周口市川汇区沙北棚户区改造项目建议书.doc

第一章 总 论1.1编制依据1、项目单位关于编制周口市川汇区沙北棚户区改造项目建议书的委托书；2、投资项目可行性研究指南(计办投资(2002)15号)； 3、关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号；4、河南省人民政府豫政【2011】34号关于批转省住房城乡建设厅河南省2011年保障性安居工程建设专项工作方案的通知；5、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）6、关于贯彻国发200724号文件切实解决城市低收入家庭住房困难的实施意见豫政200772号文7、关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知（建保201056号）8、国家发改委与住建部发布的建设项目经济评价方法与参数第三版9、国发200540号文促进产业结构调整暂行规定 10、国家发改委产业结构调整指导目录（2011年本） 11、周口市人民政府办公室关于印发的通知周政办2010101号；12、周口市总体规划（2003-2020） 13、川汇区国民经济和社会发展“十二五”规划； 14、川汇区住房建设规划（2008-2015）； 15、川汇区土地利用规划（2007-2020）16、周口市川汇区沙北控制性规划（山东省城乡规划设计研究院） 17、国家有关防火、安全、卫生、环保等规定规范；18、周口市人民政府关于周口市中心城区2010-2012年棚户区改造计划的报告【周政文2010】36号.1.2项目概况1.2.1项目名称周口市川汇区沙北棚户区改造项目1.2.2项目单位项目单位： 川汇区城市建设管理局 联系人： 1.2.3建设地点 1、安澜社区：具体位置在中州路以西，贾鲁河以东，建设路以南，文昌大道以北。2、复兴社区：具体位置在中州路以东，复兴街以西，建设路以南，安澜街以北。3、阿胶厂旧址：具体位置在中州路以西，贾鲁河以东、建设路以北，富民街以南。4、高庄社区：具体位置在中州路以东，健康街以西，建设路以北，富民街以南。项目区场址平坦，无附属物，环境安静，位置适宜，地下水资源丰富，交通便利，便于物流和人流的疏散，地理位置相对优越，环境优美，远离污染源，适宜作为建设用地，符合选址要求，很适宜项目的建设。1.2.4改造方案根据棚户区现状调查以及周口市城市总体规划的要求，特别是国家有关棚户区改造的政策要求，本次棚户区规划采用同地拆迁1、安澜社区：具体位置在中州路以西，贾鲁河以东，建设路以南，文昌大道以北。2、复兴社区：具体位置在中州路以东，复兴街以西，建设路以南，安澜街以北。3、阿胶厂旧址：具体位置在中州路以西，贾鲁河以东、建设路以北，富民街以南。4、高庄社区：具体位置在中州路以东，健康街以西，建设路以北，富民街以南。建设方案: 采用拆迁同地安置（即拆旧建新）、1比1的安置方案拆迁5129户, 拆迁建筑面积约70万平方米破旧一层平房、破旧二层、三层砖混结构平房，总人口14109人，总占地面积700000平方米、约1050亩，总拆迁建筑物面积约700000平方米；按周口市川汇区沙北控制性规划（2010年山东规划设计研究院）取容积率2.3,拟新建总建筑物面积768580平方米；共需建设用地面积334165平方米、约502亩，节约建设用地面积365835平方米、约548亩，共需投入拆迁及建设安置资金16.9088亿元，计划融资13.527亿元，自筹资金3.3818亿元。既可以改善职工住房条件又可节约集约土地,社会效益显著。1.2.5建设内容与规模项目改造危旧房5129户。项目规划用地面积334165平方米、约500亩，拟新建总建筑面积768580平方米，其中住宅建筑面积700000平方米，配套公建面积68580平方米（约占总建筑面积的9）,同时配套道路、绿化等附属设施。其中：1、安澜社区：具体位置在中州路以西，贾鲁河以东，建设路以南，文昌大道以北。该区域有居民903户，2945人，占地面积200000平方米、约300亩，拟拆迁建筑物面积约141440平方米,节约建设用地面积132422平方米、约198亩。项目规划用地面积67578平方米、约102亩，拟新建总建筑面积155430平方米，其中住宅建筑面积141440平方米，配套公建面积13990平方米,同时配套道路、绿化等附属设施。2、复兴社区：具体位置在中州路以东，复兴街以西，建设路以南，安澜街以北。该区域有居民329户，1131人，占地面积约40000平方米、约60亩，拟拆迁建筑物面积32988平方米,节约建设用地面积24239平方米、约36亩。项目规划用地面积15761平方米、约24亩，拟新建总建筑面积36250平方米，其中住宅建筑面积32988平方米，配套公建面积3262平方米,同时配套道路、绿化等附属设施。3、阿胶厂旧址：具体位置在中州路以西，贾鲁河以东、建设路以北，富民街以南。该区域有居民1068户，3516人，占地面积226668平方米、约340亩，拟拆迁建筑物面积106379平方米,节约建设用地面积175842平方米、约264亩。项目规划用地面积50826平方米、约76亩，拟新建总建筑面积116900平方米，其中住宅建筑面积106379平方米，配套公建面积10521平方米,同时配套道路、绿化等附属设施。4、高庄社区：具体位置在中州路以东，健康街以西，建设路以北，富民街以南。该区域有居民2829户，6517人，占地面积233333平方米、约350亩，拟拆迁建筑物面积418600平方米,节约建设用地面积33333平方米、约50亩。项目规划用地面积200000平方米、约300亩，拟新建总建筑面积460000平方米，其中住宅建筑面积418600平方米，配套公建面积41400平方米,同时配套道路、绿化等附属设施。根据周口市人民政府办公室关于印发周口市棚户区改造实施方案的通知周政办 2010 101号中的建设标准棚户区改造要按照国家建筑节能的有关规定，建设节能省地型住宅。充分考虑棚户区居民的购买能力和意愿。原则上工矿棚户区改造项目户型建筑面积控制在80平方米以内，高层建筑可适当放宽到90平方米。城市棚户区安置回迁居民的户型面积应结合当地居民住房实际情况和居民收入水平确定，以5090平方米中小套型为主，根据实际适当建设90平方米以上套型住房。纳入配套建设的保障性住房面积按有关规定执行。本项目以高层、多层住宅楼为主，各套形建筑面积分别约50m2-90 m2。1.2.6项目建设期项目建设期四年（2011.10-2015.9）。1.2.7项目总投资及融资方案：1、总投资169088万元。其中：1、工程费用 建筑工程参照当地类似工程造价指标，并根据本工程特点估列。工程费用122973万元。 2、工程建设其它费用 工程建设其它费用包括勘察设计费、基础设施配套费、建设监理费等，合计9223万元。 3、预备费项目预备费包括基本预备费和涨价预备费。项目工期时间较短，不计涨价预备费。项目预备费为5287万元。4、拆迁安置补偿费 31605万元。其中：1.1、安澜社区：项目建设总投资34195万元。其中：1、工程费用 24869万元。 2、工程建设其它费用 1865万元。 3、预备费 1069万元。4、拆迁安置补偿费 6392万元。1.2、复兴社区：项目建设总投资7975万元。其中：1、工程费用 5800万元。 2、工程建设其它费用 435万元。 3、预备费 249万元。4、拆迁安置补偿费 1491万元。1.3、阿胶厂旧址：项目建设总投资25718万元。其中：1、工程费用 18704万元。 2、工程建设其它费用 1403万元。 3、预备费 804万元。4、拆迁安置补偿费 4807万元。1.4、高庄社区：项目建设总投资101200万元。其中：1、工程费用 73600万元。 2、工程建设其它费用 5520万元。 3、预备费 3165万元。4、拆迁安置补偿费 18915万元。2、融资方案共需投入拆迁及建设安置资金16.9088亿元，计划融资13.527亿元，自筹资金3.3818亿元。其中：1.1、安澜社区：拟新建建筑物面积155430平方米。该项目总投资3.4195亿元，计划融资2.7356亿元，自筹资金6839万元。1.2、复兴社区：拟新建建筑物面积36250平方米。该项目总投资7975万元，计划融资6380亿元，自筹资金1595万元。1.3、阿胶厂旧址：拟新建建筑物面积116900平方米。该项目总投资2.5718亿元，计划融资2.0574亿元，自筹资金5144万元。1.4、高庄社区： 拟新建建筑物面积460000平方米。该项目总投资10.12亿元，计划融资8.096亿元，自筹资金2.024万元。1.2.8社会益分析项目的建设改善了周口市川汇区 5129户居民和职工的居住环境，新增住宅约3621套（户）;同时，项目的实施还可以节约聚约建设土地约548亩，优化了土地资源配置，提高了土地利用率，而且对推进城市化进程起到了积极的推动作用，利国利民，社会效益显著。1.2.9环境影响分析本项目环境空间设计合理，只要严格执行“三同时”制度，充分考虑、落实评价提出的各项污染防治措施建议，不会对当地生态环境造成破坏和影响。从环境方面讲，该项目可行。1.2.10技术经济指标 技术经济指标表序号项目单位指标1总用地面积M23341652总建筑面积M27685803其中住宅建筑面积M2700000公建建筑面积M2685804建筑物占地面积868835容积率2.36建筑密度267绿地率%358拆迁户数户51299住宅套（户）数套87501.3研究范围与内容根据国家对编制项目项目建议书的工作范围和深度规定，本报告在对项目的建设条件进行实地查勘，对项目单位情况，拟建项目的情况、市场需求与分析、工程技术方案、投资估算与资金筹措、效益分析等方面进行综合研究和分析的同时，重点研究和论述了项目建设的必要性、市场需求与分析、工程技术方案、投资估算、社会效益分析，从而论证项目的技术可行性、政策符合性和经济合理性，为项目的决策和建设提供可靠的依据。1.4研究结论与建议1.4.1结论棚户区改造是一项复杂而艰巨的系统工程，需要政府合理、有力、高效领导，居民的理解、配合、支持，逐步突破和克服各种困难、障碍，才能最终顺利完成。要切实保证各方利益，实现居民、政府利益“三赢”，是棚户改造成败的关键点。不仅要“赢”得居民生活满意、环境优化、基本权益有保障；还要“赢”得城市面貌美化、城市品位提升、城市可持续发展，促进经济发展。这就需要在实施运作过程中，坚持政府调控、市场引导的原则。政府要坚持公开、公平、公正的原则，充分发挥市场机制的自我调节功能，合理引导建设主体的市场竞争行为，此外，还需整治、改善城市整体物质与文化生活环境，增强城市功能，优化投资环境，提高城市品位和竟争力，提升城市规划、建设管理水平，促进城市的健康、长远、可持续发展。该项目符合国家产业政策，符合周口市城市总体规划（2003-2020），符合周口市社会经济发展状况。项目规划方案设计合理，规模适宜，土地利用较好。项目的建设不仅改善了周口市川汇区沙北棚户区职工的居住质量，改善了周口市形象，而且对于推进城市化进程起到了积极的推动作用，利国利民，社会效益显著。故项目可行。1.4.2建议1、该项目由于牵涉居民较多，拆迁面积大，要做好拆迁居民的思想工作和安置工作，确保项目顺利实施。2、项目投资资金规模宠大，项目单位应与市有关部门结合，积极招商引资，并申请政府资金扶持。3、项目单位要积极主动地向当地政府汇报，争取能把项目配套的水、暖、电、路等基础设施建设纳入当地专项规划，与项目同步建设，项目建设功能配套、设施齐全。4、项目单位加强项目的各项前期工作进程，积极落实建设资金，优化方案设计，严格招投标工作，认真落实设计及施工单位，尽早开工，保质保量按时完成工程建设，尽快发挥项目应有的社会效益。第二章 项目背景和建设的必要性2.1 项目背景 川汇区是撤地设市以前的小周口市，计划经济时期中小企业较多。改革开放以后，受市场经济的冲击，很多企业破产、厂房闲置，形成很多老城区、厂区及职工宿舍类的棚户区。为响应市委、市政府提出的改造中心城区的号召，经区委、区政府研究决定，筛选4个棚户区改造试点作为棚户区改造项目。2.1.1危旧房现状1、周口市川汇区城市建设管理局 拟改造棚户区占地面积约1050亩，户数约5129户，房屋建设时间较长，比较旧，多为简易房以及平房；2、房屋质量差，多数房屋墙体裂缝，墙体厚度大部分都在24公分以下、地基下沉、油毡纸屋面，屋面塌陷、砖面风化、且年久失修，已形成险房、危房。3、自然条件极差，市政基础设施欠帐多，无排水设施、使用公用水井、旱厕，群众吃水难、走路难、入厕难，生活极不方便。特别是汛期，由于地势低洼、排水不畅，群众生命财产常常受到威胁。街巷狭窄，生活用煤以及老化的电线极易形成火灾，加之私建、滥建的房屋连绵成片，区域内过道狭窄杂乱，又无消防栓，火灾安全隐患极大，一旦失火，将火烧连营，难以控制。4、家庭经济收入低，生活十分困难.总之：周口市川汇区城市建设管理局拟改造的棚户区占地面积约1050亩，房屋系上世纪六十年代至九十年代所建，砖木结构或砖混结构，低矮简陋，冬天漏雪，夏天塥雨，地势低洼，室内潮湿，粉灰脱落，墙体开裂，供电线路老化，按设计要求已超出使用年限，抗遇自然灾害能力极弱，4个棚户区内仅有6个公厕，夏季蚊蝇滋生，死鼠暴尸，垃圾遍地，臭气熏天，人居条件极差。该片区居民多次反映，要求改善居住条件，有关领导也曾多次实地考察，都认为改变现状迫在眉睫，项目承建单位根据周口市棚户区改造实施方案周政办【20100】101号和周口市人民政府关于我市中心城区2010-2012年棚户区改造计划的报告【周政文2010】36号文件要求，决定利用国家推进工矿棚户区改造的优惠政策，对棚户区进行改造，解决低收入职工和居民家庭住房困难。2.3项目建设的必要性周口市川汇区城市建设管理局拟综合改造的棚户区位于周口市沙北棚户区，符合关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号、周口市棚户区改造实施方案周政办【20100】101号和周口市人民政府关于我市中心城区2010-2012年棚户区改造计划的报告【周政文2010】36号文件精神。2.3.1项目建设政策和必要性住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城乡居民住房问题，始终把改善职工居住条件作为城乡住房制度改革和房地产业发展的根本目的。为切实加大解决国有工矿棚户区低收入家庭住房困难工作力度， 2009年12月24日国家发改委、住建部、财政部、国土部和央行等五部门联合发部了关于推进国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保2009295号）、关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知（建保201056号）等多项国有工矿棚户区改造的方针政策，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区，引导社会资金积极参与。鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城市化健康发展。城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。尤其是对解决国有工矿棚户区低收入家庭棚户区改造的保障等作了规定，其目的是满足各层收入家庭的住房需求，逐步解决国有工矿棚户区低收入家庭的住房困难，使城市居民人人都有房住。为落实关于加快推进城市棚户区改造的实施意见(豫政办2009154号)精神，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件。提高城市土地节约、集约利用水利，努力把棚户区改建成房屋优良，功能完善，设施齐全：生活便利，环境优美的新型社区。实施周口市沙北棚户区综合改造是党和政府为推动住房制度改革，改善困难职工的居住环境，解决旧城改造拆迁困难户的住房问题，是人民安居乐业的德政工程，爱民工程。实施周口市沙北棚户区综合改造项目，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。实施周口市沙北棚户区综合改造项目，是完善城市功能的客观要求。有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城市化健康发展。周口市川汇区城市建设管理局 受区政府委托，具体负责落实周口市沙北棚户区综合改造拆迁安置项目的改造建设，代政府依法对项目开发企业、建筑施工企业和监理单位进行招标，抽调专人，明确责任，细化任务，抓好具体工作的落实。2.3.2城市总体规划的要求（1）注意棚户区改造更新的内容，提供高品质的生活空间随着房地产市场逐步开放和投资渠道的多元化，以及人们不断的追求更好的居住环境愿望的加剧，作为城区的棚户区，杂乱的功能与景观严重影响着城区的形象，结合周口市总体规划（2003-2020），对棚户区进行改造，着力改善城市景观环境，同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美，有活力的生活空间，并注重对棚户区基础设施和配套设施的建设，改善整个社区的生活环境，为城市提供高质量、富有人文气息的城市空间环境，给城市注入新的活力。（2）改善基础设施条件由于棚户区和旧住宅区的存在，使城市基础设施无法延伸到这些地区，给排水无法形成系统，严重影响着这些地区的居住和生活环境，通过棚户区的改造，完善给排水管系统，强化排涝能力建设；同时加强公厕、垃圾站等环卫设施的建设，提高环境质量；加强消防栓和消防通道的建设，提高该地区的生活质量。2.3.3国务院对推进城市棚户区改造的部署为认真贯策国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国发2008131号）、国务院关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号和河南省发展改革委关于做好国有企业危旧房改造工作的通知等文件的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议精神和省、市为推进棚户区改造工作座谈会的部署，扎实推进棚户区改造，川汇区政府和周口市政府多次召开专题会议，安排建设计划，统一思想，充分认识棚户区改造的重要意义，确保棚户区改造工作顺利实施，为周口市棚户区改造项目提供了政策依据。2.3.4国家政策要求党的十六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作；党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告；国务院国发200724号文件要求：以城市低收入家庭为对象，加大棚户区、旧城区改造力度、力争到“十二五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，为认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）和国务院关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号精神，多次召开专题会议，全面落实保障性安居工程工作，扎实推进城市和棚户区改造，坚持以人为本，发建设和谐社会、促进经济社会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利用水平，提升城市形象，努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。实施城市棚户区和旧住宅改造是落实科学发展观，维护广大人民群众根本利益的体现。2.3.5社会要求加快解决中低收入群众住房保障问题，切实改善城乡居民的居住条件和生活环境是社会发展的必然要求，实施棚户的改造有利于改善城市低收入家庭和弱势群体的生活条件，加快建立和完善住房保障制度。建立更加完善的社会保障制度是“十二五”期间各级政府的一项重点工作。住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，通过十多年改革发展，实现了城市居民的私有化，也促进了房地产业的发展的城市建设。但是，由于多方面的因素，住房制度改革的一些政策措施还没有完全到位，比如住房货币化分配问题，最低收入家庭住房保障制度建立问题等等。棚户区和旧住宅改造是进一步加快住房制度发票、完善房改配套政策措施重要推动力量。通过实施棚户区和旧住宅改造，将进一步完善社会救助机制和保障体系，建立住房社会保障制度特别是廉租住房制度，完善住房公积金制度，深化住房制度改革，让社会弱势群体和贫困群众分享改革发尽发展和振兴所取得的成果。2.3.6城市发展的要求城市总体规划、和谐社区要求都对城市功能的完善及基础的配套提出了更高的要求。棚户区多位于旧城中心片区，拥有得天独厚的区位优势，它的改造和开发完善了城市功能，体现出独特性和吸引力。必将给城市注入新的活力，同时棚户区和旧住宅区大都是基础设施不配套的平房、简易房、危险房集中区域，建设年代久远，房屋破旧，低矮潮湿，拥挤不堪，环境脏乱，排水不畅，完全隐患大，居民生活极其不便，加快改造刻不容缓。实施棚户区改造还有利于改善城市，提升城市品位，使基础设施更加完备，城市整体功能进一步完善，也会使城市土地实现集约高效利用。同时，有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。附：棚户区改造计划根据棚户区现状调查以及周口市城市总体规划的要求，特别是有国家有关棚户区改造的政策要求，本次棚户区规划采用拆迁周口市1、安澜社区：具体位置在中州路以西，贾鲁河以东，建设路以南，文昌大道以北。2、复兴社区：具体位置在中州路以东，复兴街以西，建设路以南，安澜街以北。3、阿胶厂旧址：具体位置在中州路以西，贾鲁河以东、建设路以北，富民街以南。4、高庄社区：具体位置在中州路以东，健康街以西，建设路以北，富民街以南。就地安置新建住宅安置小区。建设计划实施方案:拆迁5129户建筑面积约70万平方米破旧一层平房、破旧二层、三层砖混结构平房。本项目新建总建筑面积约768580平方米, 住宅建筑面积约700000平方米住宅楼,公建面积约68580平方米及配套设施，其中1、安澜社区：新建总建筑面积约155430平方米, 住宅建筑面积约141440平方米,公建面积约13990平方米及配套设施 2、复兴社区：新建总建筑面积约36250平方米,住宅建筑面积约32988平方米,公建面积约3262平方米及配套设施3、阿胶厂旧址：新建总建筑面积约116900平方米,住宅建筑面积约106379平方米,公建面积约10521平方米及配套设施4、高庄社区：新建总建筑面积约460000平方米, 住宅建筑面积约418600平方米,公建面积约41400平方米及配套设施第三章 项目选址与建设条件3.1项目选址周口市川汇区沙北棚户区改造项目:1、安澜社区：具体位置在中州路以西，贾鲁河以东，建设路以南，文昌大道以北。2、复兴社区：具体位置在中州路以东，复兴街以西，建设路以南，安澜街以北。3、阿胶厂旧址：具体位置在中州路以西，贾鲁河以东、建设路以北，富民街以南。4、高庄社区：具体位置在中州路以东，健康街以西，建设路以北，富民街以南。项目区场址平坦，无附属物，环境安静，位置适宜，地下水资源丰富，交通便利，便于物流和人流的疏散，地理位置相对优越，环境优美，远离污染源，适宜作为建设用地，符合选址要求，很适宜项目的建设。32建设条件321自然条件1.气象条件属暖温带季风气候，年平均日照2315小时，平均气温14.3，平均降水量713.9毫米，无霜期215天。气候冬冷夏暖，四季分明，各主要气候数据如下：年平均日照时数为2361小时，日照率53.3%年平均气温14.4 最冷月平均温度0.3最热月平均温度27.5 极端气温42.7（1966年7月19日） 极端最低气温-14（1969年1月11日） 年平均降水量661.4mm主导风向 东北风 基本风压0.4KM/m2每年平均风速3.2m/s 最大风速4.1 m/s年平均气压1009.6-1011.9百帕2.工程地质条件2.1地形、地貌 项目选址位置属黄河泛滥冲积区，地势开阔平坦。2.1.1地质构造该项目建设场地：区内为第三系、第四系地层覆盖，第三系上更新统为粘土、亚粘土、夹砂土薄层，呈棕红、深棕红色，上部第四系全新统冲积、洪积层，属于稳定场地。3.水文地质条件周口市水资源每年平均总量为22.44108m3（不包括中、深地下水）。地下水位6-8m，地下水资源丰富。300m深井单井出水量达60t/h，水质良好。4.地震烈度 根据建筑抗震设施规范（GB50011-2010）划分，对应的地震基础裂度为VI度区，设计基本地震加速度值为0.05，设计地震分组为第一组。3.2.2社会条件1.行政区划周口市位于河南省东南部，东临安徽阜阳，西接河南漯河市、许昌市，南与驻马店市相连，北与开封、商丘市接壤。全市国土面积11959平方公里，总人口1091万人。辖扶沟县、西华县、商水县、周口市、鹿邑县、郸城县、淮阳县、沈丘县和项城市、川汇区10个县市区。2.经济状况2010年综合实力显著增强。初步核算，全市生产总值1185.2亿元，增长11%。其中，第一产业增加值347亿元，增长4%；第二产业增加值535.6亿元，增长15.9%；第三产业增加值302.6亿元，增长9.6 %。一些主要经济指标创历史新高，确保了“十一五”规划主要目标完成。“十一五”时期，周口市生产总值由595.5亿元增长到1185.2亿元，突破千亿元大关，基本达到翻一番；规模以上工业增加值由98.7亿元增长到350亿元，增长2.5倍；城镇固定资产投资由139.3亿元增长到583.1亿元，增长3.2倍；工业投资由42亿元增长到293.3亿元，增长6倍；地方财政一般预算收入由13.3亿元增长到38.3亿元，增长1.9倍；市本级财政一般预算收入由3.5亿元增长到10亿元，增长1.9倍；地方财政一般预算支出由54亿元增长到193.4亿元，增长2.6倍。城乡居民收入大幅增加，人民生活水平迈上新台阶。3.区位交通状况周口交通便捷，公路、铁路、水路运输交织成网，四通八达。有国道、省道19条，其中311国道横穿东西，106国道纵贯南北。有县乡公路265条，通车里程4742公里。漯（河）至阜（阳）铁路与京广、京九线相接，客运和货运列车沟通全国各地，开通有至广州、北京的直达列车。漯阜铁路电气化双线升级改造全面启动，改造完成后并入国家铁路路网，将成为带动周口经济发展的新动力。漯（河）周（口）界（首）高速公路东可直达宁沪杭，西与京珠高速相连，可直达郑州国际机场。南（南京）洛（洛阳）、永（永城）登（登封）、大（大庆）广（广州）、周（周口）商（商丘）四条高速公路呈“井”字型贯穿全市，形成了四通八达的高速公路网，通车里程达453公里，居全省第二位。沙颍河自古以来就是通航河道，建成有周口、刘湾两大货运码头，入淮河、汇长江。沙颍河航运可直达南京、上海。4.城市建设积极统筹城乡发展，城乡建设加速推进。围绕完善城市功能、改善人居环境，加大城镇建设管理力度，城镇化进程迈上新台阶。预计全市城镇化率达到31%，较上年提升1.5个百分点。中心城区建设扎实推进。建成区面积达到60.8平方公里，人口增加到61万人。周口大道拓宽改造、文昌大道大庆路至中州路段贯通、大庆路桥竣工通车，实现了老城区、经济开发区、东新区的快速连接，促进了“三区”一体化协调发展。东新区东三路、东四路，经济开发区南八路、南十路，老城区西大街等次干道建设和亮化工程如期完工，完善了城市路网，改善了交通状况，方便了市民出行。市体育馆、市文化艺术中心、市气象服务中心和科技职业技术学院、周口卫校、周口幼师等项目的建设或竣工，强化了城市功能，提升了城市品位。东新区110千伏输变电工程、城市供水应急工程、5处低压区供水管网改造工程和10座公厕、5座垃圾中转站等城市基础设施的建成投用，进一步解决了城市居民吃水难、用电难、如厕难等问题，改善了人居环境，提高了市民生活质量。城市和重点镇稳步发展。9个县市投入公用设施建设资金14.1亿元，新增城镇道路238公里，新增供水管道112公里、排水管道145公里，建制镇垃圾中转站运行率达到92%。新增公共绿地144公顷，全市城市绿地达到1261公顷，绿地率32.2%；绿化覆盖面积1550公顷，绿化覆盖率37.3%。3.2.3城市规划条件 本项目建设符合周口市城市总体规划和土地利用规划，项目建设有利于改善川汇区5129户居民和职工的居住条件,提升周口市城市品位。3.2.4.施工条件工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥等由当地建筑材料市场供应。水、电等可就近引入，条件可满足施工需要。3.2.5基础设施条件1、供水 拟建场址紧临市政道路，项目用水由周口市城自来水公司供水管网引入，可满足本项目供水需求。2、排水 项目区设有完善的排污管网。本项目采用雨污分流制，雨水和生活污水分别通过区内雨污管道排入市政雨水和污水管网系统，可满足项目排水要求。3、供电 周口市电力资源充沛，由电业局电网供电，供电能力增强。目前，拟建场址通过区内变配电设施低压供电，可满足项目的用电需求。4、道路交通 交通设施配套齐全。5、消防 按照消防部门的规定和要求，项目完工后，消防系统完善，布局合理，各消防通道畅通，符合消防法的规定。24 第四章 建设规模与内容项目改造危旧房5129户。项目规划用地面积334165平方米、约500亩，拟新建总建筑面积768580平方米，其中住宅建筑面积700000平方米，配套公建面积68580平方米（约占总建筑面积的9）,同时配套道路、绿化等附属设施。其中：1、安澜社区：具体位置在中州路以西，贾鲁河以东，建设路以南，文昌大道以北。该区域有居民903户，2945人，占地面积200000平方米、约300亩，拟拆迁建筑物面积约141440平方米,节约建设用地面积132422平方米、约198亩。项目规划用地面积67578平方米、约102亩，拟新建总建筑面积155430平方米，其中住宅建筑面积141440平方米，配套公建面积13990平方米（约占总建筑面积的9）,同时配套道路、绿化等附属设施。2、复兴社区：具体位置在中州路以东，复兴街以西，建设路以南，安澜街以北。该区域有居民329户，1131人，占地面积约40000平方米、约60亩，拟拆迁建筑物面积32988平方米,节约建设用地面积24239平方米、约36亩。项目规划用地面积15761平方米、约24亩，拟新建总建筑面积36250平方米，其中住宅建筑面积32988平方米，配套公建面积3262平方米（约占总建筑面积的9）,同时配套道路、绿化等附属设施。3、阿胶厂旧址：具体位置在中州路以西，贾鲁河以东、建设路以北，富民街以南。该区域有居民1068户，3516人，占地面积226668平方米、约340亩，拟拆迁建筑物面积106379平方米,节约建设用地面积175842平方米、约264亩。项目规划用地面积50826平方米、约76亩，拟新建总建筑面积116900平方米，其中住宅建筑面积106379平方米，配套公建面积10521平方米（约占总建筑面积的9）,同时配套道路、绿化等附属设施。4、高庄社区：具体位置在中州路以东，健康街以西，建设路以北，富民街以南。该区域有居民2829户，6517人，占地面积233333平方米、约350亩，拟拆迁建筑物面积418600平方米,节约建设用地面积33333平方米、约50亩。项目规划用地面积200000平方米、约300亩，拟新建总建筑面积460000平方米，其中住宅建筑面积418600平方米，配套公建面积41400平方米（约占总建筑面积的9）,同时配套道路、绿化等附属设施。根据周口市人民政府办公室关于印发周口市棚户区改造实施方案的通知周政办 2010 101号中的建设标准棚户区改造要按照国家建筑节能的有关规定，建设节能省地型住宅。充分考虑棚户区居民的购买能力和意愿。原则上工矿棚户区改造项目户型建筑面积控制在80平方米以内，高层建筑可适当放宽到90平方米。城市棚户区安置回迁居民的户型面积应结合当地居民住房实际情况和居民收入水平确定，以5090平方米中小套型为主，根据实际适当建设90平方米以上套型住房。纳入配套建设的保障性住房面积按有关规定执行。本项目以小高层、多层住宅楼为主，各套形建筑面积分别约50m2-90 m2。第五章 总体规划方案4.1规划设计原则 1、贯彻“以人为本”原则，以提高人居环境质量为目标，全面满足舒适性、安全性、耐久性和经济性。针对服务对象精心设计，使消费者和每一个居民都能平等享受公共服务设施和生态绿化环境。 2、贯彻“尊重自然与文化”原则，充分利用城市绿化和原生态自然景观，使人工环境和自然环境相协调。强调绿化与居民活动的融合。 3、贯彻“可持续发展”原则，将可持续发展的指导思想贯穿于规划设计、项目建设与管理中。达到经济效益、环境效益和社会效益的统一，创造可持续发展的空间环境、生态环境和人文环境。4.2总平面规划4.2.1 建筑空间规划与布局根据用地条件，小区内设计以6-11层住宅楼为主，16-19层住宅楼为辅,并配套学校、医院、社区、超市、物管用房等公益设施及道路、休闲广场、绿地、停车场、公厕等基础设施。3.2.2公共服务设施布置学校、医院、社区、超市、物管用房等公共服务设施布置以符合居民活动规律、方便居民日常使用的原则，配合物业管理和服务方式设置，采取化整为零的方式，减少服务的距离，形成渗透型的服务网络，有利于社区管理和公共治安。场地内机动车和非机动车停车采用地上停车方式。停车位铺设嵌入式植草地砖，改善环境,自行车建停车棚。3.2.3道路系统规划 小区出入口向北，通过北侧道路与大道相连接；内部车行道路可顺畅抵达住宅