房地产估价原则.pptx

第四章：房地产估价原则第四章：房地产估价原则第一节：独立客观公正原则第一节：独立客观公正原则第二节：合法原则第二节：合法原则第三节：最高最佳使用原则第三节：最高最佳使用原则第四节：估价时点原则第四节：估价时点原则第五节：替代原则第五节：替代原则第一节：独立客观公正原则第一节：独立客观公正原则 独立客观公正原则要求房地产估价人员独立客观公正原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。说都是公平合理的价值。第二节：合法原则第二节：合法原则 1 1、概念：、概念：合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法原则要求房地产估价应以估价对象的 合法权益为前提进行。合法权益为前提进行。2 2、内涵：、内涵：合法权益包括合法产权、合法使用、合法合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等三个方面。处分等三个方面。2.1 2.1 合法产权：合法产权：应以房地产权属证书和有关证件为依据。应以房地产权属证书和有关证件为依据。房屋：所有权证、共有权证、他项权证；房屋：所有权证、共有权证、他项权证；土地：国家所有（国有土地使用权证）、土地：国家所有（国有土地使用权证）、集体所有、集体使用、他项权证。集体所有、集体使用、他项权证。重庆重庆焦作焦作 2.2 2.2 合法使用：合法使用：应以城市规划、土地用途管制等为依据。应以城市规划、土地用途管制等为依据。2.3 2.3 合法处分：合法处分：应以法律、行政法规或合同应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出如土地使用权出让合同让合同)等允许的处分方式为依据。等允许的处分方式为依据。第三节：最高最佳使用原则第三节：最高最佳使用原则 1 1、概念：、概念：最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。对象的最高最佳使用为前提进行。2 2、如何确定是否处于最高最佳使用状态：、如何确定是否处于最高最佳使用状态：最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。象的价值达到最大的一种最可能的使用。3 3、最高最佳使用具体包括最高最佳使用具体包括2个方面：个方面：（1）最佳用途；）最佳用途；（2）最佳规模；）最佳规模；4 4、估价过程中的具体运用：、估价过程中的具体运用：（1 1）保持现状前提保持现状前提（2）装修改造前提）装修改造前提（3）转换用途前提）转换用途前提 （4）重新利用前提）重新利用前提案案例例 某房地产地处繁华商业区内，占地某房地产地处繁华商业区内，占地900m900m2 2，地，地上建筑上建筑200m200m2 2，为一旧住宅，现委托人要求评估，为一旧住宅，现委托人要求评估该房地产的现时交换价值。该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为途土地价格为4 4万元万元/m/m2 2，该区域的商品房价格为，该区域的商品房价格为1 1万元万元/m/m2 2，城市规划中该区域的容积率为，城市规划中该区域的容积率为5 5。问：该房地产的现时价值大约是多少？问：该房地产的现时价值大约是多少？1 1、该房地产的现时价值约为、该房地产的现时价值约为36003600万元人民币。万元人民币。9004900436003600（万元）（万元）2 2、依据和理由：、依据和理由：其一、在商业区内建民宅，在用途上不合理；其一、在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为估。故评估值大约为36003600万元人民币。万元人民币。确切的价值确切的价值=3600=3600万元万元-拆除费用拆除费用+旧建筑的残余价旧建筑的残余价值值-补交的土地出让金。补交的土地出让金。第四节：估价时点原则第四节：估价时点原则 1 1、概念：、概念：估价时点原则要求房地产估价结果应是估估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。2 2、估价时点的确定：、估价时点的确定：过去过去现在现在将来将来案例案例 某估价事务所在某估价事务所在2007年年6月月20日至日至6月月25日评日评估了一宗房地产于估了一宗房地产于2007年年6月月20日的价格。现有关日的价格。现有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（点应为（）。）。A、2007年年6月月20日日B、现在、现在C、重新估价的作业日期、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定的日期、要求重新估价的委托方指定的日期第五节：替代原则第五节：替代原则 1 1、替代原则的概念：、替代原则的概念：替代原则要求房地产估价结果不得明显偏替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。离类似房地产在同等条件下的正常价格。2 2、相关概念：、相关概念：2.1 2.1 类似房地产：类似房地产：是指与估价对象处在同一供求范围内，并在是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。相同或相近的房地产。2.2 2.2 同一供求范围：同一供求范围：是指与估价对象具有替代关系，价格会相互是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。影响的房地产所处的区域范围。