写字楼未来写字楼产品的分类及发展趋势报告.doc

未来写字楼产品的分类及发展
〇 林洁

写字楼产品在未来发展中将出现从单一走向多样化类型的趋势。随着市场化程度的升高以及客户所需类型的细分，今后对甲级、乙级、丙级写字楼的关注将越来越考究。

写字楼产品的细分趋势
随着市场化程度越来越高，客户的需求类型也将越来越多，写字楼产品在未来发展中将出现从单一化走向多样化的趋势。简单总结起来，可以用下面的图表来表达这种日益分化的趋势（图1）：
1.档次细分
以往市场对所谓甲级写字楼的关注程度较高，而对相对低端的乙级写字楼及丙级写字楼的关注明显弱化。随着客户购买或租用能力的细分，今后对甲级、乙级、丙级写字楼的关注度将会越来越高。近两年出现的住宅产权写字楼，就是写字楼产品中的中端产品细分化的表现。
2.规模细分
随着客户规模的分化，写字楼的规模也日渐分化，可以总结出以下几种倾向：
（1）“大”：大开间办公楼，独立形象写字楼，低密度办公楼。
（2）“大小通吃”：标准的核心筒式写字楼；很大的公司和很小的公司可以共享。
（3）“小”：小开间办公楼，孵化器。
3.功能细分
（1）从住宅到办公的功能细分：从住宅到写字楼，从商业到写字楼中间有很多的过渡，住宅向写字楼过渡有SOHO的形式，有住宅产权写字楼的形式，越靠近办公轴则办公的比例越大而居住的比例越小，在商住和住宅产权写字楼之间是否会出现另一过渡类型的办公产品？在商住里面，实际上仍然是以住宅为主体，办公功能只占据30%-40%，而新类型写字楼办公功能则占据60%-70%。这是一个值得探讨的产品类型。
（2）从商业到办公的功能细分：商业和办公之间现有的过渡类型是展示，可以偏商，同时又不是纯粹的商业，随着功能的细分，将来会出现另一种更加偏向办公的新的过渡类型——“轻型办公”（图2）。

在上述的细分产品类型中，“独立形象写字楼”和“轻型办公”将很有可能成为今后一段时间内的热点，下文将重点分析这两种写字楼类型的特点。

独立形象写字楼
1. 独立形象写字楼的特点
（1） 独立的临街形象：在主要道路上有足够的展示面。
（2） 冠名权：独立形象的写字楼是公司一个大广告牌，因此都需要对物业也进
行冠名。
（3） 独立的交通：在内部有公司独立的交通而不需要与其他公司共享内部的交
通系统，保证了良好的专属化。
（4） 独栋的规模往往受到限制：标准的写字楼一般一栋四五万平方米，或者是
七八万方米，都是较大的体量，但是独立形象的写字楼是由单位购买，所以它的体量最多为两万平方米。由于需要独立形象，标准层的面积往往较小，而核心筒的规模是难以压缩的，因此可能会造成使用率降低。
国际投资大厦是伟业公司早期的一个项目，原方案是一个大体量的写字楼，最后的现状是四栋的形式，每一栋的规模更小，同时它是共用一个大堂的，相对来说它也有一个共用的部分，大堂这一部分是连通在一起的。最终的销售状态也非常好。
2. 产品设计的几点考虑
（1）“化整为组”：将一个单体纵向分为一组楼座，减小每个楼座的体量（图3）。

（2）U型布置最大限度利用沿街面（图4）。
（3）独立的楼群：当项目占地足够时，也可以考虑设计为更加独立楼群，其交通、
大堂等完全都为专属化（图5）。

图 5
（4）共享大堂：肃然独立形象写字楼的交通时独立的，但几个楼座仍可以公用一
个大堂，整个大堂的气势和档次能够得到充分的提升（图6
（5）相邻楼座共用交通核：相邻楼座之间可以有疏散通道相连，这样可以减少使
用消防楼梯和核心筒面积，从而提高面积使用率（图7）。

（6）共用一个交通核：在单栋楼规模过小的时候，两个楼联体可以共用一个核心
筒，也可以设置双电梯厅，保证每个楼的独立交通，同时交角增加凹槽，强化独立形象（图8）。
（7）水平划分：当项目北侧临街时，可以考虑将住宅和办公组成一个大的体量，
满足独立形象的要求，同时设置双大堂和双电梯厅，保证住宅和办公的独立交通，在沿街面布置办公，形象好且不怕噪音干扰（图9）。

（8）垂直划分：当办公体量较小而且项目本身是综合体时，可以考虑将住宅和办
公垂直叠在一起，这样可以形成一个较大的体量，在屋顶做冠名标志，同时设置双大堂和双电梯厅，保证住宅和办公的独立交通（图10图11）

（9）中端写字楼的独立形象处理：对于中端写字楼而言，由于其体量进一步减少，所以不适合往高处发展，但却可以在水平方向上展开，成为一个多核心筒的板楼，每一段都能有独立的交通和形象（图12）。
3.轻型办公
（1）轻型办公（Light Office）必须依托大量的人流，如牙医诊所、旅游服务、婚
沙摄影、律师事务所、展示公司等中小型公司，一般和商业有密切的联系，往往在商业部分的上部。
（2）特点：
① 与商业结合度高，强调个性化。
② 与商业的交通相对独立。
③ 可考虑作为“loft”形式，也可以考虑带侧院（图13）。

（3）案例分析：
① 加拿大多伦多EATON CENTER的设计（图14~图17）。
ATON CENTER的剖面示意图，黄色的是它的商业，中间是中庭，左边是轻型办公，轻型办公的上面有公寓、酒店、住宅，右边是一个立体的车库，轻型办公和商业是通过很多廊道、桥联系在一起的，所以空间非常丰富。
几层轻型办公中包括家具展示的公司、室内设计师的工作室、读者俱乐部、车库部分的墙面不开窗，完全设计为广告和招贴的展示墙面。

② 温哥华的一个商业街区：商业在沿街处隔一段距离开一个口，办公是从开口进去，在商业后面。沿街部分首层为商业，二至五层都是办公空间。
③ 境界：
温哥华的商业街是在平面上将商业和轻型办公楼加以区分，而伟业顾问境界项目的轻型办公楼则是和商业在垂直方向上进行组合的典型（“cluster”）。境界首层是商业，上面都是办公楼，南北向布置，有较多东西向的采光，一层是连在一起的，二层、三层是层层退台，形成了南向的采光。因为立项是住宅产权，因此在价格上比办公物业拥有更大的优势。境界的办公楼销售状况非常好，而且价格比南北向的住宅高（图18）。