房地产项目地块分析.doc

虎石台南大街西侧-42地块
项目地块分析
工程造价1202 于兆阳 1205350202
一、项目基本情况分析
1、项目基地基本情况分析；
基本经济指标：
（1）基地面积： 23414平方米；
（2）容积率：＞1.0, ≯ 3.0
（3）建筑密度：≯65%
（4）绿地率：：≮5%
2、基地情况分析：
（1）地块状况
地块方正平整，利于产品的摆放，同时在确定施工计划后，有利于工程的快速启动，项目尽早的亮相市场，抢占先机。
Ø 地块三面临主干道，拥有良好的昭示性，有利于市场快速认知项目。

（2）地块周边状况
Ø 南：在建大型住宅项目，目前处于地基建设阶段，它的入住对于区域迅速发展提供较好基础。另外，该侧规划一所小学校，对于区域内拥有子女的家庭提供了良好的生活环境。
Ø 北：地块北面为一规模较大的绿化用地，有效地充实了未来项目周边的生活环境，同时，地块部分边缘临近金汁河，也为项目提供了良好的原生态景观。
Ø 东：规划一所中学校，良好的教育环境遍布项目周边，为三口之家切切实实的解决了子女就学的问题。
Ø 西：规划近300米的临街商业和办公用地，在方便居民实际生活的同时，也为区域带来了现代化生活的品质。另外，距离地块500米处已建成的游泳馆和在建的中学也为区域打造了良好的生活基础。

（3）地块价值分析：
Ø 高价值区域
地块北面临近规划绿地，可用于建设总价较高的板式多层，户户享受小区绿化景观的同时又可享受公共绿化，另外，还可以依靠其高度为小区提供相对安静生活环境；
Ø 低价值区域
地块西面：可建设高容积率的高层，一来临主干道旁的高层建筑可以有效隔离噪音，为小区创造良好的生活环境，二来，通过建筑的高度，达到地标性昭示效果，突出项目质感；
（4）产品设计假设
结合市场与项目现状及特点，提出以下方案：
根据目前沈阳市区住宅项目的供给特点，进行产品设计初探。
方案：容积率≤2.5，产品表现形式为多层+高层，充分利用足容积率，主力户型为60-80㎡的两房和90-130㎡的三房（沈阳市区目前的主力户型为三房，三房也是走货量最高的户型，为了有效规避“90/70”政策，产品可借鉴发达地区的做法，增加产品附加值）。

根据以上假设，汇总为以下表格：

容积率 产品组合 建筑密度变化
≤2.5 多层（洋房）+高层 22.50%

3、项目区域配套情况分析；
Ø 教育配套；略
Ø 医疗配套；略
Ø 金融配套；略
Ø 商业生活配套；略
二、开发商分析
对于房地产开发商，在经营任何一个房地产项目时开发商都必须考虑一下几个问题：
Ø 目标：
对于房地产企业而言，然而对于一个好的地产企业而言，为老百姓造好的房子是其基本的目标，盈利又是其中最为根本的基础，在两者之间取得博弈是房地产项目开发的关键，好的项目赢得市场，同时赢得利润，更赢得自己的客户，树立自己的品牌；
Ø 品牌：
对于发展商而言，通过本项目的成功开发，树立发展商良好的市场形象及品牌形象，为企业营造良好的品牌效应，为日后地产项目的滚动开发，储备良好的消费群体是项目成功运作的关键。
Ø 风险：
房地产项目前期资金投入多，资金及财务费用压力大，所以在整个项目的开发建设中，应着重考虑缩短开发建设及销售周期，实现物业的快速销售，短期内完成资金流动，减少资金投入的压力。
三、市场分析
1、东北大区域市场环境分析
（1） 经济环境；
Ø 进入2008年以来，全国宏观经济主要表现CPI指数、人民币汇率不断攀高等问题，股市、楼市随之接连出现低迷，
Ø 央行 “9• 27”政策：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。”
Ø 2007年12月5日印发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。对房地产市场无异于“一记重锤”。
Ø 受信贷政策的影响，房地产市场进入了持续的成交萎靡状态。
（2） 政策环境；
Ø 土地政策：挤出存量土地，限制企业囤地增加市场有效供应
Ø 货币政策继续影响楼市：开发成本和购房成本预计都将上升
Ø “90/70”政策继续贯彻：中小户型普通商品房继续获支持，非普通住宅开发将受限
Ø 物业税开征：缓解收入分配不合理状况
Ø 开征物业税，将强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。
2、小结
Ø 根据项目地块的实际情况，本项目可打造成极富市场竞争力的品质楼盘；
Ø 目前项目2.5公里范围内没有任何生活配套设施，是项目所面临的切实问题；
Ø 市区飞速的发展成为项目开发的良好基础，特别是目前已动工的项目，在一定程度上为本项目开辟了新的市场，形成竞争与共赢的两面性，如何树立项目核心竞争力以区别于其它，成为项目前期设计的关键；不论区域内一手房还是二手房市场，交易量都十分巨大，在全国房地产市场不景气的大背景下，北市区的各种表现都展现了市场需求量的巨大空间。

序号
1
宗地编号
沈北2014-007
四 至 范 围
东：虎石台南大街绿化带
南：建设北一路绿化带 西：兴虎街 北：用地界
土地 座落
沈北新区虎石台经济区
土地面积（平方米）
23414
规划用途
居住 商业
容积率
>1.0;≯3.0
建筑密度
≯65%
绿地率
≮5%
商业比例
≯70%
限制高度（米）
以净空批复为准
出让年限
商业40年 住宅70年
设定供地状况
净地
起拍价格（元/建筑平方米）
1048
竞买保证金
1500万元人民币或等值外币
地块名称
虎石台南大街西侧-42地块
备注
1、建设用地面积数值及范围以实测宗地图确定的出让面积及范围为准。
0万U豆体验卡
卡号：50D890668267e3349e33
密码：686d03401eefba96faba
奖品名称：500万U豆体验卡
卡号：50De7a00c543af387fc0
密码：b26488ce65abc1787202
奖品名称：500万U豆体验卡
卡号：50Dbac638

85c802fd52e
密码：3d1c344384327b85efff
奖品名称：500万U豆体验卡
卡号：50Dd97f0765bdf6998a3
密码：48db1c14e42a2b321fac
奖品名称：500万U豆体50D61

215eb41ae3cc919
密码：25bffae5346e7b7d2548

奖品名称：100万U豆体验卡
卡号：10D1cab621456ab278ab
密码：709f65f32865af2559c2
奖品名称：100万U豆体验卡
卡号：10D8f1d6a4b953f3474e
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奖品名称：100万U豆体验卡
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奖品名称：100万U豆体验卡
卡号：10D08377b71d4374262b
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