民事诉状-(商品房买卖合同纠纷).doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-民事诉状原告：被告1：被告2：诉讼请求：1、依法判定原告与被告1所签订的商品房买卖合同无效，责令被告返还原告购房款及与购房有关的各项相关费用共计人民币395012元（含公共维修基金和税费在内全部购房款为401701元，扣除2014年6、7月份返还原告的6689元），同时赔偿原告因此所蒙受的损失88196元。2、依法判定原告与被告2所签订的合作经营管理合同无效，责令被告2承担连带责任。3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告1将开发建设的“金三角小区1#、7#楼”（被告1将其命名为“e家家居建材城”）商业用房打包给被告2进行销售。原告于2013年7月1日，一次性付款401701元，通过被告2购买了上述-1-238、-1-239和-1-279共3个商铺。并由原告法定代理人和被告1签订了商品房买卖合同，和被告2签订了合作经营管理合同，合作经营期限自2013年6月1日起至2023年5月31日止。原告因此掉进了二被告精心设计的集资诈骗陷阱，二被告采取打虚假广告和售后包租、返本销售、约定回购、销售房产份额等违法方式销售“虚拟式产权商铺”。诱骗原告分别与其签订购房合同及合作经营管理合同，致使原告蒙受了巨大的损失。二被告人存在以下违法事实：1、在销售房产的过程中，发布了大量的售房广告，这些广告不仅含有升值和投资回报的内容，如“您投资，我管理”、“让您赚省心钱”、“您不赚钱我来赔”，“一次性返租3年直抵首付（每年返8%，38=24%）”、“最后的赚钱机会，10-110，10年包租即买即赚”，而且还含得有约定回购的内容，如“5年租金你来赚，5年不增值本公司原值回购”，对于商品房买卖合同的签订产生了极大的影响。2、二被告将所开发的商业用房分割成600余份进销售，并且所划分的各份额之间没有可供辨识的四至界限，被告1没有按照商品房买卖合同第八条、第九条和第十一条的约定向原告进行交付和交接，在很大程度上是因此所致。这种“虚拟式产权商铺”，不仅使原告无法支配，而且给原告和其他购买人之间发生权属纠纷留下了严重后患。3、二被告在原告购买商铺之前即已经将商铺租赁给其他商户进行经营，这种先租后卖的行为实为售后包租。4、因为被告1没有按照合同约定向原告交付房产，因此被告2以合作经营管理合同为幌子，于2014年6、7月返给原告的所谓商铺利润，实为原告购房本金，应认定为返本销售。并且自2014年8月至今，被告2未按照约定返还原告所谓的利润，涉嫌抽逃、转移资金。5、被告2的法定代表人罗世刚通过个人帐户收取原告的购房款，应认定为非法占有他人财产，这种以个人帐户收取售房款的方式，为抽逃和转移资金打开了方便之门。6、二被告不以销售房产为目的，而是以销售房产份额非法牟取暴利并侵占他人合法财产，同时，二被告涉嫌实施价格欺诈。7、二被告之间的商品房包销关系没有转移产权，是一种代理关系。被告2的违法销售行为，不仅得到了被告1的默认，而且更得到了商品房买卖合同的书面认可。二被告以商品房包销为幌子，采取分别与原告签订合同的方式，企图规避法律，被告1的行为实质上是一种“雇凶犯法”的行为，被告2的行为是一种受雇而实施犯法的行为。因此，二被告应当承担共同侵权责任。8、二被告在销售房产的过程中刻意隐瞒了商品房包销这一事实，也没有按照法律规定向原告出示商品房预售许可证和建设部商品房预售管理办法。原告是在2014年8月知道自身合法权益受到不法侵害之后，其他买受人通过人民网向省委书记和省长进行反映，贵州省国资委在网上进行官方回复，才知道二被告之间签订商品房包销合同这一事实。因此二被告存在隐瞒事实真相的故意。9、被告2与原告所签订的合作经营管理合同带有极大的欺骗性。一是原告在与被告1签订商品房买卖合同之前，二被告就已经将商铺全部招租出去，根本不存在原告委托被告2“对该商业用房进行整体经营管理等业务”的事实。二是被告2已经非法占用了原告2013年6月至2014年5月31日期间的资金。三是被告2引诱原告签订该合同的目的是为了给原告造成十年稳定收益的假象，其中关于违约责任的第十一条第（五）项“无论经营状况如何，乙方（即被告2）应按合同约定按时支付甲方应分配利润，每延迟一日应按甲方应分得月利润的5%向甲方支付违约金”即是铁的事实证据。其最终的用意就是打消原告签订商品房买卖合同的顾虑，诱骗原告放心购买商铺。而其中“每延迟一日应按甲方应分得月利润的5%向甲方支付违约金”却得不到法律的支持。被告2以事实行为证明了合作经营管理合同的欺诈性，其自2014年6月份开始向原告返还所谓的商铺利润起就一直违约，并且从2014年8月至今长达10个月的时间分文未返。二被告的行为违反了国家建设部商品房销售管理办法第十一、十四、十五条，中华人民共和国广告法第二十六条，中华人民共和国合同法第七条、第四十二条、第五十二条、第八十条，中华人民共和国民法通则第四条、第六条、第七条、第四十九条、第五十五条、第五十八条，第九十一条，最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第68条。中华人民共和国价格法第七条、第十三条、第十四条，最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释相关条款的规定。并已经涉嫌违反中华人民共和国刑法第一百七十六条、第一百九十二和第二百二十二条之规定。原告不得不向人民法院陈述事实，主张自身的合法权益，请求人民法院依法判定原告与被告1所签订的商品房买卖合同无效，同时，依法判定原告与被告2所签订的合作经营管理合同无效，并判决二被告承担共同侵权责任，返还原告购房相关款项，赔偿原告因此所遭受的损失。 此致： 人民法院具状人： 年 月 日民事诉状补充材料一、关于销售房产份额的事实认定和法律依据：（一）事实根据：商品房买卖合同附件1房屋平面图（房产分层图）以铁的事实证明，房产份额的划分系被告1所为，被告2是依据被告1所作的份额划分进行房产销售。被告1到产权监理部门办理合同备案、产权登记的事实进一步证明了销售房产份额的违法行为系被告1所为。（二）法律依据：根据中华人民共和国物权法第三十九条对所有权的法律规定，所有权是“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。对不动产的分割属于一种处分权，被告1拥有未售出房产的所有权，因此才拥有份额的划分权。二、关于二被告采取售后包租销售房产的事实认定和法律依据。（一）事实根据：1、二被告在原告购买商铺之前即已经将商铺租赁给其他商户进行经营，这是不容辩驳的事实。2、在与原告签订商品房买卖合同之前，对商铺的租赁权依法应属于被告1所有，被告2对商铺的租赁应当认定为得到了被告1的认可。3、二被告早在2011年该房产尚未竣工时起，就已经采取售后包租方式进行销售。（二）法律依据：1、根据中华人民共和国物权法第三十九条对所有权的法律规定，所有权是“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。租赁权是基于所有权而存在的一种权利，被告1拥有未售出房产的所有权，因此才拥有租赁权。被告2对未售出房产的租赁，系得到了被告1的认可，应依法认定售后包租行为系二被告共同所为。2、根据商品房销售管理办法第十一条“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，第四十五条 “本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”。二被告已经违反了上述规定。三、关于二被告采取返本销售违法售房的事实认定和法律依据。（一）事实根据：1、被告2基于与被告1之间的商品房包销合同而存在的委托代理关系，收取了买受人的购房款，并且获取了扣除包销总价和销售成本之外的巨额暴利。为防止被人识破骗局，被告1玩“雇凶犯法”、“李代桃僵”和“金蝉脱壳”的把戏，由被告2以自己的名义代替被告1将买受人的购房款按季度返还给买受人，并且还在合作经营管理合同中冠以“商铺利润”之名以掩盖其返本销售的欺诈本质。正是这最狠毒阴损一招，将买受人逼进了维权的“死胡同”，历经300多天的艰难维权至今仍然处处受阻。2、买受人与被告2所签订的合作经营管理合同带有极大的欺骗性。一是买受人在与被告1签订商品房买卖合同之前，二家公司就已经将商铺全部招租出去，根本不存在所谓委托 “对该商业用房进行整体经营管理等业务”的事实。二是被告2诱骗买受人签订合作经营管理合同的目的是为了给原告造成十年稳定收益的假象，其中关于违约责任的第十一条第（五）项“无论经营状况如何，乙方（即被告2）应按合同约定按时支付甲方应分配利润，每延迟一日应按甲方应分得月利润的5%向甲方支付违约金”即是铁的事实证据。其最终的目的就是打消买受人签订商品房买卖合同的顾虑，诱骗买受人放心购买商铺。而其中“每延迟一日应按甲方应分得月利润的5%向甲方支付违约金”大大超出了法律所支持的限额标准。3、被告2明明在合作经营管理合同中约定了“无论经营状况如何，乙方应按合同约定按时支付甲方应分配利润，每延迟一日应按甲方应分得月利润的5%向甲方支付违约金”，却以商铺收不到租金为由，自2014年6月份起就未正常履行合同，甚至于自2014年8月至今长达10个月的时间断然毁约而未向任何买受人作出解释。法律依据：1、根据中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法第三十九条所有权是“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利” 的规定，被告1与被告2之间商品房包销合同关系并没有转移所有权，因此，销售权应当为被告1所有，被告2是依商品房包销合同关系而实施了委托代理销售行为。2、根据商品房销售管理办法第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”，第四十五条 “本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为”，被告1委托被告2采取把返本销售的方式销售其房产违反了上述规定。3、根据最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释第一条和第二条第（一）款，和最高人民法院 最高人民检察院 公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见第四项之规定，被告1和被告2构成了共同犯罪。四、关于二被告采取约定回购违法销售房产的事实根据和法律依据。（一）事实根据：1、被告所发布的售房广告中有具体明确的升值回购内容“您投资，我管理”、“让您赚省心钱”、“一次性返租3年直抵首付（每年返8%，38=24%）”、“最后的赚钱机会，10-110，10年包租即买即赚”“5年租金你来赚，5年不增值本公司原值回购”、“您不赚钱我来赔”。2、商品房买卖合同补充协议第三条虽然对广告等作出了约定，但是补充协议应当经合同双方签字认可，该补充协议没有经过双方签字盖章，因此应当依法认定为无效。上述广告内容虽然未写进商品房买卖合同，但是应当依法认定为合同主要条款。3、广告上同时有二被告名称出现，应当依法认定为二被告共同所为。（二） 法律依据：1、根据中华人民共和国合同法第十四条 “要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。2、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。3、商品房销售管理办法第十四条 “房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确”。第十五条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”。4、中华人民共和国广告法第二十六条“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺”。五、关于二被告不以销售房产为目的，而是以销售房产份额非法牟取暴利并侵占他人合法财产，具有价格欺诈行为的事实根据和法律依据。（一）事实根据：1、根据其他买受人从市公安局经侦支队得到的价格信息，二被告之间的商品房包销价格为每平方米4880元，而二被告销售给原告及其他买受人的价格最高为每平方米28000余元，最低为5800元。同一楼层不同的内商铺的差价也超过1倍。2、二被告以个人帐户收取原告及其他买受人的购房款，为抽逃和转移资金大开方便之门。3、二被告给原告及其他买受人开具的全部是收据而没有开具发票，脱离了税务部门的监管，为其做“账外账”，抽逃和转移资金做好了充分准备。（二）法律依据：1、中华人民共和国价格法第十四条 “经营者不得有下列不正当价格行为：（一）相互串通，操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者的合法权益；（三）捏造、散布涨价信息，哄抬价格，推动商品价格过高上涨的；（四）利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易；（六）采取抬高等级或者压低等级等手段收购、销售商品或者提供服务，变相提高或者压低价格；（七）违反法律、法规的规定牟取暴利；（八）法律、行政法规禁止的其他不正当价格行为”。六、关于二被告以签订商品房包销合同为借口，企图逃避法律责任而无法逃避的事实根据和法律依据。（一）事实根据：被告1明知采取虚假广告和售后包租、返本销售、约定回购、销售房产份额为国家法律所禁止，为了达到既非法销售房产、又规避法律责任的目的，被告1与被告2合谋采取签订商品房包销合同，由被告2实施违法售房。然而，正所谓“法网恢恢，疏而不漏”，二被告必须为此承担共同的法律责任。1、商品房包销合同是二被告之间签订的合同，不能约束合同之外的第三人。2、二被告在销售房产的过程中，并未向原告及其他买受人出示或告知他们之间签订的商品房包销合同，因此不能对抗原告及其他买受人。3、被告2是否具备销售商品房的相关许可或资质，需要经过进一步确认。（二） 法律依据：1、 根据中华人民共和国物权法第三十九条对所有权的法律规定，所有权是“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案中，二被告之间的商品房包销行为并没有转移所销商品房的所有权，而销售行为是对商品房的处分行为，没有所有权哪里来的处分权。因此，商品房买卖合同所指向的房产的销售权仍为被告1所有，商品房买卖合同中出卖人一方为被告1，被告1出面办理预售许可证、合同备案和产权转移登记等，也是基于上层法律而承担义务。2、中华人民共和国民法通则第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。二被告之间的商品房包销关系符合上述法律规定的代理特征，应依法认定为代理关系，即被告2代理被告1销售其房产。被告2违法销售房产的事实已经得到了被告1的认可。3、 中华人民共和国合同法第九条“当事人依法可以委托代理人订立合同”。第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根据合同性质不得转让；(二)按照当事人约定不得转让；(三)依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第三百九十六条 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。二被告之间的商品房包销合同符合委托合同特征，是一委托代理关系。被告1基于商品房包销合同，将商铺的销售权转让给被告2；被告2基于商品房包销合同的委托，以被告1的名义代理销售被告1的房产，由被告1盖章认可。签订商品房买卖合同时，二被告均未如实向原告告知其二者之间存在商品房包销合同关系，因此该转让依法不能对原告产生效力，被告1依法应当对被告2所实施的委托代理行为承担法律责任，被告2必须承担共同侵权的连带责任。依据商品房买卖合同第十二条“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房买卖合同不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。本案中，被告1虽然履行了备案和产权登记的相关义务，但是，这种备案和登记是在有关部门违反前述国家相关法律法规的情况下受理的，应当依法认定为不具有合法性。并且事实上已经发生了上述纠纷，因此，被告1也必须承担责任。七、关于合作经营管理合同无效的事实根据和法律依据。（一）事实根据1、合作经营管理合同和商品房买卖合同之间的关系，是副合同与主合同的关系，主合同无效，副合同当然无效。2、合作经营管理合同是被告2为诱骗原告购买商铺、与被告1签订商品房买卖合同而设置的圈套，其中的相关条款具有明显的欺诈性，原告在诉状中已经作了叙述。3、被告2已经用事实和行为拒绝履行合同的约定，构成了欺诈事实，因此无效。（二）法律依据1、中华人民共和国民法通则第五十八条 下列民事行为无效：（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。2、最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）68一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。3、中华人民共和国合同法第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条 合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。八、二被告的上述打虚假广告、采取售后包租、返本销售、约定回购和销售房产份额的行为，同时涉嫌违反了最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释，最高人民法院、最高人民检察院和公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见相关条款的规定，已经涉嫌中华人民共和国刑法第一百七十六条、第一百九十二条、第二百二十二条规定的犯罪。九、关于损失赔偿计算的事实根据和法律依据。（一）事实根据1、原告共计支付全部购房款401701元，其中290000元为向钟山区农村信用合作联社大河信用社办理的抵押贷款，一年期贷款月利率为8.5%0，展期一年，利率为9.225%0。因此，以月利率9.225%0计算被告占用原告全部资金的占用费，按照占用时间730日进行计算。资金占用费计算金额如下：（1）2013年6月29日至2014年6月28日期间的资金占用费：4017019.225%012=44468（元）（2）被告2于2014年6、7月返还原告本金6689元2014年6月29日至2015年6月28日期间的资金占用费：（401701-6689）9.225%012=43728（元）二被告应支付原告资金占用费合计：44468+43728=88196（元）（二）法律（政策）依据1、中华人民共和国民法通则第六十一条 民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、中华人民共和国合同法第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。十、关于商品房买卖合同约定仲裁条款无效的事实根据和法律依据。（一）事实根据1、二被告签订商品房包销合同转让销售权的事实不在商品房买卖合同所约定的仲裁范围内。2、原告与被告2所签订的合作经营管理合同不在商品房买卖合同所约定的仲裁范围内，并且原告与被告2约定的争议争议解决方式为向人民法院起诉。3、二被告的侵权行为超出了普通的合同纠纷和财产权纠纷的范畴，已经涉嫌犯罪。（二）法律依据1、中华人民共和国仲裁法第十七条 有下列情形之一的，仲裁协议无效：（一）约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围的；（三）一方采取胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的。原告： 2015年 月 日-精品 文档-