新农合配送中心建设项目可行性研究报告书.doc

新农合商贸江苏有限公司新沂新农合连锁物流配送中心建设项目可行性分析报告 新沂市供销合作总社目 录第1章 总 论- 1 -1.1 概 述- 1 -第2章 项目提出背景及建设的必要性- 3 -2.1 项目提出的背景- 3 -2.2 项目建设的必要性- 4 -第3章 建设地址和建设条件- 7 -3.1 *概况- 7 -3.4 建设条件- 14 -第4章 建设规模和建设内容16第5章 规划布局与工程设计方案185.1 规划设计方案185.2 建筑设计方案245.3 结构设计方案285.4 给排水设计方案305.5 供电及电信设计方案355.6 小区管线铺设方案38第6章 环境保护和节能406.1 环境保护406.2节 能41第7章 物业管理447.1 物业管理概述447.2 住宅物业管理的服务标准44第8章项目实施进度528.1 组织机构528.2 工程进度安排52第9章 工程招标539.1 工程招标的基本原则539.2 招标范围及组织形式549.3 招标程序549.4 评标委员会的人员组成55第10章 拆迁安置方案5710.1 拆迁房屋补偿标准5710.2 建设拆迁成本5710.3 奖励政策5810.4 拆迁安置的组织实施58第11章 投资估算及资金筹措4411.1 估算依据4411.2 投资估算的范围和方法4411.3 投资估算和筹资方式58第12章 经济社会效益分析6212.1 经济效益分析6212.2 社会效益分析63第13章 项目风险与应对措施6513.1 项目风险分析6513.2 风险评估6613.3 风险应对措施67第14章 研究结论6814.1 研究结论6814.2 建议69江苏新农合农村经济信息专业合作联社项目概况一、项目名称：新农合商贸江苏有限公司新沂新农合连锁物流配送中心建设项目二、项目概况A、项目建设内容： （1）、新建物流配送中心总部35000平方米； （2）、新建标准化配送中心仓储库15000平方米； （3）、新建冷鲜库1500平方米； （4）、新建办公用房1200平方米； （5）、新建乡镇购物广场28个 （6）、新建集装箱式村级便利店470个 （7）、新农合商业计算机管理系统（含软件）； （8）、“跃进”28A厢式货车20辆； （9）、冷藏车2辆；B、建设地点：新沂市城郊及各乡镇、村C、建设性质：股份合作D、建设期限：2011年10月2014年10月E、项目总投资：17000万元F、资金筹措： （1）企业自筹15000万元 （2）银行贷款1000万元 （3）申请财政扶持资金1000万元三、项目单位及项目负责人：1、项目单位： （1）单位名称：新农合商贸江苏有限公司 （2）单位住所：新沂市开发区农资市场 （3）法定代表：杨远 （4）人员结构：现有人员24人，其中管理人员8人，80%以上有大中专以上学历并有相应的专业资格证书。 （5）资产情况：单位注册资金500万元，现有固定资产2800万元，流动资产450万元.2、项目负责人简介： （1）姓名：杨远 （2）性别：男 （3）国籍：中国 （4）个人简历：汉族 大学文化，1993年参加工作，历任原新沂市墨河乡卓窑村经济联合社副社长、墨河乡多种经营服务公司经理、新沂市东方龙粮油加工厂厂长；1999年下海经商；2008筹建江苏新农合农村经济信息专业合作联社；2011年被全国供销合作社、中华合作时报评选为“中国合作经济年度十大人物“。四、预期效益通过对该项目的实施，可带来较好经济效益和社会效益。1、经济效益 项目实施后，年均销售收入178000万元，年平均利润14240万元，年均缴纳税金6230万元。2、社会效益 通过项目实施，促进农村经济繁荣和社会发展，提升消费档次，降低消费成本，改善消费环境，实现连锁网络“一网多用，双向物流”的综合服务功能。方便、快捷的为农牧民提供质优、价廉的生产、生活用品，解决群众的买难卖难的问题。五、结论 该项目是建设农村现代流通服务网络的重要举措，是发展农村经济的好事，是为“三农”服务和建设社会主义新农村办的实事，同时也是供销系统适应现代流通要求，强化自身功能，提高服务水平必须抓好的一项重要工作，是生存之需、发展之要。符合 “十二五”期间国民经济和社会发展计划，目前网络骨架已初具规模，在农村现代流通中发挥着主导作用。如果此建设项目加以实施，必将使新沂市现代流通网络建设上个新台阶，更加健康有序、便捷畅通地为“三农”服务。项目建设背景 一、我国现代农村物流配送网络的发展趋势及供销社优势所在。 进入新的世纪，商品流通行业正处于现代经营方式进行资源整合的关键时期，这一发展趋势从大中城市开始正在逐步向农村延伸，最终将由现代经营方式和农村实际相结合形成新型的商品流通服务网络，进而成为农业社会化服务体系和农村市场体系的重要支撑力量。谁能整合资源、拥有网络，谁就能在与农民的联系和农村经济的现代商品流通体系建设中有所作为，必须在产权体制改革的基础上，发挥自身优势，以连锁、配送等现代营销方式为重点改造传统网络，再造农村骨干商品经营服务网络。党和政府高度重视农业和农村工作。当前，我国正处在全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化建设的新的发展阶段。党中央、国务院高度重视农业和农村工作，坚持把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重，采取了一系列的政策和措施。供销合作社的根在农村，主要服务对象是农民，经过多年的改革发展，有能力、也有条件在为“三农”服务中有更大的作为。新沂新农合连锁物流配送项目是由新沂市供销合作总社领办，江苏新农合农村经济信息专业合作联社主办并共同投资建设的新沂市大型商贸连锁项目。本项目集店面连锁管理、物流服务、物流园区管理、通信网络、社会资源整和、宣传媒体、信息产业服务为一体的综合连锁项目。本项目是“以新农村连锁超市为主体,以网络服务为桥梁、以技术研发为支柱、以物流配送为载体、以经济发展为目标。农村经济国际化，全面为建设社会主义新农村的经济发展而努力。我们把“服务农民 服务农村”作为我们的服务宗旨。新农村连锁经营模式，是采用国际现代化管理制度。具有中国特色的新型连锁经营理念，“集物流、资金流、商流、信息流” 于一体现代化大流通商业连锁体系。采用农村包围城市连锁商业发展模式，具有“沃尔玛”仓储销售模式，同时具备现代化商场购物环境。统一采购，统一质检、统一店面、统一宣传等。 “因店经营，货物对路”的经营方针。 二、项目特点.与生活紧密相关：新农合连锁的产品以生活消费品为主，快速重复消费，量大才是致富的关键，上亿用户每月都要用，重复消费速度快。以其它消费为辅（家用电器，机械）！更大程度满足人们的需要！。不可代替性：先入为主，人们的心目中只记住第一。注入沉重的文化，树立新农合品牌。：复制能力好：新农合连锁系统是一完整的商业体系，简单，易学，易教，易复制！：可操作性，实用性，技术性：简单，易学，易操作，实用性强，技术性强！5：风险，回报率：全民无风险，一分付出一分回报！ 三、新农合理念为农民服务、为农村服务、为农业服务依靠村镇流通网络一体化创新模式，以商品销售及增值服务为经营手段，使企业在牢固掌握农村终端市场销售渠道、满足农民庞大消费与服务需求的同时，获得合理的利润。 企业宗旨：服务农民、服务农村、服务农业。 企业经营理念：对外，关注民生，专注于为老百姓提供实惠、品质、便捷的商品和服务；对内，尊重个人，致力于为全体员工打造稳定、上升、双赢的事业平台。 企业愿景：紧跟新农村建设发展需要，构建以镇为中心、以村为辅的新农村消费服务圈，让农民充分享受城市化的商品与服务，给农民创造就业与致富的机会。项目建设的必要性和可行性一、项目建设的必要性“新农合连锁物流配送中心”建设的终端受益者是广大农村的消费者，目的就是为便农和惠农。近些年农村的消费结构、消费方式都发生了很大变化，“超市进农村”和“物流配送”是现代流通网络建设的主要形式，而配送中心的建设是这一发展趋势的必然选择。一是建设社会主义新农村的需要。打造现代物流配送网络是建设社会主义新农村的重要组成部分，而配送中心配套建设又是现代物流配送网络不可或缺的载体。二是建设发展现代服务业的需要。促进服务业发展是转变经济增长方式，扩大消费对经济拉动作用的重大举措，而现代物流配送中心建设与其是一脉相承，目标方向一致，它可运用现代经济方式和信息技术改造提升传统服务业，推进连锁经营，物流配送、电子商务等组织形式和服务方式的发展。三是广大农村有这种需求。建设现代流通网络是建设社会主义新农村的主要内容，是农牧民购买安全、放心、方便商品的有效载体，供销社理应要站在建设社会主义新农村的高度、及时满足农民的这一需求，把现代流通网络平台建设好、维护好、发展好。四是有强有利的政策支持。江苏省省级现代服务业（其他现代服务业）发展专项引导资金管理暂行办法（苏财建2008195号）和省委、省政府关于进一步加快发展现代服务业的若干意见（苏发201118号）、省政府关于印发进一步加快发展现代服务业若干政策的通知（苏政发2010117号支持农村现代流通服务网络工程及其建设重点、目标和原则、发展改革、财政、金融、商务等部门要积极主动提供服务，给予必要的支持，供销社要采取切实措施，有力、有序、有效地组织实施。五是有良好的发展基础。新农合联社经过近几年的努力，其合作社网络覆盖了大部分乡镇，为物流配送在农村流通中发挥着基础作用。二、项目建设的可行性1、项目建设单位情况介绍：江苏新农合农村经济信息专业合作联社是在农业部主管中国合作经济学会关心和指导下，在江苏省工商厅依法登记注册的全国第一家省级经济信息合作联合社，是中国合作经济学会农村合作经济技术专业委员会常务理事，中国合作经济学会农村合作金融专业委员会常务委员,是一家政策扶持，政府支持，始于江苏，服务三农，利国利民的新型农村合作经济组织，是以共同富裕和建设和谐小康社会为目标,是以农民为主体的，联合商业企业和工业企业进行进行城乡一体化互助合作，是促进农业生产的规模化、产业化、标准化，形成农村商品大流通、生产加工销售大服务的格局。是建立在分散生产、平等交易基础上的经营联合体，是集生产、供销、信用合作于一体，以电子商务为平台的联合体，以股金为金融纽带，以农资统购和农产品交易为桥梁，以日用生活品下乡为基础，以吸收发展企业为骨干的综合性农民合作经济组织。通过二年以来的实践与发展，其管理模式和经营模式既具创新性，又有唯一性，既有一般金融机构的服务功能，又不同于担保公司和其它金融机构，在管理上引入了商业银行的风险控制模式，是一种独特的全新的经济互助组织，无论在组织形式上还是在运作模式上都更切合江苏实际，与其他经济组织有明显区别。去年我社资金互助项目在北京举行评审会。农业部农村经济研究中心党组书记、中国合作经济学会副会长兼秘书长陈建华代表由农业部、中国社会科学院、北京大学、中国人民大学、中国农业大学等单位专家认为，试点工作是成功的，取得的经验具有典型性和示范性，具有较好的推广价值和现实指导意义。新农合商贸江苏有限公司企业注册资本500万元，其中新沂市供销合作总社持股40%，现有固定资产2800万元，流动资产450万元，公司现有员工24人，其中：行管人员8人，服务人员16人，管理人员全部有大、中专以上学历，并获有相关从业证书。全国供销合作总社新农村现代流通网络工程（简程“新网工程”）建设实施方案出台，企业把“万村千乡市场工程”和“新网工程”有机地结合起来，以连锁配送为手段，采取直营和加盟两种方式，实施超市进农村，发展农村新型经营业态，加快了农资、日用消费品、再生资源和农畜产品现代流通网络建设步伐，到2011年末，在全市2个乡镇，50多个行政村发展连锁网点55个在提高农民消费质量、改善农村费环境、实现助农增收上发挥了积极作用。2、中国社会主义新农村建设和农村现代流通网络的现状为本项目建设提供了发展的机遇。中共中央关于推动社会主义新农村建设的若干意见为全面实现小康社会和社会和谐发展指明了方向，也为现代服务业的发展提供了更广阔的空间，这无疑对现代农村流通网络建设制造了市场机会。其中对“加强农村现代流通体系建设”做了专门阐述，要求供销社要创新服务方式，广泛开展联合、合作经营，加快现代经营网络建设，为农产品流通和农民生产生活资料供应提供服务。新农合连锁物流配送中心建设项目，紧紧切合了社会主义新农村建设的发展方向。而且，项目建设的标准高、要求严，会促使企业在现代农村流通网络建设中做大做强。市场分析及营销方案 一、市场分析从当前农村流通市场现状来看，无论从农民消费需求、农副产品质量现状、社会主义新农村建设的需要，都迫切需要有一个新型的现代农村流通网络平台，也是一个有着巨大发展空间的市场。随着农民收入的不断提高和生活条件的改善，他们对商品消费的需求向着城镇化发展，而配送中心建设恰好可引导城市连锁店和超市等流通企业向农村延伸发展，形成了以城区店为龙头、乡镇店为骨干、村级店为基础的农村现代流通网络，以改善农村消费环境，满足农牧民生产生活需求。目前农村商品质量安全问题比较严重，“买难”“卖难”问题突出，而配送中心建设对保障农民方便消费、放心消费，促进城乡物流互动有着极为重要的作用。社会主义农村建设的要求是：生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主，而连锁网络配送中心的建设正好顺应这一发展方向。 二、运营模式及价值A创造新消费模式 新农合规划两种终端类型镇级中心示范店与村级生活店。镇级中心店商品规划逾两万种，村级生活店常规商品1500种。新农合让农民在家门口可随时买到高性价比生活必需品的同时，充分发挥镇级中心店的货品仓储功能，针对农民的大宗购物需求，推出“零购在村，批量进镇”的农村全新消费模式，一举建立了新农合以镇为中心辐射到村的新农村消费服务圈，深刻改变了农民的生活消费习惯。 B物流配送到村口 新农合通过设立大型的镇级物流中转基地，并利用当地自带交通工具的富余劳动力，以计件付酬的工作方式，将货品从镇分发到周边村，创造出1小时物流运输直接进村的神话，这在中国农村，是绝无仅有的，打通了流通网络的末梢关节，彻底解决了农村市场开发面临的物流难、配送难问题。 C网络购物进农家 新农合以镇为依托，利用镇级中心店的大型仓储功能和直接进村的物流配送优势，搭建起新农合农村网络消费平台。农民只要走进家门口的新农合村级生活店，就可通过网络消费平台，轻松点击，上网买东西。镇级中心店根据网络订单，将商品通过物流配送到所属村级生活店，由店员上门送货或农民进店领取。 D门店全部都直营 新农合的所有门店全部直营，在农村发展新农合门店的原则是，有成熟物业的尽量利用，没有成熟物业的，将新农合独创的工业化制造标准物业投放到需要的地方，确保新农合资方掌控所有终端，在农村实现连锁经营的标准化、品质化。 E商品百分百配送 新农合凭借直接到村的物流网络，确保新农合村级门店的货源百分百通过镇级物流中转基地配送，不会有一件私进货品，在进货渠道上遏制了侵害农村消费者利益的事故发生。新农合通过集中采购、统一配送、信息化管控、公司化运营、品牌化运作、建立商品可追溯机制等，由公司总部进行全过程的统一管理，真正实现农村食品安全。F城市化服务进村 (1)信息传播服务利用多媒体信息平台免费发布周边城市就业信息，开展农村网购，设置村邮站、涉农文化角，实现农村金融结算，提供小额取款和刷卡消费等，让农民大步迈进现代信息社会！ (2)增值功能服务 推出众多便民服务，如免费量血压、免费借用维修工具、维修家电、免费电动车充电、提供传真复印与照片打印服务等，真正改变了农民的生活方式，让农民能够和城里人一样更加方便的过日子！ (3)商品销售服务 新农合村级店拥有多达1500种丰富商品，镇级店更是多达上万种商品，琳琅满目的商品，优良的购物环境，品牌化的门店服务让农民享受市民在城里购物的美好体验！ （4）创造就业机会 新农合村级店店员，全部由村委会统一推荐的当地村民担任，保守估计将创造10万个就业岗位，这还不包括镇级店及物流等相关配套行业的岗位需求。创造赚钱机会 1 、新农合村级店开业三个月且实现盈利以后，即由村民负责门店日常经营，并获得商品差价收益；公司总部则负责超市建设、商品采购、物流配送、商品管控、资金结算等环节。这一举措让农民无风险、更轻松地实现当老板赚钱的梦想。 2 、新农合面向以农村青年为主、包括大中专毕业生、退伍军人在内的群体，设立农村青年创业基金，建立创业培训基地，提供新农合门店作为创业项目，为他们提供“资金+技能+项目”一条龙服务的创业扶持计划，为农村青年创业致富建立全方位的推动机制。 G低碳经济、循环经济新尝试 新农合在农村除了利用成熟物业之外，以工业化制造的标准物业，其原材料均为废旧的集装箱，做到了原材料零消耗；而这部分物业的选址，往往为农村的废闲地上，不占耕地和建设用地，节约了土地资源，更创造了大量的土地价值。新农合合理利用废旧集装箱和废闲地，既减少消耗，又变废为宝，是在农村开展低碳经济和循环经济的有益新尝试。 三、管理模式： （1） 统一装修；为统一门店整体形象，由公司对店铺进行专业的统一装修设计及由专业的装修公司负责装修，未经许可，不得私自装修； （2） 统一供货：为保证商品质量及成本考虑，由公司或公司指定的供应商为门店统一配货，未经许可，不得私自进货，违者罚款，情节严重者取消加盟资格； （3） 统一管理：为规范门店管理，保证门店正常运作公司管理人员据公司的各项规章制度对门店进行统一管理，督查和指导； （4） 统一培训：公司将对门店的从业人员进行统一的岗前培训，在岗培训以及相关的管理、营销、服务的技巧培训； （5） 统一促销：在每逢节庆或重大节日、开业庆典，由公司统一策划营销方案，提高门店影响力和提升门店销售业绩，共同享受厂家的让利促销以及共同承担相关费用； （6） 统一系统：为规范管理、降低损耗，对门店人员及商品实行信息化、数字化管理，门店统一使用“新农村POS系统”对商品的毛利、成本、畅滞销商品进行数据分析和管理。 四、市场定位服务对象：厂区员工、社区居民、青少年、新农民；选址范围：居民区、工业区、学校、医院、住宅小区、商业旺区、乡镇、村庄；新农村便利店：店铺面积：30-100平方米；新农村连锁超市：店铺面积：100-500平方米；新农村大卖场：店铺面积：600-5000平方米；经营品种：精选1200-2500种日常生活必需的食品、副食品、日用百货等；附：新农合连锁物流配送业务流程图。项目建设原则及建设内容 一、建设原则本项目的建设，涉及到工程建设、网络平台建设及设备购置。建设原则是：科学规划、统筹兼顾、合理有序、务求实效。二、建设内容 （1）、新建物流配送中心总部35000平方米； （2）、新建标准化配送中心仓储库15000平方米； （3）、新建冷鲜库1500平方米； （4）、新建办公用房1200平方米； （5）、新建乡镇购物广场28个 （6）、新建集装箱式村级便利店470个 （7）、新农合商业计算机管理系统（含软件）； （8）、“跃进”28A厢式货车20辆； （9）、冷藏车2辆；项目选址及建设方案一、项目建设的选址本项目选址在新沂市开发区农资市场二期，供销社院内建设条件非常理想。二、建设方案（一）建筑1、结购类型：库房、办公用房、展示厅采用框架结构。2、内装修：内墙为白色涂料粉刷、地面为砼地面，砼地面厚度应满足基本货运的要求，展示厅及信息中心地面为地面砖，天棚白色涂料。3、外装修：刷米黄色外墙涂料。4、恒温室：温度要求控制在05度；保温材料采用不散发有氛气味，厚度根据内控温度而定，地面做隔气防潮保温地面。（二）设备1、物流配送设备：厢式配货车20台、冷藏车1台、立体货架4000平方米；2、恒温设备：机房1套、制冷机组（10.5KW）3套。3、物流配送信息设备：数据库服务器5台，交换机2台，计算机15台，管理软件2套。节能、环境保护与消防一、节能本项目在节能方面主要有以下措施：1、房顶部及侧墙均设置采光窗，最大限度利用自然光线。所有建筑物的外墙、屋顶采取保温措施。2、新购置设备均选用高效低耗设备。3、建立各类能源计量考核制度。二、环境保护1、环境质量现状项目周围环境状况良好，水体、气体、土壤和植被具有较强的净化能力。如再采取一些必要的措施，可达到国家规定的环保要求。2、影响环境因素分析（1）施工期环境影响简要分析根据建筑工程的阶段特点，预计在土建工程及土石方挖掘和结构工程施工阶段，粉尘和机械噪声的影响较大，以后各阶段的扬尘和机械噪声对周围环境的影响将会降低。（2）营运期环境影响分析污水：项目所产生的污水主要为生活污水、生产污水、生活污水可生化性较好，经处理后能达到污水综合排放标准GB8978-1996中二级标准要求，可排入市政污水管网，由污水处理厂集中处理。固废：项目建成营运后，生活垃圾集中存放，日产日清，对环境影响较小，。三、环境保护方案1、施工期的环境保护：施工期的主要环境影响因素是二次扬尘和噪音，且在一定范围内、一定时间内产生影响。主要影响范围在距离石方和建筑垃圾外运至市政指定垃圾厂填埋。施工过程中采取有效的围护防尘措施，采取商品混凝土，施工场地及时硬化。通过以上措施和严格管理，对环境影响较小。2、运行期环境保护：废水：该项目生活污水直接排入市政污水管网，由污水处理厂集中处理。固废：该项目生活垃圾集中收集，按时清运，可避免滋生蚊蝇污染环境。噪音：各种动力设备采取防振、减噪措施，经自然衰减和房间的隔音、屏蔽，界外噪声能够达到城市区域环境噪音标准（GB3096-93）中的II类标准限值。废气：废气由排风机强制排走，经建筑风道排至屋顶以上排放。3、生态影响分析（1）主要生态影响建设项目所在地属人工生态环境，项目建设用地范围内无濒危物种，无动物栖息地。该项目的建设和运营使这里的绿地和景观有所增加，对生态环境是有利的。（2）生态保护措施及预期效果加强项目内绿化带建设，建筑周边场地布置绿地，广置花草、树木，提高绿化率，能起到抑尘、降噪，减轻环境污染，美化环境，改变生态的作用。4、文物保护项目建设用地范围内无历史文化遗址、文物挖掘现场和其它文化遗产。四、消防1、设计依据建筑设计防火规范GBJ15-87（2001年版）2、消防用水消防用水由市政给水管网接入3、消防机构设备及消防器材在项目建设投产后，配置相应的消防器材，各建筑物均按使用性质设置各类灭火器。设专职消防员，负责消防安全及消防器材维修更换工作。织结构及劳动保护一、组织结构图二、劳动保护1、本项目属于综合服务项目，劳动保护主要涉及以下几个方面：（1）物流配送车辆的使用。（2）网络计算机的安装、调试、运营。2、项目方拟采取的劳动保护措施：（1）强化安全意识，加强安全知识的培训。（2）制定严格的制度，减少在相关环节发生人为事故。（3）机械、车辆使用过程严格按照设备说明的要求使用及维修。（4）各部门成立安全小组，进行劳动保护的执行及监督、检查。机构设置、人员安排与培训 一机构设置与人员安排本项目机构设置与人员安排如下：经理：1人；采购部：3人；信息部：2人；销售部：8人；财务部：3人；仓储部：5人；综合办公室：1人；保安：1人；人员总计：24人。二人员培训本项目配备技术人员主要有司机、计算机管理、仓储管理人员等，招聘的技术人员要具有国家承认的资质证明，经考核认定完全能达到上岗能力，持证上岗。对装卸、服务等人员要进行岗前培训，学习专业知识，掌握专业技能和安全操作常识。人员来源采取在社会上招聘的办法。项目实施进度 一建设工期本扩建工程项目工程包括前期准备、施工图设计、土建施工、设备采购、乡镇、村级网店假设环节，建设总工期36个月。二项目实施进度安排根据工程的实际情况，结合项目的建设程序安排的实施进度如下：2011年10月前可行性研究报告获得批准；2011年10月完成初步设计；2011年11月完成施工图设计；2012年3月底完成土建施工、10000平米库房建设；2012年4月完成设备二个镇级购物广场、30个村级便利店铺设；2013年4月完成十个镇级购物广场、230个村级便利店铺设；2013年8月完成配送中心二期扩建；2014年4月完成十六个镇级购物广场、210个村级便利店铺设；2014年10月完成完成配送中心三期扩建；投资估算和资金筹措一、估算依据1、建筑工程采用本地区现行建筑工程概算定额以及实行工程造价进行编制。2、设备购置参照类似工程价格及询价估算。、本可研报告所述建设规模及内容。二、投资估算1、建筑工程费建筑工程费依据项目建设地区相关专业提供的建、构筑物工程量和单位造价指标估算。本项目工程造价（一期）2486万元，内容如下表所示：建筑工程费用估算表（一期）序号建筑物、构筑物名称单位工程量单价(万元)费用合计(万元)备注1新建标化储库平方米150000.06900不含征地费2冷鲜库平方米15000.3450不含征地费及设备 3新建展示厅平方米23000.4920不含征地费及设备 4新建办公用房平方米12000.18216不含征地费及设备 5合计2486不含征地费及设备 2、设备及工器具购置费标定设备按市场现行厂价估算，非标设备按现场制造价格及设备运费计算，安装费按购置费的15%计算。本项目设备、工器具购置及安装费为620万元，内容如下表所示：设备工器具购置及安装费估算表 单位：万元序号设备名称型号规格单位数量设备购置及安装工程费单价(万元)总价(万元)1箱式配货车跃进28A台206.51302冷藏车台120203物流配送信息系统（含软件）套1470470合计620三、资金筹措经估算“配送中心”工程建设项目总投资17000万元，资金来源包括自筹资金、债务资金和申请国家财政补助三部分。1、本项目自筹资金15000万元，用于部分工程投资，占投资总额88.2%。2、债务资金除自筹资金外，1000万元资金用银行贷款解决，用于部分建筑工程投资及设备购置，占投资总额0.58%。3、申请财政补助资金由于项目单位网络经营需要大量的资金投入，企业自筹资金多半用于商品资金，筹措全部资金十分困难，为此向国家申请财政补助资金1000万元，占总投额0.58%，用于部分工程建设及设备购置。项目资金筹措如下表所示：风险分析一项目主要风险因素识别通过上述的分析研究，本项目主要风险因素在于政策风险、市场风险、财务风险、管理风险等。二风险程度分析1政策风险本项目的实施依赖于国家的农村物流服务体系建设的支持，该政策的调整和变动将会对本项目带来风险。2市场风险农村市场各种产品的消费量直接影响到本项目日用工业品的配货量，继而影响到企业收益及农牧民收益，因此，项目存在一定的市场风险。3财务风险遵循“微利运营”的原则，项目的盈亏平衡点较高，存在财务风险。4管理风险物流配送企业要求有着严格的物流管理程序，运营管理不当，直接影响到企业物流配送，所以在企业运营过程中存在着运营管理风险。三防范和降低风险的对策根据对各种风险因素及风险程度的分析，项目面临的主要风险已经明确，针对这些风险因素提出如下防范和降低风险的对策。1增加配货渠道，保证物流网络畅通。2加强企业运营和信息管理，规避管理不善带来的管理风险。3提高服务质量，增强企业竞争力。项目管理办法一公司确定由总经理对配送中心项目负责，成立项目实施专门机构项目办公室，负责项目的规划设计、安排施工进度、监督工程质量、落实资金拨付、监管资金使用。二聘请专门机构对项目进行科学规划、合理设计，对工程质量进行专业检测。三制定合理可行的项目建设进度2012年4月底前全面完成库房、办公房等建设及各种设施设备的购置和安装调试任务，确保配送中心项目的质量和如期交付使用。四对项目建设工程实施招投标办法，选用资质强、有实力、信誉好的建筑企业施工建设。鉴定项目施工合同，明确项目建设的内容、标准、进度、安全生产责任、违约责任等事宜。五制定项目实施管理办法，明确管理人员的责任和任务，建立与相关部门的协调、联席制度，确保对工程质量的监管和检测工作及时到位，保证工程质量。六制定项目资金管理办法，将资金拨付与项目建设的进度、工程质量挂钩，保证资金的使用效果和使用方向。严格执行相关的财务制度，实行专款专用，节约资金，提高资金利用率。七制定项目实施的具体措施，为项目建设的顺利进行创造条件。制定和落实安全生产责任制，建立施工安全检查制度，确保整个项目建设顺利完成。结 论本项目不但具备良好的经济效益，同时社会效益也非常显著。由于本项目充分结合农村的经济布局，科学合理。通过项目实施将大大增强农村现代流通网络的物流配送能力，提高农村连锁经营网点的现代化管理水平，促进农村经济繁荣和社会发展，提升消费档次，降低消费成本，改善消费环境，实现连锁网络“一网多用，双向物流”的综合服务功能。方便、快捷的为农牧民提供质优、价廉的生产、生活用品，解决群众的买难卖难的问题。本项目设计科学、定位清晰，建议本项目能按规划执行，为社会主义新农村建设做出积极的贡献。 2011年10月7日附表1 商品配送额收入、税金及附加和增值税估算表单位：万元序号项 目合计建设期运 营 期123456789101112131415161配送额41，50002，5002，6002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002，8002其他营业收入000000000000000003销售(营业)税金及附加99。6066。246。726。726。726。726。726。726。726。726。726。726。726。726。723.1营业税000000000000000003.2消费税000000000000000003.3城市维护建设费83055。25。65。65。65。65。65。65。65。65。65。65。65。65。63.4教育费附加16。6011。041。121。121。121。121。121。121。121。121。121。121。121。121。124增值税1，6600100104112112112112112112112112112112112112112附表2 固定资产折旧费估算表单位：万元序号项 目合计建设期运 营 期123456789101112131415161房屋、建筑物0000000000000000 原值5360536518.13500.26482.39464.52446.65428.78410.91393.04375.17357.3339.43321.56303.69285.82