上半年广东省房产估价师经营与管理决策方法试题.docx

2017年上半年广东省房产估价师《经营与管理》：决策方法试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1．0，楼面地价为800元／㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40％，楼面地价为3000元／㎡，居住用途建筑面积占60％，楼面地价为1000元／㎡。该宗地块上理论上应补交的地价为万元。

A：4000

B：5900

C：6800

D：7200

E：工业用地的监测点评估价格
2开发成本是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为__和建筑物建造成本。

A．物业管理成本

B．固定成本

C．变动成本

D．土地开发成本
3、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的__因素。

A．社会环境

B．政治环境

C．经济环境

D．金融环境
4、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的市场交易指标之一。__

A．吸纳量

B．吸纳率

C．空置率

D．吸纳周期
5、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。

A：22

B：28

C：38

D：50

E：工业用地的监测点评估价格
6、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡

A：310.61

B：321.60

C：477.87

D：494.77

E：工业用地的监测点评估价格
7、对于投资型物业购买者而言，__往往决定了其愿意支付的价格水平。

A．自身支付能力

B．拥有物业后所能获取的预期收益大小

C．市场供求状况

D．区域因素
8、房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给的一种交易行为。

A：最低出价者

B：最高出价者

C：正常出价者

D：最高条件出价者

E：执行层的组织协调
9、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。

A．42.0万元

B．50.4万元

C．60.0万元

D．72.0万元
10、某城市写字楼市场年初存量为1000万㎡，空置量为40万㎡；本年写字楼施工面积为100万㎡，新开工面积为60万㎡，新竣工面积为50万㎡。该城市写字楼的平均建设周期为年。

A：1．20

B：1．67

C：2．00

D：2．80

E：借款合同
11、某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。

A．2.4%

B．3.0%

C．3.8%

D．7.2%
12、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。

A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请

B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记

C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人

D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书
13、以方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

A：土地使用权出让

B：房地产出租

C：房地产转让

D：房地产抵押

E：执行层的组织协调
14、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。

A：

B：

C：

D：

E：工业用地的监测点评估价格
15、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。

A．27.6

B．28.2

C．29.0

D．29.9
16、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是__。

A．股份

B．股票

C．股单

D．公司债券
17、某地块为一带有陈旧建筑物200 ㎡的空地，地价为2 500元／㎡，面积为400㎡。拆除建筑物费用为150元／㎡，残值50元／㎡。则该地块总价为万元。

A：98

B：52

C：54

D：103

E：工业用地的监测点评估价格
18、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。

A．1

B．2

C．3

D．5
19、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

A：中国共产党第十一次全国代表大会

B：中国共产党第十二次全国代表大会

C：中国共产党第十三次全国代表大会

D：中国共产党第十四次全国代表大会

E：房地产估价机构必须加盖公章
20、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段
21、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是。

A：选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》

B：规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》

C：选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》

D：规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》

E：借款合同
22、某宗地总面积为500m2，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2，容积率为（）。

A．0.4

B．2.4

C．1.2

D．2.5
23、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点

B．同一估价目的、同一估价方法

C．同一估价目的、同一估价时点

D．同一估价原则、同一估价目的
24、建设工程发生质量事故，有关单位应当在內向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。

A：24h

B：30h

C：36h

D：48h

E：执行层的组织协调
25、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。2009年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，按照规定，C房地产开发公司应在前，支付全部地价款。

A：2009年7月1日

B：2009年8月1日

C：2009年9月1日

D：2009年10月1日

E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5％的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺15年租金收入的现值为万元。

A：11.41

B：11.49

C：12.41

D：12.49

E：借款合同
2、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有。

A：对当前的价值进行评估，一般以宾地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点

B：城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日

C：分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点

D：房地产估价人员可以假定估价时点

E：对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
3、成本法中计算的销售税金及附加包括。

A：营业税

B：所得税

C：土地使用税

D：城市维护建设税

E：教育费附加
4、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括。

A：首席代理

B：买方代理

C：卖方代理

D：双重代理

E：借款合同
5、要做到现金流量折现，首先应做到。

A：后续开发经营期间究竟多长要估算准确

B：各项支出收入何时发生要估算准确

C：各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确

D：投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致

E：各项支出、收入发生的机率
6、依据基金的运用方式，可分为固定型和。

A：流动型

B：风险型

C：管理型

D：开放型

E：执行层的组织协调
7、下列关于房地产中介服务收费，表述错误的是。

A：按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费

B：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取

C：房地产估价采用差额定率累进计费

D：房地产估价采用差额定率累退计费

E：实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的0．5％
8、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。

A．4

B．6

C．12

D．24
9、抑制通货紧缩的对策中，实施积极的货币政策就是。

A：较大幅度地减少货币供应量，尤其是减少中央银行基础货币的投放

B：较大幅度地增加货币供应量，尤其是扩大中央银行基础货币的投放

C：下调法定存款准备金率和完善准备金制度

D：上调法定存款准备金率和完善准备金制度

E：下调利率与加快利率市场化相结合
10、__导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。

A．土地出让制度

B．土地转让制度

C．房地产登记制度

D．土地储备制度
11、市场法中区位状况修正的内容不包括__。

A．交通便捷程度

B．繁华程度

C．平面布置

D．环境景观
12、房地产置业投资的经济效果主要表现为等。

A：企业实力提升

B：租金收入

C：对社会贡献增加

D：物业增值

E：物业权益份额增加
13、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“两管”是指监理活动中的。

A：合同管理

B：质量管理

C：投资管理

D：进度管理

E：信息管理
14、以下房地产中是基于租赁收入测算净收益的有。

A：影剧院

B：普通住宅

C：仓库

D：停车场

E：汽车加油站
15、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，85.6，90.8，95.2，96.3（以2004年1月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格应为（）元／m2。

A．4443

B．3852

C．3601

D．4154
16、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。

A：办理房地产交易登记、鉴证等手续

B：开展房地产股票活动指导和监督

C：为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务

D：协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费

E：为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格
17、影响房地产价格的社会因素，主要有__。

A．政治安定状况

B．社会治安状况

C．房地产投资

D．房地产投机

E．城市化
18、具体的长期趋势法主要有__。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法和平均发展速度法

C．时间序列分析法

D．移动平均法和指数修匀法

E．回归分析法
19、开发经营期的起点是(假设)的__。

A．开工日期

B．取得估价对象的日期

C．取得待开发土地的日期

D．开始出售开发完成后的房地产的日期
20、《物业管理条例》确定的基本制度包括__。

A．业主大会制度

B．业主公约制度

C．住宅小区治安管理制度

D．住宅小区综合验收制度

E．住房专项维修资金制度
21、人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人们对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅，第二住宅和__住宅等概念应运而生。

A．酒店式

B．期贷式

C．季节性

D．概念型
22、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过__年。

A．5

B．6

C．8

D．10
23、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。

A．成本导向定价法

B．购买者导向定价法

C．竞争导向定价法

D．市场导向定价法
24、住房公积金的特点包括。

A：义务性

B：强制性

C：互助性

D：保障性

E：短期性
25、开发商预售部分楼宇，是（）的有效办法。

A．提高开发收益

B．分散开发风险

C．降低开发成本

D．筹措建设资金