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海外投资管控规定（试行）
（一）总则
1.1定义
区域：泛指各类型的海外投资开发团队。本规定将区域划分为三类:即集团副总裁监管的区域、一般区域以及事业部投资团队
一图：指项目情况信息图（附件一）
一表：指项目定案审批表（附件七）
六方案：指规划和设计方案（附件四）、市场分析与产品销售方案（附件五）、目标成本方案（附件三-目标成本方案）、资金财务方案（附件三-资金财务方案）、成就共享及同心共享方案（附件三-成就共享及同心共享方案）、风险控制方案（附件六）
一视频：看地视频（附件八）
1.2本规定目的
为进一步规范投资拓展决策管理、加快新项目获取速度、提高新项目获取质量、降低项目获取过程中的各类风险，特制订本办法，以规范项目获取、筛选、跟进、立项、定案各环节具体工作。
1.3海外事业部投资拓展部和海外各区域投资部职责
（1）集团海外事业部投资拓展部
Ø 制定集团海外发展战略规划；
Ø 根据集团发展要求编制海外投资拓展计划；
Ø 建立区域与集团的资源共享机制，协助区域逐步建立和完善海外投资数据库；
Ø 制定投资流程和投资模板及其他投资规范性文件；
Ø 建立并协助海外区域建立与国内基金、银行等融资机构的合作关系；
Ø 协助海外区域项目立项、定案工作，包括但不限于提供项目意见，以及与总部会议的组织协调；
Ø 组织协调集团相关部门审核审查各投资方案；
Ø 指导事业部投资团队进行新市场、新项目的拓展；
Ø 对海外区域提供技术支持、业务帮助指导及相关培训。
（2）海外区域投资部/事业部投资团队
Ø 根据集团海外事业部发展战略和各区域实际情况，编制区域土地拓展计划；
Ø 主导区域土地投资拓展工作，寻找符合集团要求的投资项目，并以投资流程和投资模版为基础进行详尽的、规范化的尽职调查；
Ø 详细调研土地和房地产市场信息，与海外事业部共享信息，并逐渐建立海外投资数据库；
Ø 建立与地产商、潜在合作伙伴和基金、银行等融资机构的长期关系；
Ø 编制新项目可行性分析资料，并进行月度汇报和立项、定案汇报；
Ø 项目经集团评审定案后，即严格按照定案目标和既定计划实施，并接受管控部的监督。
1.4海外区域投资权限规定
Ø 海外投资分为项目获取、筛选、跟进、立项、定案五个阶段。海外事业部是各区域在各阶段与集团沟通的首要且主要的对接部门。如在投资过程中需要与集团沟通，原则上应该首先通过海外事业部安排，如确需与集团沟通，应在沟通的同时知会海外事业部，并在事后告知海外事业部沟通结果。
Ø 针对海外投资的五个阶段，授予不同类型的区域以不同的权限。各类型区域在各阶段的授权如下表所示，有关权限的具体解释请参见2.2-2.7。权限的使用由各区域决定，各区域可以上交权限给海外事业部，但不可超越权限。

集团副总裁监管区域
一般区域
事业部投资团队
项目获取自由量裁权
有
有
无
项目筛选决定权
有
有
无
跟进阶段决策权
有
有
无
立项阶段审批权
有
无
无
定案阶段审批权
无
无
无

1.5海外项目投资拓展原则
根据现阶段集团对海外投资拓展的指示，海外项目应符合以下原则：
（1）在控制风险的前提下投资海外优质项目，以长期稳健型发展为目标，原则上建议集团自有资金投入大的拓展项目的带杠杆IRR不低于25%，销售净利润率不低于10%，根据项目所在的区域、规模大小和开发阶段，可以进行适当调整。对于战略性投资项目、小股操盘项目、以及充分利用金融杠杆的项目采取一项目一议；
（2）既结合碧桂园开发低密度大盘的优势，也充分考虑海外当地市场的需求。做到“大小结合”、“快慢结合”，既要拓展刚需强、资金周转快的小项目，也要拓展长期来看具有战略意义和升值潜力的大项目；
（3）海外投资项目可以考虑采用“小股操盘”的模式，也可以考虑在跟当地知名开发商合作开发管理的模式下成为普通合伙人（基金模式）或有限合伙人（有限合伙企业模式），但要确保我方能够并表。具体需参考《海外区域合作公司投资经营指引》。
（4）在现有的海外投资区域进行深耕，对新区域积极拓展。建立当地资源网络，选择当地具有丰富经验和资源网络的可靠的战略合作伙伴；
（5）做好规范化、流程化的尽职调查，防范投资风险；
（6）充分利用国内外非本集团资金，广泛建立银行及非银行融资渠道，尽量使用表外融资方式，用金融杠杆开发项目；
（7）海外区域的前期投资要注重品牌效应，尽量选择能够树立国际影响力和品牌知名度的项目，并在项目投资的过程中加强品牌管理。
（2）投资分则
2.1海外投资流程
针对不同类型的区域，制定以下流程：
立项材料备案
一图一表六方案一视频、投资测算表
区域
一图一表六方案一视频、投资测算表
董事会通过定案
投资拓展部、管控部、销售中心出具意见，由投资拓展部统一反馈
主席、莫总

项目获取和筛选：
项目跟进：
项目立项：
项目定案：
海外事业部
区域
区域
海外事业部
重点跟进项目情况备案
区域
海外事业部
Ø 集团副总裁监管区域：

一图一表六方案一视频、投资测算表
区域
董事会通过定案
投资拓展部意见、一图一表六方案一视频、投资测算表

主席、莫总

项目获取和筛选：
项目跟进：
项目立项：
项目定案：
海外事业部
区域
区域
海外事业部
重点跟进项目情况备案
区域
海外事业部
立项材料
立项审批
Ø 一般区域：

跟进项目汇报
立项材料
一图一表六方案一视频、投资测算表
投资团队
董事会通过定案
投资拓展部意见、一图一表六方案一视频、投资测算表

主席、莫总

项目获取和筛选：
项目跟进：
项目立项：
项目定案：
海外事业部
投资团队

投资团队

海外事业部
投资团队

海外事业部
立项审批
批准重点跟进项目
Ø 事业部投资团队：
2.2项目获取和筛选阶段指引
Ø 区域应建立多方的项目渠道，广泛收集项目信息，拓宽项目来源，避免绑定一家项目来源方；
Ø 在满足海外项目投资拓展原则的前提下，项目筛选应由区域自主决定，投资拓展部可以就项目筛选提供参考性意见，但不参与决定；
Ø 各区域经筛选确定重点跟进项目后，但需适时以书面形式告知投资拓展部，并在月度分析会上进行讨论；
Ø 如果项目获取涉及到中介费用或其他中介性质的费用，区域应当将选用中介的原因及费用明细形成书面材料通知投资拓展部。
Ø 区域应广泛搜集投资所需信息（宏观经济、房地产市场、土地市场、项目信息等）并与海外事业部共享（信息共享详见《海外投资共享资料指引》（附件九），随着信息的逐步积累，按照一定的格式形成各区域的投资数据库），该阶段如需要可以申请费用，购买市场研究报告；
2.3 跟进阶段指引
Ø 对于区域确定重点跟进的项目，需收集投资分析所需的详细的项目信息。如需要，可与土地出让方或中介签订保密协议（详见附件《海外投资审批流程指引》（附件十）），获取项目资料；
Ø 如在此阶段确需签署不具法律效力的意向书，需遵循《海外投资审批流程指引》（附件十）获得批准；

Ø 事业部投资团队需向海外事业部汇报计划重点跟进的项目情况，由海外事业部决定是否跟进；
Ø 土地出让方或中介提供项目详细信息后，对项目做进一步分析，从重点跟进的项目中选择一到两个项目进行立项。
Ø 如本阶段有海外事业部参与，包括但不限于审批意向书，区域应定期或在项目节点向海外事业部报备项目进展情况。
2.4 立项阶段
Ø 集团副总裁监管区域有权决定是否进行立项，但须就立项情况向海外事业部汇报，并将规定的立项材料报至投资拓展部备案；一般区域和事业部投资团队按规定要求准备完整无误的立项资料，由投资拓展部安排立项评审并决定是否批准立项。立项材料应抄送集团财务资金中心。
Ø 如确需在立项后签订附条件的土地合同，需在立项前完成合同的编制并提交海外事业部备案。
Ø 立项项目资料包括：
-《项目情况信息图》（参见附件一）
-《项目可行性分析报告》（参见附件二）。海外区域应协同集团营销团队以及规划部门，就项目市场、产品定位、户型配比、规划方案以及销售方案等较为深入的分析。并与当地承建商、金融机构进行广泛接触，对项目融资政策、开发成本进行初步调研。在可行性报告中应当单列出下一阶段尽职调查和咨询工作的预算；
-《项目投资测算表》（参见附件三）海外区域应根据项目情况、市场及成本情况，按照投资测算表对项目各项经济指标进行概算。
-《看盘视频》（参见附件八）
Ø 项目立项通过后，如需签订附条件的土地合同，海外区域应在集团BIP系统上发起审批流程（详见附件《海外投资审批流程指引》(附件十)）。
Ø 项目立项后，区域应定期或在项目节点向海外事业部报备项目进展情况。
2.5 定案阶段
Ø 立项后即可开展尽职调查相关工作（尽职调查预算及合同签订流程详见附件《海外投资审批流程指引》（附件十））。如需集团相关部门负责人考察定案项目，需要提前将考察计划上报海外事业部，由海外事业部组织项目考察；
Ø 视情况需要与土地出让方签署土地合同意向书（letter of intent, LOI）（详见附件《海外投资审批流程指引》（附件十））以在尽职调查期内锁定项目。本意向书应当是无约束力的初步意向性合同；
Ø 如有项目合作方，完成合作协议（含框架协议、备忘录等）及公司章程（章程中应包含合作协议中关于合作公司管理架构的约定等）初稿的编制并提交海外事业部备案；
Ø 完成其他定案后需签署的项目相关协议及合同初稿的编制并提交海外事业部备案；
Ø 根据尽职调查后搜集到的信息，准备并提交立项项目的定案资料。集团副总裁监管区域可直接提交定案资料给集团评审，但需在提交给集团之前一周将资料报至投资拓展部备案。一般区域和事业部投资团队则需要先提交定案资料给投资拓展部，由投资拓展部组织评审后，再由海外事业部递交给集团评审；
Ø 提交完整无误的定案资料后，由海外事业部或集团副总裁监管区域组织集团主席、集团总裁、集团董事及集团各职能中心召开项目评审会，对项目进行综合评审，并对是否获取项目进行决策，如通过，会后形成签字版《项目定案审批表》（参见附件七）；
Ø 定案审批必备材料包括一图一表六方案一视频，即：
-《项目情况信息图》（参见附件一）；
-《项目定案审批表》（参见附件七）；
-《项目市场分析与产品销售方案》（参见附件五），海外各区域应综合分析集团营销部门意见，并依据区域对市场的分析和调研数据，形成逻辑清晰，可比项目和销售价格有合理出处的市场分析和销售方案；
-《项目规划和设计方案》（参见附件四），海外各区域应根据集团或聘请的设计单位意见，按照海外区域的规划要求进行项目的规划设计，制定强排方案，形成详尽而有合理依据的项目规划和设计方案；
-《资金财务方案》（参见附件三之资金财务方案），着重突出表示自有资金投资峰值和现金流平衡日期；
-《目标成本方案》（参见附件三之目标成本方案）
-《成就共享及同心共享方案》（参见附件三之成就共享及同心共享方案）
-《风险控制方案》（参见附件六）
-《看盘视频》（参见附件八）
Ø 其他辅助材料亦可视情况提供，包括：
-《项目可行性分析报告》（参见附件二）：海外各区域根据立项阶段尽职调查的内容，详细阐述该报告各部分的内容。
-《项目投资测算表》（参见附件三）：海外各区域应根据项目尽职调查情况，对真实的市场情况及项目成本进行判断，按照投资测算表对各项经济指标进行合理的测算。
- 其他集团要求完成的前期调研资料
Ø 项目定案评审通过后，海外区域应在集团BIP系统上发起项目定案审批流程，并附上申请材料（详见附件《海外投资审批流程指引》(附件十)）；
Ø 定案通过后，海外区域可根据工作需要，开展以下工作（具体工作流程详见《海外投资审批流程指引》（附件十））：
-与土地/股权出让方签署具体的土地或股权收购合同；
-如有当地合作方，完成合作协议及公司章程的审批，并于合作方签署协议；
-与合作方（如有）在当地成立具体项目公司；
-设立项目管理平台，并招聘项目管理团队。
Ø 项目定案后，海外事业部将对所有项目的定案资料进行备案。海外事业部管控部后续将严格按照区域定案资料的内容，对项目开工后的时间计划、成本控制以及投资回报率的实现进行中、后期的管理和考核（该考核计划建议由管控部出具）。
Ø 项目定案后，区域应定期或在项目节点向海外事业部报备项目进展情况。

2.6 特殊情况说明
若海外项目因特殊情况不能遵照2.1-2.5中的规定执行，海外区域应提前告知海外事业部负责人，并阐明无法执行的原因。在征得海外事业部负责人同意后再开展该项目相关工作，并应将特殊情况按照BIP审批流程进行请示汇报。
2.7 前期费用
在立项阶段的《项目可行性分析报告》中应当列明项目的尽职调查预算和第三方（包括律所、会计师事务所等）费用预算。经立项批准后，原则上实际花费不应超过预算费用。如确需超出预算，需列明原因并通过BIP审批流程由海外事业部负责人及集团财务资金中心同意。
（3）附件
《附件一：XX 国 XX 市 XX 项目情况信息图（模板）》
《附件二：XX 国 XX 市 XX 项目可行性分析报告（模板）》
《附件三：XX 国 XX 市 XX项目投资测算表（模板）》
《附件四：XX 国 XX 市 XX项目规划和设计方案（模板）》
《附件五：XX 国 XX 市 XX项目市场分析与产品销售方案（模板）》
《附件六：XX 国 XX 市 XX 项目风险控制方案》
《附件七：XX 国 XX 市 XX 项目定案审批表》
《附件八：XX 国 XX 市 XX 项目看盘视频》
《附件九：海外投资共享资料指引》
《附件十：海外投资审批流程指引》

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