农村信用社无籍房产融资管理办法模版.doc

省农村信用社
无籍房产融资管理办法

第一章 总 则
第一条 为积极拓展城乡信贷市场，根据《省农村信用社公司类贷款管理办法》、《省农村信用社个人类贷款管理办法》及相关法律法规，制定本办法。
第二条 无籍房产融资是指受资人（借款人）以自身所有的无籍房产为反担保物、通过第三方担保的方式向出资人（贷款人）获取贷款融资。
第三条 无籍房产是指产权明晰，但暂时未进行房屋产权登记，未领取房屋产权证书的企业和个人所属房产，房产应是位于服务辖区大集镇（含）以上区域的临街商业用房、商住混合用房或厂房。
第二章 融资条件
第四条 借款人应为以该无籍房产为主要经营场所的小微企业、个体工商户和自然人。
第五条 借款人应具备下列条件：
（一）借款人是小微企业的，除符合《省农村信用社公司类贷款管理办法》规定的基本条件外，还应符合以下要求：
1.在贷款人处开立基本账户，并以该账户作为主要资金结算账户；
2.企业法人信誉良好，无不良记录；
3.经营项目前景看好，符合当地政府产业布局及发展方向；
4.企业管理者应具备创业能力，并经创业培训，具备一定的经营管理能力；
5.贷款人规定的其他条件。
（二）借款人是个体工商户或自然人的，应符合下列条件：
1.年满18周岁，具有完全民事行为能力；
2.拥有固定生产经营场所，从事的生产经营活动为地方政府积极倡导或产业结构调整行业，具有良好的发展前景；
3.收入稳定，还款资金来源充足；
4.资信状况良好，无不良信用记录；
5.符合个人经营类贷款管理制度及贷款人要求的其他条件。
第六条 担保条件。
（一）担保人应为自然人、融资性担保公司或政府确定的“物权融资公司”。担保人为自然人的需满足下列条件：
1.为各行社系统内职工、国家机关公务员、行政事业单位工作人员等；
2.年龄加担保年限未达到法定退休年限；
3.收入稳定，具备较强的担保能力；
4.资信状况良好，无不良信用记录；
5.原则上由贷款人代发工资。
（二）反担保物条件：
1.未设定其他物权，未被查封、扣押和监管；
2.市场价值稳定、足值，易于变现，房屋现状保存完好，基础设施齐全，且不在拆迁、经鉴定不得使用的危房范围内。
第三章 融资方式
第七条 无籍房产融资依据借款人综合还款能力、资金需求、资信状况等因素合理确定。融资方式主要采取自然人担保融资、担保公司担保融资和“物权融资公司”担保融资三种方式。
第八条 自然人担保融资是借款人以本人或财产共有人购置的无籍房产为反担保物、由符合要求条件的自然人担保向贷款人获取融资。贷款人、借款人与担保人签订“三方协议”，明确各自的权利和义务。
第九条 担保公司担保融资指是借款人以本人或财产共有人购置的无籍房产为反担保物、由融资性担保公司担保向贷款人获取融资。
第十条 “物权融资公司”担保融资指是借款人以本人或财产共有人购置的无籍房产为反担保物、由地方政府设立的“物权融资公司”担保向贷款人获取融资。贷款人、借款人与担保人签订“三方协议”，明确各自的权利和义务。
“物权融资公司”由地方政府设立，对服务辖区有融资需求的无籍房产进行调查确权，并根据实际情况出具书面证明，证明房产不属于违章非法建筑物以及房产实际所有人等情况。
第四章 融资用途、额度、期限、利率、还款方式
第十一条 借款人融资主要用于日常生产经营所需的流动资金。
第十二条 融资额度应根据借款人生产经营资金需求、综合还款能力等因素综合考虑，最高融资额度不超过客户综合授信额度，且不超过该无籍房产评估价值的50%；自然人担保的，单个自然人担保额度一般不超过其年薪3倍，最高50万元。
第十三条 融资期限根据借款人经营周期合理确定，一般不超过1年，最长不超过3年。
第十四条 融资利率在贷款基准利率基础上最高上浮60%，可以采取固定利率或浮动利率方式。
第十五条 还款可采用按月（季）付息、到期一次性还本或分期还本方式，以及等额本息（本金）方式等。期限超过一年的，必须实行分期还款。
第五章 融资流程
第十六条 受理申请。借款人申请无籍房产融资除提供公司类贷款或个人经营性贷款基本资料外，还应提供以下相关资料：
（一）借款人经营资质证明资料，包括工商营业执照、行业经营许可证、完税证明、经营性现金流量及其他收入证明资料；
（二）担保人担保能力证明资料；
（三）要求的其他文件或资料。
第十七条 资料审查。受理客户申请后，需至少两名客户经理联合对借款人提交的全部证明资料的真实性、准确性、完整性进行调查和确认，对借款人资信状况、保证人保证意愿、保证能力等方面进行调查和评估，形成调查评价意见。
第十八条 贷前调查。调查内容除应遵守公司和个人信贷业务基本规定外，还应重点调查以下内容：
（一）借款用途是否为经营性；
（二）第一还款资金来源是否充足，盈利能力是否持续、稳定；
（三）保证人担保意愿、担保能力资信状况；
（四）贷款人规定的其他事项。
第十九条 对符合规定条件的贷款融资，贷款人要严格按照程序和要求进行审批。
第六章 反担保承诺、评估及签订“三方协议”
第二十条 借款人及财产共有人向贷款人和保证人出具书面承诺，承诺包括但不限于下内容：
（一） 承诺反担保物所有权明确；
（二）反担保物权属不存在争议；
（三）在担保期间内不得私自转让、变卖、长期出租等。
第二十一条 反担保物评估。无籍房产可采取外部评估或内部评估相结合的方式进行。
内部评估制度是由贷款人指定专人依据购房交易合同、协议、缴税票据等，采取重置、市场比较等方式，直接将评估价值或成交价格认定为抵押物价值评估人员在认定书中签字确认。内部评估的评估价值需要获得保证人的认可。
第二十二条 贷款人、借款人、保证人签订“三方协议”。
按照“三方协议”约定，贷款人可以根据担保人申请委派相应业务人员协助担保人一同对借款人提供的资料进行审核，担保人对审核内容的真实性、齐全性、有效性独立承担责任，业务人员审核发现问题应告知担保人：包括反担保物取得相关证明手续，如购房合同、协议、相关税费缴纳票据或其他证明材料；反担保物占有范围内土地使用权规划、审批手续等。
按照“三方协议”约定，贷款人可以根据担保人申请委派相应业务人员协助担保人一同对借款人反担保物进行贷后检查，担保人对审核内容的真实性、齐全性、有效性独立承担责任，业务人员对检查发现问题应告知担保人：内容包括反担保物是否存在被私自转让、出租、处分，反担保物价值非正常的减少等。
第七章 合同签订及发放
第二十三条 审批通过后，贷款人与借款人签订借款合同，与保证人签订保证合同。签订合同要严格执行面谈、面签制度。
第二十四条 放款部门对相关合同文本和法律文书等手续审核无误后，可通知借款人办理贷款支取手续。
第二十五条 贷款人应严格按照合同约定的支付方式对贷款资金的支付实施管理与控制，监督贷款资金按约定用途使用。
第八章 融资管理与回收
第二十六条 贷款人要按照贷款档案管理有关规定指定专人负责贷款资料的收集、整理、归档、调阅、保存和销毁等工作。
第二十七条 无籍房产融资实行按季度检查，包括借款人的资金使用、生产经营、销售、财务、还款能力、资信等情况，保证人担保能力变化情况。
第二十八条 到期回收。无籍房产融资应严格按照《省农村信用社公司类贷款管理办法》、《省农村信用社个人类贷款管理办法》程序管理，到期回收。
（一）贷款到期前向借款人发出《贷款到期通知书》，通知借款人筹措资金按期归还贷款本息；
（二）贷款逾期及时向借款人和保证人发出《贷款催收通知书》，督促保证人受买或处置反担保物，及时按照“三方协议”约定代偿借款；贷款逾期三个月以上，借款人和保证人没有采取措施积极偿还贷款的，贷款人应向人民法院依法提起诉讼实现债权。
第九章 附 则
第二十九条 本办法由省农村信用社联合社制定、解释和修改。
第三十条 本办法自下发之日起施行。
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