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1、 土地估价报告 第一部分 摘要 一、估价项目名称 位于相思湖新区西庄路南侧、西宁路路东侧的49.216亩土地使用权价格评估。 二、委托估价方 ⅩⅩ公司 三、估价目的 为了ⅩⅩ公司能满足对土地的投资开发需要，依据国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），我们对委估土地使用权进行估价，提供委估对象在估价基准日的市场价值参考依据。 四、估价基准日 二O一O年三月十日。
2、 五、宗地的描述 土地位置 实际用地面积 （亩） 土地用途 出让年限 规划指标要求 各用途建筑面积占总建筑面积的比例 起始价（人民币） 容积率 建筑密度 绿地率 相思湖新区西庄路南侧、西宁路路东侧 49.216 城镇住宅、批发零售 城镇住宅：70年 批发零售：40年 3.0 ≦30% ≥35% 批发零售3%-5%，住宅≦97% 180万元／亩 综上，我们知道该宗地的一些具体情况，为此，我们寻找三个比较的实例，采用市场法进行估价，估价结果为估价对象无权属瑕疵和限制下的公开市场价值。 六、估价结果 估
3、价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为： 土地价值总额：24862.69万元 单位地价：505.175（万元/ 亩） 七、估价师签名 第二部分 评估的过程 待评估宗地为一块空地，面积为49.216亩，要求评估其2010年３月10日的市场价格。我们通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。 交易实例 比较交易
4、 A B C 被评估对象D 坐落 高新区鲁班路延长线西侧 金浦路141-1号 白沙大道南面 相思湖新区西庄路南侧、西宁路路东侧 用途 住宅、批发零售 住宅、商务金融、批发零售 住宅、批发零售、商务金融（办公） 住宅、批发零售 土地类型 熟地 熟地 熟地 熟地 价格（万元/亩） 1600 8650 560 面积（亩） 18.335 18.405 96.122 49.216 交易时间 2010.3.10 2010.3.10 2009.12 2010.3.10 形状 不太规则 规则 规则 不太规则 地
5、势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 剩余使用年限 住70、售40 住70、售40、商50 住70、售40、商50 住70、售40 容积率 5.0 11.76 3.2 3.0 建筑密度 ≦38% ＞40%≦45% ≦25% ≦30% 绿地率 ≧25% ＞20%≦25% ≥35% ≥35% 备注 住宅90平方米以下的住房面积占开发面积的70%以上 300米以上的高层建筑 无 住宅90平方米以下的住房面积占开发面积的60%以上 1、进行交易情况修正 经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均
6、作为正常交易看待。故无需修正。 2、进行交易时间修正 根据调查，2009年12月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 交易实例C交易时间修正系数＝104/100＝1.04 3、进行区域因素修正 采用打分法，可参照下表的有关数据判断。 根据各个区域的具体情况进行打分，以被评估对象的各个因素的分值为标准值，即以打满分处理，以下为被评估对象的具体情况。 区域因素 标准 分值 说明 自然条件 10 10 社会环境 10 10 经济繁华程度5分、周围人口复杂程度（人口素质）5分 街道条件 10 10 大道、小道情况5分，路况5分 交
7、通便捷度 10 10 有几条路通往3分、是否方便地使用各种交通工具3分、公车站远近及公车通达度4分 离交通车站点距离 10 10 以被评估对象为标准（20分钟路程），若参照实例路程在5分钟内加10分以上，5—15分钟内加5-10分，15-20分钟加0-5分，超过被评估对象减分 离市中心距离 10 10 以被评估对象为标准（15cm地图上）若若参照实例5cm内加20分以上，5—10cm内加10-20分，10-15分钟加0-10分，超过被评估对象减分 基础设施 10 10 交通、邮电、供水供电、商业服务、科研与技术服务、园林绿化、环境保护、文化教育、卫生事业等市政公用
8、工程设施和公共生活服务设施等。 公共设施完备状况 10 10 教育2分、商业2分、医疗2分、文化娱乐2分、银行邮局等2分 水、大气、噪音污染状况 5 5 水2分、大气1分、噪音2分 周围环境及景观 10 10 环境：绿化环境2分、居住舒适度3分 景观：建筑美化度2分、自然美化度3分 规划限制 5 10 综合打分 100 100 则A地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下： 区域因素 标准 分值 说明 自然条件 10 10 社会环境 10 36 1、宗地四周比较繁荣，马路对面有酒楼、农贸市场、小商铺2、旁边有
9、胜天商都等住宅小区，多为教师，人口素质高，有规范的治安、但人流大，安全隐患存在。 街道条件 10 20 大学路与鲁班路的交叉处，是重要交通要道，路面宽敞平坦。 交通便捷度 10 16 1、大学与鲁班路、快环，出行方便2各种车辆自由出入3/20个站点，到各地都可 离交通车站点距离 10 18 离公车站点大概十分钟的距离；相比于被评估对象而言，距安吉站、北大站、飞机场等均较近。 离市中心距离 10 27 地图上为6.5厘米，是四块地中最近的，离鲁班路站点只需20分钟的车程 基础设施 10 10 通水通电通讯，基础设施完备 公共设施完备状况 10 20
10、 宗地四周比较成熟，公共设施比较完备，有市场、中学、医院、餐厅等设施不足之处在于离银行比较远 水、大气、噪音污染状况 5 4 大学路与鲁班路的交叉处，附近物流公司公司，所以过往车辆较多，噪音和空气污染比较大 周围环境及景观 10 10 周围是比较大型的建筑物，建筑和规划都比较好；临可利江，种有蔬果，有绿色植物、视野较开阔 规划限制 5 5 无 综合打分 100 176 B地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下： 区域因素 标准 分值 说明 自然条件 10 10 社会环境 10 40 南宁经济
11、发达地区，经济繁荣；周边人口受教育程度也高 街道条件 10 16 直接到该宗地的道路较窄只能并排两辆轿车 交通便捷度 10 20 邻近民族大道、竹溪大道，多条道路可到达、各种交通工具皆可 离交通车站点距离 10 20 到公交站点较近，且到南宁个车站、火车站、飞机场较近 离市中心距离 10 25 在地图上，离市中心为7.5cm 基础设施 10 10 通水通电通讯，基础设施完备 公共设施完备状况 10 30 靠近五象广场、民歌广场、有学校、超市 水、大气、噪音污染状况 5 5 无 周围环境及景观 10 25 附近为高级住宅区写字楼，靠
12、近民歌广场，环境较好 规划限制 5 5 无 综合打分 100 206 C地以被评估对象D为标准，具体打分情况如下 区域因素 标准 分值 说明 自然条件 10 10 无 社会环境 10 20 周围是两个住宅小区，普罗旺斯和江南新苑，白天几乎无人，繁华度不够，人口为此买房的人。 街道条件 10 20 规划整齐完善，有马路天桥，但普罗旺斯内道路相对窄，有点复杂 交通便捷度 10 13 公车路线仅有6路车，所处离繁华处较远，公车等久。 离交通车站点距离 10 15 处于两个站点中间，各需五分钟 离
13、市中心距离 10 21 离市中心较远 基础设施 10 10 通水通电通讯，基础设施完备 公共设施完备状况 10 20 有生活必备的商店、技术开发区、卫生服务中心、家庭健康服务中心、菜市、游泳池、停车场等，但是却没有邮局银行和学校在附近 水、大气、噪音污染状况 5 2 处于快环通道，大车多，噪音大，较远处清晰可见几根大的工厂烟囱 周围环境及景观 10 8 近为普罗旺斯的高楼及社区内风景和街道，远景可见工厂 规划限制 5 5 无 综合打分 100 144 于是可以得到： 交易实例A区域因素修正系数＝100/176＝0.568 交
14、易实例B区域因素修正系数＝100/206＝0.485 交易实例C区域因素修正系数＝100/144＝0.694 4、进行个别因素修正 （1）关于面积因素的修正: 对土地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比A、B交易实例价格低6%，估宗地的价格会比C交易实例价格高3%。 经过计算得到面积修正系数为：， 交易实例A的面积修正系数＝0.94 交易实例B的面积修正系数＝0.94 交易实例C的面积修正系数＝1.03 （2）关于容积率因素的修正: 经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是： 容积率增
15、加0.1，地价增加2%。则： 交易实例A的容积率修正系数＝100/140＝0.714 交易实例B的容积率修正系数＝100/275.2＝0.363 交易实例C的容积率修正系数＝100/104＝0.962 个别因素修正系数计算如下： 交易实例A的个别因素修正系数＝0.94×0.714＝0.671 交易实例B的个别因素修正系数＝0.94×0.363＝0.341 交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.962＝0.991 5.计算比准价格 A＝1600×1.0×0.568×0.671＝609.8（万元/ 亩） B＝8650×1
16、0×0.485×0.341＝1430.58（万元/ 亩） C＝560×1.0×1.04×0.694×0.991＝400.55（万元/ 亩） 6.采用算术平均法求得评估结果 由于B实例的值为异常值，应予以剔除。其他结果相近，则取其平均值作为评估结果。故宗地D的评估结果为： 待估宗地评估价值（单价）＝（609.8+400.55）/2 ＝505.175（万元/ 亩） 待估宗地评估价值（总价）＝505.175×49.216＝24862.69万元 第三部分 土地估价结果 一、估价依
17、据 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第３９号）等法律法规，并且委托估价方提供的相关资料和受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获取的资料进行估价。 二、土地估价 1、估价原则 地产评估应遵循公开、公正、公平的工作原则，同时应根据估价目的和选用的估价方法，在估价过程中把握适用的经济原则，遵循合法原则 、最高最佳使用原则、需要与供给原则、变动原则等原则，使得在估价过程中，要按照国家和地方的有关规定，恪守客观、科学、 合法的原则进行土地价格
18、评估。做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。 2、估价方法 根据“城镇土地估价规程”和估价人员现场查勘，对估价对象和参考示例进行的特点及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结 合估价对象的实际情况，采用市场比较法评定土地价格。 3、估价结果 估价人员对所搜集的资料进行整理分析，对土地使用权价格采用市场比较法测算，估价人员对所搜集的资料进行整理分析，确定估价对象的国有出让土地使用权价格为： 土地价值总额：24862.69万元 单位地价：505.175（万元/ 亩）
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