不动产估价考试习题与答案.doc

一、填空
1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为 4531.6 元/m2。
2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。
3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为 480 万元。
建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米
土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元
4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为 。P60 收益法
已知P30 求P26
P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]
即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]
求出a=133.24
P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]
得P26=1440
✔️注意分母要^n
5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为 万元。
✔️已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）
6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是 元／m2。
建筑面积=120/0.8=150平方米
比准价格=150/150=1W/平
7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为 2427元/m2 。
8、某办公楼的土地面积3000 m2，建筑面积10000 m2，该办公楼正常出租月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/ m2，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为 万元。
P71 单独求取土地收益价格
依据收益法以外的方法求取不动产的净收益，再不动产净收益-建筑物净收益=土地净收益，再选取土地的资本化率，应用有限年期的收益法公式计算得有限年期土地使用权的收益价格。
不动产净收益=18*12=216万
建筑物净收益=10000*2000*0.8*0.08=128万
土地净收益=216-128=88万
88/0.07=1257.1万

9、某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为1650 万元。
3000*4.0*1500-3000*0.5*1000=1650万
10、某地区某类房地产于2011年4月1日至10月1日的价格指数分别是79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2009年1月1日为100）。其中有一房地产在2011年6月1日的价格为2000元每平方米，对其做交易日期修正到2011年10月1日的价格为 元/m2 。
2000/76.7*98.1 定基价格指数
11、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前2项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为 3000 元/m2。
1000+1500+（1000+1500）*0.05+（1000+1500）*0.05+100+（1000+1500）*0.06=3000元
12、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％（预知若干年后不动产价格）,销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％,则该写字楼目前的收益价格为 万元。
净收益=400*（1-30%）=280万
市场资本化率=风险报酬率+无风险报酬率=6%*（1+25%）=7.5%
V5=280/7.5%[1-1/（1+7.5%）^（38-5）]*1.2=
13、某企业拥有一办公楼，建成于1995年1月，1999年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2012年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，计算建筑物折旧时，经济寿命应取 54年。
画图 50+4=54
14、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为 万元。
收益年限=50-2-2.5=45.5
r=地产报酬率=7%
P=350/7%*[1-1/（1+7%）^45.5]=4769.85
15、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20％，则成本利润率为 19.25%
无视投资利息和销售税金
16、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％，管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为 8.28% 。
与贷款利率没有关系
报酬率=国债利率（或存款利率）+投资风险补偿利率+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-收益增长率
17、某临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 33.35 万元。
25ft为一个梯度 40/30/20/10/9/8/7/6 （单位：%）
P甲=40=30*（40%+30%）*路线价
得路线价=1.9
P乙=15*（1+9%+8%）*1.9=33.35
18、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为 4%

剩余技术分摊
建筑总价值=房地总价值-土地总价值=1000-500=500万元
建筑单价=500 0000/5000=1000元/平
某人拥有建筑价值=1000*150=15万
某人分摊的地价数额为35-15=20万
某人占有的地价份额为20/500*100%=4%

19、某住宅小区的平均月租金为21元/平方米，年总费用为72元/平方米，房地产总价为3000元/平方米，土地还原利率为4%，该小区土地楼面价格为900元/平方米，则建筑物还原利率为 6.8% 。
求Rb
Rb=建筑纯收益/建筑总价格
=（总收益-土地收益）/（总价格-土地价格）
=21*12-72-900*4%）/3000-900=6.9%
20、某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为 1.5 年。
开发费用记半期
21、某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为 66.7% 。
开发利润=9000-1500-3000-500-400-600=3000万元
3000/（1500+3000100%=66.7%
投资该宗地的收益率就是指直接成本利润率
22、2006年某写字楼出租，签订了3年租赁合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增长率为10%，每年支出总费用为380元/平方米。2008年该写字楼的房地纯收益为 346 元/平方米。
看清题目！
50*12*（1+10%）^2-380=346
23、某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50年，已经使用2年，残值率2%。现上市需按作价人股方式处置，评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200元/平方米。假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为 1000 元/平方米。
24、某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为 元/平方米。
P地*S地=Pb*Sb
2500*S地=Pb*S地*50%*5
Pb=1000元/平
25、某二手房占地面积60平方米，建筑面积150平方米，重置单价为1200元/平方米，其耐用年限为60年，已使用10年，残值率为0，用重置价格折旧法平估其现值为 15 万元。(采用平均年限法估算其折旧)
1200*150*（60-10）/60=15万
二、计算与案例分析题
1、某家庭预购买一套面积为80平方米的经济适用住房，单价为3500元每平方米，首付款为房价的25％，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2％和6.6％，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。为该家庭申请组合贷款后的最低月还款额是多少？
15年*12=180月
10万是现值=每月还款之和
a1+a2
i1=4.2%/12
i2=6.6%/12
掌握公式
2、案例分析：甲公司2007年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2008年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860，其余14栋无人承接，退还甲公司。当2010年6月第二期竣工后，建成的别墅以5200售出，甲公司因此指着乙房地产估价所当时评估的底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙估价所坚持当时的估价结论的理由有哪些？
楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价/规划容积率
原因：
1.非正常交易 不是市场价格
2.估价时点不同 市场供求关系不一样
3.2期配套和市场成熟度比1期好
4.开发商定价低开高走 所以2期比1期价高
5.07年是我国房产火爆期 地王频出 因此地价高昂 取得土地成本高 同时市场 随着时间推移 2010年的房价上涨

3、某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672平方米；自用生产车间建筑面积3300平方米；办公楼建筑面积1050平方米；临街商业用房建筑面积580平方米，已出租。商业用房的用地已于2005年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已经取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？
用途转化— 假设开发法：
影响住宅用地的系列因素：一般因素 区域因素 个别因素 补地价（划拨的土地一定要补地价）
书本：
股价对象所处的位置：分为三个层次：1.土地所在城市的性质，2.土地所在城市内区域的性质 3.具体的坐落状况
对象的自身条件：土地面积大小 形状 平整情况 地质条件 基础设施 建筑情况
政府的规划限制：规定用途 建筑密度 建筑容积率
土地权利状况：权利性质 使用年限 可否续期以及对转让、出租、抵押等的规定

填空题（类似于试卷内 或者基本概念填空 12*2
判断题（一题一分 最基本概念判断 实际应用较多 例如：水塔用成本法评估 对 20*1
问答题（例如：工业用房变成住宅区需要收集哪些资料 8*3
计算题（书上案例 一模一样有