前期物业服务协议(改).doc

前期物业管理服务协议甲方：汉中利泽物业管理有限公司（房地产开发单位委托的物业管理企业） 乙方： 前期物业管理：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的物业管理合同生效时止的物业管理。 本物业名称：利和银座住宅小区乙方所购房屋销售（预售）合同编号： 乙方所购房屋基本情况： 号楼 单元 室 类型： 住宅 / 商铺 座落位置：南郑县大河坎镇梁山路 建筑面积: 平方米 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订房屋买卖（预售）合同时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议： 一、物业管理服务内容 1、房屋共用部位的维护和管理 共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理 共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供暖、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 3、环境卫生 对公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、蚊虫消杀工作，生活垃圾的定时收集、清运，对小区公用绿地、花木等的造型、养护和管理。4、公共秩序维护协助公安部门维护小区内的公共秩序，执行消防管理制度，杜绝不安全隐患；5、交通秩序与车辆停放 指挥、疏导机动车及非机动车的行驶，有序安排、协调机动车及非机动车的停放，管理小区内按规定停放的车辆。6、房屋装饰装修管理 制定装修管理规定，签定房屋装饰装修管理协议，按程序对装修申报资料进行审批，组织并实施对施工现场的监督、指导及验收工作。 二、 物业管理服务质量 1、房屋外观： 完好整洁，无有碍市容和观瞻现象。2、设备运行： 正常，无事故隐患，有专门的保养、检修记录。3、共用部位、共用设施设备的维护和管理： 制定维修养护计划，按计划实施工作。建立完善维护档案和管理制度，完好保存工作记录。及时处理各类突发事件。4、环境卫生： 园区环境卫生整洁，环卫设备完善，垃圾袋装化并日产日清，公共部位无大面积尘土、堆积物。5、绿 化： 绿地合理分布，专人管理与养护，无践踏及破坏现象。6、交通秩序与车辆停放： 机动车与非机动车行驶、停放有序，场地清洁，车辆管理制度落实。7、公共秩序维护： 实行24小时封闭式管理，人员出入登记，制定突发事件处理措施。执勤人员有明显标志。文明执勤，有各项记录。8、消 防： 消防器材保养状况良好，无缺失，有消防管理制度及紧急情况处理方案。9、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修： 维修人员每日巡查，发现问题随坏随修，接到报修任务迅速赶到现场处理。 三、 物业服务费用物业服务成本或物业服务支出构成包括以下内容： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维修养护费用； （3）物业管理区域内清洁卫生费用（不含居民生活垃圾收费）； （4）物业管理区域内绿化灌溉、养护费用； （5）物业管理区域内秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业服务企业固定资产折旧； （8）经业主同意的其它费用； 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中另行约定，由物业服务企业代收代缴。物业服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备大、中修、更新、改造的费用。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下： 1、乙方按年度（或六个月）交纳物业管理费用（首次交纳费用起算时间，房屋买卖双方约定交房之日起的日期为准）。 2、乙方应在每年度物业费定期的第一个月10日前履行交纳义务，并足额交纳下年度的物业服务费。 高层住宅按建筑面积 0.9 元/月.平方米。 办公用房按建筑面积 2.4 元/月.平方米。 商业用房按建筑面积 3.0 元/月.平方米。住宅区内的办公和营业房分别在住宅物业服务收费标准的基础上加收100%、200%。 3、乙方购买房屋后从未入住的或入住后长期空置房屋，经甲方确认后，其物业费用按收费标准的70%缴纳。 4、电梯费（年检、维保、运行电费）：安装电梯专用电表、据实分摊（非物业自身造成的电力异常，且时间较长需要正常运行的，产生的能源耗损由所辖用户共同承担）。电梯电费：2-6层10元/月/户 7-15层15元/月/户 16-23层20元/月/户 24层及以上25元/月/户电梯维保、年检审验费：15元/月/户 5、代收代缴水费：住宅居民用水，自来水公司收费标准小区二次供水加压费，三层（含）以下3.2元/吨；四层（含）以上3.8/吨。如遇供水价格调整从调价之日起作出相应调整。公共用水费据实分摊。 6、代收代缴电费：住宅居民用电0.58元/度，如遇供电价格调整，从调价之日起作出相应调整。公共用电费据实分摊。 7、代收代缴生活垃圾处理费每月5元/户。 8、交通工具停放服务费 （1）室内停车场服务费：按车位租售合同中约定的服务费标准收取。 单位：元/辆月 车 场价 格 类 别车 型一 类二 类三 类室 内露 天室 内露 天室 内露 天小型汽车150.0080.00130.0060.00100.0050.00大型汽车200.0090.00180.0070.00150.0060.00 （2）地面露天停车场：摩托车及其它非机动车辆的停放按政府相关规定按月收取费用。 单位：元/辆次 车场价 格 类别车型一 类二 类三 类室 内露 天室 内露 天室 内露 天小型汽车5.004.004.003.003.002.00大型汽车6.005.005.004.004.003.0010、其他事项 （1）乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。乙方与物业使用人之间的交费约定，乙方应及时书面告知甲方。如物业使用人不按约定交费，仍由乙方负转让连带交纳责任。 （2）乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用，并由乙方带领新业主到物业公司办理相关手续。 四、 双方的权利和义务一、甲方的权利义务 （1）根据有关政策法规，结合本协议制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生维护和装修管理等方面的规章制度。 （2）依本协议对房屋共用部位、共用设施设备、道路、管线、绿化、保安、交通等项目编制年度养护计划，并组织实施。 （3）建立各类设备、设施的动态资料、档案，及时做好记录。 （4）在小区入口告示栏内张贴应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。 （5）依据本协议向乙方收取物业服务费及相关费用。 （6）与乙方签订房屋装修管理协议，将装饰、装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方。 （7）以批评、规劝、公式等必要措施制止业主、物业使用人违反本物业业主公约和装修管理规定的行为。 （8）不得随意占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。 （9）合同终止时，须向业主委员会提交全部的物业管理档案资料，以及自行建立的动态资料。 （10)甲方可委托专业公司承担本物业的专项服务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。二、甲方不承担的责任 (1）因不可抗力导致物业管理服务中断的。 （2）甲方应履行本协议约定义务，但因物业本身有瑕疵造成损坏的。 （3）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电，停止共用设施设备使用等造成损失的。 （4）因非甲方责任出现的供水、供电、供气、通讯、有限电视及其他设施设备运行障碍造成损失的。 （5）发生危机公关利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入乙方物业专业部分进行维修养护但无法通知乙方的，甲方可向相邻业主说明情况，在第三方（如相邻业主、所在地居委会或派出所）的监督下，进入乙方的物业专业部分进行维修养护，事后应及时通知乙方。三、乙方的权利义务 （1）根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权； （2）由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等。 （3）由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水泵、电梯、照明设施、消防设施、避雷设施等。 （4）参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。 （5）监督甲方的物业服务行为，就物业服务有关问题向甲方提出意见和建议。 （6）依据本协议向甲方交纳物业服务费及相关费用。 （7）乙方应主动关注甲方发出的通知、广告，以免造成不必要的损失。 （8）对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。 （9）乙方应按设计用途使用物业，因特殊情况需要改变物业设计用途的，乙方应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知甲方。 （10）乙方对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。因维修养护物业确需进入乙方的物业专有部分时，乙方应给予必要的配合；乙方阻扰维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。 （11）按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。 （12）乙方按有关规定合理使用水、电、气、等公用设施设备，不得擅自拆改。 （13）不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，造成损失的，按同质、同料、同标准进行恢复或赔偿。 （14）对承租人、使用人、访客、所聘用装饰施工队等违反本物业的物业管理制度和其他相关管理规定等造成的损失、损害承担民事赔偿责任或连带责任。 （15）需要装饰装修房屋的，应事先告知甲方，并签订装饰装修管理服务协议，乙方应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。 （16）装饰装修房屋时，遵守本物业的物业管理制度和装修管理规定，施工人员进入小区必须服从物业管理人员的管理。 （17）乙方应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按甲方指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。 （18）乙方及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域电梯使用管理规定。 （19）在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。 （20）物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，该物业使用人应当及时采取措施消除隐患。 （21）乙方转让、出租房屋时，必须提前15日通知甲方，告知受让方、租赁方与甲方签订相关协议。 四、本物业管理区域内禁止下列行为： 1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋的用途。 2、占用或损坏物业共用部位、共用设施及相关场地，擅自移动物业共用设施设备。 3、违章搭建外伸晾晒架、遮阳棚，扩大建筑面积，私设摊点。 4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物。 5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声。 6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画。 7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。 8、擅自改变外墙门窗大小。 9、法律法规禁止的其他行为。 五、乙方和物业使用人在本物业服务区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定。 1、禁止喂养大型凶猛犬只。 2、按规定办理有关饲养宠物的手续及证件。 3、文明饲养，避免惊吓、咬伤他人。 4、自行处理宠物排泄物。 5、勿影响其他业主日常生活。 五、维修基金的管理与使用一、根据规定，本物业将建立共用部位共用设施设备保修期满后的大、中修、更新、改造的维修基金。乙方在接房时应交纳维修基金，并统一存入房地产行政主管部门指定的账户。二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方的房屋建筑面积比例续筹。四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。 六、违约责任一、甲方违反协议，未达到服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方不得以此为由拒交物业服务费。二、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用并返还利息。三、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用，并从逾期之日起按每天3%收取滞纳金。五、乙方违反本协议，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和甲方可依据本协议向人民法院提起诉讼。六、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效可向所在地仲裁委员会申请仲裁，或向所在地人民法院起诉。七、本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。八、如乙方不能亲自到场，需委托他人签约，委托人必须持双方身份证（或其他有效证件）原件、乙方书面委托书，经甲方确认后，方可办理签约手续。九、本协议一式两份，甲乙双方各一份，具有同等法律效力。十、本协议自签字之日起生效。 七、 附 则一、业主是指物业的所有权人。二、本协议所称物业的专有部分，是指单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。三、本协议所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业服务区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。本协议自签字之日起生效。 甲方签章： 乙方签章： 代 表 人： 代 表 人： 年 月 日 年 月 日 .7