黄骅港房地产市场调研报告.doc

黄骅港房地产市场调研报告

第二部分　调查数据资料汇总与分析
一、走进黄骅港
（一）黄骅港概况
黄骅港开发区城市总体规划面积73.62平方公里。规划有城市中心区、仓储区、神华万亩工业园区、旅游休闲园区等。其中城市中心区市政基础设施基本完善，已有行政、教育、金融、通信、商贸、宾馆等数十家单位进入；神华万亩工业园2003年开始建设，先期投入15亿元进行基础设施配套，重点摆放大型基础工业项目；仓储区开发正在积极进行，随着杂货码头的投入使用，该园区建设将快速发展。
黄骅港开发区位于渤海湾弓顶处，是河北省省级经济技术开发区。1998年以来随着黄骅港、朔黄铁路、黄骅电厂等国家重大工程的开工建设，黄骅港开发区已迈上了全面发展的快行道。区内在建的黄骅港工程是我国西煤东运第二大通道的出海口，“神华工程”的龙头。一期工程已建成2个5万吨级、1个3.5万吨级泊位，年输煤量可达3000万吨；2002年开工的二期工程将建2个5万吨级、1个10万吨级泊位，年吞吐能力可达7000万吨；按照建设规划，远期将达1亿吨规模。同时拥有杂货码头，一期工程建设两个1.5万吨级泊位，可停靠三万吨级货船，年吞吐量100万吨，2003年底投入使用。总投资3.8亿元的液体化学品码头，2003年6月开工建设，设4万立方米储罐区一处，占地8万平方米，年吞吐量100万吨。
（二）黄骅港人口状况
1、人口现状
黄骅港现有人口两万人，人口主要分布于以工贸街为中心的新开发建设区域，其原有人口主要为就业人口，另还有少量的散居人口。政府机关和事业单位就业人口属典型的“钟摆式人口”，早上从黄骅港以外的地区进入黄骅港上班，傍晚则离去，或者工作日在黄骅港，周末则离去。黄骅港几大企业都分别在自己的建设地设立了临时性住宅，不过没有产权只有居住的权利。建设工人与未来员工都有少量人员非连续性居住，上述企业将提供超过3万个直接就业机会，但是这些人口同样属于“钟摆式人口”，工作和生活区域是分开的。这些“钟摆式人口”在几年之内会有很大一部分人成为黄骅港的常住人口。
2、未来集聚的人口基本构成
黄骅港未来的人口集聚主要决定于其功能定位。根据规划，工业区主要是工厂生产人员，根据生产情况而确定人员数量和停留时间的长短，一般属于一个相对封闭的环境中，且生活区不在黄骅港。物流仓储区的特点是“物多人少”，人员相对较少。商务区建筑类型主要包括三大类：一是商务办公、时尚娱乐休闲、商业楼宇，二是高尚住宅、酒店式公寓，三是学校、医院、社区服务中心等配套建筑。这决定了黄骅港的主要人口构成。
（三）黄骅港发展
黄骅港开发区的发展方向是建成东北亚乃至世界知名的能源输出大港，并尽快发展成综合大港；建成我国东部地区节水型临海产业体系示范基地；建成立足河北，依托京津，服务晋陕蒙等中西部地区的重要的现代物流中心；建成华北电网的强力支撑点和环渤海地区由石油化工向煤炭化工逐步转型的主要接替区；建成河北省区域经济发展的新增长点和“两环”开放带动战略的重点实施区域。为加快临港产业的发展，明确实施“四大战略”，即港口牵动战略；大项目拉动战略；物流中心促动战略；外向型带动战略。按照梯次推进的原则，优先发展物流、仓储、房地产、节水型工业和依靠港口大进大出的生产类项目。
二、黄骅港房地产市场现状
Ø 区域为开发商认可，预计成为开发热点区域
城市中心区域几个优质住宅项目规划建设带动了黄骅港住宅市场的发展。在地价偏低、政府支持的双重诱惑下，越来越多的开发商加入到拿地开发的队伍当中。适宜居住的土地主要集中在中心城区西部，这一区域以后将成为当地居民的首席生活区。
Ø 土地市场供给逐年增加
据黄骅港港务局的工作人员介绍，黄骅港地价经历了2006~2007年的30万/亩，上升到2008年的60万~80万/亩，开发商的不断进入催升了地价的上涨，同时也增加了政府的土地放量的信心。
Ø 市场需求仍旧大于供给
随着大型企业如神华、中钢、中铁等国家超大型企业的不断进入，有相当一部分员工面临着安家落户和重新置业，势必会增大该区域的需求份额。在黄骅港硬件软件不断升级，来此地投资与经商的人群也是一个需求增长点。
Ø 商品房价格稳步上升
近几年黄骅港房地产市场快速发展，房价稳中有升，与去年同期相比住房供应量达到40万平方米，房屋交易量增加近1倍，房价提高了30到50个百分点。全国的房地产市场的寒风，没有让黄骅港感觉到寒冷。
Ø 投资客群信心有待提升
目前城市环境较差，基础配套设施建设迟后，给外地的投资商的信心形成一定影响，外来人口涌入量尚未出现“成批现象”；目前住宅地产多半消化于当地居民和，外来投资房产的客户群相对较少。
Ø 商业品味有待提高
黄骅港中心生活区有工贸街商业区、港口医院商业区、黄骅港致远国际物流中心三个中型的商业区，还不足以称之为商圈。这些商业街区基本满足当地居民生活需要，但是一些业态仍很欠缺且品质较差。
三、房地产需求调查（问卷调查）
我们采取问卷调查的方式，共采集样本340份，其中住宅220份，商业120份，住宅方面针对消费者最关心的各类购房因素（可接受户型、面积、房价、配套、物业等）进行了客观详细的调查；商业方面针对消费者的日常消费、业态的需求、商品的档次等进行调研。
㈠、住宅和商业调查问卷回收统计及情况说明
问卷类型
取样回收数目
有效问卷数目
备 注
住宅调查问卷
220
154
66份无效
商业调查问卷
120
88
32份无效
㈡、问卷回收统计及情况说明
Part 1——住宅问卷部分
■单一问题分析
1、购买偏好（目的、类型、面积、楼层）
l 购房目的
满足居住要求、改善居住条件排在前两位，合计占76%， 说明现阶段黄骅港消费者对房地产投资不太感兴趣。
l 购买户型
黄骅港市场对两室、小三室的需求量巨大（64%），而小面积一室、大面积四室、面积更大的复式和跃层需求量较小。这说明购房者目前以自住的工薪层为主
l 购买面积

从套型面积看，面积在90～130之间的两室、小三室和三室占需求的67%，这也与被访者购买户型的意愿相吻合。
2、购买决策
l 打算买房时间

受房地产宏观调控和黄骅港目前居住环境和商业配套有待完善影响，大多数消费者近期购房欲望不强。
l 可接受的最高单价
随着住房商品化的发展，购房者的心理价位也逐渐趋于理性。选择2500~3000的客户比重是22%，反映了黄骅港意向购房群体真实的接受程度。
l 所能支付的最高房款
黄骅港意向购房者可接受总房款20～30万元的达到50%，以90平米的两室两厅为例，单价约 2700 元/平米左右，这与房价认可程度吻合。
5、配套物业要求
l 考虑何种停车产品
调查者55%希望拥有车库，有超过80%的人购房时考虑停车问题，这充分说明，黄骅港区的消费者车辆拥有率较高，项目应规划足够的车位比、并以车库为主。
l 买房所考虑的主要因素
通过调研发现，价格、交通、小孩教育、户型设计、工程质量、物业管理是大多数被访者购房时考虑的重点。因此，产品品质、性价比和服务将决定项目在竞争中能否脱颖而出。
6、购买人群

l 被访人职业
我司为保证问卷的调查质量，被访者职业涉及各行各业。
■交叉问题分析
1、不同职业选择买房的时间

比重
1年内
1—3年内
3年以后
国企、事业
43%
41%
40%
个体
35%
34%
33%
私企
9%
9%
3%
自由职业者
9%
5%
6%
其他
4%
10%
32%

国企和事业单位的被访者在一年内购房的比重是43%，基本占到了想买房的被访者的一半。个体部分很平均，时间不是其考虑的只要因素，主要是资金问题。
2、不同职业所能接受的房价
比重
10万以下
10—20万
20—25万
25—30万
30—40万
40万以上
国企、事业
52%
35%
30%
27%
29%
67%
个体
33%
29%
31%
33%
43%
33%
私企
5%
6%
10%
6%
7%
0%
自由职业者
0%
8%
5%
12%
7%
0%
其他
5%
21%
23%
21%
14%
0%

从表格中可以看出来国企事业的被访者能接受40万以上的比重是67%，也是表格中的最高比重。说明了国企事业单位当中存在着很大的高品位的置业需求。个体当中选择最多的是30—40万的住房，说明了个体从业人员也逐渐理性的对待房价的上涨，同时也体现了其很强的购买力。
Part 2——商业问卷部分
■ 单一问题分析
1、消费习惯
l 日常主要消费
服装和鞋帽的需求量最大。说明了随着收入水平的提高，人们对可提升自身品味的服饰越来越看重，比例占到了48%。
l 平均消费
消费在200以上的占到了28%，证明黄骅港有比较强消费能力。
l 所需要的商业街档次
黄骅港被访者对未来商业的期望是中高档的，非常符合当地的经济水平。
2、消费冀希
l 商业消费满意度
黄骅港的三大商业街区不能满足当地居民的消费需要。
l 缺乏的商业业态
黄骅港本地缺乏综合购物中心。综合购物中心可以满足当地居民一站式消费诉求，省去东奔西走的烦恼。
l 期望商业街类型
与上面饼图反映的结果一样，63%的被访者选择了综合购物中心。可见人们对综合购物中心的认可程度很高。
3、消费背景
l 从事职业
为了保证问卷的高含金量，调研涉及黄骅港所有工作职业 。
l 家庭月收入
黄骅港本地居民在3000元以下收入比较多，高收入主要集中在私企老板和大型企业高级管理者。当地应该注重各个收入层次的消费档次要求。
■交叉问题分析
1、不同职业的学历水平（单位：元）

比重
初中
高中
大专
本科
硕士以上
个体
55%
41%
22%
20%
0%
国企事业
21%
41%
61
80%
0%
私营
7%
7%
11%
0%
0%
其他
10%
7%
0%
0%
0%
下岗
7%
3%
5%
0%
0%
国企事业中的本科生有着较高的学历和收入，他们的消费意向值得开发商借鉴。
2、不同职业所期望的商业街类型

比重
综合购物中心
年轻时尚基地
专业批发市场
大超市大卖场
大型娱乐场所
其他
个体
40%
15%
100%
67%
40%
100%
国企事业
40%
62%
0%
0%
20%
0%
私营
9%
8%
0%
0%
0%
0%
其他
9%
16%
0%
11%
40%
0%
下岗
3%
0%
0%
22%
0%
0%
从表格中可以看出综合购物中心的需求是最大的。综合购物中心可以满足不同职业、不同年龄人群的购物需求。不过现阶段在黄骅港兴建大型综合购物中心还不是很现实，毕竟消费能力不是非常强。
（三）调查数据误差评估
1、在客观数据分析中因部分题目选项缺省值存在，客观会有微弱误差；
2、在随机被调样本中社会层面和知识理解力不可控，会因层面及认知的局限性分析存在随机误差。通过单样本检验，置信度在95%左右。
四、黄骅港在售个案分析
(一)、黄骅港在售住宅项目分布图
（二）、在售项目个案分析
项目名称：海天雅居（电梯洋房）
项目地址：中兴大街与1号路交叉口
开 发 商：沧州美好家园房地产开发公司
项目概况：高层19层，多层（5，9层）共18栋，占地80亩，总建面10万平米
均 价：高层2900元/平米左右，多层2700元/平米左右
主力户型：三室111平米左右，二室80-90平米
户型配比：二室均为高层，比例占30%，三室主要是多层
销售电话：
楼盘一：海天雅居——黄骅港首选社区

楼盘二：海兰花苑——居民心中排第二
项目名称：海兰花苑
项目地址：黄骅港汽车站对面
开 发 商：黄骅泰合房地产开发有限公司
项目概况：一期为9栋多层，二期为4栋高层，尚未开盘，也没具体资料。
开盘时间：一期07年底开盘
入驻时间：09年5月30号
面积主力：60-137.5平米
户型配比：60平米-10%；90平米-15%；125平米-25%；137.5平米-5%；其余45%
价 格：1800-2680元/平米
销售情况：一期销售90%，二期尚未开盘
销售政策：银行贷款30%，30年；一次付清优惠5%
客户人群：主要是当地政府事业单位的员工和中高层领导。外来投资和当地百姓所占比重少。
物 业 费：0.5元
车 库：6.6万/个
销售电话：
楼盘三：渤海新城——21 万平米全景观水岸生活
项目名称：渤海新城
项目地址：中兴大街与307国道交叉口
开 发 商：沧州金龙房地产开发公司
项目概况：分三期开发，一期共计14栋，其中5栋多层，9栋小高层；二期为10栋高层，三期为3栋高层和部分别墅。
最低价-最高价：2618-3200元/平米
主力户型：89平米，98平米，111平米，120平米
户型配比：60平米-5%，70平米-10% 90平米-20%；100平米-30%，120平米-15%，140平米-10%；180平米-5%，其余5%
项目评价：普遍认为房价较高，大部分认为2000-2500元\平米较能接受，对本小区的位置较认可，是城市发展方向。
销售政策：贷款30%，可贷30年
销售电话：
楼盘四：银港小区——销售状况很差很漫长
项目名称：银港小区
项目地址：3号公路东路南侧
开 发 商：沧州黄骅港万厦房地产开发有限公司
项目概况：一期14栋多层
销售情况：当初开发商拿地很便宜。一期520套房子，历时2年还剩50多套。现阶段均价2400元/平米。
主力户型：以2、3室为主 基本比例1：1
综合评价：距离东部厂区较近，环境差，交通不便。市场认可度很低。
销售电话：0317——5766960/5556389

楼盘五:东盛商务——黄骅港商务楼试水者
项目名称：东盛商务
项目地址：国华电力对面
开发商：沧州市锦厦房地产开发有限公司
项目概况：1栋6层办公室，一二层为底商，三层以上为小面积办公室。底商面积：165平米-228平米，二层，三层以上面积50-80平米每间，共200户左右。
面积： 以165平米为主，底商面积165-228平米，办公50-80平米每间。
价格： 底商一二层为980元/平米，办公三层2400-2600元\平米。
销售情况：销售理想，销售率30%左右。
客户人群：底商主要当地做生意个体为主、办公主要针对外来企业和咨询公司用
销售电话：/5760612
另外还有恒实房地产开发公司开发的恒实花园，以多层为主，建筑面积3.6万平方米，现在只剩六楼顶层了，售价2500元/平米左右。阳光大厦位于3号公路与海防路交口的东北角，是个酒店与住宅综合体，预计2009年7月交工，住宅部分类似公寓形态，与城市中心区西部的楼盘相对比，不太适合居住。
五、黄骅港三大商业街区分析
（一）、黄骅港主要商业街区分布图

一、 各商业街区分析
1、
黄骅港工贸街商业街区包括工贸街和荣盛商厦。工贸街属于黄骅港中心城区的老商业街，业态主要以小型超市、通信、美容美发、小餐馆等中低档消费场所为主，可以基本满足当地居民生活需要。商铺一般是两层出租，面积110~300平米，租金在1万到3万之间，不同的经营状况的租金不同。工贸街是一家房地产开发公司自持物业，基本没有销售。荣盛商厦是黄骅港唯一的商场，商场自己经营管理，档次较低，像是90年代的商场，没有亮眼的品牌商品。
2、
黄骅港致远国际物流中心，业态很杂，包括劳保用品、打印复印、卡拉OK、地板砖等等业态。
3、

黄骅港港口医院商业街区，主要是1号路与8号路交叉口的商业门脸，因为相邻港口医院，故得此名。这边的已居住小区有秦成、海景、神华员工小区等。业态有格力空调、自行车专卖、灯具城、燃气产品、中档饭店等。黄骅港港口医院商业街是恒实房地产开发有限公司开发，属于物业持有，以租赁为主。

五、房地产市场供给调查
（一）住宅供给调查
在对住宅市场调查的同时，我们对供给市场即卖方市场进行了详细的调查，以便我们能更好的把握和利用好市场的供求关系和竞争优势。
■调查范围
我们筛选了黄骅港市场在售项目，找出基本具备可比性的下列楼盘：
海天雅居、海兰花苑、渤海新城、银港小区、东盛商务、阳光大厦
■基本情况
1、景观
景观越来越引起居民的重视，许多规模较大的楼盘都设有中心景观区，水是黄骅港最不缺乏的景观资源。不少楼盘设有水景、喷泉等，如：渤海新城，一二三期环绕在中心水系四周，让业主从每个角度都可以看到水景。
2、配套
黄骅港本地购房者对配套的认知程度还停留在满足基本的生活需求上，开发商有责任做出杰出的配套较高的楼盘引导购房者。
3、物业类型及形式
黄骅港在售项目大多是以多层物业为主，新兴的楼盘中也有小高层出现，如海天雅居。
恒实花园是以多层为主。渤海新城三期将会有大量别墅问世。
4、户型、面积
各楼盘的户型面积涵盖面不大，基本集中在80—140平米左右，基本没有一室的户型。户型也以三室两厅一卫、二室二厅一卫为主力户型，三室二厅多集中在100—120平米左右，二室二厅多集中在80—100平米左右。
5、外立面
黄骅港的在售楼盘大多数还没有到可以看到外立面的阶段，只有银港小区是红色的外墙。我司认为：该区域风大天冷，建议多做些暖色调的外立面，同时注重现代感。
6、付款方式
各楼盘都可提供7成30年按揭贷款和一次性付款两种方式，但本次市调结果显示，客户群较多的付款方式为分期付款和一次性付款。
7、价格
黄骅港城市中心区楼盘均价约为2600元/平米左右，部分中高档楼盘的价位已突破3000元/平米，如：渤海新城，最高价为3200元/平米。
银港小区因为品质较低，2008年上半年甚至出现过2000元每平米的售价。
8、物业管理
物业管理越来越被开发商所重视，但本区域的物业管理水平较差，专业的物业管理公司几乎没有，部分楼盘聘请了专门的物业管理公司做物业顾问，多数楼盘是开发商自己的物业公司管理，基本的24小时保安巡逻、卫生保洁、公共设施维护等物管内容都已具备。
（二）商业供给调查
■黄骅港整体消费水平不高，直接导致了商品供给存在档次偏低的问题甚至有盲点。
■街边门脸多是自家经营，品牌店、连锁店很少，缺乏市场号召力。
■黄骅港商业氛围较差，老的商业已经无法满足当地居民的消费需求，大量的消费资金流向了黄骅市。短期商业产品供给应该以商业街为主，逐步发展兴建大型商场。改变黄骅港住宅风生水起，商业悄无声息的局面。