土地评估报告.doc

土地估价报告第一部分 摘要一、估价项目名称受xx县人民法院的委托对陈锦兴位于xx县新城镇裕x街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估。二、委托估价方委托方：xx县人民法院地址：xx县新城镇新洲大道南xx号三、估价目的受xxx县人民法院的委托，对xx位于xx县xx镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估，为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。四、估价基准日二0一七年七月十三日（以现场查勘日为估价基准日）。五、估价日期二0一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。六、地价定义根据委托方提供的土地档案查阅答复书，以及估价人员现场查勘情况确定委估宗地的地价定义：1、用途设定：根据土地档案查阅答复书的记载委估宗地的用途为城镇混合住宅用地，临裕民街两侧的房屋首层为商铺，二层以上为住宅，依据土地的最高最佳使用原则，故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。2、面积设定：根据土地档案查阅答复书的记载委估宗地面积为78平方米，本次估价设定委估宗地面积为78平方米。3、容积率设定：委估宗地为空地，委托方未能提供设计规划条件，因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5.06.0，本次估价按周边用地的平均容积率设定委估宗地容积率为5.5。4、开发程度设定：委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。根据本报告估价目的, 本次估价设定开发程度红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。5、土地使用权年期设定：委估宗地的土地使用权终止日期为2067年8月21日。至估价基准日，委估宗地剩余使用年期为50.5年。本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为50.5年。6、使用权类型设定：委估宗地为国有出让土地使用权，本次估价设定委估宗地使用权类型是国有出让土地。7、限制条件：在估价基准日，委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。本次估价设定委估宗地无他项权利限制。8、本次估价的基准日确定为二0一七年七月十三日。地价定义：综上所述，根据本报告估价目的, 本次估价的土地使用权价值是在上述设定用途、面积、容积率、开发程度、土地使用年期、使用权类型和性质等条件下于评估基准日的公开市场价值。七、估价结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为：评估土地总面积：78平方米评估土地单价：20050元/平方米评估土地总地价：178.39万元大写（人民币）：柒拾捌万叁仟玖佰元整（取整至百位数）宗地估价结果详见土地估价结果一览表八、注册土地估价师签章估价师姓名 土地估价师资格证书号 签 章韩xx 2003xxxx531吕xx 2008xxx009九、估价机构 负责人签名： xxxx土地房地产资产评估有限公司 二0一七年七月二十四日附土地估价结果一览表估价机构：xxx地房地产资产评估有限公司 估价报告编号：云科土评字(2017)第xxx号估价基准日：2017-07-13估价期日的土地使用权性质：出让估价期日的土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日实际用途估价设定用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权年限/年面积平方米单位面积地价元/平方米总地价万元备注陈xxxxx县xx镇裕民街新府国用（2008）0xxxx1xx市xx县新城镇裕民街商住用地商住用地5.5通水,通电,排水,通讯,通路,场地平整通水,通电,排水,通讯,通路,场地平整50.5781005078.39一、 上述土地估价结果的限定条件1. 土地权限性质：详见土地估价报告（正文）2. 基础设施条件：详见土地估价报告（正文）3. 规划限制条件：详见土地估价报告（正文）4. 影响土地价格的其他限定条件：详见土地估价报告（正文）二、 其他需要说明的事项详见土地估价报告（正文）估价机构：xxx土地房地产资产评估有限公司 二0一七年七月二十四日第二部分 估价对象界定一、委托估价方新兴县人民法院。二、估价对象本报告委托评估的估价对象，是指陈锦兴位于新兴县新城镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地。三、估价对象概况（一）土地登记状况根据土地档案查阅答复书的记载，权利人：陈锦兴，坐落：新城镇裕民街，不动产单元号：，不动产权证号：新府国用（2008）001761，使用权面积：78平方米，用途：城镇混合住宅用地，权利类型：国有土地使用权，使用权结束时间：2067年8月21日。现场查勘宗地四至为：东至西至南至北至裕民街他人用地他人用地他人用地（二）土地权利状况1、委估宗地的土地所有权状况：在估价基准日，委估宗地土地所有权属国家所有。2、委估宗地的土地使用权状况：委估宗地的土地使用权人为陈锦兴，使用权类型为出让。3、土地他项权利状况：估价对象不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。4、相邻关系权利：无。（三）土地利用状况委估宗地为空地。实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。四、影响地价的因素说明（一）一般因素1、地理位置新兴县位于广东省中部偏西，地处东经1115737至1123132，北纬222246至225036。东与高明区、鹤山市交界，东南与开平市接壤，南邻恩平市，西南连阳春市，西北为云安县、云城区，东北接高要市。县境南北相距51公里，东西宽56公里，距海洋最近点100公里，县城距广州市150公里，全县政区总面积1523平方公里。省道276、113公路干线和三（水）茂（名）铁路贯通县境。2、自然环境新兴县四面环山，有“新兴盆地”之称。发源于天露山山脉的新兴江主干流和新兴江从南向北贯通，沿河一带形成一条狭长的河谷平原和冲积小盆地。地处北回归线南侧，属亚热带季风气候区，气候温和，热量丰富，光照充足，雨量充沛、霜期短。累年平均气温21.5，年均降雨量1663.7毫米，年均日照1695.4小时，年均无霜期359天。年均地温24.4，湿度23.3毫巴。3、行政区划新兴县辖新城、车岗、水台、稔村、东成、太平、里洞、六祖、大江、天堂、河头、簕竹共12个镇，县政府设在新城镇象岗路。4、新兴县社会经济状况2016年全县完成地区生产总值243.15亿元，增长8.1%，增速分别比全国高1.4个百分点、全省高0.6个百分点、全市高0.2个百分点。工业生产企稳回升。2016年全县实现规模以上工业总产值4366266.8万元，增长16.3%（按当年价计）。2016年全县实现规模以上工业增加值872921.2万元，增长9.1%（按可比价计）。按轻重工业分：轻工业增加值522404.1万元，增长8.2%，重工业增加值350517.1万元，增长10.4%。按工业企业类型分：股份制企业增加值增长12.9%；外商及港澳台商企业增加值增长2.2%，其他经济类型企业增加值下降6.6%。产销衔接，1-12月规模以上工业实现销售产值4261903.6万元，增长11.2%，产品销售率达97.6%。固定资产投资略增。2016年全县完成固定资产投资额1402016万元，增长0.1%。项目投资1241303万元，下降16.0%，其中：5000万以上项目投资424804万元，下降46.8%，5000万以下项目投资816499万元，增长20.2%；房地产开发投资160713万元，增长31.4%。消费市场平稳增长。2016年全县实现社会消费品零售总额652219.6万元，增长12.1%。其中：批发业58098.8万元，增长23.6%；零售业508353.2万元，增长11.4%；住宿业17676.4万元，增长4.3%；餐饮业68091.2万元，增长11.0%。外贸出口增长、进口和实际利用外资下降。2016年，全县完成进出口总额71531万美元，同比增长1.0%。其中：进口总额2450万美元，下降57.6%；外贸出口总额69081万美元，同比增长6.2%。外贸出口中：一般贸易出口47550万美元，增长16.1%，加工贸易出口21531万美元，下降10.6%。2016年全县实际利用外资额1714万美元，下降32.2%。财税收入保持增长，金融运行平稳。2016年全县公共财政预算收入168285万元，增长5.6%（自然口径）；公共财政预算支出396015万元，增长15.4%。2016年完成国地税税收总收入265257万元，增长20.6%。其中，国税税收收入94087万元，增长24.9%；地税税收收入171169万元（报市地税数），增长18.3%(未剔除营改增影响)。12月末全县金融机构本外币存款余额2322648万元，比年初增长16.9%；境内本外币住户存款余额1615444万元，比年初增19.9%；全县金融机构本外币贷款余额1325602万元，比年初增长9.6%。5、云浮市产业政策第一，打造宜居新兴。利用高速公路建设和“交通攻坚”契机，进一步完善交通基础设施，改善城乡环境，加强城市管理，让群众生活更加便利、舒适。第二，打造宜业新兴。就是要努力营造就业渠道广、创业机会多、产业发展旺的生动局面。刚刚也讲了，新兴毗邻珠三角，区位优势明显，江罗、汕湛高速全面通车后，我们与珠三角发达地区的沟通联系将更加密切、便利，再加上园区载体完备、产业配套完善、服务热情高涨，人流、物流、资金流、信息流将不断流入新兴，这对我们发展以温氏为代表的农业、以不锈钢为代表的工业、以禅宗和温泉为依托的文化旅游业有重大意义。通过发展经济带动就业和创业，使新兴成为投资置业的热土。第三，打造宜游新兴。新兴是六祖的故乡，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，包括六祖旅游度假区、天露山旅游度假区、金水台温泉3个国家4A级旅游度假区，目前我们正全力以赴把六祖旅游度假区打造成国家5A级景区。同时抓好禅宗文化产业基地等项目建设，打造“印象六祖”和“中国禅都”，提高旅游知名度。高速通了以后，越来越多的游客将选择到新兴旅游，带旺新兴的人气，促进经济社会发展。（二）区域因素1、区域概况新城镇位于新兴县的中北部，是新兴县委、县政府驻地，全县的政治、经济、文化中心，面积117平方公里（其中城区面积10平方公里，耕地面积28202.35亩、山地面积88363亩），现有常住人口96934人（其中非农人口53385人、农业人口43549人），流动人口3万多人，镇政府下辖36个（其中15 个村委会、21个社区居委会）居村委（下辖97条自然村、269个村民小组）。2016年，全镇工农业生产总产值实现317.52亿元，同比增长12.9；完成各项税收3.73亿元，完成计划的115.3%；地方财政一般预算收入1.28亿元，完成收入任务的108.7%；全社会固定资产投资78亿元，同比增长16.6%。2、道路交通交通十分便利，省道S276、S113公路干线纵横县境，三（水）茂（名）铁路贯通南北，东行15分钟车程可达开阳高速，北走15分钟车程可到广肇、广梧高速。3、基础设施条件（1）供水：区域内供水以市政供水为主，供水有保障。（2）排水：区域排水为雨污分流方式,排水有保障。（3）供电：区域内为市政供电，供电有保障。（4）通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，能满足对外联络需要。4、环境条件（1）社会环境：附近有新兴文化广场、童欢儿童游乐园、新兴县第一中学、广兴花园、北苑宾馆等。配套设施齐全，社会环境良好。（2）自然环境：区内自然环境良好，无不良地质现象。无重大污染项目，环境条件一般。5、相邻土地利用状况委估宗地周围土地利用类型为商住用地。（三）个别因素1、宗地位置：委估宗地位于新兴县新城镇裕民街。2、宗地面积：委估宗地面积78平方米，面积较小，对于开发商住楼较劣。3、宗地形状：委估宗地规则，对土地利用极为有利。4、临路（交通）状况：委估宗新城镇裕民街，交通方便。5、地基情况：根据有关资料和现场了解情况，宗地地质条件一般。附近未发现有不良地质现象，适于建设。6、土地利用和土地开发程度委估宗地为空地。实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。7、土地权利状况与使用年期于评估基准日委评宗地没有他项权利限制。设定土地剩余使用年限为50.5年。8、最佳最有效利用委估宗地位于新兴县新城镇裕民街，周围土地利用类型为商住用地，根据最佳最有效利用的原则，委估宗地适宜开发为商住楼。第三部分 土地估价结果及其使用一、估价依据（一）国家及有关部门颁布的法律、法规和规范性文件1、中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日修正）；2、中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日修正）；3、中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日起实施）；4、中华人民共和国物权法（2007年10月1日起实施）；5、中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号）；6、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号）；7、国土资源部关于严格按国家标准实施和的通知（国土资发2002195号）；8、中华人民共和国担保法（1995年10月1日起施行）；9、城市房地产抵押管理办法（建设部令第98号）；10、关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房20068号）；11、房地产抵押估价指导意见（2006）。（二）地方政府及有关部门颁布的有关法规和规范性文件1、广东省实施办法（2008年11月28日修正）；2、关于公布新兴县城镇土地定级与基准地价评估更新2011年成果的通告(2012年2月)；3、广东省人民政府、广东省国土资源厅、新兴县政府等有关部门颁布、制定的政策、规定、实施办法、通知等法规文件。（三）有关技术标准1、城镇土地估价规程（GB/T 18508-2014）；2、城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2014）;3、土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）；4、城市地价动态监侧技术规范（TD/T 10O9一2007）。（四）委托方提供的资料1、土地档案查阅答复书；2、委托方提供的涉及委估宗地的其它资料。（五）估价人员调查和收集的资料1、估价人员现场勘查记录、摄影照片；2、我公司掌握的有关土地市场情况资料；3、新兴县建设工程造价及价格信息等相关资料。二、土地估价（一）估价原则土地价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用形成的，而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋势，才能做出正确的估价，我们在本次估价过程中，根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，主要遵循以下原则：1、合法原则指土地估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。2、预期收益原则指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。3、替代原则指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。4、估价时点原则随着时间的推移，土地市场是不断变化的，在不同的时间点上，同一宗土地其价值是不同的，估价通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，确定估价时点原则的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。5、供需原则指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。6、最有效利用原则指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。7、报酬递增递减原则指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。8、变动原则指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。9、贡献原则指土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果，土地的价格可以由土地对土地收益的贡献大小来决定。10、谨慎性原则在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。（二）估价方法选择根据城镇土地估价规程，常用的地价估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后，根据估价对象土地的特点及开发的实际情况，选取假设开发法和基准地价系数修正法作为本次估价的基本方法。主要出于以下因素考虑：1、估价对象用途为商住用地，区域内土地租赁交易案例较少，故不适合收益还原法计算其土地使用权价值。2、由于委估宗地地处城区规划范围，同类宗地的市场价格是由市场的供需关系决定的，而不能以成本为基数对非成本因素和目标利润进行量化，故不宜采用成本逼近法。3、估价对象区域内类似用途、面积的土地使用权成交案例较少，故本次评估不采用市场比较法进行评估。4、由于委估宗地属于商住用地，所处区域类似物业的市场价格易于调查和收集，因此根据假设开发法评估的适宜范围以及评估中必备的要件资料，可采用假设开发法进行评估。5、由于委估宗地位于新兴县基准地价覆盖范围内，并有相应的修正体系，因此，适合运用基准地价系数修正法估价。（三）方法介绍1、假设开发法假设开发法又称剩余法，是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发完成后不动产正常交易价格基本上扣除预计的正常房屋开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费，以价格余额估算土地价格的一种方法。 根据假设开发法估价的原理和特点，假设开发法估价的程序为：（1）调查清楚待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的房地产总价值；（4）估计整个开发项目的开发成本（建筑费、专业费、利息、销售费用、销售税费等）；（5）测算开发商应得的利润。计算公式：V = A-B-C式中：V待估土地价格；A开发完成后的房地产总价值；B整个开发项目的开发成本；C开发商合理利润。2、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估结果，按照替代原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价期日价格的方法。其计算公式为：P宗=P地（1+Ki）KvKyKq其中：P宗-委估宗地地价P地-委估宗地所在区域的单位面积基准地价Ki-第i个区域因素修订系数Kv 、Ky 、Kq-容积率、使用年期、估价期日等修正系数（四）估价结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为：评估土地总面积：78平方米评估土地单价：10050元/平方米评估土地总地价：78.39万元大写（人民币）：柒拾捌万叁仟玖佰元整（取整至百位数）宗地估价结果详见土地估价结果一览表三、估价结果和估价报告的使用（一）估价的前提条件和假设条件1、任何有关估价对象运作方式、程序均符合国家、地方有关法律法规。2、在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，买卖双方都有一段充分了解土地现状及所处市场行情的时间，并且有一段合理的洽谈交易时间，不考虑交易双方特殊动机和偏好的特殊出价。3、土地价值不受任何附带债权关系带来的影响。4、此次估价前提条件为估价对象在规划利用条件下进行开发，估价时设定估价基准日为二0一七年七月十三日，估价设定用途为商住用地，土地剩余使用年限为50.5年。5、此次估价的土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）。6、估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。（二）估价结果和估价报告使用1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若委估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4、报告中有关委估宗地的土地权属状况、土地面积等以委托方提供的资料为准。5、本报告只评估委估宗地的土地使用权价值，不包含土地上的建构筑物的价值。6、本报告估价结果需经两名以上土地估价师签名、土地估价机构盖章后方能生效。7、本次评估报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”仅供估价机构存档和作为结果提交土地主管部门确认或备案时使用。8、在地产市场变化相对较稳定的前提下，本报告的估价结果自提交估价报告日期起壹年内有效，若市场有较大波动或超过壹年需重新进行估价。（三）需要特殊说明的事项1、评估土地的合法性，以土地档案查阅答复书为准，并以此确认该土地“权属合法，界址清楚，面积准确”。2、本报告假定土地价格在价格定义的条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。3、本次估价未考虑未知且可能与估价对象有关的债权及债务情况对估价结果的影响。4、其它说明（1）委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。（2）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。（3）本报告由估价机构负责解释。第四部分 附 件附件1 委估宗地照片；附件2 委估宗地位置图；附件3 评估委托书复印件；附件4 土地档案查阅答复书复印件；附件5 估价机构营业执照复印件；附件6 估价机构备案与信用等级证书复印件；附件7 土地估价师资格证书复印件。