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目目 录录四、资本评估的假设与原则四、资本评估的假设与原则三、价值类型与评估目的三、价值类型与评估目的二、资产评估的对象二、资产评估的对象一、资产评估与现代市场经济一、资产评估与现代市场经济第一节第一节 资产评估与现代市场经济资产评估与现代市场经济资产评估的产生资产评估的产生资产评估在我国经济转型中的地位和作用资产评估在我国经济转型中的地位和作用资产评估的种类和特征资产评估的种类和特征资产评估的产生资产评估的产生资产评估的产生资产评估的产生v资产评估的定义：资产评估的定义：资产评估是专业机构资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。估算的行为。资产评估活动涉及基本要素资产评估活动涉及基本要素基本要素基本要素评估依据评估依据评估目的评估目的评估程序评估程序评估价值类型评估价值类型评估方法评估方法 评估主体评估主体 评估原则评估原则 评估客体评估客体资产评估的种类和特征资产评估的种类和特征 完全评估完全评估限制评估限制评估评估评估评估复合评估复合评估咨询评估咨询单项资单项资 产评估产评估整体资产整体资产评估评估按评估按评估内容分类内容分类按与准则的按与准则的关系分类关系分类按对象及适按对象及适用原则分类用原则分类资产评估的种类和特征资产评估的种类和特征资产评估资产评估基本特征基本特征咨询性咨询性专业性专业性公正性公正性独立性独立性资产评估在我国经济转型中的地位和作用资产评估在我国经济转型中的地位和作用 v可以促进国有企业的改革和国有经济的战略性重组。v有助于改善企业经营管理和加快现代企业制度的建立。v可以促进我国资本市场的发展。v有助于维护市场经济秩序，促进多种经济成份的共同发展。v有利于提高对外开放的质量，增强对外资的吸引力。v有利于促进高新技术成果的转化。第二节第二节 资产评估的对象资产评估的对象 v一、资产v资产的定义，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。v资产的基本特征：v资产必须是经济主体拥有或者控制的v资产必须能以货币计量 v资产具有能够带来未来利益的潜在能力 资产的分类资产的分类v 按资产存在形态v 按是否具有获利v 按能够独立存在v按与生产经营过程关系力TEXTTEXTTEXTTEXT有形资产无形资产单项资产整体资产可确指的资产不可确指的资产经营性资产非经营性资产第二节第二节 资产评估的对象资产评估的对象 二、产权v产权就是资产所有权不同权能的排列与组合 v资产评估必须关注被评估资产的产权属性：v首先，应关注被评估资产的产权内容。v其次，应关注被评估资产的产权限制。v再次，应关注被评估资产可能存在的产权瑕疵。v最后，应关注资产权属的说明第三节第三节 价值类型和评估目的价值类型和评估目的 一、资产评估的价值类型v资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。v对资产评估的价值类型主要有以下几种分类：一是以资产评估的估价标准形式表述的价值类型 二是从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型 三是从资产业务的性质来划分资产评估的价值类型 四是以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型第三节第三节 价值类型和评估目的价值类型和评估目的 二、资产评估的目的v资产评估目的分为资产评估一般目的和特定目的。v资产评估一般目的包含着特定目的，而资产评估特定目的则是一般目的的具体化。v资产评估的一般目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。资产评估特定目的在资产评估中的地位作用资产评估特定目的在资产评估中的地位作用v资产评估特定目的对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响。v资产评估特定目的是界定评估对象的基础。v资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。注：在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务 对资产评估结果的价值类型的要求也有差别。第四节第四节 资产评估的假设与原则资产评估的假设与原则 一、资产评估假设公开市场假设持续使用假设清算假设资产评估假设资产评估假设公开市场假设公开市场假设v公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设是资产评估中的一个重要假设，其他假设都是以公开市场假设为基本参照。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。持续使用假设持续使用假设v持续使用假设首先假定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续用。清算假设清算假设 v清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。资产评估的原则资产评估的原则v资产评估工作原则真实性原则 科学性原则 公平性原则 可行性原则 简易性原则 资产评估的原则资产评估的原则v资产评估技术经济原则预期收益原则 供求原则 贡献原则 替代原则 估价日期原则第五节第五节 资产评估与审计的关系资产评估与审计的关系资产评估与审计的联系 v1资产评估中的资产清查阶段，就其工作方法而言，有相当部分工作采用了审计的方法，具有“事实判断”的性质。v2根据我国现行资产评估法规要求，流动资产和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法进行。v3在企业价值评估中，经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据。资产评估与审计的区别资产评估与审计的区别 v1审计是做出事实判断的专业活动。资产评估是做出价值判断的专业活动。v2审计人员在执业过程贯彻公证、防护和建设三大专业原则，而资产评估人员在执业过程中遵循供求、替代、贡献、预期等基本技术经济原则。v3审计工作是以会计学、税法及其他经济法规等知识为专业知识基础，而资产评估的专业知识基础，除了由经济学、法律、会计学等知识组成外，工程技术方面的知识也是其重要的组成部分。v4审计对业务的处理标准，特别是资产的计价原则与会计是同一的。资产评估在资产计价原则和技术标准等方面与审计有着质的区别。例如市场价值与历史成本等。思考题思考题1.1.什么是资产评估？它有哪些特点？什么是资产评估？它有哪些特点？2.2.如何认识资产评估的功能？如何认识资产评估的功能？3.3.怎样理解资产评估中的市场价值类型与市场价值以外的类怎样理解资产评估中的市场价值类型与市场价值以外的类型？型？4.4.资产评估应遵循哪些工作原则和经济原则？资产评估应遵循哪些工作原则和经济原则？5.5.资产评估与审计有什么区别？资产评估与审计有什么区别？第二章第二章 资产评估途径资产评估途径 成本法中重置成本及各种贬值的估算方法成本法中重置成本及各种贬值的估算方法收益法基本参数的确定及其计算公式收益法基本参数的确定及其计算公式市场法评估资产价值前提及具体方法市场法评估资产价值前提及具体方法资产评估方法资产评估方法 市场法市场法收益法收益法成本法成本法资产评估方法资产评估方法是是在工程技术、统计、在工程技术、统计、会计等学科中的技术会计等学科中的技术方法的基础上，结合方法的基础上，结合自身特点形成的一整自身特点形成的一整套方法体系，是实现套方法体系，是实现评定估算资产价值的评定估算资产价值的技术手段技术手段 。按分析原。按分析原理和技术路线不同，理和技术路线不同，资产评估方法可以归资产评估方法可以归纳为三种基本类型纳为三种基本类型市场法v市场法的基本涵义市场法的基本涵义 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。要有一个活跃的公开市场市场法的基本前提市场法的基本前提公开市场上要有可比的资产及其交易活动市场法的基本程序及有关指标市场法的基本程序及有关指标在评估对象与参照物之间选择比较因素指标对比、量化差异在各参照物成交价格的基础上调整已经量化 的对比指标差异综合分析确定评估结果选择参照物市场法v市场法中的具体评估方法市场法中的具体评估方法 市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。它们可以被分为两大类：1直接比较法直接比较法指利用参照物的交指利用参照物的交易价格及参照物的易价格及参照物的某一基本特征直接某一基本特征直接与评估对象的同一与评估对象的同一基本特征进行比较基本特征进行比较而判断评估对象价而判断评估对象价值的方法。其计算值的方法。其计算公式为：公式为：评估对象价值评估对象价值参照物成交价格参照物成交价格（评估对象特（评估对象特征征参照物特征）参照物特征）2类比调整法类比调整法该方法并不要求参该方法并不要求参照物与评估对象必照物与评估对象必须一样或者基本一须一样或者基本一样。只要参照物与样。只要参照物与评估对象在大的方评估对象在大的方面基本相同或相似，面基本相同或相似，该方法通过对比分该方法通过对比分析调整参照物与评析调整参照物与评估对象之间的差异，估对象之间的差异，在参照物成交价格在参照物成交价格的基础上调整估算的基础上调整估算评估对象的价值。评估对象的价值。市场法市场法 功能价值法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力参照物生产能力)当然，功能价值法不仅仅表现为资产的生产能力这一项指标上，它还可以通过对参照物与评估对象的其他功能指标的对比，利用参照物成交价格推算出评估对象价值。市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法，其计算公式为：资产评估价值=参照物售价功能差异值时间差异值+交易情况差异值 资产评估价值=参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数例2-1：被评估资产年生产能力为30吨，参照资产的年生产能力为40吨，评估时点参照资产的市场价格为100万元，由此确定被评估资产价值接近于75万元。资产评估价值=10030/40=75（万元）1、市场售价类比法、市场售价类比法2、功能价值法、功能价值法在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：市场法市场法 成新率价格方法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评估价值参照物成交价格（评估对象成新率参照物成新率）其中：资产的成新率资产的尚可使用年限（资产的已使用年限资产的尚可使用年限）此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。当然此方法略加改造也可以作为评估对象与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的方法。是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式：资产评估价值参照物成交价格物价变动指数 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。当然，此方法稍做调整即可作为市场售价类比方法中估测时间差异系数或时间差异值的方法。例2-2：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为100万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则：资产评估价值=100（1+5%）=105（万元）3、价格指数法、价格指数法4、成新率价格法、成新率价格法在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：市场法市场法 成本市价方法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：资产评估价值评估对象现行合理成本（参照物成交价格参照物现行合理成本）市价折扣方法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：资产评估价值参照物成交价格（1价格折扣率）此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。例2-3：评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为100万元，评估人员经综合分析，认为快速变现的折扣率应为50%，因此，拟快速变现的该项资产价值接近于50万元。资产评估价值=100（1-50%）=50（万元）5、市价折扣法、市价折扣法6、成本市价法、成本市价法在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：市场法市场法 市盈率乘数方法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估对象价值的方法。用数学式表达：资产评估价值评估对象收益额参照物市盈率例2-5：某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为30倍，则：该企业的评估价值=100030=30000（万元）7、市盈率乘数法、市盈率乘数法在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：收益法v收益法的基本涵义收益法的基本涵义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用本金化和折现的方法判断和估算资产价值。应用收益法必须具备的前提条件：应用收益法必须具备的前提条件：被评估资产的预期收益折现率或本金化率被评估资产取得预期收益的持续时间收益法的三个基本要素：收益法的三个基本要素：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量被评估资产预期获利年限可以预测资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量收益法收益法 5、分析确定评估结果、分析确定评估结果4、用折现率或本金、用折现率或本金化率将评估对象未化率将评估对象未来预期收益折算成来预期收益折算成现值现值3、确定折现率或本金化、确定折现率或本金化率率2、分析测算被评估对象未来预期、分析测算被评估对象未来预期收益收益1、搜集并验证数据、搜集并验证数据收益法的基本程序和基本参数收益法的基本程序和基本参数三个主要经济技术参数是：三个主要经济技术参数是：收益额、折现率、获利期限收益法v收益法中的主要技术方法及所用字符含义的定义收益法中的主要技术方法及所用字符含义的定义 收益法是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为两类：1针对评估对象未来针对评估对象未来预期收益有无限期预期收益有无限期的情况划分，分为的情况划分，分为有限期和无限期的有限期和无限期的评估方法评估方法2针对评估对象预期针对评估对象预期收益额的情况划分，收益额的情况划分，分为等额收益评估分为等额收益评估方法、非等额收益方法、非等额收益法等法等P P评估值；评估值；t t年序号；年序号；PtPt未来第未来第t t年的评估值；年的评估值；RtRt未来第未来第t t年的预期收益；年的预期收益；r r折现率或资本化率；折现率或资本化率；rtrt第第t t年的折现率或资本化率；年的折现率或资本化率；n n收益年期；收益年期；A A年金。年金。收益法收益法 在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：PA/r （2-10）其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期无限。在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：（2-11）其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)资本化率固定且大于零；(3)收益年期有限为n。在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：PAn （2-12）其成立条件是：(1)纯收益每年不变；(2)收益年期有限为n；(3)资本化率为零。一、一、纯纯收收益益不不变变收益法收益法 无限年期收益。其基本公式为：（2-13）其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期无限；(4)r大于零。有限年期收益。其计算公式为：（2-14）其成立条件是：(1)纯收益在n年(含第t年)以前有变化；(2)纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变；(3)收益年期有限为N；(4)r大于零。注意注意：这里纯收益A的收益年期是(N-n)而不是N。二、二、纯纯收收益益在在若若干干年年后后保保持持不不变变收益法收益法 在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（215）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：（216）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递增；(2)纯收益逐年递增额为B；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（217）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为B；(3)收益年期无限；(4)r大于零。三、三、纯纯收收益益按按等等差差级级数数变变化化在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：（218）其成立条件是：(1)纯收益按等差级数递减；(2)纯收益逐年递减额为B；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零。收益法收益法 在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（219）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)rs0。在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：（220）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递增；(2)纯收益逐年递增比率为s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；(5)rs0。在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：（221）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期无限；(4)r大于零；(5)rs0。四、纯收益按等比级数变化四、纯收益按等比级数变化在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：（222）其成立条件是：(1)纯收益按等比级数递减；(2)纯收益逐年递减比率为s；(3)收益年期有限为n；(4)r大于零；(5)0s1。有限年期收益且已知未来若干年后资产变现价格的条件下，有以下计算式：（223）其成立条件是：(1)纯收益在第t年(含t年)前保持不变；(2)预知第t年的价格为Pt；(3)r大于零。收益法收益法 连续复利同企业的实际经济活动情况更为接近，对年收益比较大，计算周期比较长的评估中，应采用连续复利计算评估值，否则评估结果会偏高。假设，用普通复利计算时的年折现率为r（名义折现率），连续复利中的实际年折现率，即连续复利率为r0（实际折现率），若一年中复利次数为m，则有 式中e为自然对数的底，e=2.7183连续复利连续复利：连续复利、间断支付的现值计算连续复利、间断支付的现值计算连续复利、间断支付的现值计算，即考虑连续复利计息，现金流量序列为间断，此时将代入上述普通复利计算模型中。即可得到连续复利、间断支付情况下的各种模型。如（2-10）式为：P=（2-11）式为：P=er1 =er1收益法收益法 连续复利同企业的实际经济活动情况更为接近，对年收益比较大，计算周期比较长的评估中，应采用连续复利计算评估值，否则评估结果会偏高。连续复利连续复利：连续复利、连续支付的现值计算连续复利、连续支付的现值计算连续复利、连续支付的现值计算，即考虑连续复利计息，现金流量序列无间断的发生，就产生了连续复利计息、连续支付的计算问题。设 为连续年金，即在一年连续均匀发生的现金流，它是在利率为零的条件下计算出的总年金。此时可设m是个很大的自然数，每一计息周期利率是 。这样，可令m，推导出普通复利现值模型对应的连续复利、连续支付的计算模型。以（2-11）式为例：P=收益法收益法 应用举例应用举例例2-6：某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。（1）永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来5年收益额的现值。现值总额=+=120.9091+150.8264+130.7513+110.6830+140.6209=49.2777(万元)计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/10%=140（万元）最后，确定该企业评估值：企业评估价值49.2777+1400.6209136.2037（万元）收益法收益法 应用举例应用举例例2-6：某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。50年的收益价值评估过程评估价值=+1-=49.2777+1400.6209（1-0.0137）=49.2777+85.7351=135.01（万元）成本法v成本法的基本涵义成本法的基本涵义 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下，成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬损因素。上述评估思路可概括为：贬损因素。上述评估思路可概括为：资产评估价值资产评估价值资产的重置成本资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值资产的重置成本资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值成本法 成本法的基本前提成本法的基本前提成本法的运用涉及到四个基本要素成本法的运用涉及到四个基本要素资产的实体性贬值资产的功能性贬值资产的经济性贬值资产的重置成本1被评估资产处被评估资产处于继续使用状于继续使用状态或被假定处态或被假定处于继续使用状于继续使用状态态2具备可利用的具备可利用的历史资料历史资料3形成资产价值形成资产价值的耗费是可计的耗费是可计量的量的成本法成本法 资产的重置成本资产的重置成本 资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。复原重置成本复原重置成本 是指采用与评估对是指采用与评估对象相同的材料、建筑象相同的材料、建筑或制造标准、设计、或制造标准、设计、规格及技术等，以现规格及技术等，以现时价格水平重新购建时价格水平重新购建与评估对象相同的全与评估对象相同的全新资产所发生的费用。新资产所发生的费用。更新重置成本更新重置成本 是指采用新型材料，新的建是指采用新型材料，新的建筑或制造标准，新型设计、筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费等功能的全新资产所需的费用。用。成本法成本法 资产的实体性贬值资产的实体性贬值资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的功能性贬值资产的功能性贬值资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。资产的经济性贬值资产的经济性贬值资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。（2-29）成本法成本法 重置核算法价格指数法规模经济效益指数法重重置置成成本本的的估估算算方方法法各种具体方法围绕着被评估资产的各种具体方法围绕着被评估资产的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值值四大因素采用不同的方式测算形成的。在评估实务中，人们习惯上是以估算重置四大因素采用不同的方式测算形成的。在评估实务中，人们习惯上是以估算重置成本的具体方式区别和划分成本法中的各种具体方法。成本的具体方式区别和划分成本法中的各种具体方法。成本法成本法v 例例2-72-7：重置购建设备一台，现行市场价格每台：重置购建设备一台，现行市场价格每台6 6万元，运杂费万元，运杂费10001000元，直元，直接安装成本接安装成本800800元，其中原材料元，其中原材料300300元，人工成本元，人工成本500500元。根据统计分析，计算求元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本与人工成本的比为得安装成本中的间接成本与人工成本的比为0.80.8：1 1，该机器设备重置成本为：，该机器设备重置成本为：v 直接成本为直接成本为6000060000元元+1000+1000元元+800+800元元=61800=61800元元v 其中：买价，其中：买价，6000060000元元v 运杂费，运杂费，10001000元元v 安装成本，安装成本，800800元元v 其中：原材料，其中：原材料，300300元元v 人工，人工，500500元元v 间接成本（安装成本），间接成本（安装成本），400400元元v 重置成本合计，重置成本合计，6220062200元。元。重置核算法重置核算法 重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程中又具体划分为两种类型，购买型和自建型。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程。自建型是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。成本法成本法价格指数法价格指数法v 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，其计算公式为：v 重置成本资产的账面原值价格变动指数 （230）v 式中，价格变动指数可以是定基价格变动指数或环比价格变动指数。定基价格变动指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即：v （评估时点价格指数资产购建时的价格指数）100。环比价格变动指数可考虑按下式求得：X=(1+1)(1+2)(1+i)100 式中，x为环比价格变动指数；i为第i年环比价格指数，i=1,2,3。例例2-82-8：某被估资产购建于：某被估资产购建于20002000年，账面原值为年，账面原值为5000050000元，当时该类资产的价格指数为元，当时该类资产的价格指数为9595，评，评估时该类资产的价格指数为估时该类资产的价格指数为160160，则：，则：被估资产重置成本被估资产重置成本5000050000(160%/95%)(160%/95%)100%100%8421084210（元）（元）又如，被估资产账面价值为又如，被估资产账面价值为200000200000元，元，20012001年建成，年建成，20062006年进行评估，经调查已知同类资产环比年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为价格指数分别为20022002年为年为11.711.7，20032003年为年为1717，20042004年为年为30.530.5，20052005年为年为6.96.9，20062006年为年为4.84.8，则有：，则有：被估资产重置成本被估资产重置成本 200000200000(1+11.7%)(1+17%)(1+30.5%)(1+6.9%)(1+4.8%)(1+11.7%)(1+17%)(1+30.5%)(1+6.9%)(1+4.8%)100100 200000200000191191382000382000（元）（元）成本法成本法 价格指数法估算的重价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确格变动因素，因而确定的是复原重置成本；定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，动生产率的变化因素，因而可以估算复原重因而可以估算复原重置成本和更新重置成置成本和更新重置成本。本。区别区别价格指数法建立在价格指数法建立在不同时期的某一种不同时期的某一种或某类甚至全部资或某类甚至全部资产的物价变动水平产的物价变动水平上；而重置核算法上；而重置核算法建立在现行价格水建立在现行价格水平与购建成本费用平与购建成本费用核算的基础上。核算的基础上。价格指数法与重置核算法价格指数法与重置核算法成本法成本法 规模经济效益指数法规模经济效益指数法 由于规模经济效益的作用，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化。两项资产的重置成本和生产能力的关系可用下列公式表示：推导可得：（231）成本法成本法功能价值法功能价值法 功能价值法也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个 与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。计算公式为：(2-32)被评估资产重置成本被评估资产重置成本 例例2-92-9：某重置全新的一台机器设备价格：某重置全新的一台机器设备价格6 6万元，年产量为万元，年产量为50005000件。现知被评估资产年产量为件。现知被评估资产年产量为40004000件，由此可以确定其重置成件，由此可以确定其重置成本：本：被评估资产重置成本被评估资产重置成本4000/50004000/50006000060000 48000(48000(元元)成本法成本法 采用统计分析方法确定某类资产重置成本的步骤采用统计分析方法确定某类资产重置成本的步骤第一，在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别，如房屋建筑物按结构划分为钢结构、钢筋混凝土结构等第二，在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法、价格指数法、重置核算法或规模经济效益指数方法等方法估算其重置成本第三，依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数成本法成本法v其计算公式为：v k=（233）v公式中：K为资产重置成本与历史成本的调整系数；v 为某类抽样资产的重置成本；v 为某类抽样资产的历史成本。v根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：v被评估资产重置成本某类资产账面历史成本K （234）v某类资产账面历史成本可从会计记录中取得。采用统计分析采用统计分析方法确定某类方法确定某类资产重置成本资产重置成本的公式的公式例2-10：评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：K=3020 =1.5 该类通用设备重置成本5001.5 750（万元）成本法成本法 观测法，也称成新率法观测法，也称成新率法。它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。计算公式为：资产实体性贬值重置成本（1实体性成新率)（235）实体性贬值的测算方法实体性贬值的测算方法使用年限法使用年限法 使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值。使用年限法数学式表达为：式中，实体性成新率=1-实体性贬值率（236）其中：总使用年限实际已使用年限尚可使用年限实际已使用年限名义已使用年限资产利用率成本法成本法v 通过资产利用率可以调整实际已使用年限与名义已使用年限的差异，资产利用率计算公式为：v （237）v v 当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；v 当资产利用率1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；v 当资产利用率1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。资产利用率资产利用率 例2-11：某资产1995年2月购进，2005年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以计算资产利用率：资产利用率103607.5/103608 100%93.75%此可确定其实际已使用年限为9.4年。成本法成本法 功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。估算功能性贬值时，主要根据资产的值。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。效益降低，相应确定功能性贬值额。资产的功能性贬值测算法资产的功能性贬值测算法功能性贬值的估算步骤功能性贬值的估算步骤第一，将被评估资产的年运营成本第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较年运营成本进行比较第二，计算二者的差异，确定第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本净超额运营成本第三，第三，估计被估计被评估资评估资产的剩产的剩余寿命余寿命第四，以适当的折现第四，以适当的折现率将被评估资产在剩率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额余寿命内每年的超额运营成本折现，这些运营成本折现，这些折现值之和就是被评折现值之和就是被评估资产功能性损耗，估资产功能性损耗，计算公式为：计算公式为：被评估资产功能性被评估资产功能性贬值额贬值额（被评估资（被评估资产年净超额运营成本产年净超额运营成本折现系数）折现系数）（238）成本法成本法项目技术先进设备技术陈旧设备月产量单件工资月工资成本月差异额年工资成本超支额减：所得税（税率33%）扣除所得税后年净超额工资资产剩余使用年限假定折现率10%，5年年金折现系数功能性贬值额10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元400012=48000元15840元32160元5年3.7908121912.128元 例例2-122-12：某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表高，节约工资费用，有关资料及计算结果如表2-32-3：表表2-3 某设备的技术资料某设备的技术资料功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：可视同为功能性贬值，计算公式为：功能性贬值复原重置成本更新重置成本功能性贬值复原重置成本更新重置成本成本法成本法v资产的经济性贬值主要表现为运营中的资