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万科万科 200805房地产项目开发流程房地产项目开发流程1传统的房地产开发模式传统的房地产开发模式产品产品设计设计交楼物管交楼物管项目项目销售销售项目项目建造建造获取获取土地土地2传统的房地产开发模式传统的房地产开发模式产品产品设计设计交楼物管交楼物管项目项目销售销售项目项目建造建造获取获取土地土地3传统的房地产开发模式传统的房地产开发模式产品产品设计设计交楼物管交楼物管项目项目销售销售项目项目建造建造获取获取土地土地配套商品房模式配套商品房模式4传统的房地产开发模式传统的房地产开发模式产品产品设计设计交楼物管交楼物管项目项目销售销售项目项目建造建造获取获取土地土地一航万科模式一航万科模式5传统的房地产开发模式传统的房地产开发模式出售出售土地土地获取获取土地土地开发商面临的尴尬：卖地比卖房子更赚钱6传统的房地产开发模式传统的房地产开发模式其他模式其他模式产品产品设计设计交楼物管交楼物管项目项目销售销售/租赁租赁项目项目改造改造获取获取房产房产卖金融卖金融产品产品7传统的房地产开发流程传统的房地产开发流程项目定位项目定位产品产品设计设计交楼物管交楼物管项目项目销售销售项目项目建造建造获取获取土地土地l 以土地资源为核心的项目公司开发模式8土地获取土地获取9土地获取土地获取如果有选择，买什么样的地？如果有选择，买什么样的地？1 1、土地为什么会增值？、土地为什么会增值？（成都城市花园大二期土地被政府收回）（成都城市花园大二期土地被政府收回）2 2、地价占总成本的比例意味着什么？、地价占总成本的比例意味着什么？3 3、地价的付款节奏意味着什么？、地价的付款节奏意味着什么？为什么测算总是不准的？宏观经济环境与宏观行业趋势的影响为什么测算总是不准的？宏观经济环境与宏观行业趋势的影响力到底有多大？（东海岸力到底有多大？（东海岸万科地产的滑铁卢？）万科地产的滑铁卢？）从商品角度出发，什么样的商品属性？从商品角度出发，什么样的商品属性？测算结果与市场价格之间的关系？如何看待土地的客观价值？测算结果与市场价格之间的关系？如何看待土地的客观价值？10项目定位项目定位项目运营计划11产品设计产品设计一期范围及产品、示范区及流线、情景洋房、送面积、结构（成本）优化、审图、目标成本指导书、物业管理方案（前期物业管理招投标）12产品设计产品设计万恶之源万恶之源p项目经理部：项目经理部：1.1.图纸老是出不来，老给我分层出图；图纸老是出不来，老给我分层出图；2.2.总包招标质量不高，因此造成施工过程中困难重重，管理难度很大；总包招标质量不高，因此造成施工过程中困难重重，管理难度很大；p销售中心：销售中心：1.1.样板房和售楼处的计划缺少主责部门；样板房和售楼处的计划缺少主责部门；2.2.规划阶段的楼号栋号和后期派出所的编号总是不一致；规划阶段的楼号栋号和后期派出所的编号总是不一致；3.3.实楼与合同附图不符，实楼和样板房不符的问题屡次出现；实楼与合同附图不符，实楼和样板房不符的问题屡次出现；p成本部：成本部：1.1.“电子版图纸电子版图纸”和和“招标图招标图”缺乏严格的审核，质量不高，不能用于招标；缺乏严格的审核，质量不高，不能用于招标；2.2.部品材料做法缺少同时的施工技术规范，降低工作效率部品材料做法缺少同时的施工技术规范，降低工作效率p采购管理部：采购管理部：1.1.精装修的材料部品选型流程不清，往往造成管理失控，或决策反复；精装修的材料部品选型流程不清，往往造成管理失控，或决策反复；2.2.市政配套（供水市政配套（供水/电力）施工单位的选择责任不清，会影响决策效率；电力）施工单位的选择责任不清，会影响决策效率；p工程管理部：工程管理部：1.1.市政输入条件及策划介入较晚，缺乏对规划设计的指导，因此造成很多技术难市政输入条件及策划介入较晚，缺乏对规划设计的指导，因此造成很多技术难题；（土方平衡、管线路由题；（土方平衡、管线路由）13项目建造项目建造费率与工程量清单招标、标段、甲供材、部品定样、分包、施工组织设计、土方与围墙、提前开工（无证开工）、标准做法、变更与签证、抢工、园建14项目销售项目销售客户积累（产品说明会、活动、登记、认筹）、开放（概念/交付标准/工艺工法示范单位）、定价、销售承诺、合同附图、风险指引、开盘（排队、抽签）、认购15交楼物管交楼物管业主开放日、模拟验收、开荒、交付、面积差、返修16以土地为核心的开发模式所形成的产品系列以土地为核心的开发模式所形成的产品系列 城郊结合部：四季花城产品系列城郊结合部：四季花城产品系列土地属性特征：土地属性特征：位于城市近郊/城郊结合部；与城市 中心距离较近，交通配套少，是1 3年内城市扩张的主要方向；周边有 中低档生活配套,但不完善。客户特征：客户特征：复合客户群。以青年之家、小太阳、孩 子三代为主，少量青年持家。以自住需 求为主。产品：产品：成熟产品/标准化产品单价比：单价比：0.88-1.49,平均1.03，中档深圳深圳 四季花城四季花城 万科城万科城上海上海 四季花城四季花城无锡无锡 魅力之城魅力之城。17 市区边缘：城市花园产品系列市区边缘：城市花园产品系列土地属性特征：位于市区的成熟区域，是其中的 “安静区”，周边交通及配套完 善，但以满足生活需要为主。客户特征：复合客户群。以富贵之家1、青年 之家、孩子三代、小太阳为主。以 自住需求为主。产品：成熟产品/标准化产品单价比：1.12-1.53,平均1.37，中高档深圳深圳 温馨家园温馨家园上海上海 朗润园朗润园天津天津 水晶城水晶城。以土地为核心的开发模式所形成的产品系列以土地为核心的开发模式所形成的产品系列18 副中心区：金色家园产品系列副中心区：金色家园产品系列土地属性特征：位于市区的成熟区域，地块与城 市联系紧密，周边交通及生活配 套十分完善。客户特征：复合客户群。以青年之家、小太 阳为主。对投资客户有一定吸引 力。产品：成熟产品/标准化产品单价比：1.00-1.86,平均1.33，中高档深圳深圳 金域兰湾金域兰湾 金色家园金色家园南京南京 金色家园金色家园沈阳沈阳 金色家园金色家园。以土地为核心的开发模式所形成的产品系列以土地为核心的开发模式所形成的产品系列19传统的房地产开发流程传统的房地产开发流程项目定位项目定位产品产品设计设计交楼物管交楼物管项目项目销售销售项目项目建造建造获取获取土地土地20以客户为导向的房地产开发流程以客户为导向的房地产开发流程万科新流程万科新流程拿地拿地定位定位 设计设计客户客户细分细分产品产品设计设计获取获取土地土地土地属性土地属性清单清单市场细分市场细分客户描述客户描述七对眼睛七对眼睛(产品建议)七对眼睛七对眼睛(项目定位)城市地图城市地图交楼物管交楼物管项目项目销售销售项目项目建造建造21小常识小常识房地产开发房地产开发“五证五证”国有土地使用证建设用地规划许可证建筑工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房销售许可证22国有土地使用证国有土地使用证 国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。23建设用地规划许可证建设用地规划许可证 建设用地规划许可证是经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。24建设工程规划许可证建设工程规划许可证 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。25建设工程施工许可证建设工程施工许可证 建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。未取得施工许可证的不得擅自开工。26商品房销售许可证商品房销售许可证商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。2728