土地资产评估报告.doc

土地估价报告 第一部分 摘要 一、估价项目名称 位于相思湖新区西庄路南侧、西宁路路东侧的49.216亩土地使用权价格评估。 二、委托估价方 公司 三、估价目的 为了公司能满足对土地的投资开发需要，依据国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001），我们对委估土地使用权进行估价，提供委估对象在估价基准日的市场价值参考依据。 四、估价基准日 二O一O年三月十日。 五、宗地的描述土地位置实际用地面积（亩）土地用途出让年限规划指标要求各用途建筑面积占总建筑面积的比例起始价（人民币）容积率建筑密度绿地率相思湖新区西庄路南侧、西宁路路东侧49.216城镇住宅、批发零售城镇住宅：70年批发零售：40年3.030%35%批发零售3%-5%，住宅97%180万元亩 综上，我们知道该宗地的一些具体情况，为此，我们寻找三个比较的实例，采用市场法进行估价，估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价值。 六、估价结果 估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为： 土地价值总额：24862.69万元 单位地价：505.175（万元/ 亩） 七、估价师签名 第二部分评估的过程 待评估宗地为一块空地，面积为49.216亩，要求评估其2010年月10日的市场价格。我们通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。 交易实例比较交易ABC被评估对象D坐落高新区鲁班路延长线西侧金浦路141-1号白沙大道南面相思湖新区西庄路南侧、西宁路路东侧用途住宅、批发零售住宅、商务金融、批发零售住宅、批发零售、商务金融（办公）住宅、批发零售土地类型熟地熟地熟地熟地价格（万元/亩）16008650560面积（亩）18.33518.40596.12249.216交易时间2010.3.102010.3.102009.122010.3.10形状不太规则规则规则不太规则地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通剩余使用年限住70、售40住70、售40、商50住70、售40、商50住70、售40容积率5.011.763.23.0建筑密度38%40%45%25%30%绿地率25%20%25%35%35%备注住宅90平方米以下的住房面积占开发面积的70%以上300米以上的高层建筑无住宅90平方米以下的住房面积占开发面积的60%以上1、进行交易情况修正经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。2、进行交易时间修正根据调查，2009年12月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例C交易时间修正系数104/1001.043、进行区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。根据各个区域的具体情况进行打分，以被评估对象的各个因素的分值为标准值，即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况。区域因素标准分值说明自然条件1010社会环境1010经济繁华程度5分、周围人口复杂程度（人口素质）5分街道条件1010大道、小道情况5分，路况5分交通便捷度1010有几条路通往3分、是否方便地使用各种交通工具3分、公车站远近及公车通达度4分离交通车站点距离1010以被评估对象为标准（20分钟路程），若参照实例路程在5分钟内加10分以上，515分钟内加5-10分，15-20分钟加0-5分，超过被评估对象减分离市中心距离1010以被评估对象为标准（15cm地图上）若若参照实例5cm内加20分以上，510cm内加10-20分，10-15分钟加0-10分，超过被评估对象减分基础设施1010交通、邮电、供水供电、商业服务、科研与技术服务、园林绿化、环境保护、文化教育、卫生事业等市政公用工程设施和公共生活服务设施等。公共设施完备状况1010教育2分、商业2分、医疗2分、文化娱乐2分、银行邮局等2分水、大气、噪音污染状况55水2分、大气1分、噪音2分周围环境及景观1010环境：绿化环境2分、居住舒适度3分景观：建筑美化度2分、自然美化度3分规划限制510综合打分100100则A地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：区域因素标准分值说明自然条件1010社会环境10361、宗地四周比较繁荣，马路对面有酒楼、农贸市场、小商铺2、旁边有胜天商都等住宅小区，多为教师，人口素质高，有规范的治安、但人流大，安全隐患存在。街道条件1020大学路与鲁班路的交叉处，是重要交通要道，路面宽敞平坦。交通便捷度10161、大学与鲁班路、快环，出行方便2各种车辆自由出入3/20个站点，到各地都可离交通车站点距离1018离公车站点大概十分钟的距离；相比于被评估对象而言，距安吉站、北大站、飞机场等均较近。离市中心距离1027地图上为6.5厘米，是四块地中最近的，离鲁班路站点只需20分钟的车程基础设施1010通水通电通讯，基础设施完备公共设施完备状况1020宗地四周比较成熟，公共设施比较完备，有市场、中学、医院、餐厅等设施不足之处在于离银行比较远水、大气、噪音污染状况54大学路与鲁班路的交叉处，附近物流公司公司，所以过往车辆较多，噪音和空气污染比较大周围环境及景观1010周围是比较大型的建筑物，建筑和规划都比较好；临可利江，种有蔬果，有绿色植物、视野较开阔规划限制55无综合打分100176B地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下：区域因素标准分值说明自然条件1010社会环境1040南宁经济发达地区，经济繁荣；周边人口受教育程度也高街道条件1016直接到该宗地的道路较窄只能并排两辆轿车交通便捷度1020邻近民族大道、竹溪大道，多条道路可到达、各种交通工具皆可离交通车站点距离1020到公交站点较近，且到南宁个车站、火车站、飞机场较近离市中心距离1025在地图上，离市中心为7.5cm基础设施1010通水通电通讯，基础设施完备公共设施完备状况1030靠近五象广场、民歌广场、有学校、超市水、大气、噪音污染状况55无周围环境及景观1025附近为高级住宅区写字楼，靠近民歌广场，环境较好规划限制55无综合打分100206C地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下区域因素标准分值说明自然条件1010无社会环境1020周围是两个住宅小区，普罗旺斯和江南新苑，白天几乎无人，繁华度不够，人口为此买房的人。街道条件1020规划整齐完善，有马路天桥，但普罗旺斯内道路相对窄，有点复杂交通便捷度1013公车路线仅有6路车，所处离繁华处较远，公车等久。离交通车站点距离1015处于两个站点中间，各需五分钟离市中心距离1021离市中心较远基础设施1010通水通电通讯，基础设施完备公共设施完备状况1020有生活必备的商店、技术开发区、卫生服务中心、家庭健康服务中心、菜市、游泳池、停车场等，但是却没有邮局银行和学校在附近水、大气、噪音污染状况52处于快环通道，大车多，噪音大，较远处清晰可见几根大的工厂烟囱周围环境及景观108近为普罗旺斯的高楼及社区内风景和街道，远景可见工厂规划限制55无综合打分100144于是可以得到：交易实例A区域因素修正系数100/1760.568交易实例B区域因素修正系数100/2060.485交易实例C区域因素修正系数100/1440.6944、进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正: 对土地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比A、B交易实例价格低6%，估宗地的价格会比C交易实例价格高3%。经过计算得到面积修正系数为：， 交易实例A的面积修正系数0.94 交易实例B的面积修正系数0.94 交易实例C的面积修正系数1.03（2）关于容积率因素的修正:经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例A的容积率修正系数100/1400.714 交易实例B的容积率修正系数100/275.20.363 交易实例C的容积率修正系数100/1040.962个别因素修正系数计算如下： 交易实例A的个别因素修正系数0.940.7140.671 交易实例B的个别因素修正系数0.940.3630.341 交易实例C的个别因素修正系数1.030.9620.9915.计算比准价格 A16001.00.5680.671609.8（万元/ 亩） B86501.00.4850.3411430.58（万元/ 亩） C5601.01.040.6940.991400.55（万元/ 亩）6.采用算术平均法求得评估结果由于B实例的值为异常值，应予以剔除。其他结果相近，则取其平均值作为评估结果。故宗地D的评估结果为： 待估宗地评估价值（单价）（609.8+400.55）/2 505.175（万元/ 亩） 待估宗地评估价值（总价）505.17549.21624862.69万元 第三部分 土地估价结果 一、估价依据 根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第号）等法律法规，并且委托估价方提供的相关资料和受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获取的资料进行估价。 二、土地估价 1、估价原则 地产评估应遵循公开、公正、公平的工作原则，同时应根据估价目的和选用的估价方法，在估价过程中把握适用的经济原则，遵循合法原则 、最高最佳使用原则、需要与供给原则、变动原则等原则，使得在估价过程中，要按照国家和地方的有关规定，恪守客观、科学、 合法的原则进行土地价格评估。做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。 2、估价方法 根据“城镇土地估价规程”和估价人员现场查勘，对估价对象和参考示例进行的特点及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结 合估价对象的实际情况，采用市场比较法评定土地价格。 3、估价结果 估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场比较法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为： 土地价值总额：24862.69万元 单位地价：505.175（万元/ 亩）