项目商业策划书.doc

项目商业筹划书
　　引导语：在开展一种项目之前，做好有关筹划书工作是一件非常重要一件事情，那么有关项目商业筹划书要怎么写呢？接下来是小编为你带来搜集整顿文章，欢迎阅读！
　　序言
　　××广场商业步行街，是南大街南段首席商业街区。
　　因此，我们必须采用有效手段，炒热××一期商街气氛，大力提高其商业价值，增强业主和商户投资信心，并以此拉动××二期店铺发售。鉴于营造一期商街气氛迅速催生人气任务迫在眉睫，本案将重要对××一期商街怎样突破商业现实状况和形成旺盛人气进行筹划。
　　一、背景分析
　　××一期商街位于濠河之畔，处在都市商业中心，与繁华南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口商业街，目前缘何一时难“热”，在我们拿出筹划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街重要存在“先天”与“后天”两方面原因。
　　（一）商街设计“先天局限性”
　　1大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”最宜举行大型活动商业舞台，能给商街源源不停注入人气。由于当时仅从景观角度设计广场“旱式喷泉”“简易花坛”，而没有考虑广场商业价值，如今广场很难发挥汇集人流吸纳大型活动功能。广场热不起来，商街自然冷落。
　　2“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处“假山景观”，既无欣赏价值，又横亘在道路中央，实际上成了阻碍游人进入内街“绊脚石”。此外，南入口台阶亦与商街道路平坦规定不相符，也没有考虑人性化地面设计如残疾人盲人通道等。3内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区布局规定，街区内主干道副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和汇集客流，并且能把土地运用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾是，××一期外街通向内街三个通道，两条是没有任何店铺“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不懂得里面尚有内街；一期与二期之间通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街顾客看不出街口商业气氛而止步于此。4××街一侧临街绿化带设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购置动机，导致临街店铺生意清淡。
　　（二）商街筹划“后天失调”
　　1××广场商业街处在关键商圈，在市场竞争尤其强调个性化今天，商街必须有自己“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”（很好），后来又定位于“×××”很好，只是推广很费力），如今准备冠以“××广场步行街”（老土，没有鲜明个性目顾客也不清晰）。由于没有精确精确市场定位，有关商业上“我是谁”“我为谁服务”问题没有首先处理好，其他问题也就难以处理了。
　　2××广场是一处很好“市民广场”，但要吸引广大市民汇集到这里，还需要有浓郁“广场文化”，例如象×××路×××广场×××步行街那样广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀指导牌休闲椅售报亭公用电话亭垃圾筒商品广告牌露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场“磁场效应”不佳，因此商街难“热”。3打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理企业去打理，这是开发商业房产“老皇历”。实际上，经营××广场商业街，“物业管理”替代不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业筹划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺乏商业筹划管理机构全程介入，商铺出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟理性，商街自身也没有搞启动和培育市场形象“炒作”，这就无法形成火爆商业气氛。此外，我们对业主购置店铺后关注程度不够，没有从尽快启动商街运行和提高商业价值角度予以指导和服务，例如，商街北口66号（圆形）68号（尖顶）两家首席店面房一直空关，这对内街商户经营及整个商街气氛便构成较大影响。
　　二、商街定位
　　××广场商业街战略定位至关重要，针对其所处地理位置和商业环境，根据都市消费群体消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：
　　1街名：××广场时尚丽人街
　　2概念：××广场————××街观光旅游门户，国际品牌汇聚商街，都市丽人寻梦×××。3广告语：××广场／时尚丽人街————与××相约，与××同行4商业门类：购物休闲餐饮美容娱乐5商品：主营国际国内名牌服装服饰化妆品珠宝眼镜手表休闲食品工艺品等。6顾客定位：都市中追求时尚女性及国内外旅游观光者。7经营理念：站在都市经营高度打造一条闻名长三角商业街。
　　三、招商筹划
　　××广场时尚丽人街招商，属于“突破困局”举措，招商需从下列几种方面入手：
　　（一）公布招商公告
　　我们计划于4月中旬在《××晚报》××电视台公布招商公告，突出简介××广场时尚丽人街市口优势市场定位和潜在巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。
　　（二）举行招商信息公布会
　　该招商信息公布会拟于4月20日在毗邻××饭店举行，出席商户为××及周围都市时尚品牌经销商，以及××国贸市场故意入驻××广场经营服装珠宝化妆品商户。参会商户人数拟控制在100人左右。会上将公布重要信息是：
　　1××广场时尚丽人街总体规划市场定位独特优势和前景展望；
　　2×××××街可供商户购置或租赁店铺状况，包括售价租金物管优惠政策。
　　（三）整合店铺
　　××一期店铺均已发售，投资者与否乐意委托我企业代理招商和出租？与否同意接受我企业提出代理租金价格（或称返租报价）？举行招商信息公布会和对外公布招商公告之前，须由××房屋销售企业与业主首先约定委托招商意向租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户洽谈租金。
　　为了使××一期商街尽快形成良好商业气氛，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街市场定位有放矢地展开招商。假如有业主采用等待店铺升值态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益长远利益高度尽快出租，以便消除商街中店面空关现象。
　　对目前正在寻求转租退租商户，我们应当积极宣传我司为繁华商街正在采用举措，动员他们打消念头和恢复信心。假如商户仍然要转租退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除协议后再将该店铺纳入招商范围。
　　（四）有关租金政策
　　××一期商街商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主阐明南大街南北两端存在区位差异，阐明××一期商街处在入市初期，繁华兴旺需要有一种培育过程，不能忽视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提高。第二，我们要从业主与商户双方利益，设计比较符合市场行情和商街现实状况租金政策。目前，××一期店铺比较合适租金是：
　　如该类店铺以600～700元／m2／年租金计算，年收益为6。6～7．7万元，剔除利息后收益2。2～3。3万元。这样租金对商户来说，在目前状况下尚有吸引力，易于接受。）
　　（五）商户入驻优惠措施
　　为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁华市场高度，适时推出必要优惠措施：
　　第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一种灯箱广告位（由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责），供其做商品或品牌宣传；
　　第二，凡商户举行品牌宣传商品促销活动，一年内容许在北广场上每季免费举行一次活动，鼓励举行有较大影响力广场“时尚秀”活动；
　　第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取；
　　第四，为减少入驻商户经营成本，我们将协调工商税务部门，予以××广场商业街以集贸市场税收优惠政策，同步在工商管理费收取上合适减免。
　　四、商业气氛营造
　　（1）商街指示识别系统布置（详见××广告企业设计效果图）
　　（2）设计制作广场内街雕塑作品（参见×××步行街雕塑照片），以增添××广场文化底韵，吸引游人前来休闲。
　　（3）广场内街将有序设置景观式落地广告灯箱欧式休闲椅公用电话亭报刊发售亭饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增长视觉看点，扩大商街休闲与服务功能。
　　（4）邀请政府部门社会团体前来举行广场主题活动，借力炒热广场活跃气氛吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联络总工会文联群艺馆新华书店等单位举行广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传××广场。
　　（5）与市摄影家协会和新闻媒体联合举行《××风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提高××广场时尚品位。
　　（6）5月份起，争取举行几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高××广场在市民心目中地位，提高广场“聚流”效应。
　　五、商街硬件改造提议
　　1××北广场实行改造，以适合举行大型活动。
　　2××一期南入口假山拆除，地面实行人性化商业化改造。
　　3临××街一侧店前花圃实行改造，便于顾客无阻碍进店。
　　4内街地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。
　　5××一期南侧花圃争取拆除，最佳建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。
　　上述方案，经董事长同意后组织实行。