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BT项目的初步分析
建设部2003年2月建设【2003】30号文《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》（以下简称《意见》）第四条第七款提出：提倡具备条件的建设项目，采用工程总承包、工程项目管理方式组织建设。鼓励有投融资能力的工程总承包企业，对具备条件的工程项目，根据业主的要求，按照建设——转让（BT）、建设——经营——转让（BOT）、建设——拥有——经营（BOO）、建设——拥有——经营——转让（BOOT）等方式组织实施。
为解决资金供需矛盾，广泛吸引社会资本，BT模式吸引了政府和社会的投资、建设企业。但是由于当前缺乏相应的法律法规的规范约束，使得BT在实际操作中出现了各种不同的变形。比较规范的是BOT操作模式的衍生行使，遵循BOT模式的操作流程和方式，只是中间少了“O”的运营环节。针对目前五建公司及集团的经营现状，企管部认为尚无能力操作“O”，故BT模式应是五建公司可以考虑的。
1 BT模式分类介绍
尽管各项目实际运作过程复杂且有较大区别，但根据主要特征，可将BT分为以下几类：
1） 施工二次招标型BT模式
运作方式：
项目业主通过法定程序（招投标或非招投标）选定仅承担投资职能的投资人，由投资人设立具有法人资格的项目公司并由项目公司作为建设单位对BT项目进行融资、建设组织和管理，包括项目公司自行融资、办理工程建设有关的审批手续、通过公开的早投标程序选择施工承包商、监理单位和材料设备供应商等。项目建成后由业主回购。
特点：
A 对投资人无特殊资质要求，只要其具有较强的投融资能力即可。
B 按照项目融资的方式进行融资。投资人采取成立项目公司的方式，以项目公司为主体筹措建设资金，项目投资人为项目公司的银行贷款提供担保。为便于项目公司融资，一般需业主出具回购承诺函及第三者回购担保。
C 在建设过程中，业主对工程的参与程度较小。在项目建设期间，项目公司履行业主职能，负责项目建设管理，不直接参与项目施工。项目施工单位、设计单位以及建立单位由项目公司通过招标确定。业主的主要职责是确定项目建设标准、验收标准和支付回购款项。
D该模式最大特点即主要施工承包商要由项目公司另外再通过公开的招投标程序确定，而不是由业主在选择项目投资人的同时确定。
适用范围：
施工二次招标型BT模式适用于工程技术成熟、技术标准明确、投资规模较大，且业主无工程建设管理经验或能力的工程项目。
优点：
A有利于扩大投资人的选择范围；
B由BT项目公司作为主体进行融资，可降低投资人的风险
C项目结构清晰，建设协调、管理的各个环节衔接紧密，业主进行工程管理的难度较小
D建设风险全部转移给项目建设方承担，业主的建设风险小
E投资人具有较大的自主权和利润空间
案例：
北京奥运会主体育馆、重庆菜园坝长江大桥南引道、江苏嘉兴开发区（城北路 嘉桐路）
2） 直接施工型BT模式
运作方式：
项目业主通过法定程序（包括招标和非招标）选定投资人，由投资人设立具有法人资格的项目公司并由项目公司作为建设单位对BT项目进行融资、建设和管理，但在选定投资人的同时明确项目的主要施工任务由投资人之一或其指定的下属单位承担。
特点：
A项目公司成立后，直接按BT投资建设合同的约定与作为施工承包商的投资人或其指定下属单位签订施工合同，不在由项目公司另行选择施工承包商，项目公司与施工承包商存在一定的利害关系。
适用范围：
B由于很多项目投资人认为单纯的BT项目投资利润较低，要求直接或指定的下属单位承担施工任务以获取施工利润，因而此种BT模式应用较广泛。
案例：
晋城至侯马高速、江苏嘉兴开发区（城北路 嘉桐路）、北海市工业园基础设施项目、重庆朝天门大桥项目。
注意：
因部分投资人成员承担项目施工工作而兼具投资人和施工承包商的双重身份，其特殊的身份对工程质量控制造成了一定困难。为防止投资人通过控制项目公司进而控制监理单位的方式在项目施工中获取不正当利益，该模式中的监理单位一般都有项目公司和业主共同委托和管理，或直接由业主委托管理。
区别：
运作与施工二次招标型基本一致，差别在于施工承包商不用单独招标，二是监理由项目公司和业主共同委托管理或直接由业主委托管理，而不是单独由项目公司委托管理。
3） 施工同体型BT模式
运作方式：
项目业主通过法定程序（包括招标和非招标）选定同时直接承担投资、建设管理和施工职能的项目投资人，投资人另外设立（或与主办方共同设立）项目管理机构对BT项目进行建设管理。由于项目管理机构不具有法人资格，其既无资格办理工程建设相关审批手续，也无法出面与工程建设相关单位签订合同。
特点：
A工程施工直接由投资人承担，无须二次招标，项目投资人必须同时具备投融资能力和相应建设资质的工程总承包企业或联合体。
B业主直接和投资人前述BT投资建设合同及工程总承包合同，投资人不组建项目公司。
C业主同过聘请工程监理公司或设立工程监管机构等方式对建设方进行履约管理。
D 最大特点是项目主要施工承包商与项目投资人甚至项目管理机构直接同体。
适用范围：
工程技术较为复杂、投资规模大，且业主具有一定的工程建设管理经验或能力的工程项目。
案例：
重庆石板坡大桥南引道
注意：
与直接施工型相似，为防止投资人通过控制项目公司进而控制监理单位的方式在项目施工中获取不正当利益，该模式中的监理单位一般都有项目公司和业主共同委托和管理，或直接由业主委托管理。
由于项目中存在建设相关单位同体的情形，与现行的相关建设法律法规不符，无法按照现有的建设规范划分各方在项目建设中的职责，管理关系十分复杂，面临诸多问题无法解决。
区别：
与二次招标型的主要区别在于项目投资人必须同时具备投融资能力，施工总承包资质且一般不成立项目公司
与直接施工型区别主要是不成立项目公司。
4） 带资承包型BT模式
运作方式：
项目业主通过法定程序（包括招标和非招标）选定同时承担投资和施工职能的项目投资人，项目投资人直接承担项目融资和施工职能，项目的建设管理职责由业主承担。由于这种BT模式的实际运作与带资承包承包方式存在很多相似之处，因而被称为带资承包型BT模式。这种BT模式项目中，投资人既不参与项目建设管理，又无法取得投资利润而进货去施工利润，与带资承包模式的实际操作差距不大，极有可能是带资承包模式的一种变相新称谓。
特点：
A 工程施工直接有投资人承担，项目投资人必须为同事具备具有投融资能力和相应资质的建筑施工企业。
B 项目规模较大，通常一个项目拆分成若干标段实施。业主直接和若干个投资人前述BT投资建设合同。
C 投资人只负责工程的施工，业主负责工程全过程管理，设计单位和监理单位的管理由业主直接负责。
适用范围：
该模式适用于工程技术难度较大、不确定因素多，且业主具备较强工程建设管理能力的项目。
案例：
南京快速内环线项目、重庆北部新区土地整治项目、重庆黔江机场土石方工程项目
区别：
和传统建设方式相比，该模式的主要区别在于有项目建设方负责工程的资金筹措

2 四种BT建设模式比较
模式
施工二次
直接施工
施工同体
带资承包
业主
不参与项目管理
参与监理单位委托和管理
委托勘察、设计、监理单位，参与项目管理
委托勘察、设计、监理单位，负责项目管理
投资人
不参与施工
负责施工任务
负责施工任务
负责施工任务
项目公司
成立项目公司作为建设单位
成立项目公司作为建设单位
不成立
不成立
项目管理机构
不成立
不成立
投资人或投资人与业主共同成立
不成立
监理
项目公司通过招标确定
由业主和项目公司共同委托管理
业主委托、管理
业主委托、管理
施工单位
项目公司通过招标确定
不招标，由项目公司与投资人施工单位签合同
含在BT合同中，不单独签订施工合同
含在BT合同中，不单独签订施工合同
投资利润
投资人得
投资人得
投资人得
无
施工利润
施工单位得
投资人（投资人的施工单位）得
投资人（投资人的施工单位）得
投资人（投资人的施工单位）得

3 BT模式实施中应注意的问题
1）根据项目特点，选择BT项目管理模式
上述项目管理模式中，有的由于BT项目投资人与设计方、施工方组成了利益共同体，只是工程造价不能得到很好的控制，而且与当前有关法律法规相违背。因此，究竟采用哪种项目管理模式，探索更加的项目管理模式，以及如何界定和理顺BT项目实施中项目业主、BT项目投资人、承包人、建立四方的关系是一个难题。
因此，在确定项目实施模式前，首先要对建设项目的工程特点、前期工作情况、业主的需求和管理能力，以及潜在投资人进行深入分析，已选择对应的实施方式。根据前述对BT建设模式的分析，施工二次招标型BT模式、直接施工型BT模式、施工同体型BT模式都是可以选择的，而带资承包型BT模式由于其与被政府严格禁止的带资承包相类似，很难界定其方式究竟为BT模式还是带资承包，因此建议尽量不采用。
同时，确定项目实施模式应把握“放而不乱，管而不死”的原则，做到既能保证项目投资人（建设方）一定的建设自主权，又能最大程度地保证工程质量，维护项目业主的利益。
2）做好前期工作，明确建设标准和工程接口
要成功实施BT项目，必须在项目提出、规划、可行性研究、投资人的选择、规划设计方案、开工建设等各个环节保持一致性和前瞻性，扎实做好项目前期工作，明确项目建设标准以及项目于外部工程的接口。项目前期工作特别是规划设计方案的稳定程度、设计深度对项目成功实施与否影响极大。如设计方案不稳定，就可能导致工程变更、洽商等一系列问题的出现，项目投资可能因此大幅度增加。