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土地估价师考试土地估价实务基础考点
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考点
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第一章 土地价格概念
【考点1】 土地价格概念
查看内容
【考点2】土地价格重要特性
【考点3】土地价格类型及特性
【考点4】我国土地价格评估发展历史
第二章 土地价格影响原因
【考点1】重要地价影响原因分类
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【考点2】重要地价影响原因之间作用规律
【考点3】不一样用途土地地价影响原因
第三章 土地估价概念
【考点1】土地估价概念
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【考点2】土地估价作用及现实意义
【考点3】土地估价服务方向
【考点4】我国土地估价产生背景和发展过程
第四章 土地估价原则
【考点1】土地估价原则
查看内容
【考点2】不一样估价原则合用范围及注意点
【考点3】土地估价各原则理论根据和产生背景
第五章 土地估价程序及土地价格定义界定
【考点1】土地估价程序
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【考点2】土地价格定义界定
第六章 收益还原法
【考点1】收益还原法概念、公式、估价环节、应用规定及多种参数确定措施
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【考点2】收益还原法合用范围及基本条件
【考点3】收益还原法发展历史及在国外使用
第七章 市场比较法
【考点1】市场比较法概念、原理、公式及估价环节，重要参数确实定措施
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【考点2】市场比较法特性、合用范围及应用规定
【考点3】市场比较法发展历史及在国外使用
第八章 成本迫近法
【考点1】成本迫近法概念、公式、估价环节及各项成本测算
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【考点2】成本迫近法应用特点、合用范围及应用限制
【考点3】成本迫近法在我国发展
第九章 剩余法
【考点1】剩余法概念、公式、估价环节及各项参数求取
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【考点2】剩余法应用特点、合用范围与限制条件
【考点3】剩余法发展历史
第十章 路线价法
【考点1】路线价及路线价法概念、基本原理、测算措施
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【考点2】路线价法操作环节，修正系数确实定措施
【考点3】国外路线价深度修正措施，路线价法发展历史
第十一章 基准地价系数修正法
【考点1】基准地价系数修正法概念、原理、公式、环节
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【考点2】基准地价系数修正法合用范围与限制
【考点3】农用地基准地价系数修正法类型与基本环节
第十二章 常见用途土地估价及其他土地权利估价
【考点1】常见用途土地估价
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【考点2】其他土地权利估价
第十三章 土地分等
【考点1】城镇土地分等
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【考点2】农用地分等
第十四章 土地定级
【考点1】城镇土地定级
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【考点2】农用地定级
第十五章 都市地价动态监测
【考点1】都市地价动态监测概念
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【考点2】都市地价动态监测基本程序
【考点3】都市地价动态监测指标含义及其采集措施
【考点4】地价监测点设置规定
【考点5】地价监测点估价措施与规定
第十六章 征地区片综合地价评估
【考点1】征地区片综合地价基本概念和特点
查看内容
【考点2】征地区片综合地价评估基本环节、措施和体现形式
【考点3】征地区片综合地价在征地赔偿估价中应用
土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第一章
第一章 土地价格概念
一、重要内容
1. 土地价格概念
2. 土地价格重要特性
3.土地价格类型及特性
4. 我国土地价格评估发展历史
二、重点提醒
★掌握：土地价格内涵，土地价格特性
△熟悉：不一样类型土地价格及特性
〇理解：我国土地价格评估发展历史
三、考点内容
★(一)土地价格概念
1、土地价格内涵
土地价格是土地权利和预期收益购置价格，即地租资本化。用公式表达：土地价格=地租÷利息率。
绝对地租
级差地租。
2、我国土地价格形式
目前重要形式有如下几种：
(1)根据土地市场状况，对一定区域内土地收益或交易价格等进行归纳整顿，形成区域平均价。
(2)政府确定实行优先购置权、防止地价暴涨、提前收回土地使用权确定赔偿额、优先使用权等管理措施所根据地价原则。
(3)清产核资中反应单位和个人占用土地资产量地价原则。
(4)股份制企业中土地作价入股地价原则。
(5)政府出让土地使用权前确定最低价、期望成交价格和出让价格。
(6)单位和个人有偿获得土地使用权转让、出租时形成转让底价和交易价格。
(7)土地作为单位或个人财产，为债权人获得贷款或为他人贷款提供担保时抵押价格。
(8)国家将土地作为财产对其征收有关税收时课税土地价格。
★(二)土地价格重要特性（略）
△(三)土地价格类型及特性
1)按土地权利分类分为土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格。
2)按土地价格形成方式分类分为交易价格、理论价格、评估价格等。
3)按政府管理手段分类分为申报地价、公告(示)地价等。
4)按土地价格表达措施分类分为土地总价格、单位面积价格、楼面地价等。
5)按土地存在形态分类分为：生地价格、熟地价格、毛地价格净地价格。
6)按土地交易方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。
7)按土地价格使用目分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。
土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第二章
第二章 土地价格影响原因
一、重要内容
1.重要地价影响原因分类
2.重要地价影响原因之间作用规律
3.不一样用途土地地价影响原因
二、重点提醒
★掌握：重要地价影响原因分类。
△熟悉：重要地价影响原因之间作用规律，不一样用途土地地价影响原因。
三、考点内容
★(一)重要地价影响原因分类
土地估价要考虑社会经济发展、土地运用方式、土地预期收益、土地运用政策等原因对土地收益影响。可将影响土地原因分为一般原因、区域原因和个别原因。
1、影响地价一般原因
一般原因是指影响土地价格一般、普遍、共同原因。
2、影响地价区域原因
区域原因是指土地所在地区自然条件与社会、经济、行政等原因相结合所产生地区特性中，对土地价格产生影响原因。在对地价影响中，同一区域原因对不一样用途土地价格影响程度不一样，区域原因有对地价产生直接影响，有则是间接影响。
3、影响地价个别原因
个别原因又称为宗地原因，是指宗地自身条件和特性对宗地地价影响，是在同一地区内，导致各宗地价格之间差异重要原因。这里尤其阐明是，土地用途不一样，同一宗地各个别原因对地价影响程度也不会相似。
△二)重要地价影响原因作用规律（略）
△(三)不一样用途土地地价影响原因
1、商业用地
2、居住用地
3、工业用地
4、农用地
土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第三章
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土地估价概念
一、重要内容
1.土地估价概念
2.土地估价作用及现实意义
3.土地估价服务方向
4.我国土地估价产生背景和发展过程
二、重点提醒
★掌握：土地估价概念
△熟悉：土地估价现实意义，土地估价服务方向
〇理解：我国土地估价产生背景和发展过程
三、考点内容
★(一)土地估价概念
土地估价就是估价人员根据土地估价原则、理论和措施，在充足掌握土地市场交易资料基础上，根据土地经济和自然属性，按地产质量、等级及其在现实经济活动中一般收益状况，充足考虑社会经济发展、土地运用方式，土地预期收益和土地运用政策等原因对土地收益影响，综合评估出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点价格过程。
详细可以从如下几方面理解：
1、估价人员。从事土地估价人员应依法获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，获得土地估价师资格。在执业之前，还应通过实践考核、进行执业登记，成为执业土地估价师。未经执业登记，不得以执业土地估价师名义执行评估业务。专业估价人员应具有职业素质，包括业务素质。土地估价师执业时，应当加入土地估价机构，且同一时间内只能受聘于一家土地估价机构。根据国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当通过不少于2年专业实践，并进行执业登记。通过执业登记土地估价师方能在土地估价汇报上签字，承担法律责任。假如估价师以恶意压价等不合法竞争手段争揽业务，则违反了《注册土地估价师自律守则》。
2、基于委托评估。土地估价业务应是基于委托人委托土地估价机构、并签订土地估价委托协议而进行。此外，委托是针对特定目委托，估价是针对特定目估价。
3、估价原则是市场价值原则。理由如下：一是土地估价目是为土地交易提供专业交易征询服务;二是土地资源配置遵照市场规律;三是估价根据来源于市场;四是市场价值是多种估价目和多种价值形态估算基础。
4、待估宗地收益是指其在现实经济活动中一般收益状况。
5、估价成果应当是某一时点价格。
6、土地估价必须根据充足土地市场资料。土地价格形成最终取决于土地交易双方，不理解土地市场交易状况(包括土地市场过去、目前和未来)，就不能评估出公正客观土地价格。
7、土地估价必须考虑政府土地政策影响。城镇规划、土地政策、住房政策等调整都会对土地价格产生很大影响。
8、应充足理解待估宗地权利状况。土地价格实质是土地权益价格。权利不一样，其价格就会有差异，应通过查阅土地登记资料和进行现场勘察核算清晰土地权利状况。
9、应充足理解待估宗地自然和经济属性，包括土地用途、最有效运用、土地市场需求、土地增值性及土地位置、面积、地形等特性。
10、遵照土地估价技术规范，根据土地估价原则、程序和估价措施等进行估价。
△(二)土地估价作用和现实意义（略）
△(三)土地估价服务方向
1.为国有土地使用权出让(包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估)、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等提供地价参照;
2.为集体土地所有权征收赔偿、集体土地使用权作价入股和转让等提供地价参照;
3.为土地使用权抵押提供地价参照;
4.为企业设置、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参照;
5.确定和更新城镇基准地价、标定地价;
6.实现都市地价动态监测;
7.对农用地进行分等定级;
8.确定农用地综合区片价;
9.为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参照;
10.为司法鉴定提供地价参照。
土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第四章
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第四章 土地估价原则
一、重要内容
1.土地估价原则
2.不一样估价原则合用范围及注意点
3.土地估价各原则理论根据和产生背景
二、重点提醒
★掌握：土地估价原则内涵
△熟悉：土地估价各原则合用范围及注意点
〇理解：土地估价各原则理论根据和产生背景
三、考点内容
(一)预期收益原则
土地投资者是在预测该土地未来所能带来收益或效用后进行投资。这就规定估价者必须理解过去收益状况，并对土地市场现实状况、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场影响进行细致分析和预测，精确预测该土地目前以至未来能给权利人带来利润总和，即收益价格。
预期收益估算必须是客观合理。
(二)替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务效用相似或大体相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性商品或服务同步存在时，商品或服务价格是通过互相影响与比较之后才决定。土地价格也同样遵照替代规律。某块土地价格，受其他具有相似使用价值地块，即同类型具有替代也许地块价格所牵制。换言之，具有相似使用价值、有替代也许地块之间，会互相影响和竞争，使价格互相牵制而趋于一致。因此，土地估价中替代原则可概括如下：
1.土地价格水平由具有相似性质替代性土地价格所决定;
2.土地价格水平是由最理解市场行情买卖者按市场交易案例互相比较后所决定价格;
3.土地价格可通过比较地块条件及使用价值来确定。
(三)最有效运用原则
判断土地与否为最有效使用时，应考虑原因是：该地块最佳运用方式是什么;目前运用方式与否为最有效使用;假如不是，转换为最有效使用也许性怎样;最有效使用方式能持续多久等。其中最有效使用方式持续性鉴定至关重要，由于这直接影响未来使用方式及收益量，这里又波及到预期收益原则运用。
(四)供需原则（略）
(五)酬劳递增递减原则
经济学中边际效益递减原则，是指增长各生产要素单位投入量时，纯收益随之增长;但到达某一数值后来，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加投资成比例增长。
这一原则阐明成本增长并不一定会使土地价格增长。
(六)奉献原则（略）
(七)变动原则
一般商品价格，是伴伴随构成价格原因变化而发生变动。土地价格也有同样情形。它是多种地价形成原因互相作用成果。而这些价格形成原因常常处在变动之中，因此土地价格是在这些原因互相作用及其组合变动过程中形成。
(八)合法原则
合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象合法运用为前提。由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权流转，土地使用权获得、使用年限、运用方式、运用规划等方面有严格控制，因此在进行土地使用权价格评估时，必须保证估价对象来源合法、运用合法。同步，土地估价还要遵照有关法律法规规定。
土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第五章
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第五章 土地估价程序及土地价格定义界定
一、重要内容
1、土地估价程序
1)宗地估价基本程序及内容
2)宗地估价程序之间逻辑关系
2、土地价格定义界定
二、重点提醒
1、土地估价程序
★掌握：宗地估价基本程序及各环节详细内容与规定
△熟悉：宗地估价程序之间逻辑关系
2、土地价格定义界定
★掌握：一般状况下土地价格定义各项内容及规定
△熟悉：不一样状况下土地估价定义区别
三、考点内容
(一)土地估价程序
地价评估程序，是以接受估价委托书开始到最终提交估价汇报书为止全过程。详细环节分为：确定估价基本领项、确定估价作业计划、搜集资料实地踏勘、分析整顿有关资料、选定措施试算价格、确定宗地估价成果和撰写估价汇报书等。
(二)确定估价基本领项
内容重要包括：确认评估对象、确定委托方估价目、确定估价条件等。
(三)确定估价作业计划
在签订土地估价协议或协议书、确定估价基准日之后，就要进行确定土地估价作业计划了。土地估价作业内容复杂，并且同一种估价师在同一期间内也许同步处理多种估价项目。因此每一估价项目都必须制定切实可行估价作业计划，确定土地估价作业环节、人员安排和时间进度，以免除疏忽、错漏，便于协调人员安排和保证估价时限。
估价作业计划应由经验丰富估价师多人共同确定，确定估价计划时必须先行调查，在已确定估价项目基础上就执行各项目性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排，包括搜集及整顿委估地产有关资料、实地踏勘查证、估价措施选用、分析价格影响原因及条件、试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价汇报等详细内容和对应处理计划。
(四)搜集资料实地踏勘
估价成果是估价师对与评估宗地有关资料分析基础上做出，而估价汇报内容也必须要有充足资料和数据，如产权登记资料、一般地价影响资料、市场交易资料、宗地状况资料以及收益资料等。估价资料搜集过程中，还可以作为确定待估宗地最佳开发运用方式根据有建设用地规划许可证、控制性详细规划、总平面图、规划设计条件告知书、房地产市场供求关系及走向分析。
(五)分析整顿有关资料（略）
(六)选定措施试算价格
不一样估价措施有不一样特点和合用范围，也有对应限制条件;不一样估价措施合用目也不相似，工业用地宜选用市场比较法、成本迫近法和基准地价系数修正法，在特殊状况下，也可采用收益还原法;商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。
在土地估价实务中，选择估价措施重要根据估价对象特点确定，以及根据限制和合用范围，选择合适措施。对同一宗地进行评估，一般规定应用估价措施不少于两种。
(七)确定宗地估价成果
使用不一样估价措施一般会产生不一样试算价格，估价师选择几种估价措施就会得到几种不一样试算价格，同步采用同一种估价措施也也许产生几种试算价格。
(八)撰写估价汇报书
估价师决定了估价对象估价额后，应及时撰写估价汇报书，对整个估价工作进行总结整顿，并作为向委托估价者和土地管理部门提交重要成果。
(九)土地估价汇报审核（略）
(十)土地价格定义界定
1、土地运用条件设定
运用条件包括估价对象上建筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建筑物应阐明建筑物耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑构造、建筑细部阐明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等。
2、土地使用年限设定
(1)土地使用年限概念。土地使用年限是指土地使用者通过国家制授权或以土地出让方式所获得国有土地使用权年限。
(2)土地使用年限设定。根据国务院1990年颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或其他用地50年。假如某市一体育用地于按法定最高年限获得土地使用权，假如不考虑土地使用权延期，其土地使用权应于2050年终止。
有效使用年限等于土地使用证或者有关土地权属证明上刊登剩余使用年限或者最高出让年限减去已使用年限。当以出让方式获得土地权时，估价师在土地估价汇报中进行土地权利状况描述时必须阐明获得时间、出让金数额、同意使用年限、已使用年限、剩余使用年限及宗地使用特殊规定。
3、土地估价期日设定
(1)估价期日概念。估价期日是指估价成果对应日期，一般详细到某年某月某日。在土地估价过程中，确定估价期日是重要内容之一，对估价成果有着直接影响。同一宗地，在不一样估价期日评估地价也许不一样。
(2)估价期日设定。由委托人确定，或者由委托人与估价师约定。
土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第六章
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第六章 收益还原法
一、重要内容
1.收益还原法概念
2.收益还原法基本公式
3.收益还原法不一样状况下公式
4.收益还原法估价基本环节
5.土地年总收益概念、测算措施，不一样状况下总收益测算
6.总费用测算措施
7.土地纯收益概念及测算措施
8.土地还原率概念及其确定措施
9.收益还原法合用范围
二、重点提醒
★掌握： 收益还原法概念、公式、估价环节、应用规定及多种参数确定措施
△熟悉：收益还原法合用范围及基本条件
〇理解： 收益还原法发展历史及在国外使用
三、考点内容
(一)收益还原法概念
1、基本概念
收益还原法是土地估价中最常用措施之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具有收益性质资产进行估价基本措施。收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益基础上，以一定还原率，将评估对象在未来每年纯收益折算为评估时日总收益一种措施。它所求得土地价格一般称为收益价格。
2、基本原理
由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时纯收益，并且还能期待在未明年间源源不停地继续获得。当将此项随时间延续而能不停获得纯收益，以合适还原利率折算为目前价值总额(称为收益价值或资本价值)时，它即体现为该土地实质价值。也是合适客观互换价值，这就是收益还原法原理。
(二)收益还原法基本公式
一般公式：
假如年收益逐年递增b，还原率不变，则公式为：
根据等比数列求和公式，可得P:
(三)不一样状况下公式
1、土地年纯收益不变土地还原率不变且不小于零，土地使用年期无限土地价格计算公式
式中：P—土地价格;a—土地纯收益;r—土地还原率。
2、土地使用年期有限且其他原因不变土地价格计算公式
当a每年不变;r每年不变且不小于零;土地使用为n年时，其计算公式如下：
式中：p、a、r含义同前;
n—使用土地年期或有土地收益年期。
3、土地纯收益在若干年内有变化土地价格计算公式
(1)土地使用年期无限
当t年此前(含t年)纯收益有变化，其值为ai;t年后来纯收益无变化，其值为a;r每年不变且不小于零，有效期无限时，土地价格计算公式为：
式中：P、a、r含义同前;
ai—第i年纯收益;
t—纯收益有变化年限。
(2)土地使用年期有限
当t年此前(含第t年)纯收益有变化，其值为ai，t年后来纯收益无变化，其值为a，r每年不变且不小于零;土地使用年期为n时，土地价格计算公式如下：
式中：P、a、r、ai、t、n含义同前。
(3)纯收益按等差级数递增或递减土地价格计算公式
①土地使用年期无限时计算公式
式中：P、a、r含义同前;
b—纯收益等差级数递增或递减数额，如纯收益第一年为a，则次年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±(n—1)b。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
②土地使用年期有限时计算公式
式中：P、a、r、b、n含义同前。
公式中符号选用，当纯收益按等差级数递增时取上面符号，递减时取下面符号。
(4)纯收益按一定比率递增或递减时土地价格计算公式
①土地使用年期无限时计算公式
P=a/(r±s)
式中：P、a、r含义同前;
s—纯收益逐年递增或递减比率，如纯收益第一年为a，则次年为a(1±s)，第三年为a(1±s)2，第n年为a(1±s)n-1。
公式中符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。r不变，递增时r>s，递减时(r+s)>0。
②土地使用年期有限时计算公式
式中：P、a、r、s、n含义同前。
公式中符号，当纯收益按等比级数递增时取上面符号，递减时取下面符号。r不变，递增时r≠s，r+s≠0
4、未来若干年后土地价格已知条件下计算公式
当未来某年土地价格已知，而已知土地价格年份此前纯收益有变化(不变时是特例)r每年不变且不小于零时，土地价格计算公式如下：
式中：P、ai、r含义同前：
t—未来土地价格已知年限;
Pt—未来第t年土地价格。
(四)收益还原法估价基本环节（略）
(五)土地年总收益概念、测算措施，不一样状况下总收益测算
1、土地年总收益概念
总收益是指以收益为目土地及与此有关设施、劳力及经营等要素相结合而产生总收益。
2、土地年总收益构成及计算措施
土地收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是在现实状况下实际获得收益。由于个人经营能力等原因对实际收益影响很大，根据土地估价性质和特点，不能用它作为评估根据。客观收益是指排除了土地实际收益中属于特殊、偶尔要素后所能得到一般正常收益，它可以直接用于评估。
土地收益也可以分为有形收益和无形收益。有形收益是可以用货币形式体现收益，无形收益则难以用货币形式体现。
在计算收益价格时，应根据一定原则全面分析多种收益，确定合理客观收益。确定客观收益一般要考虑如下条件：
①从客观上看，土地总收益是由具有良好素质及正常使用能力者使用而产生收益。
②收益必须是持续且有规律地产生收益。即采用长期可以固定获得收益。
③收益是安全可靠收益。是指必须符合国家规定和同意经营项目所产生收益，那些未经同意，甚至是违法经营项目收益不能作为计算客观收益根据。
3、不一样条件下土地年总收益计算规定及措施
(六)总费用测算措施（略）

(七)土地纯收益概念及测算措施
1、土地纯收益概念
以收益为目土地及与此有关设施、劳力及经营等要素相结合而产生总收益扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为土地纯收益。
2、不一样条件下土地纯收益计算规定及措施
土地纯收益计算可以根据详细评估对象不一样和总收益、总费用计算方式不一样采用不一样计算措施。
(1)土地租赁中土地纯收益求取
土地纯收益=年租金总收入-年总费用
(2)房地出租中土地纯收益求取
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用
房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率
房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
=房屋重置价-房屋总折旧
房屋重置价也称房屋重置成本，是指根据估价期日人工和建筑材料价格，并按照目前材料、原则与设计，建造功能相似建筑物所需建导致本，一般根据当地同类建筑物建导致本进行分析计算;房屋成新度是指房屋建筑物在估价期日新旧状况;房屋总折旧是指房屋建筑物在已使用年限内由于物理、经济和功能等原因引起房屋折旧总额，一般采用平均折旧法计算，其计算公式如下：
房屋总折旧额=房屋年折旧额×已使用年限
(3)企业经营中土地纯收益求取
企业经营纯收益=年经营总收入-年经营总费用
土地纯收益=企业经营纯收益-非土地资产纯收益
(4)自用土地或待开发土地纯收益求取
自用土地或待开发土地纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益相似土地纯收益，通过区域原因、个别原因比较修正，求得其土地纯收益。
(5)农地种植中纯收益求取
农用地种植纯收益 = 年农产品总收入-年种植总费用
(八)土地还原率概念及其确定措施
1、土地还原率概念及种类
收益还原法中求取还原率是一项复杂、精度规定高工作。由于还原率假如使用不妥，假如发生微小变动(大1%或小1%)，都会使评估价格发生明显变化，因此，虽然纯收益计算十分对，求得价格成果仍然不可信任。
(1)土地还原率概念
土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格比率。
(2)还原率种类
还原率分为如下三类：
①综合还原率
②建筑物还原率
③土地还原率
(3)土地还原率、综合还原率、建筑物还原率关系
综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者虽有严格辨别，但又是互相联络。若懂得其中两个还原率，便可求出另一种还原率。计算公式如下：
公式1：r=(r1L+r2B)/(L+B)
公式2：r=[r1L+(r2+d)B]/(L+B)
式中：r—综合还原率;
r1—土地还原率;
r2—建筑物还原率;
L—地价;
B—建筑物价格;
d—建筑物折旧率。
上述第一种公式合用于建筑物折旧后纯收益状况;第二个公式合用于建筑物折旧前纯收益状况。
2、土地还原率确实定措施
(1)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率
采用市场上相似或相似土地纯收益与价格比率。为防止偶尔性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格平均值。
(2)安全利率加上风险值调整确定还原率
还原率=安全利率 + 风险调整值。
安全利率是指无风险资本投资利润率，可以选用同一时期一年期国债年利率或一年期银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
(3)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率
将社会上多种类型投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估不动产投资收益率与风险应当落在哪个范围，从而确定所规定取还原率详细数值。
(九)土地价格确实定（略）
(十)收益还原法合用范围及基本条件
收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只合用于有收益或潜在收益土地和建筑物，或是房地产估价。
(十一)收益还原法发展历史及其在国外应用
地租理论和生产要素分派理论是收益还原法理论根据，收益还原法在国外沿用了许数年，至今仍为有收益或潜在收益土地和建筑物估价首选措施。
土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第七章
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刊登时间：9月5日15:8:36
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第七章 市场比较法
一、重要内容
1.市场比较法概念
2.市场比较法特性
3.市场比较法原理
4.市场比较法基本公式
5.市场比较法估价环节
6.调查与选择比较案例
7.确定价格可比基准
8.交易状况修正
9.估价期日修正
10.区域原因比较与修正
11.个别原因比较与修正
12.其他有关修正类型及修正措施
13.确定比准价格
14.市场比较法合用范围
15.市场比较法发展历史及在国外使用
二、重点提醒
★掌握：市场比较法概念、原理、公式及估价环节，重要参数确实定措施;
△熟悉：市场比较法特性、合用范围及应用规定;
〇理解：市场比较法发展历史及在国外使用。
三、考点内容
(一)市场比较法原理
1、理论根据
市场比较法是以替代原理为重要理论根据，其基本原理如下图7-l所示：
市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。同步，只要有类似土地买卖实例可以合用，不仅可以评估土地价格，还可以运用对应租赁实例，测算土地租金，这就是租赁实例比较法。当然，市场比较法规定土地市场比较发育，可以获得足够比较实例，因此它更合适于市场比较发育地区常常性交易土地价格评估。
2、合用估价原则
市场比较法是以替代原则为理论基础。
在效用均等商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系商品之间在价格上互相牵制而趋于一致，这就是替代原则。
3、市场比较法合用条件
市场比较法应用基础是发达不动产市场及丰富交易案例资料，因此市场比较法仅合用于市场比较稳定有大量交易案例地区，并且交易案例与待估地块应有有关性和替代性，交易案例甚少或无交易案例地区则不合用。
详细来说，市场比较法合用条件有：
(1)要有足够数量比较案例。国外不动产市场比较发达国家，一般规定至少要选择10个可比较交易案例，我国由于土地市场正处在发育和发展阶段，规定市场比较交易案例至少3个。
(2)交易案例资料与待评估土地具有有关性和替代性。
(3)交易资料可靠性。要保证资料来源可靠性且要对交易案例资料数据信息进行充足查实和查对。
(4)合法性。用比较法估价时，应注意选择与待估土地法律规定相似交易案例资料作为分析、比较根据。
(二)市场比较法基本公式（略）
(三)市场比较法估价环节
1.调查与选择比较案例
选择比较案例时应不小于或等于三个，此外还应满足如下规定：
(1)与待估宗地属同一供应圈(即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。如同一区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内类似区域交易案例，但所选择案例交易价格不能相差太大。根据经验一般不超过25%)。
(2)与待估宗地用途应相似或相。如无用途相似案例，可选择用途相近地块。例如待估宗地用途为住宅可选择商住，如工业用途可选择仓储，前提是已经有1—2个与待估宗地用途相似交易案例。用途不一致时应进行用途修正。
(3)与待估宗地交易类型(价格类型)相似。交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、抵债、抵押等。如选择交易案例交易类型与待估宗地类型不一致，应进行交易类型修正。
(4)成交日与待估宗地估价基准日应靠近。
①假如市场比较稳定且交易较少，比较有效期限可合适延长，即选择近几年交易案例用于比较，但最长不超过3年;
②如市场变化比较快且交易活跃，则比较有效期要缩短(最长不超过1—2年)。
(5)交易案例必须为正常交易(即成交价格为正常价格或可修正为正常价格)，所谓正常交易应是公开、平等自愿交易。
(6)价格内涵要一致，例如开发程度与否一致，地价体现形式是基底价格，还是含分摊面积价格，是楼面地价还是地面地价等。
选定比较实例后，应建立价格比较基础，统一付款方式(应修正为一次性付款)、币种(统一为人民币)和货币单位、面积内涵和面积单位等。
2.交易状况修正
交易状况修正是排除交易行为中某些特殊原因所导致比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
交易行为中特殊原因概括起来重要有下列9种：
①有一定利害关系人们互相间交易;
②急欲脱售或急欲购置交易，前者易导致价格偏低，后者则偏高;
③买方或卖方不理解市场行情，使交易价格偏高或偏低;
④交易双方或者一方有尤其动机或者尤其偏好交易;
⑤受债权债务关系影响交易;
⑥相邻地块合并交易;
⑦特殊交易方式交易;
⑧交易税费非正常承担交易;
⑨其他非正常交易。
交易状况修正程序：
①剔除非正常交易案例;
②测定多种特殊原因对正常土地价格影响程度;
③运用修正系数，修正详细交易案例。
计算公式为：
状况修正后交易案例价格=比较交易案例价格×(待估宗地状况/比较实例宗地状况指数)
3.估价期日修正
(1)估价期日概念
估价期日是指估价成果对应日期。
(2)估价期日修正目
交易案例交易日期与待估土地估价期日是有差异，一般前者发生在先，后者发生在后。在此期间，土地价格很也许会发生变化，因此要进行期日修正，以使比较案例价格符合估价期日实际市场状况。
(3)修正措施
有关期日修正，可以采用地价指数或房屋价格指数变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日价格。计算公式如下：
修正估价期日交易实例价格=交易实例价格×估价期日价格指数/交易时期价格指数
4.区域原因比较与修正
区域原因是指土地所在地区自然条件与社会、经济、行政等原因相结合所产生地区特性，并对土地价格水平产生影响原因。
区域原因包括内容重要有地区繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件、都市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等。
计算公式：
区域原因修正后比较实例价格=比较交易实例价格×(待估宗地区域原因条件指数/比较实例宗地区域原因条件指数)
当原因内存在多种不一样因子影响时，计算过程中，可根据因子条件指数确定途径，采用两种方式确定区域原因条件指数。
①若区域原因中各因子条件修正系数是在确定原因修正总幅度基础上进行因子分解后确定，则应采用因子修订系数加和方式确定原因修正幅度，进而确定原因条件指数和原因修订系数，即有：
D = 待估宗地区域原因条件指数 / 比较实例地区域原因条件指数
= ∑待估宗地区域因子修正系数Di / ∑比较实例宗地区域因子修正系数Dj
②若区域原因中各因子条件指数是采用单因子与地价有关关系分析后确定，则应采用乘积方式确定待估宗地和案例宗地原因条件指数后，比较确定对应修正系数，即有：
D = 待估宗地区域原因条件指数 / 比较实例宗地区域原因条件指数
=Ⅱ待估宗地区域因子修正系数Di / Ⅱ比较实例宗地区域因子修正系数Dj
5.个别原因比较与修正
(1)个别原因概念
个别原因是指构成宗地个别特性(宗地条件)并对其价格产生影响原因。
(2)个别原因种类
个别原因，重要有宗地(地块)位置、面积、形状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况，规划限制条件等。
(3)个别原因修正措施
个别原因修正措施包括：
①确定比较原因;
②评价各原因比较修正系数;
③运用比较修正