基于改进互补品序贯拍卖模型的建设用地指标定价机制.pdf

第 卷第 期运 筹 与 管 理 ，年 月 收稿日期：基金项目：重庆市教委人文社科项目（）；国家自然科学基金资助项目（）；重庆师范大学博士项目（）；重庆市自然科学基金面上项目（）作者简介：孟卫东（），男，河北顺义人，教授，博士生导师，研究方向：机制设计；刘靖羽（），通讯作者，男，四川成都人，讲师，博士，研究方向：技术创新；黄波（），男，重庆万州人，副教授，博士，研究方向：机制设计；李宇雨（），女，重庆万州人，副教授，博士，研究方向：机制设计。基于改进互补品序贯拍卖模型的建设用地指标定价机制孟卫东，刘靖羽，黄 波，李宇雨（重庆大学 经济与工商管理学院，重庆 ；重庆师范大学 经济与管理学院，重庆 ）摘要：在引入用地指标与土地间相互依存特征前提下，本文改进了传统的互补品序贯拍卖模型，以期提出具有针对性的用地指标定价方法。研究表明，建设用地指标的成交价格受竞标人数和土地闲置费用的影响。竞标人指标报价随竞标人数递增而降低，但随土地闲置费递增而递增。进一步分析表明，适当提高土地闲置费用及资质审核要求可最大程度显化指标核心价值，激发农民退出闲置宅基地的积极性，提高农村用地的使用效率。研究为盘活农村闲置土地资产，实现可持续化发展给予了一定的理论参考。关键词：建设用地指标；改进的互补品序贯拍卖；定价机制；土地利用效率中图分类号：文章标识码：文章编号：（）：，（，；，）：，：，：；引言工业化、城市化的深入推进导致对城市建设用地的需求持续高涨 ，但受粮食安全保障等发展战略的影响，中央严格控制地方每年建设用地指标数量，各地区经济发展所需建设用地资源严重短缺。与此同时，农村劳动力大量涌入城市，导致宅基地闲置或利用效率低下 。为了解决这一难题，诸如成都、重庆等地方政府将市场机制引入了建设用地指标交易中 ，但以成本加成定价法来制定的指标交易价格却未能反应其市场价值，无法鼓励农民积极退出闲置宅基地，实现农村存量用地的盘活 。基于此，构建具有可操作性的用地指标定价机制，缓解城市用地高需求与农村用地低使用率并存的矛盾，是我国政府的当务之急。近年，学界围绕建设用地指标交易这一内容，重点论述了用地指标生产过程、意义 及交易过程 等基本特征。尽管学者们强调了用地指标定价交易过程的缺陷，从定性的角度给出了政策建议。然而，学界却未能提出具有针对性的定价模式。如刘红梅等 、顾汉龙等 、孟卫东和熊欢 认为围绕复垦成本而形成的指标价格无法真正的反映出指标的内在价值，需考虑土地发展权的价值，才能更好地展现指标内在价值。用地指标的核心价值是开发商可以避免因未持有指标而导致时间成本损失，而这种成本的节约是开发商私人信息，可通过拍卖机制来展示。此外，中国土地制度早已强调了建设用地与指标间互补性属于是用地指标的核心价值来源。因此，引入二者互补性特征前提下，通过构建两阶段拍卖模型能更全面地揭示建设用地指标的核心价值。近年，学界围绕互补品序贯拍卖这一主题进行了深入探究。如从理论上，探讨了互补品序贯拍卖中价格的变动。从实践上，等 、等 、等 以及 和 分别将这一理论应用于油气租赁、车位共享与分配、重新规划频谱中分配未使用的信道特性、活牛价格趋势以及二手车商品销售等问题中。显然，学者不仅从理论上对互补品序贯拍卖进行了深入的探讨，更将这一互补品序贯拍卖模型应用到了诸如二手车、频谱、活牛、共享车位等部分领域中，但目前学界仍未利用这一拍卖机制刻画建设用地指标定价过程。本文的可能贡献在于：第一，本研究紧抓用地指标与土地间相互依存的特色，表明了建设用地指标的市场价值是开发商得以按时开发建设用地而额外运 筹 与 管 理 年第 卷获得的时间收益。第二，本研究采用互补品序贯拍卖机制来刻画指标与土地间互补性这一核心价值。第三，本文改进了传统的互补性序贯拍卖模型，并利用该模型找出最优定价机制，即认为第一阶段输家会降低对后续拍品的估值，但成功获得第一件拍品的竞标人对后续拍品的估值不变。问题描述与符号变量由于一级密封价格拍卖不易产生小团体串谋且现实中早已被广泛应用于建筑工程招标及采购、土地使用权等拍卖中。因而，风险中性且持有一个建设用地指标、一块土地的地方政府拟出售这两个物品，并采用两阶段互补品拍卖进行研究。期间，地方政府先出售用地指标，再接着出售土地，每一阶段拍卖结束时出价最高的竞标人赢得建设用地指标或建设用地，并支付最高竞拍价格。个既未持有指标也未持有土地的竞标人均参与两次拍卖：指标阶段的赢家记为 ，指标阶段的输家记为 。在用地指标和土地拍卖过程中，竞标人对二者的估值分别记为 ，。同时，根据实践中用地指标市场价值远小于土地市场价值，考虑土地估值为 ，上均匀分布，而指标估值为 ，上均匀分布，且 （）是一个固定的常数。现行的土地制度规定了竞标人需同时持有指标和土地才可以实施项目开发。仅持有土地的竞标人需等待下一场指标拍卖，并成功获得与土地同等面积大小的指标才可以实施项目开发。在等待指标拍卖过程中，竞标人需依据土地出让金额度缴纳一定比例的费用。换句话说，持有土地的输家存在额外成本的损耗，即第一阶段输家会把土地的估值从 降至 ，。不失一般性，本文将 记为土地价格贬值系数。当竞标人需缴纳的土地闲置费较高时，值也随之提高。用地指标及土地的报价分别为 ，。第一阶段赢家的第二阶段事前期望剩余为；第一 阶段 输家的 第二 阶 段 事 前 期望 剩 余为，即竞标人的土地估值与实际支付土地价格的差额。同时，二者土地竞拍阶段的事前期望剩余差值为 ，记为 。可表明拥有土地的竞标人无需等待下一场指标拍卖而节约的时间成本。建设用地指标及土地报价命题 竞标人在第一阶段和第二阶段的报价分别为：（）（）（）（）（）（），（）（），；（）命题 建设用地指标报价大小与竞标总人数、土地价格贬值系数有关，且与竞拍总人数呈负向关系，与土地价格贬值系数呈正向关系。证明求用地指标报价关于 ，的一阶偏导数，存在 （），（）。证毕。命题 认为竞标总人数的递增会降低用地指标的成交价格。这是由于人数增多直接导致了土地拍卖更加激励，竞标人能够成功拍得土地的概率降低。在实践中，竞标人获取土地利益最主要是赢得土地。因而，竞标人会增加对土地报价而减少对用地指标的支付意愿，指标价格降低。此外，命题还强调用地指标成交价格随着土地价格贬值系数的提高而增大。中国的土地制度规定了竞标人需同时持有指标和土地才可以进行项目开发，仅持有土地的竞标人需等待下一阶段指标售卖会。期间，竞标人为购买指标而花费时间越多，根据规定所需补缴成本费用也愈大，也表明指标的核心价值愈大。因此，建设用地指标成交价格会增加。命题 在土地拍卖阶段，竞标总人数增多，土地报价增大；用地指标竞拍阶段输家的土地报价与土地价格贬值系数呈反向发展趋势。证明 求 关 于 的 一 阶 偏 导 数，存 在 （）；分别求 关于 和 的一阶偏导数，（），（）。证毕。命题 强调竞标总人数的提高，建设用地报价越高。从土地拍卖来看，人数增多意味着土地竞拍更为激烈。竞标人为了尽可能获得第二阶段拍品，会增加对拍品的报价，土地成交价格增大。同时，命题 还指出用地指标竞拍阶段的输家与土地价格贬值系数呈负相关关系。正如前文所言，仅持有土地的竞标人按照土地制度要求需等待指标拍卖会，期间土地暂不能开发使用，且仍需支付一定比例的土地闲置费。这时，第一阶段输家考虑到获得土地后会有这一部分成本损失。因此，土地报价会降低。第 期孟卫东，等：基于改进互补品序贯拍卖模型的建设用地指标定价机制 农民土地收入命题 农民土地补偿收入与土地价格贬值系数呈正向发展趋势，而与竞标总人数呈反向发展趋势。证明由于建设用地指标报价与竞标人数呈负相关关系，与土地价格贬值系数呈正相关关系。那么意味着农民期望收益也与竞标人数负相关，与土地价格贬值系数正相关。证毕。命题 表明农民的期望收益随着竞标人数的增加而减少，且随着土地闲置费的增加而提高。这与前文论述一致：参与竞拍的人数增大意味着土地阶段的竞争加剧。这时，竞标人会降低对用地指标的支出来更大概率保障土地竞拍阶段，农民土地收入降低。同理，仅持有土地的竞标人所需额外支付的成本随着土地闲置费的提高而增大。那么，用地指标的核心价值也提高。在第一阶段竞拍中，竞标人愿意提高用地指标的报价，农民的期望收益也增加。因而，地方政府可提高对参与竞拍的人员资质要求，或加大对建设用地闲置惩罚费用的收缴。仿真分析某地方政府拟先举行一个用地指标的拍卖会，再接着举行一块土地的拍卖会。参与两阶段拍卖会的竞标人需未拥有用地指标也未拥有土地。根据实践中用地指标的价值远远小于土地价值，不失一般性，本文假设竞标人的用地指标估值与土地估值分别为 ，和 ，上均匀分布，且二者估值在 ，和 ，中随机产生（具体估值见表 ）。根据 中华人民共和国土地管理法 规定，政府每年根据土地出让金价格的 左右收取建设用地闲置费用。因而，本文考虑 取值为 。用地指标报价及土地报价如表 所示。表 用地指标和土地的估值竞标人 表 用地指标报价及土地报价竞标人 （）（）（）本文进一步通过 模拟用地指标报价、农民土地补偿收益及用地指标竞拍阶段输家的土地报价演化趋势。土地价格贬值系数变动影响指标成交价格、农民土地补偿收益如图 、图 所示。图 显示用地指标报价的高低受土地价格贬值系数影响，且呈正相关关系。现行的交易机制强调需建设用地指标和土地需同时获得才可以开发土地，仅拥有土地的开发商需要等待下一轮拍卖，且等待时间越长带来的闲置成本越大。这时，用地指标所蕴含的主要功能价值也增大。基于此，竞标人会提高价格，用地指标成交价格增大。图 土地价格贬值系数变动影响指标报价图 土地价格贬值系数变动影响农民期望收益从图 可以表明，农民土地补偿收益高低受土地价格贬值系数影响，且呈正相关关系。正如图 中所述土地价格贬值系数愈高时，竞标人的指标报价随之提高。由于指标价款最终返还农民，那么指标报价越高，农民收益也越高。土地价格贬值系数的变动影响用地指标竞拍运 筹 与 管 理 年第 卷阶段输家土地报价如图 所示。图 土地价格贬值系数变动影响用地指标竞拍阶段输家的土地报价图 表明在土地竞拍阶段，用地指标竞拍阶段输家的土地报价受土地价格贬值系数的负向影响。这是由于较高的土地价值贬值系数下城市用地的闲置惩罚费用也高，即仅拥有土地的竞标人需要缴纳的土地惩罚费用也较高，损耗成本也高。基于此，考虑这部分土地成本，竞标人会降低土地报价。结论在考虑建设用地指标交易过程中指标与土地间互补性等相关特征下，本文实现了对互补品序贯拍卖模型的改进，通过改进后的模型来探究最优的用地指标交易定价机制。研究结果指出了两阶段拍卖模型能更全面地揭示建设用地指标的核心价值；用地指标的成交价格、农民土地补偿收入均与竞标总人数呈现负相关关系，与土地价格贬值系数呈现正相关关系。此外，竞标人的土地报价随竞标总人数增多而提高，但第一阶段输家的土地报价与土地价格贬值系数呈现负相关关系。基于此，地方政府可提高对参与人员资质审核的要求，亦或是增大对建设用地闲置惩罚费用的收缴，以期提高用地指标的成交价格，最大程度激发农民退出的积极性，解决农村用地利用效率较低的问题，改进当前中国建设用地空间配置现状，促进土地资源的集约高效和可持续利用。参考文献：李江涛，熊柴，蔡继明 开启城乡土地产权同权化和资源 配 置 市场 化改 革 新 里程 管 理 世 界，（）：蔡窻 农业劳动力转移潜力耗尽了吗 中国农村经济，（）：叶兴庆 迈向 年的中国乡村：愿景、挑战与策略 管理世界，（）：，：，（）：，（）：，：，（）：刘红梅，刘超，孙彦伟，等 建设用地减量化过程中的土地指标市场化机制研究以上海市为例 中国土地科学，（）：顾汉龙，刘忆莹，王秋兵 土地发展权交易与区域经济增长的时空溢出效应基于重庆地票交易政策的实证分析 中 国 人 口 资 源 与 环 境，（）：孟卫东，熊欢 基于博弈论的重庆地票价格与收益分配问题研究 生态经济，（）：，（）：，（）：，（）：，：，（）：，（）：，：，（）：，（）：第 期孟卫东，等：基于改进互补品序贯拍卖模型的建设用地指标定价机制