国际生态养老休闲产业园项目可行性研究报告.doc

目 录第一章 总论41.1项目概要41.2项目报告编制依据61.3综合评价8第二章 项目建设必要性和可行性92.1项目建设背景92.2项目建设的必要性112.3项目建设的可行性13第三章 建设条件183.1项目选址183.2建设条件193.3项目用地分析20第四章 市场分析214.1养老需求的不断增长214.2我国老年住宅的特点244.3市场容量分析264.4市场发展定位27第五章 项目建设方案275.1项目设计原则275.2项目建设目标285.3项目建设规模和主要建设内容295.4生态多样性保护措施435.5服务体系435.6总平面布置455.7项目实施进度45第六章 节能分析486.1节能486.2项目所在地能源供应条件496.3节能措施506.4项目能源消耗种类和数量分析536.5节能效果分析546.6节水54第七章 环境影响评价567.1编制依据567.2设计采用标准567.3环境现状567.4建设项目对环境影响因素577.5环境治理与保护措施577.6环境管理和监测587.7环境影响评价59第八章 项目组织与管理598.1组织机构与职能划分598.2项目经营管理模式608.3经营管理措施608.4技术培训618.5劳动安全卫生与消防61第九章 投资概算与资金来源649.1 投资概算依据649.2投资概算649.3资金来源659.4资金使用与管理65第十章 财务评价6510.1 财务评价依据6510.2销售收入、销售税金及附加估算6610.3总成本费用估算6810.4财务效益分析6810.5财务评价结论69第十一章 项目招投标方案6911.1招标原则6911.2项目招标范围7011.3投标程序7011.4评标委员会的人员组成和资格要求72第十二章 结论与建议7512.1效益分析7512.2研究结论7612.3建议77第一章 总论1.1项目概要1.1.1项目单位基本情况项目单位名称：易县汇海旅游开发有限公司经营范围：景区景点开发建设、生态农业、观光采摘、旅游休闲服务等。1.1.2项目建设内容：项目名称：汇海国际生态养老产业园项目负责人： 电话：建设地点：易县易州镇西庄村项目性质：新建建设规模：项目园区总占地6063亩，其中：养老康体居住用地3250亩，配套公建、社区学校、中心医院、低碳绿色工厂用地1313亩，山桐子、元宝枫、苜蓿草等高效作物种植及园林绿化1500亩。项目建成后床位达到1.3万张，将成为本地以及京津冀周边地区大型生态休闲、养老居住休闲产业园区。实现综合经济效益100亿元，带动当地3000多人直接就业，极大促进当地生态农业、休闲养老、旅游健身、社会服务业新更高水平跨出一大步。主要建设内容：项目规划总建筑面积194万m2，其中：回迁住宅23.18万m2，养老休闲居住120.2万m2，配套公建15.39万m2，老年康体休闲会所12.31万m2，配套医院15万m2、学校1.42万m2。绿色生态工厂6.67万m2。园区容积率0.6382，绿化率50%，提供1.3万老年人的养老服务。1.1.3项目建设期规划建设期3年， 2015年8月2018年8月。1.1.4投资概算及资金来源本项目总投资406123.2亿元，其中：建设投资370123.2亿元（建安工程费314432.2万元，主要设备投资29153万元，工程建设其它费用投资8938万元，预备费用17600万元），流动资金36000万元。资金来源：企业自筹、引资合作。1.1.5销售收入及利润项目达产运营年营业收入为224706.4万元(前两年)，第620年均为60453.7万元。运营期年均利润总额为33931万元，投资回收期（含建设期）10.6年。1.1.6主要技术经济指标表1-1 主要工程技术指标表序号建设项目建筑面积(m2)占地面积(m2)备注1老年住宅建筑1433777.342167134.731.1汇海生态住宅区582428.65441295.51.2回迁居民安置区231803.4470787.811.3汇海休闲养老社区87179.92222563.861.4老年公寓养老中心532365.331432487.56含园林区2公共建筑513022.75875549.682.1配套服务设施158953.6251893.132.2老年康体休闲会所123131.12408051.472.2.1休闲康体保健中心88614.11267523.112.2.2圣塔寺院祈福中心34517.01140528.362.3北京联合学校14240.6729930.852.4北京联合医院1500002000002.5低碳加工厂房66697.34185674.23小计1946800.093042684.413生态高效作物种植区10000003.1林木经济区5000003.2苜蓿草种植区3000003.3其它作物种植区2000004公益指标4.1容积率0.63824.2建筑密度4.3绿地率0.5合计4000000(6000亩)表1-2 项目主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1项目总投资万元406123.21.1其中：固定资产投资万元370123.21.2建设期利息万元暂不计入1.3铺底流动资金万元36000达产年值2年销售收入万元224706.4达产前两年平均3利润总额万元33931达产各年平均4投资利税率%38.2达产前两年5财务内部收益率%6投资回收期年10.61.2项目报告编制依据1.2.1政策依据1、中华人民共和国城市规划法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国自然保护区条例；4、中华人民共和国地表水环境质量标准（GHZB11999）；5、产业结构调整指导目录(2011年本)（2013年修正）；6、旅游资源分类、调查与评价（GB/T189722003）；7、旅游规划通则（GB/T189712003）；8、保定市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要；9、易县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；10、易县土地利用总体规划；11、易县城乡总体规划。1.2.2技术依据1、易县近年国民经济统计资料；2、国家有关部委关于编制建设工程项目可行性研究报告的有关规定和标准；3、国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4、国家现行的产业政策、财会、税收制度；5、由项目建设单位提供的其它项目基础材料。1.2.3项目实施原则1、与区域发展相协调休闲养老与区域发展相衔接、与区域公共基础设施相配套，同时协调好休闲养老与生态、环保、农田之间的关系，使休闲养老产业与经济、社会、环境协调一致。2、因地制宜，适度超前由于地理环境和历史文化环境的影响，休闲养老园区和文脉的趋同性已成为促进休闲产业发展的重要因素。为此，园区规划建设应与易县城乡总体规划、易县土地利用总体规划、易县旅游业发展总体规划等发展规划相衔接，依托本地资源，明确优势，抓住机遇，预见未来发展的可能性，高起点和高标准地引导养老休闲产业的发展。园区规划在充分研究本地文化的基础上，要因地制宜，突出特点，强调个性，通过创意和策划，塑造具有明显差异性的独特休闲产业产品与形象。同时，园区建设在遵循城镇经济发展规律的前提下，适度超前规划，强调规划的前瞻性、发展中的弹性和实施中的可操作性。3、可持续发展原则汇海国际生态养老产业园的突出优势就是环境与景观好。因此在规划设计和开发过程中，要突出“环境就是生产力”的原则，进一步加强对生态环境的保护和建设，对土地资源的保护与合理利用，保持人与自然的和谐关系。以可持续发展为目标，保护、开发、利用相结合，实现生态、经济、社会效益的综合协调。1.3综合评价汇海国际生态养老产业园位于河北省易县城南新区，园区主要地块坐落于易州镇西庄村。园区北面有建于大辽乾统三年（公元1103年）的荆轲塔，由于荆轲塔建在衣冠冢上同时建有圣塔寺院，荆轲塔又称“圣塔院塔”；南水北调工程经此而过，近百米宽的水面穿越园区东邻，成为生态园区中一道靓丽的水景观带。该项目规划总占地面积为6000余亩，其中养老康体居住、住宅回迁、配套服务、学校医院、农业低碳工厂等核心区域总占地面积300多万m2。易县汇海旅游开发有限公司拟与易县政府签订西庄生态新区即汇海国际生态养老产业园项目开发建设协议，以国家土地政策为准绳，合理流转城郊土地，充分发挥国有、集体和农民宅基地的功能，准确把握易县在京津冀协同发展中的生态旅游休闲目的地功能定位。依托“千年古县”文化品牌优势，为把易县城区建成“布局合理、功能齐全、设施配套、环境优美”的山水生态新城，致力于打造“京南生态旅游文化名城、绿色易州、文化之城、宜居宜业新福地”做出重要贡献。项目实施后，除实现养老服务、生态观光、康体健身、休闲体验等直接收入外，还带动交通、餐饮及配套医疗卫生、教育等其它服务业发展。有利于推进城南休闲养老产业与易县生态旅游业的共同发展，有利于促进资源开发、保护自然生态环境，有利于实现康体服务、休闲体验与生态产业的良性互动发展，推动当地产业结构的优化调整，提高经济社会发展水平。本项目的建设实施，将产生良好的经济、社会、生态效益，为建设京南生态旅游文化名城又增添了一大特色品牌。63第二章 项目建设必要性和可行性2.1项目建设背景2.1.1易县概况易县古称易州，因易水而得名。位于河北省保定市西北部，总面积2534平方公里，辖28个乡镇（处），469个村，总人口57万，有汉、满、蒙、回等22个民族。地势西高东低，是“七山一水二分田”的山区大县。易县历史悠久、生态良好、交通便捷、物产丰饶，发展旅游业具有得天独厚的资源优势。1、易县区位优越。地处太行山北端东麓、华北平原西北边缘，距北京90公里、天津160公里、保定市中心60公里、石家庄170公里，地处京津保腹地，位于环首都经济圈建设的优势节点，是河北省环京津休闲旅游产业带19个特色休闲县之一。京昆、张石、荣乌三条高速在易县有6个出口，交通极为便利。2、易县历史悠久。早在8000年前就有人类活动，4000多年前，因有易氏部落定居易水流域而得名；2300年前燕国国都即设于此，1400年前设置易州，280年前建设清代皇家陵寝，2006年被联合国命名为首批“千年古县”。3、易县是革命老区。1927年建党，1938年建政，是抗日战争时期晋察冀军区一分区总部所在地，曾留下了聂荣臻、杨成武等老一辈无产阶级革命家的战斗足迹，日本“山地战专家”和“名将之花”阿部规秀在易县境内被击毙，震惊中外的狼牙山五勇士的跳崖壮举就发生在这里。4、易县是资源大县。特别是生态文化旅游资源丰富，现有可开发生态文化景点145处。境内地形地貌齐全，有5条主要河流17座大中小型水库，有林地面积达到182.5万亩，林木覆盖率达到50.5%，被誉为“太行山最绿的地方”。5、易县文化底蕴深厚。既有以北福地遗址为代表的史前文化，以燕下都、古长城为代表的历史文化，又有以洪崖山为代表的宗教祈福文化，以清西陵为代表的清史文化，以狼牙山为代表的红色文化。有省级以上非物质文化遗产6项，其中国家级3项（东韩村拾幡古乐、摆字龙灯、易水砚传统制作技艺），200多处古文化遗存遍布全县。6、易县是文物大县。目前已发现的不可移动文物有300处左右，馆藏文物2000多件。其中，三级重点文物保护单位39处，分别是世界文化遗产1处（清西陵），全国重点文物保护单位7处（燕下都含丛葬墓群、清西陵、万里长城紫荆关、老子道德经幢、北福地遗址、荆轲塔、云蒙双塔），省重点文物保护单位7处（城内清真寺、观音禅寺塔、千佛宝塔、狼牙山五勇士跳崖处、镇国寺石佛、燕南长城、七里庄遗址），县重点文物保护单位25处（血山塔、白塔、阿部规秀击毙处等）；三级以上珍贵馆藏文物330件。7、易县物产丰富。盛产磨盘柿、桃、李、梨、苹果、核桃、板栗等果品，享有“全国磨盘柿之乡”称号。易水砚、绞胎陶、铜雕等旅游商品久负盛名。易水砚、大叶烟、磨盘柿称为“易县三宝”。狼牙山小杂粮、景泰蓝、古易铜雕、根雕都是享誉国内外的地方特产。8、易县是生态氧吧。这里山川秀美、生态良好、水源丰沛、植被茂密，林木覆盖率高达50.5%，被授予“国家级生态示范区”。清西陵、狼牙山、易水湖等5个主要景区，负氧离子浓度在2000-22000个立方厘米，整体平均值达到8324个立方厘米，远远超出世界卫生组织的清新空气标准（1000-1500个立方厘米），按负氧离子浓度登记与健康的评价标准均达到6级，是当之无愧的“天然氧吧”，是一个可以深呼吸的地方。2.1.2人口老龄化趋势分析我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。近60年来，中国大陆的家庭结构、户居模式、养老模式有了很大改变。在家庭结构与户居模式方面，传统的“四世同堂、三代同院”大家庭族居（代际集居）的家庭结构和户居模式，已经过渡到“两代一单元、一代一单元”代际分局的户居模式。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将呈现强劲的增长势头。2.2项目建设的必要性老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1。大连市2001年底全市共有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位7993张。这些城市的老 人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。 但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。 2.2.1 老年公寓的建设供不应求国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5左右。以我国大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。2.2.2老年公寓的布局不尽合理目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。2.2.3老年公寓的价位偏高有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达20003000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3希望每月所需费用不超过1000元（中外房地产导报2001年18期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为400500元（老年住房专题会议论文集2002年）。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。2.2.4一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。2.3项目建设的可行性2.3.1政策环境良好老年住房（含老年公寓）已纳入国家和城市的总体规划。不仅制定了老年住房的长远规划，而且制定了短期计划。首先，对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出了适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。其次，依据长远目标和规划，制定出阶段性的目标和计划。因此，在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。2.3.2大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓老年公寓的建设规模、档次以及价位的高低，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际情况出发，而不是追求大规模、高档次。目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同时，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。2.3.3解决好老年公寓的融资问题融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房。这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。2.3.4建立和健全养老制度和住房保障制度这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同时要按国家规定按时发放。要建立和完善老年住房保障制度。2.3.5建立和完善老年住房的法律、法规法律、法规是解决好老年人住房问题的保障条件。如日本为推进老年人住宅的发展和居住环境无障碍化，1994年实行了中心建筑法，2000年起公布实行了无障碍交通法以及老年人居住法等。韩国有老年福利法、住宅建设促进法。为了推进老年住房的发展，要建立和完善我国老年人住房的法律和法规，并要认真执行。总之，随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。但是它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的建立和完善。2.3.6汇海国际生态养老产业园发展理念汇海国际生态养老产业园在充分调查研究的基础上，认识到今后中国在养老结构及样式变化上，由过去的“土地养老、家居养老、传统养老”的模式，演变为以“社会保险、家居养老、自我养老、机构养老”为主的城市化养老模式。在现代化、城市化进程中，常规层面经济活动主要以城市和城市群为中心运转。而老年人越来越不适应市场竞争的节奏、频率、紧张度、作息时间和活动空间，越来越不适应污染的环境及脆弱的生态，他们需要亲近大自然，越来越需要自然养老、生态养老、环境养老。在这样的需求态势下，协助政府和社会力量，着手考虑构建生态养老、环境养老的功能区或社区成为当务之急，也项目实施要最终解决的问题。易县汇海旅游开发有限公司全力打造的汇海国际生态养老产业园将面向需求，创新方式，全心全意服务老年人。养老产业不同于一般产业，是典型的服务型、消费型产业。市场专家指出，全国老龄消费者中每年有100亿的购买力没有实现，换句话说，老龄产业现今还无法满足老年人的需求。汇海国际生态养老产业园的经营方案为：服务生理需求，让老年人老有所养；服务安全需求，让老年人老有所靠；服务情感需求，让老年人老有所乐；服务尊重需求，让老年人老有所位；服务自我实现的需求，让老年人老有所为。汇海国际生态养老产业园养老模式2.3.7政府部门支持本项目既是“十二五”的收关之作，也是“十三五”生态休闲养老产业的好项目，根据易县县委、县政府的总体工作部署，期望有关部门在立项、规划选址、土地流转、贷款、交通、通讯、给排水、供电等基础设施建设方面提供有力支持。1、本项目符合易县城乡总体规划要求，项目用地区为休闲养老服务组团和新城组团，实施本项目有规划依据。2、项目建设单位运营管理理念先进，拥有一支素质高、经验丰富的团队，完全有能力胜任本项目的组织实施工作。3、企业、老年群体、当地群众对本项目建设非常关注，普遍支持，认同度高。本养老项目实施后，园区服务设施得到完善，环境条件得到改善，品位提高，客观上为本地和京津冀周边的老年群体养老休闲、康体健身提供了优越的条件，人气聚集，易县城区养老服务业的商务氛围更加浓厚。5、本项目建设所需的水泥、钢筋、砂、石等主要材料，当地均能生产和采购，且价格稳定，汽车可直接运抵。施工条件好，交通便利。景区内水、电有保障，项目建设外部协作条件优越。6、当地有建设和管理经验丰富、技术过硬的工程项目管理人才和施工队伍，可保证项目顺利实施。随着人口老龄化的到来，国人对养老产业的需求是刚性增加的，项目区良好的自然与人文环境为项目的建设和发展提供了有力的支撑。本项目建设本着增加园区活动内容，添补硬件设施空白的指导思想，通过建设养老休闲、康体健身项目，强化要素配置，完善服务功能，提升服务承载能力，逐步把园区打造成设施齐全、功能完备、服务优良、环境优美的精品养老社区和休闲健身场所。项目顺应了潮流的发展，符合国家有关政策精神和人民群众的需求，在外部环境条件上较为成熟，项目建设可行性好。第三章 建设条件3.1项目选址本项目选址在易州镇西庄村，位于易县城西新城养老休闲产业规划区，生态文化环境良好。北临荆轲公园，以西为丘陵生态林区，南至大水泥厂，东部为易县新城主城区，距京赞公路500m。南水北调干渠从园区通过，项目区位优势明显。汇海国际生态养老产业园项目区位图项目范围3.2建设条件3.2.1场地条件拟建项目场址地处太行山脉，地势落差较大，属山区、浅山丘陵地带，表面粘土地下砂石，粗中砂石层，河卵石等。根据场址附近已建工程情况，该区域未发现不良地质现象，地质结构稳定。土壤以沙壤为主，属褐土和潮褐土亚类，有机质含量0.7-0.9%，全氮含量0.05-0.06%，碱解氮30-40PPM，速效磷15PPM，速效钾60PPM，PH值为7.2。3.2.2气候条件属温带季风型大陆气候，为半干旱地区，春季降水较少，空气干燥；夏季热而多雨；秋季天高气爽，气候宜人；冬季寒冷干燥，降雪较少；年主导风向为西南风，平均风速为1.9米/秒。年平均气温 13.5；历年极端最高气温 39.6；历年极端最低气温 -25.1；年平均相对温度 60%；无霜期 186天年平均降水量 512.3mm；历年最大积雪厚度 26mm；历年最大冻土浓度 68mm；历年平均蒸发量 1707.1mm；年平均雷暴日数 31.2天；年平均大雾日数 21.5天；地震烈度 73.2.3水源供应水源供应为地表水和地下水，地下水主要用于生活用水，地表水可补充生产用水不足。地下水经化验，水质优良，各种微生物、化学成份和矿物含量都符合国家饮用水标准。3.2.4交通条件易县地处京、津、保腹地，县境内交通便利，京昆、张石、荣乌高速公路，112国道、京赞线等国省干线纵横交汇，易定、易保、独管等公路网四通八达。本项目位于易县城南新区的西庄村，交通十分便利。3.3项目用地分析3.3.1 土地利用规模项目选址于易县易州镇西庄村。项目所需水、电等设施齐全，附近有电网，自备水井，可满足施工要求。项目规划总用地面积6063亩，其中：生态农业拟用地1500亩，养老康体居住用地3250亩，配套公建用地1313亩，其中：配套服务设施用地78亩、老年康体休闲会所612亩、大型中心医院300亩、高等级中心学校45亩、生态低碳工厂278亩。3.3.2 土地利用合理性分析项目选址于易县易州镇西庄村。北临荆轲公园，以西为丘陵生态林区，南至大水泥厂，东部为易县新城主城区（距京赞公路500m）。本项目以最新修编的易县城乡总体规划和易县土地利用总体规划为依据，项目规划经县政府同意后，建设用地和其它用地经规划、国土资源等有关部门批准后方可实施。项目推行“合理流转、合作经营、利益共享”的模式，仅少量土地依据城市规划取得国有土地使用权证后，用于配套服务设施建设。通过建设生态循环农业产业园，生态养老休闲园和康体新民居工程，实现当地群众长期受益、老有所养、收入增长的目标，同时为京津保地区提供配套全面、环境优美的养老服务。依据各板块功能分区，老年公寓、养老中心、高效农业工程、道路工程和配套公建将同步进行。第四章 市场分析4.1养老需求的不断增长4.1.1人口老龄化的发展我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10以上（60岁以上人口）或7（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（人口与社会保障研究陈朝先著，1998年版）。80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，1997年已经超过1.2亿，到2000年达到1.3亿，占总人口的比重接近10%，开始进入人口老年型国家行列。更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。据中国第六次人口普查结果显示，60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。这些数据显示，中国已经处在老龄化社会进程中，而且人口老龄化的速度正在加快。我国是老年人口最多、世界上增长最快的国家之一。全国老龄工作委员会办公室发布了中国人口老龄化发展趋势预测研究报告，这是全国老龄办首次发布关于人口老龄化的报告。该报告介绍了中国人口老龄化的现状和压力、发展趋势和特点，以及人口老龄化带来的问题与政策建议。报告指出，21世纪是人口老龄化的时代。中国已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。中国是世界上老年人口最多的国家，中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，备受世界关注。 报告认为，21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会，到21世纪中叶，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。根据有关专家的测算，二十一世纪前半叶，我国人口老龄化过程大体要经历两个阶段：从2000年到2020年，60岁以上的老年人口将增加到2.4亿，占总人口比重将上升到16.6%，人口老龄化继续加速发展；从2020年到2050年，60岁以上的老年人口将上升到4亿多，占总人口比重将上升到26%左右，人口老龄化程度达到高峰。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。4.1.2观念的变化中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2。有47的老人希望与子女共同生活，52.4的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8认为这种方式很理想，而有35.2的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6仍愿与子女分开住，有15.4的则希望与子女同住（城市规划2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。4.1.3社会上的“空巢家庭”逐渐增多特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4，其中独居老人为13，偶居的占49.4（老看住房专题会议论文集2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。4.1.4现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化据武汉市调查，现在的青年人（2025岁）仅有28.5，中年人（4050岁）有42.8希望将来与子女住在一起（城市规划2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。4.1.5随着老年公寓数量需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3的比例为宜（发达国家一般为45）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（中外房地产导报2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。 同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。 4.2我国老年住宅的特点老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。4.2.1地点的选择依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。4.2.2老年住宅的模式国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。4.2.3设计与配套设施老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室