2房屋安全鉴定处房安管理知识讲座.doc

物业管理与房屋安全管理

房屋安全管理是物业管理的一项重要内容，物业管理应当重视房屋的使用安全，房屋安全管理的提出，对物业服务企业提出了更高的要求。物业服务企业需要意识到，房屋安全管理的要求，并不止是单单技术层面的要求，也不是附加的服务项目，而是对物业服务企业服务品质、品牌以及经营者管理等诸多方面的整体要求。具体来说则要求物业服务企业不能忽视房屋安全的管理与服务，从而提高服务品质，提升经营者的全方位管理能力。
一、 什么是房屋安全管理
房屋的质量不仅关系到建设项目的投资效果，更关系到人民群众的生命财产安全，社会的和谐稳定和可持续发展。由于房屋建设过程中质量缺陷引发的房屋使用期间的重大安全事故和商品房投诉等问题仍然存在，已引起社会各方的重视。建筑是一门遗憾的艺术，建筑工程总或多或少伴随着缺陷，特别是隐含的缺陷。这种缺陷一方面会影响房屋的正常使用功能和安全性、可靠性、耐久性。目前城市处于建筑业高速发展期，对此应给予足够的重视。
在传统的观念中，由于房屋结构相对简单，一家一幢较多，人们建造或购买了房屋，安全问题影响并不严重，平时自行管理与维护，也没有专门的物业管理。所以我国长期以来，对房屋质量控制与管理主要集中在规划、设计与建设阶段，存在着“重建轻管”的观念。造成这种现象的主要原因有三：一是我国长期的计划经济体制和单一产权制度，产权人与使用人相分离，使这一问题没有受到足够重视和妥善解决的；二是房屋使用过程中的管理维修经费落实存在问题；三是九十年代以前的房屋较现在建造的的房屋相比结构相对简单，出现安全问题影响并不严重，然而人们对房屋管理的认识却停留在过去。
随着科技的进步和市场经济的发展，多、高层房屋的各种设施设备增多，一方面改善了适用性、舒适性，另一方面却增加了房屋的安全隐患。如电梯的使用，若建筑物中没有电梯，就不会有电梯摔入、卡人事故发生；如燃气系统，稍有不慎，极易发生爆炸事故。随着当今建筑科技的不断发展，房屋质量安全的重要性日益增长，随着人民生活水平的提高，人们对于房屋的要求不仅是“住有安居”。这个“安”，不仅是防盗等治安问题，更重要的是房屋结构和设施设备的安全使用，正常功能的发挥。
房屋的安全性——是指在正常使用条件下承受可能出现的各种因素作用的能力，以及在灾害等偶尔事件发生后保持整体稳定性的能力。安全性是确保使用功能的基础，有了安全，才能投入使用。
房屋（结构）安全管理——是指房屋建成交付使用到房屋灭失为止，几十年甚至上百年的过程中，由于自然的、人为的因素产生的结构安全隐患，在产权人自管的基础上，因涉及到公共安全问题，需要政府组织进行监管的过程。
在现代城市房屋（多、高层）的使用期内，由于结构、与配套设施非常复杂，日常维护相当困难，使用期的管理必须是科学的、统一的、专职的，也就是现代的物业管理
物业管理就是在房屋建筑物及附属设施的管理中，实行统一的社会化、专业化、市场化、民主化的管理模式，为物业使用人创造一个安全、文明、整洁、舒适的房屋住用环境。其中，房屋使用安全管理是物业管理中的一项重要内容。
本市《条例》实施四年多来，我市的房屋安全管理工作，在全市物业服务企业的大力配合下，（举例）已取得了明显的成效（每年处理投诉2000多件，许可100多件）基本形成了市—区—街道社区—小区物业组成的管理网络，有效扼制了房屋“私拆乱改”行为，化解了由此产生的邻里矛盾，维护了老百姓的正当权益。
所以说，为什么要进行管理——归纳为六个字：保安全，促稳定。
二、房屋安全管理的依据和内容
（一）管理依据
房屋安全管理是一项政策性很强的监管工作，关系到人民群众的生命财产安全，所以监管的前提必须是依法。
上位法——国家《安全生产法》《行政许可法》《物权法》国务院《建设工程质量管理条例》建设部《129号令》、《110号令》等相关法规。
本市法规——2007年市人大颁布的《南京市城市房屋安全管理条例》及市政府批转的《实施意见》等相关法规。
具体地讲：通过立法重点解决了以下六个问题：
1、房屋产权多元化后，安全管理责任不清的问题；
2、城市房屋多、高层为主，发生公共安全的问题；
3、房屋使用过程中，擅自拆改房屋结构的问题；
4、由于自然灾害等影响，突发性房屋安全事故增多的问题；
5、随着房屋使用时间延长，主体结构趋于老化，防止塌屋伤人事故发生的问题；
6、房屋建设和使用中，白蚁防治的问题。
所以通过日常的、专项的依法管理，消除安全隐患，化解邻里矛盾，确保安全使用，促进社会和谐。
（二）主要内容
它包括：房屋日常检查和修缮、改造安全管理；安全事故应急处置；危险房屋监管；安全鉴定管理；白蚁防治管理等。
1、规定了管理范围——本市行政区域（13个区、县）国有土地上的既有房屋。
2、明确了监管部门责任——市、区房产局、县建设局是主管部门，其它相关部门协同配合。
3、明确了日常管理责任——产权人为第一责任人，物业管理单位、街道社区为日常管理的责任。
4、规定了许可事项——变动承重结构的“六种”行为要申请许可。（包括许可时限、程序等）
5、规定了开发商与物管企业（物管之间）的资料移交——主体结构、承重结构、抗震防火结构设计使用年限等资料。
6、区分了管理职责：
产权人—维修—建档—日常管理
物管企业—告知—劝阻—报告
管理部门—监管—查处—执法
7、规定了强制性房屋安全鉴定的五种情形；
8、规定了危险房屋治理的责任和强制治理措施。
9、规定了白蚁防治管理的内容等（略）；
10、规定了相关法律责任。
《条例》的执法内容（目前“八城区”采取由市统一执法）
一是对行管人员及部门的法律责任要求
二是对未经许可擅自拆改承重结构的处罚（1千至5万，5～10万）
三是对售房单位未交资料的处罚（5千至3万）
四是对鉴定人员违法行为与业主不委托鉴定的处罚
（三）管理特点
1、管理与技术一体。房屋安全管理集行政与技术为一体的监管工作。既要有行政管理的手段，又要具备一定的专业技术知识。
2、管理面广难度大。房屋装修拆改结构的管理，全市近两亿以上的存量房，具有面广量大、隐蔽分散，管理难度大，易发矛盾多，工作责任重。
3、投诉处理要求高。房屋安全投诉的处理，全市老百姓只要有这方面投诉，就得去处理—消除安全隐患，就得向投诉人回复—征得满意。
所以说，这项管理工作是城市管理中的一项全新的管理，长效的管理。
三、 物管单位在房屋安全管理中的责任
依据《南京市城市房屋安全管理条例》和《南京市物业管理办法》规定，物管单位（含自管房单位）做好本区域内的房屋安全管理工作，是一项基本的义务和责任。主要有以下几项：
（一） 主要责任
1、要深入宣传条例法规，让业主形成依法使用，确保安全意识。
2、要以区、县房屋安全主管部门和街道社区组成管理网络。
3、要在所管物业区域内开展巡查检查，告知房屋装修注意事项。
4、要及时发现和劝阻业主擅自危害房屋安全的行为，把好安全关。
5、对拆改结构严重或拒不整改的，要及时向区局主管部门报告。
（二） 具体工作
1、接受和保管建设单位或前期物业移交的小区房屋建筑、结构及水电等全套图纸资料，方便为小区业主查询其资料；
2、利用小区橱窗张贴宣传画、房屋装修登记时发放宣传资料、等多种形式，定期开展宣传、咨询活动，进一步增强业主的房屋使用安全观念和维权意识，减少擅自拆改房屋结构的行为。
3、受理小区业主的房屋装修登记，并进行初步调查，对装修中涉及拆改房屋结构的，应告知业主事先向所在区住建局办理行政许可手续；
4、开展小区内巡查工作，发现擅自拆改房屋结构行为，应当及时劝阻、制止，劝助、制止无效的，向所在区县住建局报告，协助区县局房屋安全管理人员查处房屋结构拆改投诉案。
5、发现管理范围内房屋由于自然或人为因素造成房屋出现重大（倾斜较大、主体结构损坏严重等）安全隐患的，应及时向所在区县住建局报告，并先采取必要的应急防护措施。