DYOPCH001A项目论证流程1104.doc

项目拓展及论证管理流程项目拓展及论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、流程概况流程目的为保持公司可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和计划性。流程风险项目可行性决策所需的信息不全面或不准确造成决策失误带来的投资风险。流程范围公司房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。定义1、新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。2、房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。3、可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。4、基础研究：是为确定公司土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作。5、新项目：在本流程文件中指土地开发使用权获得前的项目。流程客户内部客户专家委员会外部客户国土规划局流程参与部门策划部、项目开发部、产品研发部、成本管理部、财务部、销售部上游流程名称下游流程名称子流程名称项目策划及产品定位管理流程概念设计管理流程流程KPI责任部门/岗位数据来源可研报告及时通过率策划部、项目开发部、产品研发部、成本管理部、财务部、销售部专家委员会基础研究报告质量评分项目拓展专员总经办主任流程关键点关键点说明支持文件进行基础信息研究参见4.1基础研究信息分类表形成项目初步可研报告参见4.3项目初步可研报告组织项目可行性研究参见4.5项目可研作业指引评审可研报告参见4.6二、流程图三、职责3.1 策划部3.1.1负责组织基础研究工作；3.1.2负责提交项目建议书；3.1.3负责制定预可行性研究计划，编制项目预可行性研究报告；3.1.4负责编制预项目可行性研究报告；3.1.5负责项目论证进行项目可行性研究报告的编制；3.1.6负责编制项目可行性研究报告中的规划要求及产品定位；3.1.7负责组织项目论证评审会；3.1.8负责相关资料归档。3.2项目开发部3.2.1负责土地信息收集、筛选和重点确定地块初步前期工作；3.2.2负责确定项目的运作方式，配合项目商务谈判；3.2.3负责取得项目开发权及合作条件的实施和跟踪；3.2.4参加项目论证评审会。3.3 产品研发部3.3.1负责提供项目概念规划草案。3.4 成本管理部3.4.1负责根据项目规划草案进行初步成本费用估算。3.5 财务部3.5.1负责提供财务经济评价和分析。3.6销售部3.6.1负责提出销售预测。3.7公司高层3.7.1主管副总经理审核机会研究成果、项目预可行性研究成果、项目可行性研究成果；3.7.2总经理审批机会研究成果，审核项目预可行性研究成果、项目可行性研究成果；决定项目发展方向，确定项目合作条件。3.8集团3.8.1集团专家委员会对预可行性研究成果、可行性研究成果进行听证；3.8.2集团决策层审批项目预可行性研究成果、可行性研究成果。四、工作程序4.1 基础研究阶段4.1.1项目开发部负责及时把握动态信息，填报基础研究信息分类表，做到及时收集、及时分析，其研究成果定期汇总，形成基础研究信息库；4.1.2以基础研究的成果指导土地储备计划工作的进行，编制公司土地储备动态计划。4.2 信息收集与甄别4.2.1由项目开发部负责土地信息的收集工作，负责土地信息的汇总、整理和总结等。a)政府公告类：从相关报纸或各土地储备中心处提前获得政府出让土地信息公告、土地储备发展中心进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告；b)其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等；c)其他主动收集信息类：了解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息，根据公司发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。4.2.2项目开发部根据对土地信息的初步判断，筛选并提出“重点进入地块”建议；4.2.3策划部根据土地信息筛选目标地块，并对其进行研究提出目标地块分析报告报主管副总经理审核，总经理审批。4.3 项目预可行性研究4.3.1策划部通过项目实地勘察和周边市场调查，根据市场情况和项目特点进行初步研究和初步定位，形成项目建议书；4.3.2对于合作项目，项目开发部负责商务谈判的前期准备、谈判计划、配合总经理进行谈判工作，关于合作方式、土地价格、经济指标等重要的谈判需填写商务谈判记录；4.3.3产品研发部负责提供项目概念规划草案，协助完成预可行性研究报告；4.3.4成本管理部根据策划部提供的项目基本情况、市场初步调研和初步产品定位项目概念规划草案等资料，做出初步经济测算；4.3.5策划部负责完成预可行性研究报告汇总整合。4.4项目内部立项4.4.1策划部基础投资分析负责将预可行性研究报告提交主管副总经理，审核通过后，策划部负责填报内部立项审核单办理内部立项审批手续；4.4.2策划部将审核后的内部立项审核单报总经理确定通过，经集团专家委员会听证，集团投资管理部审核，集团总裁批准后进入可行性研究阶段，未通过则进行调整或放弃。4.5 项目可行性研究4.5.1项目可行性研究是对新项目投资评估的详细论证；4.5.2策划部负责组织成立项目论证工作小组以及可行性研究的整体工作；a)进一步完善项目背景调研，包括项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等；b)策划部进一步完善项目建议书内容；c)产品研发部根据策划部项目建议书提出项目概念规划方案；d)成本管理部根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等资料，完成可行性研究的成本指标测算部分的工作新项目可研经济测算成本部分；e)销售部提出销售预测；f)财务部根据规划、成本指标测算、销售预测，编制可行性研究的财务分析部分的工作新项目可研经济测算经济指标部分。4.6 决策评审4.6.1新项目评审会由策划部组织召开，相关部门参加，公司高层听取对项目可行性研究的汇报，评审结论报主管副总经理审核、总经理审批；4.6.2集团专家委员会对项目论证的听证会，集团决策层审批项目论证结论；4.6.3项目开发决策后，项目开发部组织进行获得项目土地的工作，并参照土地获取作业指引，策划部将项目资料存档。五、 支持性文件5.1 可行性研究报告编制作业指引5.2 商务谈判作业指引5.3 土地获取作业指引六、 相关记录6.1 QR-CH001基础研究信息分类表6.2 QR-CH002公司土地储备动态计划6.3 QR-CH003新项目可研经济测算成本部分6.4 QR-CH004新项目可研经济测算经济指标部分6.5 QR-CH005可行性研究报告(框架)