安达新世纪商务区开发项目申请建设可研报告书.doc

目 录第一章 申报单位概况11.1申请单位基本情况11.2主要业务开展情况1第二章 项目概况32.1项目基本情况32.2建设规模42.3项目建设背景62.3.1城市规划有关情况62.3.2商贸餐饮服务业发展规划及市场发展概况10第三章 项目申请报告依据、范围及原则153.1编制依据153.2编制范围153.3编制原则16第四章 发展规划、产业政策及行业准入分析174.1发展规划分析174.1.1赤峰市国民经济和社会发展规划符合性分析174.1.2元宝山区房地产市场现状分析及前景预测184.2产业政策分析274.2.1主要产业政策274.2.2产业政策分析274.3行业准入分析和未来发展趋势分析284.3.1房地产行业准入分析284.3.2房地产行业发展趋势分析29第五章 项目选址及建设条件315.1建设用地、征地拆迁及移民安置分析315.1.1项目选址及用地方案315.1.2征地拆迁及移民安置方案315.1.3土地利用和理性分析315.2建设条件325.2.1建设区概况325.2.2通讯条件355.2.3交通条件355.2.4电力条件365.2.5给排水条件365.2.6生活服务条件365.2.7气象条件365.2.8工程地质与水文条件365.2.9主要建筑材料及施工条件395.2.10基础设施配套建设条件395.2.11建议和结论40第六章 规划设计方案416.1总体规划布局设计416.1.1设计理念及设计指导思想416.1.2项目整体布局426.1.3平面布置426.1.4规划指标486.2建筑方案设计486.2.1建筑工程方案486.2.2建筑平面设计506.2.3建筑立面设计516.2.4结构设计536.2.5构筑物设计方案566.2.6建设方案指标576.3公用工程设计586.3.1项目的外部配套情况586.3.2辅助、配套工程设计方案58第七章 节能方案分析807.1设计依据807.2设计应变策略80第八章 生态和环境影响分析848.1施工期环境影响分析858.1.1项目场址环境现状858.1.2施工期环境影响分析及对应措施858.1.3营运期环境影响分析及对应措施898.1.4环境影响综合评价结论908.2项目环境效益损益分析918.2.1社会效益分析918.2.2环境效益分析92第九章 项目职业安全、消防及组织管理939.1职业安全与消防939.1.1编制依据与原则939.1.2消防措施939.1.3劳动安全939.2项目组织管理949.2.1组织机构设置949.2.2劳动定员94第十章 项目实施进度9610.1项目实施进度9610.2项目实施进度横道图97第十一章 工程招标9811.1工程招标9811.2组织程序及机构9911.3招标基本情况99第十二章 经济影响分析10112.1投资估算10112.1.1估算依据10112.1.2投资估算10212.1.3项目投资及来源、投资计划10412.2财务分析与评价10512.2.1基础数据说明10512.2.2销售收入及销售税金及附加估算10512.2.3利润10612.2.4财务指标10712.2.5不确定性分析107第十三章 社会影响分析10913.1风险分析10913.1.1自然风险10913.1.2政策风险10913.1.3经济风险10913.1.4技术风险11013.1.5社会风险11013.1.6内部决策和管理风险11013.2投资风险的控制11013.2.1通过加快进度来回避风险11013.2.2通过市场调查来降低风险11113.2.3通过加强管理来控制风险111第十四章 结论与建议11214.1推荐方案的优缺点描述11214.1.1优点11214.1.2存在问题11214.2项目对社会影响分析11214.3建议113附表：项目投入总资金估算表114前期工程费估算表115基础设施建设费用估算表116建筑安装工程费用估算表117房地产开发期税费估算表118房地产开发工程建设其他费用估算表119销售收入与经营税金与附加估算表120利润与利润分配表121项目投资现金流量表122项目资本金现金流量表123房地产开发财务计划现金流量表124资产负债表125附图：项目区平面示意图126赤峰市安达房地产开发有限公司安达新世纪商务区开发建设项目第一章 申报单位概况1.1申请单位基本情况公司名称：*注册地址：*成立日期：2006年12月注册资金：*经营范围：房地产开发及销售。主要股东：*人员情况：企业现有员工53人，其中，二级执业资格建造师5人，工程技术人员12人，注册二级建筑师2人，会计师及经济师6人，各类工程师18人，是在全市同行业综合实力比较强的房地产开发企业。1.2主要业务开展情况*第二章 项目概况2.1项目基本情况项目名称：*建设单位：*项目宗地情况：项目区地块位于赤峰市元宝山区平庄新城区，项目区东邻内环西路，南邻黄河街，西邻金山路，北邻内环北路。项目区总规划用地面积199671.5。按本期工程规划情况及实际建筑物占地比重折算，本期项目应分摊用地面积为37267.9。建设内容：本期项目总建筑面积：37267.9m2，具体内容如下：商业部分：住宅楼面积：15498.5m2商铺楼面积：18669.7m2车库面积： 3099.7m2公共部分：本项目主要公共建设部分包括：道路、硬化、绿化、综合管网等配套公共设施的建设。总投资及资金筹措： 总投资：9676.02万元建设投资：9581.02万元经营资金：95.00万元其中：自筹资金：9676.02万元经济效益：房地产销售收入（总收入）：*万元经营税金及附加（合计）：*万元销售净收入（合计）：*万元利润总额（合计）：*万元净利润（合计）：*万元项目计算期：总计算期为3年。开发建设期1年；销售期2年，含建设期1年，回款期1年。2.2建设规模本期项目总建筑面积：37267.9m2，具体内容如下：商业部分：住宅楼面积：15498.5m2商铺楼面积：18669.7m2车库面积： 3099.7m2公共部分：本项目主要公共建设部分包括：道路、硬化、绿化、综合管网等配套公共设施的建设。主要建设内容一览表序号名称单位指标一建筑物1临街商铺18669.72住宅楼15498.53车库3099.7二构筑物1绿化12443.712硬化9010.963道路（主干道及楼间道路）44404综合管网（含消防、燃气、水、电、暖等）m3416.825化粪池200m24006消防蓄水池300m1300注：本期项目住宅楼建筑面积为15498.5，户型为160-69均衡分配，其中90以下户型建筑面积为11789.71（含公摊），占住宅楼总建筑面积的76.07%，符合国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）政策精神。主要经济技术指标序号名称单位指标1规划用地面积35964.572总建筑面积37267.92.1住宅建筑面积15498.52.2商铺建筑面积18669.72.3车库建筑面积3099.73建筑占地面积10069.93.1住宅占地面积03.2商铺占地面积6970.23.3车库占地面积3099.74建筑密度28.005容积率1.046居住户数户1507绿地面积12443.718绿地率34.60经济指标1总投资：万元9676.021.1建设投资：万元9581.021.2经营资金：2房地产销售收入（总收入）：万元*2.1经营税金及附加（合计）：万元*2.2销售净收入（合计）：万元*2.3利润总额（合计）：万元*2.4净利润（合计）：万元*财务评价指标1销售利润率（所得税前）：%29.032投资利润率(所得税前)：%50.433销售利润率(所得税后)：%21.774投资利润率(所得税后)：%37.825财务内部收益率（所得税前）：%61.156财务净现值（所得税前）：万元2909.147投资回收期（所得税前）：年1.832.3项目建设背景2.3.1城市规划有关情况赤峰市是内蒙古东部的中心城市之一，历史悠久、文化独特。赤峰作为市域政治、经济、文化中心，地理及交通位置十分优越，西南与京、津、唐靠近，东北与辽、吉相连，草原特色旅游资源十分丰富。根据赤峰市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，未来五年，城镇化进程加快推进，中心城市和城关镇带动能力明显增强。到2015年，城镇化率达到50%左右，全市城镇总人口预期235万人左右，中心城镇人口达到110万人以上。赤峰市城市建设将以中心城市为核心，以次中心城市为枢纽，以旗县城关镇为节点，以中心小城镇为辐射点，构建布局合理城镇体系。到2015年，全市形成1个中心城市、2个次中心城市、7个城关镇、34个重点镇的城镇体系。中心城市建成区面积达到100平房公里。鼓励农村牧区人口向中心城市和小城镇有序转移。加快发展房地产业、市政公用事业和社区服务业。适应加快推进城镇化的需要，优化房地产结构，扩大开发规模。完善城镇住房供应、管理体系，加快廉租住房建设，提高经济适用住房比例，规范和发展房地产市场，促进房地产业健康发展。1.赤峰市中心城区城市发展规划赤峰市中心城区要建设成为内蒙古东部重要中心城市之一，集旅游商贸、现代轻工业、和能源产业为一体的综合型城市。为了落实“赤峰市经济和社会发展规划”提出的目标，赤峰市政府及主管部门拟定了城市建设发展规划、下发了一系列规定和鼓励措施，推动了房地产业及住宅小区的建设。据赤峰市主管部门统计，2010年全市城镇化率达到43.2%，中心城市人口达到89万人，建成区面积达到81平方公里；2010年全市房地产项目实际总投资161.05亿元；在建工程面积1275.97万m2，比上年增加104.8%，新开工工程1151个，新开工面积989.54万m2，比上年增加89.4%；竣工工程508个，竣工面积444.29万m2，比上年增加47.3%。2.元宝山区城市发展规划赤峰市元宝山区在“完善城市功能，提高城市品位”的总体目标下，元宝山区以“畅通宝山、森林宝山、宜居宝山、卫生宝山、数字宝山”五大理念为主线，全面提高城市建设和管理水平，一个全新的城市形象日益展现。作为赤峰市创建国家森林城市精品工程，位于平庄城区北部的古山森林公园建设项目继续推进，今年将投资400万元实施园内1129亩绿化工程，为城区营造秀水青山。与此同时，投资3298万元推进中心城区平庄乐园三期工程建设以及街心绿地和街路绿化。总面积6.9万m2的平庄乐园三期工程大大增添了休闲娱乐场所的浓浓绿意。内环北路沿线根据不同路况及环境搭配要求，栽植既适合生长又美化环境的优质树种，绿化面积达3.53万m2，做到畅通与美化同步。此外，还重点抓好商业小区、机关企业特别是园区企业的绿化。严格依照有关绿化覆盖率要求，将小区绿化与房地产开发同步规划、同步实施、同步验收，从根本上解决开发企业“重开发、轻绿化”行为，使绿色成为四季常驻的色彩。按照经营城市的总体思路，加快城乡一体化进程，打造一个更为贴心的“宜居宝山”。结合平庄西城区娄子店河综合改造，“十二五”期间计划投资40亿元，“大手笔”规划建设占地385公顷的大型城市商务区，2011年将完成投资1亿元。通过不断提升城市品位和档次，满足人们日益提升的居住、娱乐和休闲需求。同时，以民生为重点，加强保障性住房建设，推进新农村建设和农村危房改造，解决中低收入家庭住房问题。2011年将改造农村危房300户，对晨光小区3万m2住宅进行墙体保温等改造，收购廉租住房50套，改造城市棚户区340户，筹集公租房300套，建设经济适用房460户。全年预计完成房地产开发面积57万m2，力争实现居者有其屋。在保障基本需求的基础上，提高元宝山区城市化整体管理水平。伴随城市供水、供热、燃气、环卫等公用事业市场化进程的加快，开展“宜居小区”达标创优活动，提高物业市场整体服务水平，加强公用事业行业管理，使居民享受到环境优美、服务优质的居住空间，实现从“安居”到“宜居”。建设与管理同步。“卫生宝山”的提出，对加强城区市政、环卫、物业等城市服务企业的管理提出更高要求。元宝山区坚持边建边管、建管并重，不断完善城市环卫设施，促进市容市貌整体提升。今年将投资2529万元，续建元宝山镇日处理3万吨污水处理厂项目，铺设排水管网21公里。投资953万元，用于公用环卫设施工程。在原有2个垃圾压缩站的基础上，再建设占地面积2500m2的垃圾压缩站1座、垃圾转运站1座，使城区垃圾能够处理及时、方便。建设水厕4座，旱改水厕3座，在人群相对集中的路段、场所增设环保分类果皮箱200个。有力的卫生举措、完备的城市功能，为广大居民营造了整洁、舒心的生活环境。元宝山区紧紧围绕“抓建设、促管理、破难题、解民意”活动载体，把城建工作着力点放在以人为本、努力构建和谐人居环境上，深入分析检查，理清城市建设发展思路，从百姓关心的热点问题入手，以群众需求为标准，狠抓惠民工程，奏响了城市建设“三部曲”。一是广言纳谏，奏响查摆问题“进行曲”。元宝山区建设局广泛听取服务对象和广大人民群众及社会各界对城建工作的意见和建议，在提高城市品位、完善城镇基础设施建设、提升服务质量和城市管理水平、加快“城中村”改造、推进城乡一体化进程等方面进行深入剖析，查找不足，改进工作。二是积极思变，奏响文明服务“变奏曲”。活动过程中，该局结合“机关作风建设年”活动的开展，全面推行“首问负责制”，积极转变工作作风，开展了一系列整改行动。在城市管理工作中，城管队员人文执法、理性执法，相继开展了取缔住宅楼下餐饮业、规范城区夜市经营秩序等行动。在环卫保洁工作中，实行“全天候、无缝隙”管理，做到了治脏治乱抓源头。在房屋交易管理工作中，变手工查档为电脑查档，使群众到服务大厅就能办结，解决了办理房屋交易事项两头跑的问题，提高了办事效率。在社区物业服务管理工作中，区房管分局采取卫生服务不留死角，治安巡逻全天候等措施，加强小区环境和治安的管理，让业主享受到了“物”有所值的服务，彻底消除了物业工作的盲点。三是求真务实，奏响城市建设“交响曲”。为推进科学发展、加快城市建设步伐，该局确立了“完善规划设计、改造基础设施、扩大城市框架、提高城市品位”的城市建设总体思路。目前，平庄西城区已累计投资18亿元，实施了以高中校园景观带、平庄乐园及乐园水体整治等主体工程为重点的基础设施建设，整个城区公共绿地面积达到了79.45万m2，新老城区已建成了“十横十纵”完整通畅的路网格局，城区各主要街路已基本配齐了照明设施，城中村改造正稳步快速推进。2.3.2商贸餐饮服务业发展规划及市场发展概况1.有关规划精神赤峰市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出“要大力发展物流和商饮服务业，优化商贸流通布局，根据中心城市、旗县政府所在镇的不同特点和需要，因地制宜地搞好商业中心及网点建设；抓好市场建设，培育做大区域性的专业批发市场；发展新型物流业态，推进零售、住宿、餐饮等服务业的连锁化”。规划商业定位为：赤峰市将基本确立蒙东商贸中心地位，并发展成为连接蒙、冀、辽的资源及产地商品集散地和辐射东北、华北及外蒙的多重经济圈辐射的潜力型区域商业物流中心和民族特色鲜明的商贸休闲城市。规划确定：地区生产总值年均增长16%左右，到2015年达到2250亿元；地方财政总收入年均增长19%左右，达到240亿元，均比2010年翻一番以上；全社会固定资产投资年均增长20%左右；社会消费品零售总额年均增长18%左右；城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入年均增长15%左右，到2015年分别达到28220元和10020元，比2010年翻一番；到2015年前后，赤峰市中心城区人口达到110万，交通、物流等行业发展迅速，这些都为赤峰商务经济的提升和发展带来了良好的机遇。2.市场发展概况赤峰商业的提档升级，已经在赤峰社会各界广泛地达成共识，引起了越来越多的投资者和经营者的关注与参与，赤峰商业呈现了强劲的发展势头。近几年，赤峰市商贸服务业蓬勃发展，消费品市场稳中趋旺。2010年社会商品零售额336.7亿元，同比增长19.4%，传统商贸业档次和水平获得提升，基本实现了商贸经济多元化。元宝山区紧紧抓住赤峰中心城市商贸辐射发展这一契机。元宝山区政府提出，元宝山区要重视发展服务产业，把服务产业放到与工业同等重要甚至超过工业的位置，进一步提高“吃、住、行、游、购、娱”的接待能力和整体服务水平，商贸餐饮零售业发展很快。元宝山区的经济建设在推进新型工业化、城乡一体化、农业现代化的同时正迎来一个新使命，寻求新突破，那就是打造一座新型现代商贸城。元宝山区的商务工作正以开拓创新的思路和手笔，为实现全市商务经济“建设两个中心，实现两个翻番”的发展蓝图写下绚丽一笔。思想意识新突破。现代经济发展形势将商务经济的作用提高到一个前所未有的高度。元宝山区对商务工作的认识定位，立足高远，把推进商务体系建设作为元宝山区经济转型的重要方面，与其他经济指标通盘考虑，使商贸经济成为促进地方繁荣发展的有力引擎。项目建设新突破。项目建设是商务经济发展的最有力支撑，元宝山区通过有序引进国内知名商贸企业，整合提升传统服务业，加快发展现代商贸。北京“食天下”平庄国际博展中心和广厦苑五星级酒店项目，就是落户该区的两大超亿元区外投资项目。在项目引进和建设过程中，元宝山区把握“服务”理念，从项目洽谈立项、开工建设、宣传推介到投产运营，实行全程协调服务，为各大项目的顺利实施营造了良好环境。2011年通过招商引资共谋划商贸流通重点项目21个，项目总投资达121.6亿元，建筑面积315万m2，在建项目10个，已完工项目4个，到位资金18.3亿元,2012年拟开工建设项目11个。商贸项目无论从建设规模、规划思路和开工率都走在了全市前列。实力雄厚、经营超前、业态多样的各大新兴服务产业的兴起，极大地带动了地方商务经济的蓬勃发展，为人们享受高品质的现代商贸生活提供了更多可能和空间。在抓好新建重点商贸项目的同时，争取国家政策支持，培育地区龙头企业和促进传统产业提档升级。商务部门先后为相关内外贸企业申报了商务部和自治区商务厅“双百市场工程”、再生资源回收体系建设、“南菜北运”农产品现代流通综合试点等30多个扶持项目，目前已获批准项目20个，到位资金逾千万元，为中小制造企业开拓国内外市场创造了条件，奠定了基础。流通体系新突破。一直致力于有机蔬菜生产的自治区农牧业产业化重点龙头企业康绿源公司，率先推出了“田野餐桌”全新消费体验，通过预约采购、会员登记等现代商务管理模式和超前的经营理念，让新鲜的绿色菜蔬直接“跃上”百姓餐桌，引导了一种流通消费的新时尚。元宝山区遵循城市建设总体规划要求，完成了“十二五”和中长期商业网点规划工作，对商务服务区进行科学规划，合理布局，突出“市场专业化、街道特色化、小区功能化”，在全区规划建设1个物流园区、4个物流配送中心、5个物流节点。推进以物流园区、社区商业、大型超市为重点的城镇商务服务体系和以城区流通企业为龙头、乡镇为骨干、村级农家店为基础的农村流通体系。全区共建立“万村千乡市场工程”农家店146家，农家店连锁店覆盖全区5个镇、66个行政村，覆盖率达100%，位居全市首位。同时深入推动“农超对接”，引导具有一定规模的销售企业与蔬菜生产基地“面对面”直接对接，减少流通环节，提高产品品质。树立“大流通”概念，积极为外贸企业搭建服务平台。先后为具备条件的20多家中小企业办理了自营进出口经营资质，并积极引导企业参加广交会、厦洽会等国内外商品交易博览会。2011年组织大牧场、草原兴发参加了“内蒙古北京商品大集”，两家企业产品受到北京市民热捧，短短七天时间销售额均超过20万元，并有几十家客商签订加盟代理协议。队伍建设和商务执法新突破。元宝山区高度重视商务工作，区商务局在全市12个旗县区中首家被列为行政单位，也是全市唯一一家进入规划委成员单位的商务部门。在机构设置上，批准成立商务综合执法大队，组建起一支知识化、专业化、平均年龄不到28岁的综合行政执法大队。作为全市最年轻的商务执法队伍，他们在实践中不断探索新的执法形式，与公安、工商、质监、卫生等部门相互配合，建立跨部门的信息共享、联合调查、案件移送等工作机制。实现举报投诉及执法数据的网上快速流转，及时有效地为广大消费者维护安全、放心的市场流通秩序。先进的商务服务理念、高效的商务流通体系、完善的市场监管环境，构建起元宝山区业态多样、功能完备、特色突出的现代商贸“大格局”。元宝山区全年社会消费品零售总额实现51亿元，同比增长19%，全区商品销售额实现90亿元，同比增长26%，增速位居全市前列。外贸自营进出口额累计完成370万美元，新增商务就业人员8000多人。第三章 项目申请报告依据、范围及原则3.1编制依据1.国务院关于加快发展服务业的若干意见国发（2007）7号；2.赤峰市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3.赤峰市中心城区城市总体规划；4.元宝山区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5.投资项目可行性研究指南；6.建设项目经济评价方法与参数（第三版）；7.原国家建设部房地产开发项目经济评价方法（2000年版）；8.国务院关于西部大开发若干政策措施的实施意见,2002年；9.内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要,2003年；10.中华人民共和国城市规划法；11.城市居住区规划设计规范，GB50180-93；12.内蒙古城市规划管理技术导则；13国家现行的财会、税收政策；14国家有关技术标准及规范；15.国家现行的产业政策、财会、税收制度；16建设单位提供的其它有关资料。3.2编制范围 本项目申请报告主要对*拟建*进行综合分析及评价。主要分析内容包括：项目发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发的综合利用、资源节约、节能方案、建设用地、征地拆迁及移民安置、环境和生态影响、经济影响以及社会影响分析、评价及项目招标等。3.3编制原则1.必须符合国家有关部委关于编制建设工程项目规范和标准要求，符合赤峰市城市总体规划(2002-2020年)要求，符合赤峰市元宝山区房地产开发相关控制性详细规划设计条件；2.注重项目建设与环境保护和可持续发展有机结合，努力改善生态环境，厉行资源节约，建设绿色小区；3.项目建设，必须遵守国家有关经济建设的法律、法规，贯彻艰苦奋斗、勤俭建国的方针和国家城市发展的方针政策，正确处理现状与发展，需要与可能的关系；4.项目建设，应对区域一次规划，经批准后，根据需要和财力、物力等条件的不同，可一次或分期实施；5.注重项目建设与就业结构相结合，积极为城市居民和农牧区剩余劳动力提供再就业空间，保持社会的繁荣与稳定。第四章 发展规划、产业政策及行业准入分析4.1发展规划分析4.1.1赤峰市国民经济和社会发展规划符合性分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出“加强土地，财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设.完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁生房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产市场秋序，抑制投机需求，促进房地产业甲稳健康发展。“十二五”期间赤峰市将要全面推进新型工业化、城镇化、农牧业现代化，在发展中促转变;要大力优化经济结构，促进产业、地区、城乡协调发展，在调整中促转变；要加快建设资源节约型和环境友好型社会，在保护中促转变；要发展社会事业，提高公共服务水平，在增收富民中促转变。加快发展房地产业、市政公用事业和社区服务业。适应加快推进城镇化的需要，优化房地产结构，扩大开发规模.完善城镇住房供应、管理体系，加快廉租住房建设，提高经济适用住房比例，规范和发展房地产市场，促进房地产业键康发展。将优先发展赤峰市城区，增强中心城市产业鉴础哀扩张能力;按照多功能。强辐射的要求，加快扩张和提升。建成以工业、商贸、文化、旅游为特色的现代化区域中心城市；加快人口和生产要素集聚，推动城市产业结构的优化和升级，增强城市的辐射带动能力和竞争力，实现城市规模和结构层次新跨越；有序推进城区建设，注重城市内涵增长和质量提升，完善城市功能，加快产业发展和基础设施建设。有效改善提供良好的就业机会和人居环境；并努力培育城市文化，突出自然禀赋、历史文化、风土人情等地域特征，塑造城市特色，提升城市品位。项目建设将乘承超前意识，超前理念，突出现代都市独特风格，凭借地理、人文条件的开发优势，打造精品楼盘，为赤峰市城市化建设增添一道亮丽风景线。4.1.2元宝山区房地产市场现状分析及前景预测1.元宝山区房地产市场分析随着元宝山区城区面积的加大，新区的建设和政府职能部门的转移，必将会带动大量的经济体系向及人流向新区靠拢；房地产建设将会是下一步新区建设的重点。同时随着城镇人口的增加，房地产市场成交量将会大幅提高。按照城区规划，房地产总体销售量将呈现大幅上升趋势。2.未来元宝山区房地产市场发展趋势新区房地产市场规划标准较高，所以新城区的开发建设是经营城市的必由之路，元宝山新区的建设将以生态为主题，保证城市经济快速发展、社会繁荣，并使建筑与自然达到充分融合，走可持续发展的道路。另外，随着元宝山区政府迁入新城区，新区房地产市场发展更具潜力，从而有效推动新区房地产市场的发展。元宝山楼市房价仍然具有上涨空间，虽然近期国家出台了一系列的房地产调控政策对市场进行支持和引导，但是由于市场土地的供应有限、刚性需求尚未完全释放，所以元宝山区房价仍具有一定的上升空间，由横向比较来看，元宝山区的房地产价格的上升还是相对合理的。3.需求及供给层面分析随着城市经济的发展和人口的逐年增加，出租收益率将继续增长，中长期投资行为也将进一步增加。另外改善居住条件与中长期投资双重目的的二次置业行为也会有持续的增加。上述调查数据分析结果显示，元宝山区房地产需求：住房目的，以改善居住条件以及为子女购房为主；房型需求，主要为三室两厅及三室一厅；物业类型需求，多层和小高层最受欢迎；住房类型需求，主要为平层或复式。具体情况可以参照详细数据分析。由于全国房地产行业受到金融危机的冲击，元宝山区房地产销售量也有所下滑，致使开发商投资缩水，开发贷款受限，自有资金短缺，资金压力加大，商品房的建设大大减缓。这些原因使得商品房开发存在结构性矛盾，供应量的减少将导致供求关系的失衡。供不应求必然导致房价新一轮的上升，观望的消费者也多数会急于抢购，供求矛盾就会愈演愈烈。4.项目市场情况调查房地产市场调查是指科学地、系统地、有目的地搜集、记录、整理有关房地产市场营销信息和资料，然后分析市场情况，了解市场的现状及其发展趋势，为市场预测和楼盘开发提供客观的、正确的资料。本次市场调查原始资料的收集主要采用问卷调查法（问卷见附件一），即通过设计调查问卷，请被调查者填写调查表的方式获取所需调查对象的信息。首先将调查资料设计成问卷，然后让被调查对象将自己的意见或答案填入问卷中，最后，进行分析整理。本次市场调查经过初步调查和详细调查。通过初步调查详细了解项目的地理位置，配套设施、周边交通状况及环境条件等；详细调查的具体信息：查时间，问卷制作及市场调研共2周；查地点，元宝山区宝山商业楼、银河广场；调查方法及对象，主要采取流动街访，随机抽样的方式，主要包括政府工作人员，教师，学生，工人，企业家以及商人等；调查数据分析：市场调查问卷设计共400份，回收336份，其中有效整300份，有效率为75%，所以本次调查数据有效，可以为项目开发提供依据。调查数据分析结果如下:（1）调查对象的购房计划意向说明本次调查中有购房计划的占调查总数的28%，其中，半年内买房的占4%，一年内买房的占6%，两年内买房的占18%，他们都可能成为项目未来的客户。从本次调查的数据来看，项目未来前景较好。图4-1被调查对象购房意向（2）调查对象在设计地块的购房计划西邻惠民小区，南侧是政府广场，东至安贞医院，毗邻五星级酒店，北侧为空置待开发地。地理位置优越。对购买意愿的调查结果如下： 图4-2被调查对象购买意愿由上图可以看出，愿意及无所谓的人数占本次调查的77%，项目具有较大潜力。（3）调查对象的年龄组成调查对象的年龄组成由下图可以看出，其中20-40岁的占63%，这个年龄段的人群正是购房消费的主打力量，主要用于结婚用房，改善居住条件等。 图4-3被调查对象年龄构成（4）被调查对象的的受教育程度受教育情况的具体情况见下图3-5：其中，大专/本科的人数为192，占调查总数的64%。这部分人的购买能力较强，可以作为项目的核心客户。图4-4被调查对象受教育程度构成（5）被调查对象的家庭年收入元宝山区的人均收入水平不高，从本次调查结果来看，家庭年收入2-5万的共有42%，符合元宝山区人民收入特征。具体情况如下图：图4-5被调查对象家庭收入情况（6）购房目的分析 目前改善住宅条件是购房需求的主体构成。由于生活水平的提高，居民收入增加及收入预期看好，产生了大量的以改善居住条件为目的的对商品房的市场需求。另外，为父母或子女购房的比例为29%，成为另一大潜在客户，此次的调查具体情况如图3-7：图4-6购房目的情况调查（7）被调查对象在购房时看重的因素调查问卷所设置的10个选项均是购房者在挑选楼盘时要反复斟酌的问题，但并不是每个楼盘都可以同时满足用户的所有要求，所以要根据调查结果对比较重要的问题进行重点规划。结果显示，客户在购房时比较看重的前四个因素依次是：价位，交通条件，物业管理，升值潜力。详细调查情况如下图3-8：图4-7购房者看重因素（8）被调查对象希望的建筑类型元宝山区人们对于建筑类型的需求主要类型还是多层和小高层，并有向更高层发展的趋势，其中希望20层以上的占到了21%，主要以40岁以下年轻人为主。具体调查情况如图3-9。图4-8购房者看重的建筑类型（9）被调查对象喜欢的户型此次项目市场调查的房型偏好情况见下图3-10：图4-9购房者看重的户型从上图可以看出，元宝山区居民对三室二厅的需求较大，占此次随机抽样调查的31%，除此之外，三室一厅的偏好也占本次抽样的26%，需求量较高。（10）调查对象希望购买房屋的面积调查结果显示，选择80-120的占大多数，其中选择80-100的有30%，100-120的有34%。具体调查结果如下图3-11：图4-10购房者的面积偏好（11）调查对象能接受的房屋单价（元/）元宝山区居民收入水平相对较低，相比一线城市还有较大差距。具体调查情况如图3-12：图4-11被调查者能接受的房屋价格此次调查有效问卷383份，由上图看出，其中被调查者能接受的房价有223人选择3000-4000元/，元宝山市民价格承受能力相对较低。（12）调查对象对车位的要求调查对象对车位问题的看法基本一致：租用、购买占到了90%，说明现在的人们对车库的需求旺盛。见图3-13。图4-12对车库的需求4.2产业政策分析4.2.1主要产业政策1.中华人民共和国城市房地产管理法(2007年修正)1995年，月1日起实；2.中华人民共和凶建筑法1995年1月1日起实行；3.城市房地产开发经营管理条例1998年7月20日起实行。4.2.2产业政策分析根据房地产产业政策，我国房地产业发展的低谷时期，国家对房地产行业实施以扶持发展为主的产业政策。中共中央国务院关于加快发展第三产业的决定中把房地产列入“投资少，收效快，效益好，就业容盆大，与国民经济和人民生活关系密切相关的重点打业，被列为困民经济的重要支柱产业来扶持发展”。2008年四季度以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，但是，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，引起国务院的高度重视。2010年1月国务院办公厅下达了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，通知要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管。加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府贵任。关丁促进房地产市场平稳健康发展的通知的贯彻和落实洛对未来一段时间的房地产市场产生较大的影响，有利于房地产市场健康平稳的发展。近年来，赤峰市主管部门为了实现城市发展规划目标.加大整顿规范房地产市场秩序的工作力度.为房地产企业营达了公开、公正、公平竞争的市场秩序和环境，为城市建设以及全市经济的发展创造了良好的社会氛围。4.3行业准入分析和未来发展趋势分析4.3.1房地产行业准入分析建设部房地产开发企业资质管理规定房地产开发暂定资质条件不得低于四级资质企业条件:注册资本不低于l00万元；己竣工的建筑工程质最合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人:工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员:商品住宅销售中实行了住宅质虽保证书和住宅使用说明书制度；未发生过重大工程质量事故。本项目建设单位隶属赤峰宝厦置业有限公司（以下简称公司）是经内蒙古自治区建设厅批准设立的三级资质房地产开发企业，企业注册资本金5800