浅谈无证房产转让合同效力的认定.doc

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       近几年来，随着我国房地产市场的持续升温，房地产交易也呈现前所未有的活跃，随之而来的交易纠纷不断，特别是无证房产转让产生的纠纷经常涉及合同效力的认定。
　　一、无证房产的类型
　　本文所要讨论的无证房产是指没有房屋产权证明的房产，该房屋产权证明具有物权公示功能。通常是房地产管理机关发放的《房屋产权证明》或《房地产权证明》。
　　为了便于叙述，笔者暂且将无证房产分为两类，一类是违法建设，另一类是其他无产权证明房产。根据《城乡规划法》的规定，违法建设大致有以下几类：一、未取得《建设工程规划许可证》进行建设的。二擅自改变《建设工程规划许可证》规定的内容进行建设的。三、擅自改变使用功能建设的。四、擅自买卖、转让《建设工程规划许可证》或利用失效《建设工程规划许可证》进行建设的。五、批准的临时建设工程改变成永久性、半永久性工程或者临时建筑逾期不拆除的。六、旧城改造中规划明确应予以拆除的建筑而未拆除的。七、利用越权审批的《建设工程规划许可证》进行建设的。八、其它违反城市规划进行建设的行为。这类房屋通常是违反规划应当拆除或被没收的。而其他无证房产相对来说复杂一些，包括一些本应登记而没有登记的房屋，特别是一些因政策历史原因长期没有登记的老旧房屋、继承的祖屋、农村集体土地上的房屋、法院裁判文书确定权属的房屋等等。此类房产是符合城乡规划的房屋，只是没有办理产权证明。
　　二、无证房产买卖纠纷的常见类型
　　无证房产买卖经常会牵涉关于合同是否有效的认定，如合同订立后要求解除合同或直接要求确认无证房屋买卖合同无效的。此类纠纷多是由于房产持续涨价，以致出售方后悔卖出房屋而悔约。也有买房人因房价下跌感觉吃亏提起的悔约诉讼。还有家庭其他成员要求确认部分成员处分房屋的行为无效，起诉要求确认家庭部分成员与购房人的房屋买卖合同无效。这里，家庭其他成员往往以其是房屋共有人为由做为原告起诉的，被告是卖房的家庭成员和买房人。再有买房人以房屋系违法建设为由要求确认合同无效的。以及农村集体土地上的无证房屋买卖纠纷、其他还有一些合同履行中产生的纠纷经常涉及合同效力的认定，等等。
　　三、无证房产买卖合同效力认定的思路
　　目前来看，关于合同效力的认定依据有《民法通则》、《合同法》、《物权法》等诸多法律。而关于不动产合同效力的法律规定，《物权法》应当是最新的且最具权威性的。
　　《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”。此条规定表明，一般情况下，房屋买卖合同自合同成立时生效。
　　前已述及，无证房产中有一部分是违法建设。笔者认为，处理此类案件，总体思路是首先认定房屋的合法性，确定其是否是违法建设。如果是违法建设，根据合同法第52条第4项和第5项的规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，直接认定房屋买卖合同无效。对其他无产权证明房产，只要不是违法建设，根据《物权法》第15条的规定，一般应当认定合同有效。实践中，房屋是否是违法建设往往认定起来并不那么简单，不能机械地只根据其是否有《建设工程规划许可证》来判断，对那些一证没有的建设，应该通过对政府规划部门调查取证，查清其是否符合规划。对有些无证房屋政府可通过重新办理手续使其合法化，比如2011年11月份，国土资源部等四部门联合下发《农村集体土地确权登记发证若干意见》第6条第2款规定：“对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。”，其实质就是让违法建设的合法化。
　　在上述大的思维框架下，再根据案件的具体情况，作出合法、合理的裁判。
　　如对仅有宅基地使用证明或规划许可的无证房产，要查明卖房人与原始登记的建房人（即宅基地使用人、规划许可证上的建房人）是否一致等来综合判断买卖合同的效力。
　　再比如，对那些已经履行完毕的房屋买卖合同，其他共同生活的家庭成员以共有人身份提起请求确认合同无效的案件，实践中较为复杂，不同的法官处理方式也不相同。笔者认为，这类纠纷不能简单地依据原始登记的建房人与卖房人是否一致来确定合同是否有效。因为无证房产本身就是没有设立物权的房产，且现实中无法要求家庭成员对外事务都要由家庭所有成员到场确认，应当从维护交易的稳定性做为处理此类案件的出发点，原则上驳回原告的诉讼请求。其法理依据是原告在没有取得产权证明前从法律上讲其无法证明自己对房屋享有所有权，故其证明不了其共有人的身份，因此其诉讼请求得不到支持。法官应当引导原告对卖房人提起债的诉讼，如请求卖房人给付建房出资款、赔偿损失等。当然，如果买卖双方恶意串通故意低价交易，也可以根据《合同法》第52条第2项（合同无效情形）的规定认定合同无效。综上，此类纠纷如果卖房人与原始登记的建房人一致，一般认定合同有效，如果不一致（如宅基地使用人是其他家庭成员），首先要查清家庭共同成员是否的确共同生活的事实，如果没有共同生活，卖房人无任何卖房资格，可根据《合同法》第48条（无权代理）的规定，认定合同无效。如果的确是共同家庭一体成员，且房屋交易价格合理，没有其他违法情况的一般认定合同有效。在这里，确定是否是家庭共同成员应当根据公安机关户籍证明、村民委员会及邻居的调查走访客观认定。
　　还有，因政策原因产生的单位房改房，往往卖房者只有一份房改合同却将房屋卖给他人，既没有规划许可证，也没有土地使用证等，法官在办理此类案件时应充分发挥调查职能，认真参考地方性的法规、政策，对原建设单位（房改单位）的房改档案、房屋来源及规划情况进行调查和评估，如果房改程序符合法律政策规定，卖房者因自己的原因没有办理产权登记，一般应当认定此类房屋买卖合同有效。但如果房屋产权不明确或者卖房者没有完全产权，其房屋买卖合同应认定无效。
　　总之，无证房产产生的原因相当复杂，既有个人的原因，也有国情的原因。比如，我国农村房产的登记问题一直以来各地执行的极不平衡。去年11月，国土资源部等四部门联合下发《农村集体土地确权登记发证若干意见》，内含对宅基地的登记，第一次提到与《物权法》等相关法律的对接，充分说明我们国家农村集体房屋产权登记滞后于法律的规定。因此，现阶段我们法官处理无证房产买卖合同纠纷时应根据每个案件的不同情况、政策背景、矛盾的焦点，本着尊重历史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则科学地作出裁判。

　我国《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该条文把尚未取得房产证的房屋规定在禁止转让之列。然而，这项禁止性的法律规定却不能适用本案当事人之间的房屋转让纠纷，主要理由如下：

　　首先，从物权变动原因来看，转让合同是物权变动的原因，而登记是确定物权变动的效力。不登记只产生所有权的转移不得对抗第三人的效力，并不排斥转让合同的成立和效力。
一般情况下，房屋转让登记是对原户主变更为新户主即受让方。如果所转让的房屋尚未进行权属登记，此时还没有户主，因此，要进行户主的新旧变更也无从谈起，这也许是《城市房地产管理法》中规定的未取得房产证的房产不得转让的原因之一。

　　但是，在房屋转让中，却不能因为不具有房产证而限制其交易，房产未进行最初登记和过户登记，只是产生房屋所有权不转移的效力，但双方的转让合同仍可成立和生效，合同是设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，它不仅在双方当事人间产生债权债务关系，而且可以引发物权关系变动的法律事实，因而双方当事人基于合同形式的权利义务关系应受到转让合同的约束和法律保护。就本案而言，房屋转让双方在履行或享有合同产生的债权债务时，必须以自己的行为促使房屋产权的变更，这样就可以体现合同是物权变动的原因。

　　其次，从订立合同的自愿、诚实信用原则来看，本案涉及所转让的房屋为出让方新建，虽然尚未进行权属登记，但是，房屋作为一项标的物，出让方应享有所有权，即其独立性地支配处分其所有的房屋的权利，其中包括转让给他人。另外，自始至终没有其他人主张权属。再说，出让方提供给受让方的建房手续符合办证条件，说明所转让的房屋并非违规建筑。因此，出让方并未在房产权属问题上隐瞒事实欺骗受让方，不存在缔约过失，受让方也不会因为房屋没有办理权属证书而受到损失，因此，出让方订立合同没有缔约过失责任，受让方的悔约没有法律依据。

　　再次，从《城市房地产管理法》规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的目的来看，这是为加强对房地产交易管理的需要，防止和杜绝违规建房、权属有争议的房屋进行交易，从而保障交易安全。如果对符合规定的建房、权属明确的房屋仅以未办证为由限制其交易，不仅不利于房地产业的发展，而且也会对自愿和诚实信用的合同原则造成阻碍和遏制，当事人的随意悔约也同样危及着交易安全，显然这不是这部法律的立法目的。
来源：人民法院报
责任编辑：陈思

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