生态都市庄园商业融资计划书模版.docx

XX生态都市庄园商业融资计划书 保 密 承 诺 本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者及投资机构公开。本公司要求投资公司本次融资负责人收到本商业计划书时做出以下承诺： 妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。 本次融资负责人签字： 接收人签字： 接 收 日 期： _年_月_日摘要【摘要内容参考】一、公司基本情况（公司名称、成立时间、注册地区、注册资本，主要股东、股份比例，主营业务，过去三年的销售收入、毛利润、纯利润，公司地点、电话、传真、联系人。）1.母公司XX市XX实业有限公司，成立于2010年12月8日。注册资金5000万元，实属投资8000多万元，位于XX区布嘎乡迎水村20社永丰水库旁，主营业务为商品砼、砂石料、免烧砖、腻子粉生产销售，XX生态都市庄园正在建设中，2016年年产值15210万元，净利润3400余万元，联系人杨寒，2.XX市XX高晟农业科技开发有限公司隶属于XX市XX实业有限公司，成立于2016年10月08日，注册资本5000万元，位于XX区永丰镇海边村九社。现公司投资开发的XX生态都市庄园项目正在建设中。二、主要管理者情况1.集团董事长： 2.集团副董事长：（金融行业从业多年）3.农业公司总经理：（政府部门工作多年）4.技术开发负责人：（一直从事工程预算和管理工作）5.财务负责人：有自己的会计师事务所三、 产品/服务描述：XXXX生态都市庄园是一家融合一、二、三产业集多项赢利点于一体的XX唯一一家在建大型都市庄园。 1、项目位于XX区永丰镇，在昭鲁快捷通道边，交通方便，离XX区和鲁甸均在20分钟车程内； 2、庄园以山林、田园、湖泊、溪流、水库等自然景观资源为依托，以农、林、牧、渔等特色农业生产、加工、经营为基础，以乡土文化、农作生产、农村生活为引线，集农业种养殖、农产品加工、休闲观光、旅游度假、康体疗养、会议培训、住宿、餐饮、购物等多功能于一体的农业企业形态。四、 行业及市场（行业历史与前景，市场规模及增长趋势，行业竞争对手及本公司竞争优势，未来5年市场销售预测。）五、 项目简介（项目名称、拟建单位、拟建地点、成本估算、项目规划）六、营销策略（在价格、促销、建立销售网络等各方面拟采取的策略及其可操作性和有效性。）七、管理（机构设置，员工持股，劳动合同，人事计划。）八、融资说明（资金需求量：10000万元，用途：农庄建设，使用计划：按进度配比使用，股权债权均可，拟出让股份40%，投资者权益：股权利息和分红、债权：贷款期限三年，退出方式灵活多样。）九、风险控制（项目实施可能出现的风险及拟采取的控制措施。） 十、项目进度（农庄项目开发建设进度及时间安排：工期两年，2017年3月开工建设） 目 录摘要2目 录4第一部分 公司基本情况5第二部分 公司管理层6第三部分 产品/服务10第四部分 行业及市场情况14第五部分 项目简介18第六部分 营销策略27第七部分 管理35第八部分 融资说明36第九部分 风险控制40第十部分 项目实施进度41第一部分 公司基本情况 XX市XX实业有限公司，法人100%私有股份，成立于2010年12月8日。注册资金5000万元，实属投资8000多万元，公司总占地面积500余亩。XX市XX高晟农业科技开发有限公司隶属于XX市XX实业有限公司，成立于2016年10月08日，注册资本5000万元。公司自成立以来，无工商变更项。 公司集农业种养殖、科技研发、农产品精深加工、仓储（冷链物流）、国际贸易、农业综合开发(包括生物资源开发)、农业全产业链战略投资与构建的专业开发商和运营商。公司主营业务：农业科技开发；农业技术与培训；农副产品种植、加工、包装、销售；农业技术开发和技术转让；农业观光旅游、果蔬采摘等适宜发展当地农村经济的其他活动。公司自成立以来全力以赴开发XX生态都市庄园。目前公司主要股东情况：列表说明目前股东的名称及其出资情况。股东名称出资额出资形式股份比例联系人XX市XX实业有限公司3000万元货币60%XXXX2000万元货币40%XX本公司的独资、控股、参股的公司以及非法人机构的情况： 集团公司目前经营的业务为商品砼、砂石料、免烧砖、腻子粉生产销售，XX生态都市庄园正在建设中。公司目前职工情况：拥有员工38人，其中大专以上文化程度的有10人，占员工总数26%，大学本科以上的有6人，占员工总数16%。公司近期及未来3 5年要实现的目标：做XX建材第一品牌、农庄第一品牌；建材3500万元/年；从2019年开始农庄每年实现销售收入9332万元（纯收入5591万元左右）。两者市场占有率均在XX区70%以上，计划2020年公司上市。第二部分 公司管理层一、XX集团董事会成员名单序号职 务姓 名工 作 单 位1董 事 长2副董事长3董 事4董 事5董 事6监 事四个公司监事二、主要管理者情况董事长姓名 XX 性别 男 年龄 25 籍贯 云南XX 学历 初中 户口所在地 XX市XX区 主要经历和业绩：初中毕业后就一直跟随父亲在外闯荡，经商。一路走来，虽然人年青，但通过几年的历练，XX充分认识到创业的艰辛和不易，也让他养成了坚韧不拔，不屈不挠的精神！在不断的探索下，对一个企业的经营和管理经验有了质的提升，也对现代企业管理有了一定的认知，在不间断的学习和摸索中努力将XX的各个业务板块做大做强。树立行业标杆！副董事长姓名 XX 性别 男 年龄 46 籍贯 云南昆明 学历 本科 所学专业 银行货币与金融工程 主要经历和业绩：总经理姓名 XX 性别 男 年龄 43 籍贯 云南XX 学历 本科 所学专业 政策研究 毕业院校 XX市委党校 户口所在地 XX盐津县 主要经历和业绩：1、 任XX市大关县吉利镇镇长；2、 任XX市大关县吉利镇党委书记；3、 任XX市大关县林业局局长；4、 现任XXXX高晟农业科技开发有限责任公司总经理。技术开发负责人姓名 刘学云 性别 男 年龄 45 籍贯 云南禄丰 学历 本科 所学专业 职称 毕业院校 户口所在地 主要经历和业绩：财务负责人姓名 XX 性别 男 年龄 45 籍贯 云南XX 学历 大专 所学专业 会计学 毕业院校 安徽财贸学院 户口所在地 XXXX区 主要经历和业绩：其他对公司发展负有重要责任的人员姓名 XX 性别 男 年龄 32 籍贯 云南鲁甸 学历 大专 所学专业 中小企业管理毕业院校 云南财贸学院 户口所在地 XX市鲁甸县 主要经历和业绩：1、 四川蜀中制药集团任XX市场销售主管；2、 XX宏发房地产公司做销售员；3、 珠海上冲驰力电子灯饰有限公司任厂长；4、 现任XXXX集团企划经理。第三部分 产品/服务 一、项目建设背景、方向及前景 截至2016年中央“一号文件”的发布，中央“一号”文件已经连续13年聚焦“三农”问题。可见，国家对“三农”问 题之重视。发展休闲农业对加快农业现代化建设有着积极的意义，更是解决“三农”问题的有效途径。国家和地方分别针 对农业发展制定了相应的政策以扶持和鼓励农业的发展。这些政策对休闲农业项目的开发有很强的指导意义。 （一）昭龙绿色产业发展示范带建设现场推进会提出：积极加快推进昭龙绿色产业发展示范带建设云南省委、省政府高度重视昭龙绿色产业发展示范带建设，提出“要坚持示范带建设与恢复重建、环境整治、特色集镇、美丽乡村、旅游产业发展相结合，加快推进昭龙绿色产业发展示范带建设。要打好绿色牌，依托沿线资源优势和主导产品，要抓龙头、建基地、创品牌，突出生态特色产业培育。要把现代农业产业发展与农产品加工流通、电子商务、休闲旅游等融合起来，促进农村一二三产业融合发展，进一步增强示范带动发展活力。在项目的建设中结合区位资源优势和产业发展实际，加大招商引资力度，大力发展沿线高原特色农业，培育现代庄园观光高效农业。通过规划实施，使昭龙绿色产业发展示范带实现经济总量增长、特色产业壮大、农民收入倍增、生态环境优美的发展目标。（二）XX市委三届十次全会确立“六大战略”，引领XX实现跨越发展市委三届十次全会提出对“十三五”实施“脱贫攻坚、交通先行、产业培育、新型城镇化、教育兴昭、生态文明”的“六大战略”。前市委书记范华平指出，要深入挖掘现代服务业潜力。一是加快发展旅游业。高起点、高标准、高水平编制旅游产业发展规划和景区景点规划，发展全域旅游，提升“磅礴乌蒙、神奇XX”旅游品牌知名度、美誉度。二是加快发展健康服务业。积极推进以“康体+度假”、“康体+旅游”、“休闲+养生”为代表的发展模式，把康体养生休闲服务业培育成现代服务业新业态。XX生态都市庄园建设项目是2016年XX区仅有的招商引资两个农业项目之一。（三）XX区委、区政府制定美丽XX三年行动方案和XX区美丽乡村建设三年行动方案，积极推动XX区生态建设步伐美丽XX三年行动方案明确以规划为龙头、以产业为支撑、以科技为引领、以规模和效益为中心、以民居改造和环境整治为抓手、以农民素质提升为保证，以农民增收为目标，实施“211”工程，即着力打造20个农业庄园、100个家庭农场和100个自然村落全面规划建设。XX区委、区政府高度重视美丽乡村的建设工作，制定了XX区美丽乡村建设三年行动方案，深入研究乡村的区位优势、资源禀赋、文化底蕴，挖掘、保护和开发传统村落、传统民居、名俗文化等，打造一批集历史传承、文化交流、休闲娱乐于一体的村落、庄园，推进乡村旅游发展。努力建设一批“村庄秀美、环境优美、生活甜美、社会和美”的宜居、宜业、宜游美丽乡村。XX区以昭鲁快捷通道两侧永丰段为中心，永丰镇正处于“连接一轴，横跨两带，关联多中心”的重要位置，是XX区经济发展的重要节点，是城市发展新区之一，也是现代制造业和文化创意产业的重点培育区，同时也属于XX市的生态保护带，具有得天独厚的区位和资源优势，战略区位优势将日益突显。生态农业是最近几年比较有创新且持续性发展非常看好的行业，虽然已经有些小范围经营的生态农庄，但没有形成一个领导品牌。随着居民的生活水平日益提高，食品安全是人们最为关心的问题，同时返朴归真的劳动也成了人们追求幸福生活的一种方式，这两个驱动成了生态农庄未来消费的潜力。项目将生态建设与生态观光旅游有机的结合起来，满足生态观光旅游，成为XX市的一个景观节点。而且以高原特色农林产品、特色食物加以独具特色的餐饮文化，为游客提供休闲度假、餐饮住宿、休憩娱乐、康体健身服务，延伸旅游内涵，丰富旅游内容，这将极大地满足现代游客的旅游需求，将会越来越多的人加入到生态观光旅游的行列。为XX市生态保护工程实现社会、生态、经济三个效益的统一提供良好的借鉴，项目的建设必将成为一个新的经济增长点。随着人们生活水平的提高，节假日到农村郊区去休闲度假，享受大自然的美景，在空气清晰、风景秀丽的农庄内吃农家盛宴，品尝各种山珍野味、飞禽走兽，住原生态木屋，摘农家水果成了绝大多数市民周末不可缺少的休闲活动。据交通部门统计，每年五一、十一黄金周及周末，全国大约5-6亿人次外出到郊区乡村旅游、休闲观光，可见其市场之大，致富机会之多。 农庄内以特色的产品生产经营为基础，并且根据市场需求进行创新，以农业的种植养殖项目来发展休闲、餐饮、娱乐、度假等项目，并建造有特色的生态木屋，把农庄的生产、休闲、消费高度融合在一起，使农庄既是生产场所，又是消费、休闲场所，产品就地消化升值，还能让前来游客在不同季节始终充满乡村田园的新奇感觉。此类农庄没有过多的景点投资，但收入渠道多，不受旅游市场季节影响，农庄的项目都是收入点，是农庄中竞争力最强，效益最好的类型。 二、同行分析对比 目前XX区周边较有竞争力的同行业有官闸生态休闲农庄、鲁甸茨院田园庄园、XX苹果农庄、奥尼尔庄园、绿荫万亩荷园等五家。其中： 1、XX区官闸生态旅游都市农庄建设地XX区苏家院镇迤那村距离XX市区约20多公里，主要以果树种植、渔业、餐饮为营业点，依托官闸水库建在一个小山包上，拓展不开，设施简陋，装修粗糙，距离城区较远，乡村便道路，遇乡镇赶集天堵车严重，影响游客游玩心情，营业额较少，基本无利润可言； 2、鲁甸茨院田园庄园距鲁甸县城北6公里，距XX市南约16公里，主要以果蔬种植采摘及餐饮为营业点，产品单一，规模较小；停车位较少，设施简陋周末人多，周一到周五经营惨淡； 3、XX苹果庄园位于XX市XX区苏家院镇，距离XX市区约20多公里，主要以种植苹果及苹果采摘为营业点，距离城区较远，交通较为闭塞，产品单一，在建； 4、奥尼尔庄园位于永丰水库边，主要以蓝莓种植、餐饮为营业点，库区环保要求严格，产品单一，游乐设施缺乏，周末人多，平时人少，同样赶集天集镇堵车严重，集镇周边环境不好，交通秩序混乱； 5、万亩荷园位于永丰镇绿荫村，主要以荷花莲藕种植及观光旅游为营业点，只有莲藕销售收入，荷花开的季节游客多，但仅限于游玩拍照，无法吸引消费； 相较于以上农庄，XX生态都市庄园优势在于： 1、项目位于XX区永丰镇，于XX区南面，鲁甸北面，在昭鲁快捷通道边，交通便捷通畅无堵车，距XX区和鲁甸均20分钟车程内，离XX收费站仅5公里，南不远处即有永丰水库，周边村落建设较好：整齐清洁，四周全是各类果园； 2、庄园以山林、田园、湖泊、溪流、水库等自然景观资源为依托，以农、林、牧、渔等特色农业生产、加工、经营为基础，以乡土文化、农作生产、农村生活为引线，集农业种养殖、农产品加工、休闲观光、旅游度假、康体疗养、会议培训、住宿、餐饮、购物等多功能于一体的农业企业形态。3、项目包括大型游乐设施、游泳馆、攀岩、蹦极、野战营、水上运动、人工湖、婚庆基地、水上游览、邻水餐厅、特色生态农场、林果观赏采摘、湖心生态住宿、农耕文化展示七彩四季鲜花长廊、森林温泉SPA、酒店住宿、洗浴等多元素构成，是引领农庄旅游发展，促进产业结构调整融合、区域经济发展、农民增收致富、转移吸纳农村剩余劳动力进行的有益实践。 本项目赢利点较多，新怡刺激，满足24小时全年龄层各种旅游、休闲、娱乐、农耕体验、绿色无公害美食需求。 三、目标市场及消费群体分析 XXXX生态都市庄园的市场定位在以收入中等以上的人群为主，其他人群为辅，据经验及市场调查显示加入生态庄园的主要有四类： 注重食品安全的家庭，有一定的购买能力，占购买力的25%； 注重家庭集体活动，占购买力的15%； 希望天然食品并注重养生的人群，这部分占25%； 平时工作非常忙的白领但关注健康饮食，占15%。综合以上分析，成为生态庄园消费人群主要以关注家庭以及个人健康为主的人群并具有一定的消费能力。四、 SWOT分析（一）优势 1、项目综合性强，集大型观光、休闲娱乐、时权体验活动、亲子游运动、餐饮等经营模式。 2、国家对发展生态农业在税收、资金、水电等方面的优惠政策。 3、项目区位优势明显。 4、客源市场大、目标群体广泛。 5、项目定位清晰。（二）劣势 1、软、硬件设施薄弱，长期交通条件的限制造成XX旅游业起步晚，底子薄，基础设施差的现实。 2、旅游知名度相对较低，旅游产品竞争激烈。 3、项目所在地基础设施配套薄弱。（三）机遇 1、国民生活水平的提高，消费观念转变。 2、时尚休闲体验活动逐渐走进长期在都市生活、上班、学习的消费者群体当中。3、项目区位优势明显，可以带动西南片区的高端娱乐休闲消费。4、当地政府政策的双重支持，鼓励绿色生态农业的创建。（四）挑战1、有机产品概念消费者认知度比较低，无法体现农场种植作物的优势。2、技术门槛较低，但项目所在地环境因素和气候因素影响较大。4、项目建设范围大，项目资金压力大。3、市场产品同质化严重，竞争格局大。 XXXX生态都市庄园项目采用智慧农业管理模式，由智慧城市解决方案平台商深圳迪威乐云商股份有限公司提供管理技术支持；由省农科院提供种植技术支持；第四部分 行业及市场情况 结合了“农业”和“旅游”的休闲农业,成为逃离城市钢筋水泥渴望的释放点，成功延长农业产业链的同时，也面临着投资周期长的考验。为了寻找心灵的宁静，越来越多的“城里人”选择到乡下去体验“采菊东篱下，悠然见南山”的淳朴生活。从某种意义上来说，休闲农业是城市化的副产品，城市化进程激发了回归乡村的渴望，无法彻底逃离反而让“退而求其次”的“乡村旅游”成为了最优的选择。“农业”加“旅游”造就了“休闲农业”这一农业生产经营的新形态。农业部乡镇企业局公布的数据显示，据不完全统计，2011年，全国农家乐已超150万家，规模以上休闲农业园区超过2万家，年接待游客人数超过6亿人次，营业收入超过1500亿元，带动1500万农民受益。按全国休闲农业发展“十二五”规划提出的接待人次和经营收入年均增长15%以上的要求估算，到2015年，休闲农业将年接待游客9亿人次，年收入将接近2300亿元。田野飘过休闲风休闲农业最早起源于德国的山区和法国的沿海地区，19世纪中期已经开始了有组织的农业旅游，二战后又出现了农场旅馆，在经历了萌芽期、发展期和成熟期之后，欧洲的休闲农业呈现多元化的形态，例如露营农场、探索农场、狩猎农场等。另一方面，美国的休闲农业自1962年开始也因受到政府的推动而得以迅速发展。亚洲的休闲农业起步较晚，且与偏重于农场住宿的欧美农业旅游不同，日本、韩国、新加坡等地出现了不少人工建造的农业旅游景点，内容也更为丰富，包括风景观光、产品销售、劳动体验和文娱活动等。在相关制度的保障以及资源的合理规划整合下，台湾地区的休闲农业也从上世纪70、80年代开始蓬勃发展，成为其他城市发展休闲产业的学习样板。 中国70%的旅游资源分布在农村，随着城市化进程不断加快，回归农村的渴望逐渐被激发，经济的增长和休假的增多又提供了客观条件，再加上现代农业释放了农村的部分劳动力，休闲农业已经进入了快速发展并逐步规范的阶段，形成了农家乐、休闲农庄、农业科技园区、农业度假村等多层次共存的局面。其中，农家乐处于略带“自娱自乐”性质的初级阶段，多为农民个体经营，而规模化的休闲农庄、农业科技园等则逐渐成为投资热点。全产业链的诱惑与挑战 休闲农业包含了农业生产、农产品加工、服务业，贯穿一、二、三产业，融合生产、生活、生态功能，带动运输、餐饮、人文创意等一系列产业获得发展，改变了农业“靠天吃饭”的简单且不稳定的收入模式，带来“四季不断”的收入。正因为如此，全产业链愈发成为大型农业园区的共同选择，全国涌现了一大批农业园区，例如苏州未来农林大世界、安徽恩龙世界木屋村、南京傅家边现代农业园等。近日，计划投资额为400亿元的“中国农谷”落户湖北荆门。 浙江滕头村是休闲农业的一个典型代表，由自然村落改造而成。其建立了高科技蔬果种子种苗基地、植物组织培养中心等，将房地产建筑、园林绿化、旅游等第三产业发展成新的经济增长点，目前已经拥有农家乐园、梨花湖、千鱼公园等几十处生态景点以及乡间大舞台等一系列风俗表演。2010年，滕头景区共接待游客153万人次，门票收入3610万元，旅游综合收入1.58亿元，全村实现社会总产值47.52亿元，村民人均纯收入2.8万元，一改曾经远近闻名的穷村的名声。 与之相比，位于上海浦东新区的孙桥现代农业园区，“人造”痕迹更为明显，是全国第一个综合性的现代农业开发区。孙桥采取了“两头在内，中间在外”的模式，园区内发展种源农业、农产品加工与市场组织，将生产基地建在园区之外。园区内现已入驻企业60多家，初步形成了种子种苗、温室工程安装与制造、设施农业、农产品加工、生物技术、旅游观光等六大产业。六大产业与生产基地前后衔接，共同构成一个完整的农业链条。科技是孙桥吸引游客的一大亮点，上百公斤的巨型南瓜和五颜六色的植物令人啧啧称奇，迄今孙桥已经累计接待了数百万的游客。 全产业链的吸金效果明显，而打造全产业链却是漫长的过程，投资者面临着周期长产出慢的考验。沈阳的“荷兰村”一直被视为休闲农业的一个“乌托邦式”的反面教材，这个预计总投资额高达18亿元的项目1999年初动工，2002年由于开发商欧亚农业资金链断裂而停工，2009年作为烂尾楼的荷兰村开始拆除。青岛藏马山乡村（国际）生态旅游度假区是在建中的一处休闲农业区，青岛隆海集团有限公司于2009年与青岛胶南市藏南镇人民政府签订投资协议。胶南市政务网公布的信息显示，工程预算总投资为35亿元，规划景区总面积18.5平方公里，如今3年时间过去了，烧钱却还在进行中，这种长跑对投资者的耐心与实力都提出了更高的要求。传统农业休闲升级 全产业链的大型园区成为国内休闲农业领域的投资热点，而与这种挑战颇多、更加依赖后天改造的大手笔相比，在原有传统农业产业的基础上扩展出住宿、餐饮、体验等服务，以点带面，进行休闲化升级也是不错的选择。首先，旅游等增值服务可以直接拉回收入；其次，旅游所吸引的客源可以提升原有产业的效益；另外，原来就存在的产业资源可以节省成本；最后，与产业园区相比，某一细分领域的休闲农业更容易形成自己的特色，避免陷入同质化竞争。 大型一二三产业融合的休闲农庄目前在XX暂时竞争不大，因为还没有一家正常运行的或者在建的类似农庄，因此在XX生态都市庄园建成后进入市场的难度不大，而且还会引起轰动效应，一举成为XX乡村旅游及休闲农业的的典范。休闲农庄为新兴行业，符合国家产业结构调整升级的政策。行业管制较少，政府大力扶持。公司未来3 5年的销售收入预测（融资不成功情况下）（万元）年 份第1年第2年第3年第4年第5年销售收入建设完成60%建完投入使用90001350018000市场份额0020%30%40%公司未来3 5年的销售收入预测（融资成功情况下）（万元）年 份第1年第2年第3年第4年第5年销售收入建完投入使用9000135001800022500市场份额020%30%40%50%第五部分 项目简介 一、项目名称：XX生态都市庄园（一期）二、拟建单位：XXXX高晟农业科技开发有限公司三、拟建地点 本项目位于XX区永丰镇，于XX区南面，鲁甸北面，在昭鲁快捷通道边，交通方便，离XX区和鲁甸均在20分钟车程，离XX收费站仅5公里，南不远处即由永丰水库供水。是XX区到鲁甸县城镇集群的中心地带。一期项目总规划面积696.13余亩。（详见附图1：XX都市庄园卫星位置图） 用地范围内土地性质为规划绿地，一期总用地面积696.13亩。规划内的建设用地是规划绿地和人工湖水系，本规划确保生态系统的延续性。尊重充分利用现有场地，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被和林带等田园风光为代表的文脉特征。规划中依地形走势和景点分布进行重新调整，综合解决现状所存在的问题，提高土地利用价值。四、项目开发总成本估算 总成本估算：25195万元五、项目规划1、形象定位宣传口号：去最绿的田园 、过最真的生活XX生态都市庄园形象定位：XX市都市庄园第一品牌、云南省都市庄园示范园、西南地区生态农业观光园功能定位：绿色生态怡养休闲型都市庄园2、市场定位（1）、具体定位市场一级基础市场：以XX市、鲁甸县区及周边乡镇客源为主二级潜力市场：XX十县一区及宜宾市毕节市等周边省市区三级机会市场：以项目区域至昆明市，四川至成都市，贵州至贵阳市、重庆至重庆市范围内的西南地级市区（2）、细分市场不同功能群体市场：年龄结构：XX生态都市庄园餐饮设施一般有价格便宜，能够最大限度满足游客的个人喜好。故在年龄结构上也是比较有规律的；30岁以下年龄段占绝大部分，这部分人群拥有的可自由支配收入不多，但休闲体验，采摘娱乐，亲子活动是吸引他们的重点；30-60岁，此类游客一般具有一些个人喜好或者他们一般倾向于健身、休闲、度假、商务会议、聚餐等活动，占有市场比重大；60岁以上趋向于休闲养生养老，其市场份额占有率较高。职业因素：不同的职业对生态度假旅游需求差异性很大，XX庄园以绿色生态旅游为主，其市场定位是中高端市场，衍生出的休闲度假，温泉养生等对不同收入人群有不同的影响。以学生团体为代表的散客旅游；此类人群一般倾向于游乐、餐饮，学习；社会中层职业收入者，亲子游、情侣游、考察等旅游活动，其市场占有较大比重；高层职业收入较少，一方面，此类游客不考虑经济因素，注重个人享受；另一方面，他们一般是商务旅游或者养生之类目的，其对度假体验、住宿设施的高需求，带动庄园旅游发展。（3）、消费档次以中档经济型消费者为主，兼顾高低端消费为辅。3、规划目标 树立XX市区城市形象，发展地方特色旅游 发展XX市休闲度假旅游胜地 发展高效、经济、生态农业 增加农民收入4、规划构思（1）、依托城市家庭短途度假市场通过各类项目的合理搭配，以最大限度的满足城市家庭旅游需求为核心，对郊野休闲游憩模式进行创新，以新的创意方式组织吃、住、行、游、购、娱、康、体、疗、悟等功能，形成生态庄园的最大卖点，同时以“生态 游乐农业民俗庄园度假”的最佳组合找到其自身发展的市场空间。（2）、生态的休闲度假环境都市庄园与传统农家乐，以及欢乐谷等主题乐园的区别在于都市庄园有非常好的生态环境，通常位于城市郊区，具有良好的植被基础，具有山谷、溪流、树木、湿地等原生态的郊野环境，园区内有高含量的负氧离子，具备了供人们亲近自然和户外休闲的条件。5、游乐设施设备游乐项目是都市农庄的游乐产品支撑，具有聚集项目人气，构成庄园吸引力的作用，其与国内一流主题公园或大型游乐园的最大区别在于都市庄园的游乐设施设备以中型、小型设备为特点，采取低成本模式，规避大型城市主题公园和游乐园的高成本风险，降低了庄园对门票收入的依赖，通常可采用低门票或无门票策略（设备另计），也因此使其在市场运作中更游刃有余，多数项目老少咸宜，扩大了游乐项目的市场覆盖面，使游乐本身更好的成为庄园休闲度假的配套，提升了传统度假村或度假区内游客的游乐体验值，增强了休闲度假目的地的吸引力。6、与农业休闲地产开发的紧密结合生态主题游乐与农业休闲地产开发结合，形成庄园度假区，可满足商务会议、庄园住宿、疗养、康体保健和夜间休闲娱乐、游乐、民俗体验等功能，是一个完整的庄园型度假区接待系统。7、亮点打造四境五味四境水乡田园-展现浓郁的邻水田园风光绿意天地-将大自然浓缩成一块绿草坪，一片养人森林趣味乐园-有新奇的参与式体验活动设置幸福之地-独特的户外田园式婚礼策划五味原味营造生态自然的阳光浴场、四季鲜花长廊、房车营地农味展示农业文明，以及绿色餐饮、私家菜园、果园的乡土味道趣味通过参与亲子活动，娱乐项目，寻求乐趣雅味以水为特色，打造庄园滨水景观、温泉疗养喜味打造室外森林婚礼、婚庆基地、摄影等婚庆服务(四) 功能分区及项目布置规划布局原则*、以项目基地的生态恢复和保护优先，实现可持续发展原则项目现状是一个以鱼塘、农田、果林相结合的生态系统，在其建设过程中必须以可持续发展原则为基础，以保护基地生态系统完整为前提。*、从场地特色出发，发挥资源和市场需求优势充分利用项目基地内现有的资源优势，（鱼塘、水、温泉、湿地等），开展生态农业、生态旅游和温泉怡养主题活动，既可以让游客回归自然、亲近自然、和了解自然的过程中，认识到环境保护的重要性，又可以打造具有XX独一无二的都市庄园品牌效应。*、以市场为导向，科学定位，合理规划布局充分分析XX市及周围片区的市场潜力，把握好市民、中高端消费群体和企业三大客源市场，对庄园进行科学定位，合理布局。从项目策划、布局和基础服务设施设施到旅游组织管理都在合理布局下进行，以满足不同游客的不同需求。*、源于自然高于自然，建设精品庄园项目与设施的原则庄园项目设施设置应注重质量、品味和生态性，场地中的服务设施和建筑以木质及轻钢结构为主，采用环保材料进行组装。建筑风格力求现代简洁，可通过屋顶绿化、雨水利用、新能源等先进技术措施，降低建筑能耗，用精品独物打动游客，面向市场。*、留有余地，滚动发展原则考虑资金、人力、物理供给因素，以及投资方式的差异，游客的需求和运营时间和收益。庄园采取分期建设模式，为未来发展留下余地，以满足游客的新需求。功能分区及项目布置1、综合服务区n服务管理中心n生态停车场n集散广场n庄园形象雕塑n景观桥n房车露营地n导览牌 n休闲垂钓该区作为的观光园门户空间，主要功能为组织进出观光园的游客，具有导引和提示的作用。观光园的主入口（大门）布置在这里，紧邻昭巧公路，出入方便。主要设置公交车站、主入口标志、观光车换乘广场、生态停车场、景观大道起点等内容，要求场地平坦、视域开阔；标志醒目、造型新颖，具有强烈的吸引力。休闲垂钓区设置于综合服务区，垂钓作为当下社会休闲的一种娱乐方式，已变得大众化，平民化，需求较大，效益好，节日节庆可通过举行各种垂钓比赛，吸引游客。同时，在垂钓区设置景观水车，亲水木平台，健身设施等供垂钓者服务。 2、绿色餐饮区n水上餐饮n水上休闲木屋n小桥流水n滨水广场n卡丁车赛场n儿童游乐园水上餐厅作为庄园的代表性标志，可容纳就餐人数约260人，满足各年龄段对饮食的不同要求。餐厅原材料全部庄园内自种供给，让人享受天然绿色无公害的优质食品，设置儿童游乐园，可在游客等餐的时候就近带领儿童娱乐，绿色餐饮区引入湖水装饰景观，做出小桥流水，宁静、幽静的景观氛围，使游客就餐的同时亦能欣赏风景；卡丁车赛道，以7岁以上儿童及青年为主。3、中心景观区n景观小岛n亲水平台n入水平台n滨水景观n游船码头n景观栈道滨水空间是景区中一个特有的空间地段,它是由陆地到水域而形成的过渡空间。既是陆地的边沿,又是水体的边缘,包括一定的水域空间和与水体相邻近的城市陆地空间。滨水景观的设计要素可分为绿化、交通、护岸、休闲广场和建筑小品几方面,还要考虑到附近的建筑物以及特色。结合大片水域，可做一些亲水平台设施，和一些湖心景观岛、亲水栈道和入水平台，不但可以更亲近水域，而且能最大程度的利用水面，结合人的心理特征，做驳岸景观，大尺度的开放空间给人舒适、安全感。不但是景区形象的景观节点,而且也是旅游观光的重要场所。4、生态农业区n农场服务中心n生态农业示范园n开心农场n时季菜园生态农业区主要为大棚种植展示及一些新型种植展示，配套引进了高压喷滴微灌设施。示范内容丰富，特色鲜明，可向游客示范粮油、蔬菜、瓜果、畜禽、花卉盆景等五大类多个品种。为游客提供集观赏、学习、购买等为一体的观光体验活动。5、温泉怡养区n游泳池n大众泡池区n家庭泡池区n度假木屋n服务中心n林地景观温泉怡养区以打造健康生态主题，充分利用自然生态环境，打造集温泉养生、康复疗养、商务会议、生态休闲等功能于一体的现代化复合型主题温泉项目，达到高端温泉项目目标。同时，温泉区配置有服务站、休憩亭，温泉泡池也可作为商务洽谈功能使用。6、婚庆主题区n幸福林n婚庆基地点n天长地久树n姻缘门婚庆区主要是为新人结婚打造的一处室外结婚场地，可根据结婚人的要求布置不同的婚礼现场，配合婚礼场所打造婚庆草坪和幸福林。幸福林主要为一片树林，配置一些休闲凳子，给约会的情人提供一处约会场所。天长地久树主要由一棵大树组成，寓意天长地久，主要为婚庆基地和婚纱摄影基地。7、服务办公区nXX酒店nXX广场n休闲会所n景观草坪n艺术雕塑服务办公区划为该项目区永久性建设用地，其中建设一个酒店和休闲会所，将酒店和会所、及广场置身于一片绿野之中，为游客及服务办公人员提供一个安静、舒适、轻松的环境。表6.1 技术经济指标汇总表项目数值单位备注规划总面积447364.16约671亩建筑占地面积19829.08约33.39亩总建筑面积47745.34其中服务管理中心523.001F湖心休闲中心2323.322F餐饮建筑4708.041FXX酒店25059.8812F休闲会所10028.945F度假木屋2664.001F温泉服务中心319.181F农场服务中心926.001F服务站427.181F景观亭315.00垂钓亭450.80道路广场25117.84 宽度1.2米计入绿化木栈道2537.70人工湖68190.39约102.28亩阳光浴场10465.89约15.70亩停车场16402.55约612个车位房车营地14459.67 约21.69亩婚庆基地11588.79约17.38亩XX广场8087.65时季菜园17306.16约25.95亩生态农业示范区18024.35约27.04亩卡丁车赛场6594.15休闲垂钓区7346.76约11.02亩开心农场6052.70约9.08亩游泳池1650温泉泡池2070.43绿化面积349586.01建筑密度4.43%-容积率0.11-绿化率78.14%-以主景观绿化为主第六部分 营销策略序言：中央一号文件提出，要大力发展休闲农业和乡村旅游。依托农村青山绿水、田园风光、乡土文化等资源，大力发展休闲度假、旅游观光、养生养老、创意农业、农耕体验、乡村手工艺等，使之成为繁荣农村、富裕农民的新兴支柱产业。解读：今年中央一号文件中，休闲农业和乡村旅游、美丽乡村建设又一次作为重点