业主委员会的职责.doc

业主委员会的职责业主委员会代表着全体业主，其权利基础是对物业的所有权。业主委员会作为业主大会的执行机构，应当履行以下职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。除首次业主大会外，以后每年召开的年度大会均由业主委员会筹备、召集和主持。遇有特殊情况，业主委员会有权依照有关规定召集和主持业主大会临时会议。会议期间，业主委员会应当向业主大会报告本物业管理区域内物业管理的实施情况。（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。业主委员会应当依据国家有关物业管理的法律、法规和政策规定以及业主公约的约定，采用公开招标、邀请招标或者协议方式选聘物业管理企业。选聘、续聘或者解聘物业管理企业，须经业主大会讨论通过后，业主委员会方可与物业管理企业签订、变更或者解除物业服务合同。选聘物业管理企业，是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。续聘物业管理企业，是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。解聘物业管理企业，分为自然解聘和提前解聘。自然解聘，是指物业服务合同期限届满后不再被续期。提前解聘，是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。合同法中规定了约定解除和法定解除的两类情形：约定解除，是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除。其特点是，合同双方当事人协商一致，都同意解除，而不是单方面行使解除权。法定解除，是合同解除的条件由法律直接规定的合同解除。合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （5）法律规定的其他情形。（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。业主委员会可以根据物业服务合同和上年度工作计划，听取和反映广大业主和物业使用人的意见，监督、检查物业管理企业的工作落实情况，审核物业管理企业所作的年度财务决算报告。对业主开展多钟形式的宣传教育活动，监督并积极协助、支持、配合物业管理企业的工作，严格履行物业服务合同，以保障各项管理目标的实现。（四）监督业主公约的实施。贯彻执行并督促业主遵守物业管理法律、法规和政策规定，遵守业主公约以及物业服务合同的约定。 （五）业主大会赋予的其他职责。主要包括以下职责：（1）组织修订业主公约、业主委员会章程。业主委员会在遵守物业管理法律、法规和政策规定的前提下，有权根据本物业管理区域内的实际情况，组织对业主公约和业主委员会章程进行修改、补充。修改、补充的条款应当经业主大会审议通过。（2）审核专项维修资金的筹集、使用和管理，以及物业服务费用标准及使用办法专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用（条例第五十四条第二款）。业主委员会有权依据物业管理法律、法规和政策规定，审核专项维修资金的筹集、使用和管理的情况，并报业主大会审议和监督。物业服务费用应当根据法律、法规和政策规定，遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则，由业主委员会提出物业管理服务的内容和标准，物业管理企业依据这些内容和标准进行测算，经双方协商并经业主大会审议通过后，签订物业服务合同予以确定。（3）业主委员会应当接受政府行政主管部门的监督指导，执行政府行政主管部门对本物业管理区域的管理事项提出的指令和要求，等等。（4）调解物业管理活动中的纠纷。物业管理纠纷，是指物业管理活动中的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府行政主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。物业管理纠纷，包括前期物业管理纠纷、物业使用纠纷、物业维修养护纠纷、物业管理服务纠纷、物业管理企业与各专业管理部门职责分工和纠纷、物业租赁转让纠纷、异产毗连房屋管理纠纷，以及政府有关部门在行政管理实施中发生的纠纷等等。物业管理纠纷和解决处理途径有协商、协调、仲裁和诉讼。业主委员会具有调解物业管理活动中的纠纷职责。关闭窗口业主委员会成立及议事必须遵循的规则 一、国物权法规定下列事项必须由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 二、业主大会召开程序（1）发布公告。业主大会召开会议前15日，业主委员会或召集人应当将召开会议的内容以书面形式向物业小区内业主公告。物业小区的业主大会会议，应当同时告知所在街道办事处、社区居委会、区、县级市国土房管局。（2）征询意见。业主委员会或召集人发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业小区内业主意见。业主自己或者委托代理人填写征询意见表或选票，并签名有效。（3）回收统计意见。业主委员会或召集人可通过设立投票箱、上门或寄挂号信等形式回收物业小区内业主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决，邀请所在地街道、居委会指导、监督，或请公证处公证。业主委员会或召集人发放和回收征询意见表和选票可分步骤进行。（4） 通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或召集人作书面记录并存档。业主委员会或召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见和选票结果，接受物业小区内业主的查询和监督。业主委员会或召集人将业主大会的议事决定自会议结束后 3日内以书面形式在物业小区内公告，并将有关材料送所在区、县级市国土房管局备案。三、投票规则（1）产权制。业主自取得物业产权时自然取得投票权。（2）登记制。业主通过登记才能行使投票权。业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人。投票人必须在投票上填写业主拥有物业面积或所代表业主投票权并签名（盖章）。四、 议事方式业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会每年召开1次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，同时告知所在区、县级市房管部门、街道、社区居委会。（一）30%以上业主委员会委员提议；（二）20%以上业主提议；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。业主委员会不按要求召开临时会议的，30%以上业主委员会委员或20%以上业主可以按程序组织召开业主大会临时会议。