上半年成都楼市分析.doc

08年上半年成都楼市分析一、成都楼市现在到底如何？ 1、供给周期性放大巅峰过后即将陨落 市场供给在2004年后进入新一轮高涨，2008年上半年会是该阶段最后的疯狂，下半年必将回落，2008年前5个月同比上涨47%，前6个月同比仅上涨27，回落势头迅速；加上6.15房产新政对开发商新开工压力减轻，在目前形势下，很多开发商会延缓或暂停新开发。 2、需求在去年9.27新政后已经提前反应下降 这12年来成都楼市销售面积总体呈递增之势，还没有出现过负增长，然而2008年出现了，降幅同比达到28%。这意味着这一轮房地产市场高峰已过。 3、供求关系逆转 2007年还是供不应求，进入2008年后供求关系迅速转化，供销比达到1.9，供过于求的矛盾明显！ 4、房价节节回落，实际新上市商品房房价呈下降趋势 成都房屋销售价格指数逐月回落，其中新建住房小幅下降，二手房价格难以提振。而从市场实际销售价格来看，扣除各种变相降价的优惠，房价基本回到一年前。 结论： 市场供应量持续加大，成交量急剧下滑，供需矛盾显现； 市场观望氛围浓厚，房屋销售价格持续下降。 因此，购房者观望、投资者谨慎理所当然。但是不是市场就将坠落深渊，永无投资机会了呢？当然不是！ 二、成都楼市是继续沉沦，还是峰回路转？ 1、楼市不会崩盘 因为房地产业对国家保持宏观经济稳定与继续较快增长至关重要。根据相关单位测算，房地产业对全国GDP的综合贡献在20-25%之间（直接贡献在9-10%，还包括间接拉动投资贡献和拉动消费），成都房地产业直接贡献率在20%左右，综合贡献率将达30-40%。 房地产安危涉及国家金融安全，美国次贷危机已经成为中国的前车之鉴，且个别开发商已经喊出“房地产业要死，则银行会先死”的言论，虽然有“绑架”银行之嫌，但银行涉入房地产太深是不争的实事。因此，国家为了维护金融安全也不容房地产崩盘，维稳是当前的共识。 另外，房地产还关系民生和社会稳定，楼市一旦崩盘，很多人会沦为“房奴”，将给社会稳定造成很多不确定性因素，而维持社会稳定从来就是中国的头等大事。 2、国家“维稳”基调确定 国家宏观调控已由“双防”过渡到“一防一保”，不会再出台更加严厉的调控政策，这就说明房地产继续恶化的政策因素没有了，接下来就应该是市场自身来消化危机，转危为安了。 3、“政策松绑”信号已经释放 最近，国家领导人四处调研，从微观角度了解国家经济安全，并为接下来的中央经济工作会议基调提供依据，而种种信号表明宏观调控政策松绑趋势明显，且市场也不断传出“救市”的呼声。 成都市借5.12大地震之机，顺势推出6.15楼市新政，一方面大力鼓励住房消费和投资，购房者在享受开发商的大幅优惠后，还可额外享受政府提供的最高房价3.45+10万元个税优惠，这对原本有购房打算的消费者而言作用很大，对尚在观望中的购房者而言，只要市场企稳回升也会产生较大的促进作用。另外，更重要的是新政卸载了开发商的政策压力，缓解了开发商的市场压力，有利于缓解，甚至扭转市场供求矛盾，而供求矛盾一旦逆转，市场就将回暖。 4、成都楼市本身比较健康，泡沫成份很少 成都楼市规模在全国位居第四，远高于市场关注度很高的沿海城市，比如深圳、杭州、天津等。而房价却低于这些城市很多，即使在二线城市当中也是偏低的，而成都GDP、人均GDP和可支配收入与这些城市相比也没有房价那么大，甚至比有些二线城市还高。故成都楼市泡沫成份很少，故无崩盘之虞。 三、成都楼市投资机会是否到来？ 1、成都楼市即将进入底部区域，中长线投资机会显现 房地产市场发展周期告诉我们：市场投资宜抄底部，而不是抄底点，房价也不可能再回到10年前，下降主要是相对指数，而不是价格绝对值。成都房地产市场以满足底部区域特征：需求下降、开工量从下半年开始必然减少、房价增幅下滑和下降、政策转向。故此，预计2008年底到2009年年初成都楼市将见底。 成都楼市现在价格已趋合理 过去房地产市场定价都是采用随行就市的市场比较法，因为得出的价格会远远高于成本，如今我们再用成本法来分析目前成都楼市价格是否合理。 房产价格=土地成本+建安成本+利润 现阶段成都各区域在售楼盘的建安成本大都集中在25003500元/平米左右，一般楼盘建安成本在2500元/左右，高品质楼盘建安成本在3000元/左右，下面我们选取成都各区域典型楼盘来看： 可见，现阶段成都市房产销售价格下降空间有限，已回归至合理水平，利润空间基本压缩至10-20之间，部分特价房已接近成本价，是投资房产的绝好时机。 成都楼市未来1-3年房价走势很难低于在售房价 在此，我们以2007年以来主城区成交土地楼面地价分析，结果预示着成都房价今后1-3年走势如下： 今后1-3年房价预测 可见，今后1-3年主要供给商品房即使以2008年较低的土地楼面地价来看，4500-6000元/之间就是低价，目前购房等于或低于这个价都是机会。 成都今后1-3年即将上市的楼盘价格肯定会高于现有房价！ 中长线来看，投资成都楼市最划算 事实告诉我们，成都楼市中长期的投资回报不但完全抗通胀，还能获取远高于社会平均利润率，具体可看如下走势图。 成都房价最近12年累计增涨约3倍，年均增长25%。说明成都房地产投资12年年均收益达25%以上，这是其他投资难以达到的利润率。 最近12年成都平均GDP增长率为14.55%，通胀率平均为2.8%，这12年最高的通胀率也仅有9.7%，这表明房地产的不但抗通胀，投资收益更高于社会平均利润率。