回。
　　重审二审情况
　　(一)二审诉辩主张
　　判决后，刘宝钢不服，向天津市第一中级人民法院上诉，请求撤销一审判决，改判被上诉人全面履行合同，诉讼费由被上诉人承担。理由是：原审法院判决认定事实不清，适用法律错误。
　　姚文郁同意一审判决。第三人天津市津房置换有限责任公司尊重法院判决。
　　(二)二审事实与证据
　　天津市第一中级人民法院经审理确认了一审查明的事实。
　　(三)二审判案理由
　　天津市第一中级人民法院认为：
　　本案争议的焦点为：1、置换合同是否应当继续履行;2、刘宝钢赔偿损失的诉讼请求是否应当支持。
　　从本案争议事实审查看，双方对购买讼争房曾两次达成合意，在2004年10月28日协议后，因姚文郁的房屋租赁合同存在瑕疵，导致履约中止。在导致履约中止的事由消失后，2005年3月9日双方再次签约。从两次签约的事实看，双方买卖房屋的意思表示是真实、自愿的，而因故致双方不能如约履行的事由，双方说法不一。在履约行为上，刘宝钢已于2005年3月9日，将房款75000元交付第三人天津市津房置换有限责任公司收存，而房屋确被姚文郁占用至今。在履行结果看，双方仅差办理结件手续。纵观本案实际情况及法律对合同效力的规定，本案当事人双方对房屋交易而为的意思表示真实、自愿，在不违反法律禁止性规定的情况下，应认定合法有效，双方应按2005年3月9日所签合同继续履行。另，天津市津房置换有限责任公司为配合本案的解决，其同意双方在继续履行合同时，可以免交本次交易的过户费。经审查，原审人民法院对本案判决认定事实清楚，但对合同效力的认定上适用法律不当，应予变更。
　　(四)二审定案结论
　　据此，天津市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条及第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决：
　　一、维持天津市和平区人民法院(2005)和民二重字第005号，民事判决第二、三、四、七项;
　　二、撤销天津市和平区人民法院(2005)和民二重字第005号民事判决第一、五、六项及案件受理费承担部分;
　　三、确认刘宝钢与姚文郁于2005年3月9日所签房屋置换合同合法有效。自本判决生效后十五日内，由天津市津房置换有限责任公司为刘宝钢办理过户手续。自过户手续办结后十五日内由姚文郁将和平区成都道昭明里6号105室房屋腾交刘宝钢后，姚文郁到天津市津房置换有限责任公司领取房款75000元及相关证件等单证材料。
　　再审申请理由
　　终审判决作出后，姚文郁不服，向天津市高级人民法院申请再审。
　　再审申请人主要理由是：被申请人违约在先。第二次签订置换协议后，被申请人以租房损失为由，不配合申请人办理结件手续，导致双方未实际履行置换协议。终审判决违背房屋买卖自治原则。申请人完全有变更或解除合同的自由，其解除合同的意思表示也在和平区法院重新审理过程中向法庭陈述。原审判决继续履行合同，违背了意思自治原则。
　　再审裁定理由
　　天津市高级人民法院经审查认为：
　　第一依据我国法律规定，双方当事人所签订的房屋置换协议，应为有效。首先，姚文郁与刘宝钢曾于2004年10月11日、2004年10月28日和2005年3月9日三次达成置换讼争房屋的协议，从签订协议的过程看，该协议是双方当事人自愿、真实的意思表示;其次，协议有效，依法对双方当事人具有约束力,任何一方未取得对方同意，不能擅自解除该协议。从双方履行协议情况看，刘宝钢于2005年3月9日将房款75000元交付于第三人天津市津房置换有限责任公司，而房屋仍由姚文郁占用。该行为说明被刘宝钢已实际履行了协议。依据我国《合同法》第一百零七条规定和《民法通则》第一百一十一条规定，原终审判决双方继续履行合同并无不当。第二关于房屋使用权未经有关行政部门变更登记，置换协议是否生效的问题。根据我国《合同法》有关规定，当事人未办理登记手续，不影响合同效力。姚文郁与刘宝钢签订的置换协议是双方达成的合意，在房屋买卖协议成立后，双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。因此，姚文郁应遵循诚实信用原则，继续履行合同。再审申请人的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条规定的情形，应予驳回。
　　再审申请结论
　　据此，天津市高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定，裁定：
　　驳回姚文郁的再审申请。
　　解说
　　房屋置换合同纠纷实质就是公产房屋使用权买卖纠纷，目前我国没有出台有关涉及该纠纷的法律规定。因此，只有参照处理商品房买卖纠纷相关的法律规定。商品房屋买卖是现代社会典型的不动产交易行为，也是典型的不动产物权变动。出卖人订立合同的目的是取得价款，买受人支付价款的目的在于取得商品房的所有权。这样，在商品房买卖这种典型的不动产交易中，物权变动当然就有了其原因，即商品房买卖合同。相对应的是，商品房所有权的转移就成为这一原因的结果。在商品房合同中，两种不同的权利变动是在两种不同的法律基础上进行的。依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示。在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，不具有排他的效力，故而物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即标的物的交付(动产)或者登记(不动产)。物权变动只能在交付或者登记后才能生效。
　　将不动产物权变动的原因与结果进行区分，也是诚实信用原则的要求，《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动中，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。同时，诚实信用原则要求维持当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。诚实信用原则作为民法，特别是债权法中的最高指导原则，具体内涵是：应以诚实信用的方式行使权利。权利人无论是行使财产权还是行使人身权均应尊重国家、集体和他人的利益，以善意的方式行使权利并获得利益，不得以损害他人为目的滥用民事权利;应依诚实信用的方式履行义务。讲诚实，自觉履行义务。不得出尔反尔，言而无信。
　　就本案而言，虽然房屋使用权未经有关行政部门变更登记，但置换协议是有效的。根据我国《合同法》有关规定，当事人未办理登记手续，不影响合同效力，只是合同标的物所有权及其他物权不能转移。姚文郁与刘宝钢签订的置换协议是双方达成的合意，在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。因此，姚文郁应遵循诚实信用原则，继续履行合同。
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