中颢花园业主手册.doc

中颢花园 业主手册

乌兰察布市中颢花园物业管理办公室
二0一三年五月

乔 迁 贺 辞

尊敬的业主：
欢迎您来到自己的新家——中颢花园。
东港吉泰物业管理有限公司受舟山中颢房地产开发公司委托，全权负责中颢花园的前期物业管理服务。我公司将始终坚持以人为本的管理理念，奉行“依法管理、真诚服务、业主至上”的工作目标，按照ISO9000国际标准质量管理体系的要求，以科学的管理，优质的服务，积极营造温馨、舒适、安全、便捷的生活和工作氛围，使您真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的新生活、新理念。
为了给您提供高效、便捷的服务，我们编写了这本《业主手册》，但愿能对您有所帮助。目前，中颢花园管理处的工作已经启动，您有什么需求，可随时与之联系。我们将重视您的每一个需求，重视您的每一项意见，尽我们的所能为您排忧解难，并随时欢迎您为改进我们的服务水准，提出更多更好的建议。希望在您的支持下，通过我们的努力，中颢花园能够成为您的理想居所，中颢花园的生活成为您人生旅途中一道绚丽的风景。

顺祝

合家生活幸福！身体健康！

乌兰察布市中颢花园物业管理办公室
二0一三年五月

目 录
MU LU

小区概况

第一部分 服务指南
管理单位介绍
物业服务内容及项目
居家安全须知
居家特别提示
常用电话号码

第二部分 居家守则
前期物业服务协议
临时管理规约（业主临时公约）
精神文明建设公约
装修管理办法
安全防范管理规定
消防管理规定
环境卫生管理规定
公共环境管理规定
人员及车辆进出管理规定
园区车辆行驶和停车场管理规定
空调等大型设施安装管理规定
电梯管理办法
特别提示

第一部分 服务指南

管理单位介绍

一、物业管理办公室介绍
物业管理办公室自成立以来始终秉承“依法管理、真诚服务、业主至上”的管理和服务理念，致力于为业主（使用人）提供人性化的物业管理服务。
公司物业管理人员具有良好的职业素质和物业管理实务经验，公司将在舟山房地产物业管理中努力创造优秀品牌，使广大业主（使用人）真切地感受到高品位的物业和高品质的管理所带来的舒适生活与崭新感受。
二、管理处介绍
物业管理办公室（以下简称管理处服务中心）为国土资源局在中颢花园派出的管理机构，具体承担园林公共安全、维修、保洁、绿化等日常管理服务。管理处将以“依法管理、真诚服务、业主至上”工作目标，为业主提供细致、周到的管家式服务。
管理处办公地址：中颢花园 号楼 室
管理处服务中心电话：[phone]
管理处接待时间：每天8:00-17:00（根据季节不同稍作调整）
24小时服务受理、执勤保安电话：[phone]

物业服务内容及项目

一、公共服务项目（费用已含入物业服务费内）：
1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、户外墙面、承重结构、楼梯间、电梯间、走廊、通道、门厅等。
2、共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、供电线路、共用照明、消防设施设备等。
3、公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、设备用房、道路路灯、楼道走廊等、草坪灯、沟、渠、公用停车场地等。
4、附属配套设施和服务设施的维修、养护和管理，包括：安防弱电系统设施设备、物业管理用房、中心花园、建筑小品、廊、亭、门岗、围墙等。
5、园林绿化的养护与管理，包括：中心花园绿地、宅旁绿地、道路两侧绿地以及其他公共绿地等。
6、环境卫生管理，包括：房屋共用部位、公共场所、公共绿地以及其他公共区域的清扫保洁、生活垃圾的收集和清运、楼宇外墙的清洁卫生、化粪池的清理、污水管道的疏通等。
7、配合公安部门维护公共秩序、治安防范和消防安全，包括：封闭式全天候昼夜保安技术防范、安全监控、看护守卫、巡逻巡视、门岗执勤以及噪声污染管理等。
8、道路、交通、车辆管理，包括：地下停车位管理、公共停车场地管理、机动车辆和非机动车辆停放秩序管理、道路和车辆通行管理等。
9、房屋装饰装修的日常监督管理，包括：装饰装修登记、审核、巡查、装饰装修建筑垃圾清运管理等。
10、管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料等物业档案、住户用户档案以及物业维护、更新费用的账务。
11、组织开展园区居民精神文明、社区文化建设活动。
二、免费代办服务项目
1、园区内单件物品搬运；
2、电话及访客留言转达；
3、代办报刊订阅和收发、邮件收发；
4、代叫出租车；
5、代聘家教、保姆；
6、代办暂住证；
7、代订车、船、机票服务；
8、代办财产、人身等各类保险；
9、代订生日蛋糕和花篮；
10、代为推荐家政服务；
11、问询服务；
12、物业咨询服务。
三、有偿服务项目
1、住户自用部位、自用设施设备维修养护服务；
2、常规性家政服务；
3、机动车辆停车管理服务；
4、装饰装修建筑垃圾区内清运服务；
5、桶装饮用水送水服务；
6、代办房屋租赁、中介服务；
7、代管房屋服务；
8、传真、打字、复印服务；
9、其他特约代办服务。

居家安全须知

1、为保证整个园区的安全，管理处门岗保安、巡逻保安会询问一切进出园区的陌生人员，若有失敬或不便之处，望谅解。
2、您在进出园区时，请注意是否有陌生人跟随，提防其紧随而入。如有可疑人员，请立即通知管理处或保安人员。
3、不要给任何陌生人开门（尤其请教育好小孩），敬请来访者使用门控对讲系统与您联络，经确认后方可开启电控防盗门。如遇自称是管理处工作人员，应请其出示相关证件并仔细检查验证，如有怀疑请立即通知管理处。
4、尽量谢绝外界各行业人员的上门服务。
5、外出倒垃圾时，请带好钥匙并将门锁上，请勿将幼儿单独留在家中，以免发生意外。
6、聘请家政服务人员时，请对其身份、简历及健康状况进行考证，并在管理处留底以备查阅。对家政服务人员应时常进行安全知识教育。
7、家中应避免存放大量贵重财物、大量现金及不记名证券等。外出时请务必关闭好门窗，并启动安全监控装置（如已配置）；回来后请务必关闭安全监控装置，以免误报警。夜晚外出时，家中最好留有适度照明灯光。
8、若单元门钥匙遗失，请及时通知管理处，以便管理处及时采取措施。当进户门钥匙失窃或遗失时，尽可能更换进户门锁。

居家特别提示

一、建筑方面
（一）房屋外立面的管理
房屋外立面属整幢楼宇的共用部位，住户不能私用或改变其形状、颜色。
为了确保小区住宅整体外观整齐美观，请勿在房屋外墙上安装晾衣架、花架、遮阳蓬、遮光帘、防盗栅栏以及广告牌等构筑物。
（二）屋面的管理
楼宇的屋面属该幢楼宇的共用部位，也是楼宇主体结构的组成部分。
住户不得变动屋面原有的建筑风貌和用材，亦不可以私自占用屋面堆放各类物品或安装独立天线。
为了安全起见，未经管理处同意，任何住户请勿爬上楼宇屋面。
（三）阳台使用
为确保小区建筑外立面美观统一，切勿封闭阳台和改变阳台栏杆颜色；禁止在阳台上架设独立天线和设置广告、招牌；请使用管理处指定款式、规格的晾衣架。
阳台内不宜堆放过多物品，尤其是垃圾货废弃物，住户应经常清扫阳台，防止垃圾堵塞阳台地漏（一旦地漏被堵塞，遇大风、大雨季节可能造成排水受阻以致室内进水，财产受损）。
特别提醒：高空坠物极为危险，请住户不要向室外丢掷垃圾等物品。
（四）户门（外门）管理住宅户门已经消防部门认可，具有防火、防盗功能，为保持物业的美观统一，请住户不要随意更换改变房屋原有户门的材质或色彩，不要加装防盗铁门。
如出于安全需要，可向管理处咨询，建议安装家庭防盗报警装置。
（五）承重墙的管理
房屋承重墙、柱、梁、板等均严禁拆除、开洞或进行嵌入式装修等更改。
（六）公共设施、共用部位的使用
请住户不要在公共设施、共用部位（如公共走廊、楼梯、门厅、公共绿地、道路等部位）私自堆放、储存杂物、车辆、家具或晾晒衣物、阻塞通道。
若发生上述行为，管理人员有权将该类物品清除，由此而产生的费用须由该住户承担。
（七）装修管理
业主在对房屋进行装修之前，请仔细阅读装修管理办法，并至管理处办理相关手续，方可进行施工。
在装修时，业主和装修施工人员应严格遵守本园区装修管理规定外，还应承担因装修不当而造成的对他人或园区整体利益损害的赔偿责任。
特别提醒：烟道及通风排气道均采用成品，严禁住户私自改动烟道或在烟道上敲凿开孔。
二、设备
（一）电梯的使用
本园区小高层住宅均配有电梯，正常情况下24小时运行，可应楼层召唤信号自动抵达各楼层。
如遇电梯故障，请不要惊慌，更不要撬扒电梯门，可按动设置在轿厢面板上的紧急按钮，等待救援。
如果因行为不当造成电梯故障或厢壁损坏，责任人须赔偿由此引起的经济损失。
遇火警请勿使用电梯逃生。
（二）空调等大型设施安装
详见居家守则中《空调等大型设施安装管理规定》。
特别提醒：请在购置空调前预先测量室外空调机位大小，以免因尺寸不合引致不必要的麻烦。
（三）可视对讲系统的调整
在物业交付时，可视对讲室内机已安装完毕，为避免在装修时受损，建议业主及时通知管理处，我们将安排专业人员上门临时拆除，在装修完毕后，再予安装。如业主根据不同的使用习惯及装修风格需调整可视对讲室内机位置，请事先通知管理处。
三、水电
（一）水、电、煤气表具管理
各住宅房屋所属水、电、煤气表具的产权归政府相应的能源管理部门所有，相应的管理、维护也归属相关部门。
未经政府相关部门的书面许可，请勿擅自拆卸、改装、移动室内表具。若违反规定引发损害事故及经济赔偿，违规业主（住户）须承担相应的赔偿责任。
特别提醒：因管道煤气安装在各业主室内，请业主（住户）在进行室内装修时，在表具周围留出足够的空间以便今后的维护或更换。
（二）电力使用规定
各业主（住户）室内使用的耗电设备的容量不得超过所配备的计量电表的额定容量，亦不允许随意更改室内配电箱。
（三）水、电管线的使用
业主在装修时，请注意房屋中水管及电线管道的位置与走向，以及存水弯、地漏位置。
建议装修时所有电线改路均采用护套管，不得采用电线直埋。
每个回路所担负的电器总容量不得超过此回路的限定容量。
装修前应对上下水进行仔细检查，如有问题及时与管理处联系。
四、交通与车辆停放
（一）交通管理
详见居家守则中《园区车辆行驶和停车场管理规定》。
特别提醒为维护园区住户交通及居住安全，小区将严格控制外来车辆进入小区。住户如乘坐出租车回家，请尽量在园区门口下车；如需进入小区，需请出租车按规定办理临时通行手续，并告知出租车司机不要在小区内滞留。
住户因搬运大件物品等原因使用货运机动车进入小区，需事先告知小区当值工作人员，并在工作人员指定的区域停放。
（二）机动车辆停放
详见居家守则中《园区车辆行驶和停车场管理规定》。
（三）非机动车辆停放
为维护小区整体形象，住户的非机动车辆请停放在自购的自行车车棚内，禁止非机动车在园区内非指定地点随意停放。
非机动车停妥后，请自行锁好，谨防失窃。管理处不承担失窃赔偿责任。
五、消防注意事项
为确保园区住户生命财产的安全，根据消防部门规定，每幢住宅配置了消防栓或灭火器；在住宅使用过程中，应注意采取相关防火安全措施。在未发生火灾的情况下，不得擅自动用小区公共地方的各种消防设施、设备。
六、公共环境及绿化
详见居家守则中《精神文明建设公约》、《环境卫生管理规定》和《公共环境管理规定》的相关规定。
七、居家生活
（一）房屋用途限制
业主应根据房屋的原设计方案及《商品房买卖合同》中规定的用途使用所购房屋。
不得擅自改变房屋的设计用途、功能和布局等。
不得占用、损坏房屋共用部位、共用设备和公共设施。
未经管理处书面许可，不得私自改变、截断或连接各单元的水、电、排烟管道、线路等。

如业主将房屋租赁给他人使用，须告知承租人，不得从事上述活动。
（二）搬家（携大件物品出园区）
住户搬迁时，请事先通知管理处，以便安排道路、停车位等相关配合工作。
为了尽可能减少对园区其他住户的影响，请选择小区内较少车辆和人员出入的时间进行搬迁。
为保护住户财产的安全，住户携大件物品（如家具、电器、保险柜及批量性货物）出园区时，小区门岗值勤人员将会要求出示携物出门书面证明。该书面证明可采用住户自行编制的便条（租户搬家必须有业主的亲笔签名）。请广大住户理解和配合！
（三）垃圾、废弃物处理
1、生活垃圾
敬请住户将产生的生活垃圾分类投入相应生活垃圾桶内。
2、建筑垃圾
住宅装修所产生的建筑、装饰垃圾应装入编织袋并封口，并按管理处的要求，在规定的时间段，将袋装垃圾搬运至指定地点堆放。搬运时请注意保持公共部位的清洁。
3、大件废弃物
如住户有大件废弃物。可委托管理处代为处理（清运费由住户承担）。请不要随意丢弃于园区的共用部位。
特别提醒：请千万不要将火种投入垃圾桶内！
（四）遇台风、雷暴雨的处理
当住户接获气象台或管理处发出的台风报警、雷暴雨信息时，请注意以下事项：
1、将住宅阳台或露台内非固定物件转移至室内安全地方，以防物件受风力影响从高空坠落，伤及他人；
2、关闭门窗，检查阳台地漏或底层排水沟排水是否正常。
3、尽可能不要使用家用电器，以防家用电器遭雷击。
4、如非必要请勿外出。
（五）饲养宠物
饲养宠物应自觉遵守政府的有关规定，园区内禁止无证饲养宠物。
饲养宠物应注意维护公共环境的清洁，自觉清理宠物排泄物。
如因饲养宠物影响他人正常生活或引起其他住户的合理投诉，其主人应采取有效措施予以改进并对此承担一切责任。
（六）业主（住户）庆典、祭祀活动
住户在小区的共用部位、公共设施等地方举行任何庆典活动或联欢会，必须事先征得管理处的书面同意。
遇传统节假日或其他喜庆活动需燃放烟花爆竹，应遵守舟山市有关规定及管理处的相关规定。
任何业主（住户）不得在小区共用部位、公共设施等地方设立神位或燃烛燃纸。未经管理处书面同意，不得在上述部位举办任何祭祀活动。
（七）长期离开
业主（住户）长期离开所购住宅，应告知管理处，说明管理费等费用的支付方式，留下通讯地址和联络方式，以便管理处向其送达有关通知、函件等。
离开时，请关闭室内门窗、水、电、煤气总阀，确保安全。
（八）紧急联络方式
为便于紧急事态下的联络，请业主或物业使用人在办理入住手续时认真填妥《业主入住登记表》，并向管理处提供至少2个24小时开通的通讯联络号码。
管理处需向住户发出的书面通知、函件、单据等，将派专人送达住户或投递至信箱内。如需业主、物业使用人签收的，以该业主、物业使用人的签名为准，或通过邮局挂号信投递并以邮局挂号信的收据为准。也可通过第三方见证人方式送达并以第三方见证人签名为准。住户如需要采用其他通讯方式或通讯地址，请将通讯方式及通讯地址以书面形式告之管理处，以便联系。
特别提醒：如果通讯号码或通讯地址发生变更，请及时通知管理处，以防失去联系。
（九）按期缴纳管理费
小区各业主所缴纳的物业管理费将用于小区日常管理、养护的开销。
各业主有义务每六个月第一个月的上旬，前往小区管理处办公室付清应交纳的物业管理费及其他应付的款项，亦可采用划账的方式将应付款项划至物业管理公司指定的专用账户。
特别提醒：按时支付物业管理费是本小区全体业主（使用人）应尽的义务！
（十）居家安全
参见《居家安全须知》。
（十一）排除干扰和伤害
住户在本园区内不得有干扰和伤害小区内其他住户的行为，如不得在房屋内或公共区域制造足以影响他人的噪音，发出损害人体的气味以及发生影响他人休息的行为。
（十二）危险品
住户不能在其房屋内或小区的任何部位存放易燃易爆、有毒及其他危险物品。
若因此而造成对他人的伤害或触犯法律，将由该住户承担全部的责任。
（十三）注意自身安全
住户在园区的公共区域内活动，要注意自身安全和提醒未成年人注意安全。
在车行道上行走，要注意避让车辆；在人行道上行走，要注意台阶、花坛护栏等障碍物；在水池边、河道旁观赏，要防止落水或跌倒。
要合理、安全地使用健身设施或儿童乐园设施，不要超越这些设施的使用极限。
儿童在玩耍时应有成年人看护。
如因住户使用设施不当而造成的损害，须自行承担责任。
（十四）无行为能力或限制行为能力人的保护
住户应对其所监护的无行为能力或限制行为能力人，尤其是学龄前儿童进行保护，不宜让其独自留守居室或在公共设施、共用部位玩耍，以免发生意外。
八、房屋出租、转让与出借
（一）房屋出租
本小区业主若出租所购房屋，应在租赁合同生效后的一周内到管理处办理登记，并将租赁合同（协议）复印件交管理处备案，同时须遵守舟山市房屋租赁的相关规定和政府其他政策、法规。
如因未向管理处登记而发生的损害或经济赔偿事件，由业主自行承担全部的责任。
业主应要求承租方承诺在租赁期内遵守本手册及管理处的其他有关规定。
业主和承租方应在租赁合同（协议）到期前一周内到管理处确认是否续租，若租约终止，须由业主本人到场或持有业主的书面许可证明，承租方方可将属于自己的物品搬离本小区。
（二）房屋转让
业主在转让所购房产时，应在转让发生后十日内将转让情况以书面形式通知管理处，并请受让人签署保证遵守本手册及管理处的有关规定的承诺书，一并送交管理处。
转让人有责任在所购房产转让前付清转让之日前的管理费及其他各项欠费，否则所购房产的所有权转移后，物管公司有权追索。
（三）房屋出借
本园区业主若将所购房屋出借给非本市户籍的亲戚、朋友居住，借居人须在入住小区前先到当地派出所办理手续，并携相关证明到管理处登记。
借居人在小区内须遵守本手册及管理处发布的有关规定。
特别提醒：业主借居人不得在小区内从事任何经营活动。
九、告知义务
各业主除本人遵守本手册各项规定之外，还应转告家属、租户、保姆、代理人、访客等相关人员共同遵守本手册。若上述人员在小区内违反本手册的有关规定，相关业主应负连带责任。
十、其他注意事项
（一）房屋保修期
自房屋交付使用之日起，由开发商负责业主所购房屋及内部配套设施、设备的保修事宜。具体保修范围、项目及保修期限详见《质量保证书》。
（二）物业管理工作人员
本小区物业管理工作人员受聘于小区物业管理公司。为了保障服务水准及管理能效，敬请各住户合作，避免未经管理处许可而差使管理人员作私人服务。
物业管理公司禁止所有管理人员收受住户的任何财务。若有任何合法的服务需要，请直接通知管理处。
各住户也无权直接惩戒物业管理公司的员工，如对某员工不满意，可向管理处或物业管理公司投诉，由物业管理公司对其做出处理，并将处理情况回复相关投诉人。
（三）询问配合
小区主要出入口及公共设施、共用部位等地方皆有物业管理人员24小时值班和巡逻，出于职责要求，管理人员会对陌生人询问身份，请住户配合、谅解。
（四）公共告示
管理处将在小区内指定地点设立公告栏，用于张贴通知、告示等管理服务信息，敬请住户关注。
住户请勿在公告栏上擅自张贴告示，如对园区管理有任何建议或投诉，请以书面或电话告知管理处。

常用电话号码

一、普陀区东港吉泰物业管理有限公司
电话：[phone]
传真：[phone]
二、中颢花园物业管理处
电话：[phone]
传真：[phone]
三、舟山中颢房地产开发公司
售楼处电话：[phone]
四、应急电话
火警 119 盗警 110 医疗急救 120 交通事故 122 电话查询 114
五、房管、房产、城监、城管
区房管处 交易中心………………………………………………………3054085
产权科…………………………………………………………3062205
物业科…………………………………………………………6371932
区城建治安大队 办公室………………………………………3828078、3828079
区城管办公室 ……………………………………………………3028112、3028113
六、医院、医疗
区人民医院 总值班室……………………………………………………3030786
门诊部急诊…………………………………………………3030785
区中医院 总机…………………………………………………3012268、3030499
医疗急救…………………………………………………………96120
东港医院……………………………………………………………………3818099
七、气象、报时
气象自动预报…………………………………………………………121、16818121
报时…………………………………………………………………………………117
八、水、电、煤、电视、电信区
自来水公司……………………………………………………………………3013781
区用电管理所…………………………………………………………………3012472
区煤气公司……………………………………………………………………3014600
有限电视………………………………………………………………………3057912
电信……………………………………………………………………………3023200
九、交通
舟山港定海客运站问讯处……………………………………………………2067000
舟山港沈家门客运站问讯处…………………………………………………3660461
舟山港普陀山客运站问讯处…………………………………………………6091121
市汽车运输总公司普陀客运公司问讯处…………………………3012011、3029371
市汽车运输总公司客运中心问讯处…………………………………………2381010
东方航空公司舟山代售处…………………………………………3014982、3019553
普陀山机场沈家门售票处…………………………………………3019200、3019337
十、保险
中国人民保险公司舟山市普陀区支公司客户服务中心……………………3054325
中国人寿保险公司舟山市普陀区支公司咨询服务中心……………………3014879
中国太平洋保险公司舟山市公司普陀办事处………………………………3027644
十一、街道、社区、派出所、办证
东港街道党政办公室…………………………………………………………3822544
东港街道灵秀居委……………………………………………………………3822199
沈家门沈东派出所报警…………………………………………………3012690、3010954
保安服务公司…………………………………………………………………3012906
区审批办证服务中心业务处…………………………………………………3318451
十二、学校
普陀中学…………………………………………………………3822770、3822487
沈家门中学……………………………………………………………………3065602
第二部分 居家守则

前期物业服务协议

本协议当事人
甲方：普陀区东港吉泰物业管理有限公司
乙方：
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
物业名称：中颢花园
乙方所购房屋销售（预售）合同编号：
乙方所购房屋基本情况：
类 型：
坐落位置： 幢 室
建筑面积：约 平方米
根据有关法律、法规、，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：
第一条 双方的权利和义务
一、甲方的权利和义务
1、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务于管理；
2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度和《业主手册》并书面告知乙方；
3、建立健全本物业的物业管理档案资料；
4、制止违反本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》、《业主手册》的行为；
5、根据需要，物业管理企业可委托专营企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。
6、依据与建设单位签订的《前期物业服务合同》的规定，向乙方收取物业管理费用；
7、编制年度物业管理工作计划，物业共用部位，共用设施设备维修资金的使用计划；
8、每年一次向乙方公布物业维修、更新费用的收支账目和商业用房及其他工业设施设备和场地的经营性收入；
9、提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；
10、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能；
11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务；
12、如未被业主、业主大会续聘，自本协议终止起十五日内与业主、业主大会选聘的物业管理企业办理相关移交手续，移交手续须经业主委员会确认；
二、乙方的权利义务
1、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；
2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；
3、遵守本物业的《业主临时管理规约》和《业主手册》；
4、依据建设单位与甲方签订的前期物业服务合同的规定，向甲方交纳物业管理费用；
5、装饰装修房屋时，和甲方签订《房屋装饰装修管理协议》，遵守有关法规、规章、政策的规定；
6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿；
7、转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议；
8、对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度和《业主手册》造成的损失、损害承担民事责任；
9、按照安全、公平、合理地原则，正确处理物业的排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益；
10、出租房屋时，不得将房屋直接或分割后出租给两个以上的承租人，不得允许出租人将房屋转租给一个以上的次承租人；
第二条 物业管理服务内容
一、房屋共用部位的维护和管理
共用部位，是指属全体业主、使用人共同使用的配电房、走廊、通道、房屋承重结构、室外墙面、屋面、门厅、楼梯间、电表间、电话分线间和其他共用部位等。
二、房屋共用设施设备的运行、维护和管理
共用设施设备是指属全体业主、使用人共同使用的排水管道、窨井、化粪池、照明灯具、避雷装置、消防器具、娱乐设施、物业管理用房、区内道路、绿化、景观设施、建筑智能系统、垃圾箱（房）和其它共用设施设备等。
三、物业管理区域内供水、供电、通信、有线电视等设施的维护和养护，由相关企事业单位负责。
四、环境卫生
1、物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁；
2、共用设施设备保洁；
3、生活垃圾收集、清运；
五、安全防范
1、内容
（1）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
（2）门岗值班；
（3）物业管理区域内巡视；
（4）公共报警监控；
2、责任
（1）协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，甲方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；
（2）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，尽到安全防范责任；
（3）维护小区安全秩序；
六、交通秩序与车辆停放
1、内容
（1）限速、限重、限高、禁鸣；
（2）车辆进出管理；
（3）停车泊位管理；
2、责任
（1）车辆行驶、停放有序；
（2）保持小区安静；
（3）维护交通安全；
七、房屋装饰装修管理
1、与业主签订《房屋装饰装修管理协议》；
2、履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务；
3、为违章装修行为进行劝阻、制止；
4、及时向政府有关行政主管部门报告；
八、消防管理
1、内容
（1）消防器材管理；
（2）易燃品管理；
（3）消防宣传；
2、责任
（1）消防器材无缺少、失效；
（2）消防通道畅通；
（3）发现火灾时报警，并积极组织灭火；
九、公共绿化
1、内容
（1）修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护；
（2）清理公共绿化；
（3）必要的补种；
2、责任
（1）及时养护，促使花草树木的正常生长；
（2）保持公共绿地整洁；
（3）绿化少虫害、无枯死；
第三条 物业管理服务质量
一、 房屋外观
1、外墙无破损，无乱涂乱画现象；
2、户外无违章安装的防盗侧栏和空调；
3、房屋场地无违章搭建；
4、维护小区统一的建筑风格；
二、共用部位、共用设施设备的维护和管理
1、共用部位无破损，共用设施设备运行正常；
2、定期维护保养；
3、专人维护保养
三、环境卫生
1、环境整洁、无污染；
2、生活垃圾日产日清；
四、公共绿化
1、养护得当，定期修剪；
2、美观协调
五、交通秩序与车辆停放
1、道路畅通有序；
2、车辆停放整齐；
六、保安
1、统一服装，持证上岗，文明执勤；
2、物业管理区域内防止重大责任火灾、交通事故和刑事案件；
七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修
小修：及时修理，两天内完成，并建立登记、回访制度；
急修：20分钟到现场，24小时内采取必要措施，并建立登记、回访制度。
业主保修及时率达100%，维修质量合格率达99%以上。
第四条 物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）
一、乙方交费时间：每6个月预缴一次，缴纳费用时间：每6个月第一个月上旬。
二、收费标准（按建筑面积）
多层住宅0.70元－0.80元/M2月；小高层住宅1.00元—1.10元/M2月（未含电梯能耗费）；低层联体住宅1.30元—1.50元/M2月；低层独立住宅1.50元—1.80元/M2月。
上述收费标准如有必须要经当地物价部门核准的，按物价部门核准标准执行。
三、空置房由甲方按规定向乙方全额收取。
四、乙方出租物业时，物业管理服务费由乙方或承租方交纳，乙方负有连带交纳责任。
五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费。
六、物业管理服务费中未计入的电梯能耗费在交房时，按住宅建筑面积每月每平方米0.30元X层高系数（层高系数：高层住宅第一层为1.00，第17层为1.40）一次性全年预缴500元，以后没半年预缴一次，按实分摊，多退少补。
七、车辆泊车服务费，按舟价（2009）130号文件规定标准执行。
八、建筑装潢垃圾清运费按舟价（2005）176号文件规定标准一次性代收。
九、甲方受乙方的委托对其物业专有部分提供维修养护等服务，费用由委托人支付，服务收费标准由甲方制定并在物业管理区域内公示。
十、甲方向乙方提供的其他服务项目和收费可参考当地政府有关收费标准执行。
第五条 物业维修资金使用
一、维修资金的使用由甲方提出年度计划，经开发商批准，由市、区物业管理行政主管部门划拨；
二、物业维修资金不敷使用时，由业主大会决定筹续，业主应当按照所拥有房屋建筑面积比例分摊；
三、乙方转让房屋所有权时，维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第六条 广告牌设置及经营性收入分配
一、甲方统一布设，但不得有损小区整体观瞻和侵害业主权益；
二、经营性收入扣除甲方成本支出后提取20%作为甲方的酬金，其余部分专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护。
第七条 违约责任
一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；
二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；
三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，并支付银行同期双倍利息作为违约金；
四、乙方违反协议，不按照约定交纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应交纳额的千分之三支付滞纳金；
五、乙方违反协议，将房屋直接或分割后出租给两个以上的承租人或允许出租人将房屋转让租给一个以上的次承租人，甲方有权要求乙方限期改正，乙方逾期未改正的，甲方可按本协议第十二条约定的争议解决途径要求乙方停止违约行为并根据《业主临时管理规约》约定支付违约金。
第八条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应积极配合甲方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，乙方按有关法律规定处理。
第九条 在本协议履行期间，如遇不可抗力致使本协议无法履行，双方按有关法律规定处理。
第十条 本协议内容空格部位填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第十一条 本协议的解释适用中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及本物业所在地的法规、政策。本协议与相关法律、法规和有关政策相抵触的部分无效，但不影响本协议其他部分的效力。
第十二条 本协议在履行中如发生争议，双方可以协商或调解解决，不愿协商、调解或者协商、调解无效的，当事人可按下列第2种方式处理：
1、提交普陀区仲裁委员会仲裁；
2、依法向物业所在地人民法院起诉。
第十三条 本协议正本共7页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
第十四条 本协议由甲方送当地物业管理行政主管部门备案。
第十五条 本协议自签字（盖章）之日起生效。

甲方（章）： 乙方（章）：

代表人： 代表人：

年 月 日 年 月 日

业主临时管理规约

第一章 总则
第一条 根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第二条 建设单位应当在物业销售之前将本临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订《商品房买卖合同》时对本临时公约予以书面承诺，表示对本临时公约内容的认可。
第三条 本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。物业使用人违反本临时公约约定的规定，相关业主应当承担连带责任。物业的所有权发生变更时，原业主对本临时公约书面承诺的效力及于物业继受人。
第四条 建设单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》中涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致。
第五条 本临时公约的解释适用中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及本物业所在地的法规、政策。本临时公约与相关法律、法规和有关政策相抵触的部分无效，但不影响本临时公约其他部分的效力。

第二章 物业基本情况
第六条