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协议的基本知识 一、协议的法律概念中华人民共和国协议法第2条规定：“本法所称协议是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。” 二、协议的形式在我们国家协议形式目前有这样几种形式：1、书面形式（有些协议法律规定必需采用书面形式比如商品房买卖协议）；2、口头约定（在可以证明的情况下，双方口头约定也可以成立协议。口头约定在发生纠纷时难以证明，所以这种形式不可取） 3、其他形式，它又分为默示形式和视听资料形式。三、签订一份协议的过程我们签订一份协议要通过要约、承诺两个阶段四、协议的重要内容或者说必要内容：1、协议双方当事人；2、标的；3、数量、质量；4、价款或者报酬；5、履行期限、地点和方式；6、违约责任；7、解决争议的办法。 五、协议的特殊形式格式协议 （一）概念：格式条款是指协议当事人为了反复使用而预先拟定，并在订立协议时未与对方协商的条款。包具有格式条款的协议为格式协议，又称为标准协议。协议法制定了一套规则来管制格式协议。第一、提供格式协议的一方要采用合理方式提请对方注意免去或限制其责任的条款，按照对方的规定，对该条款予以说明。第二、在格式协议中，提供格式协议的一方免去其责任、加重对方责任、排除对方重要权利的条款无效。 第三、对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。此外，还请记住协议法第五十三条规定的二种情形的免责条款无效：（1）导致对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失导致对方财产损失的。六、 签订协议时应当注意的事项1、协议文本的起草2、 审查协议对方的签约资格及履约能力3、协议双方应承担的权利、义务应当明确具体切忌模糊笼统4、约定争议管辖权条款。 5、“明确协议签订地”的意义。 6、协议内容完毕后，双方签字盖章有关事项，特别注意协议的附件，也要盖章。 专题：阴阳协议的法律风险一、 什么是“阴阳协议”“阴阳协议”指的是在房屋买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的协议。二、“阴阳协议”与“补充协议”不是一回事 阳协议只用来登记，真实的成交价是阴协议，两份协议的价格不同，两份协议的签订时间也许是同一天，也也许相隔数天，但大体时间一致。而补充协议是对前一份协议的变更，一般是在协议履行到一定阶段后经双方协商一致而对本来协议所作的变更。三、“阴阳协议”出现的两大因素： 1、下家为多贷款 2、上家为少交税四、卖方签订“阴阳协议”的法律风险。 1、交易不成时，承担房价下跌损失的风险。假如房价下跌，买房人以签订“阴阳协议违法”为理由毁约，卖方有也许承担房价下跌所带来的经济损失。2、买方违约的风险。 假如买方没有按期支付甚至拖欠过户价之外的房款，那么卖方将会陷入尴尬境地：协商、催讨，买方也许不予理睬；向法院起诉，则会因存在明显的偷逃税行为而受到经济处罚。3、行政处罚的风险。 签订“阴阳协议”后，卖方因此可以少缴甚至不缴营业税、个人所得税等税款。被税务机关查出，则不仅会被追缴税款，还也许被处以高额的罚款。4. 刑事处罚的风险。 中华人民共和国刑法第二百零一条的规定： “ 纳税人不缴或者少缴应纳税款，偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳税额 30% 以上并且偷税数额在 10 万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金 。”四、买方签订“阴阳协议”的法律风险。1、协议被确认无效后无法顺利取得产权当买卖双方因交易发生争讼时，由于签订阴阳协议的行为明显是为了逃避国家税收，违反了协议法中的相关规定，属于当事人恶意串通损害国家利益，一但进入法律程序肯定会被宣布无效。而房地产交易中心是基于“阳协议”，才办理的过户手续，因而基于这份协议所进行的过户行为也会被撤消。2、再次出售时，承担高昂的差价税负的风险。本次交易中本来的卖方做低价格后逃避了税负，但等到将来买家卖出房屋时，买家也许就要面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应减少；二是再次卖出和买入价之间的差额较大而承担高额的个人所得税税负。3、无法取得高额贷款的风险由于政府备案的价格较低，买家在申请银行按揭贷款时，银行将根据备案价格和评估价格来综合评估发放贷款。银行发放贷款将以低于实际价格的标准发放贷款。银行对二手房贷款政策收紧的情况下，银行将极有也许按照备案价格或评估价格中的低者发放贷款。这将导致买家实际贷款总数的减少，也无疑增长了买家支付首期款的总额。4、行政处罚的风险。 房地产买卖中，买方应按成交金额的一定比例缴纳契税。“阴阳协议”被查出后，税务部门也许对偷逃契税的买方给予补缴税款、罚款等行政处罚。5、刑事处罚的风险。假如买方偷逃的契税数额达成标准， 则买方也许直接被追究偷税罪的刑事责任 。此外，假如卖方偷逃税额达成标准，则买方也有也许被作为偷税罪的共同犯罪人，与卖方一同受到刑事责任的追究。除了以上重要的法律风险外，签订“阴阳协议”的双方还都也许被相关部门将其偷税行为记入个人征信体系，留下信用污点。并且，“阴阳协议” 会导致守法效应大大减少 ，容易引发纠纷，使双方额外支出仲裁费、诉讼费等解决争议的成本，可谓得不偿失。五、中介方的风险1、行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳协议的中介进行行政处罚。2、假如法院认定房地产买卖协议不成立。原居间买卖协议没有约束力，中介方请求支付佣金的，不予支持。3、假如买卖双方偷逃税额达成刑事追诉标准，中介方也有也许被作为偷税罪的共同犯罪人，与买卖双方一同被追究刑事责任。六、法院对 “阴阳协议”的效力及解决1、房地产买卖协议中规避国家税收或为骗取银行贷款的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。2、房地产买卖协议中付款方式等其他条款在不同协议中约定不一致的，应认定符合当事人真实意思的条款有效，非真实意思的条款对当事人没有约束力。3、买卖双方为逃避税收、骗取贷款等在居间买卖协议中约定虚假成交价，一方规定以真实成交价订立现售协议，对方不批准导致现售协议未能订立的，视为房地产买卖协议不成立。4、对偷逃税款数额达成追究刑事责任标准的，法院可以向公安部门提出司法建议，规定追究双方的刑事责任。七、建议：1、 不要为了眼前的小利益而签订“阴阳协议”；2、 房地产买卖协议条款应当明确、具体、详尽，并表达双方当事人的真实意思；3、 房款支付应尽也许采用监管形式。4、 完善征税评估体系、规范房地产中介和银行放贷政策，防止“阴阳协议”滋生。房地产居间服务协议的法律风险防范一、居间协议的概念 居间协议是指居间人向委托人报告订立协议的机会或者提供订立协议的媒介服务，委托人支付报酬的协议，一般也叫中介协议。中介的居间服务就是促成协议成立，协议达成，三方已经签章确认，中介的居间义务也就相应的完毕了。二、居间协议一般应规定的内容：1、居间人向委托人提供的服务内容；2、居间人提供订立协议的机会或提供媒介服务后委托人应支付的报酬；3、居间人从事居间活动支出的必须费用的承担；4、双方当事人认为应当规定的其他内容。三、认真审核交易主体作为房地产交易中介机构之一的经纪公司，同时也是买卖协议的主体之一，按照法律规定不仅应当对交易双方的主体资格进行严格的审查，并且有责任督促交易双方完善主体资格手续。假如由于经纪公司未尽审查义务或者审查不严导致协议无效，且给交易一方导致经济损失的，则应当承担相应的违约或补偿责任。审核的内容：1、交易主体的身份；2、交易主体的资格。四、审核交易标的物经纪机构应当对房屋的有关情况予以调查，假如出现下列情况，经纪机构应当告知交易双方该交易标的物不能进行转让： 交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；房屋权属有争议；房屋已出租别人而出卖人未依规定告知承租人而侵害承租人优先购买权的；房屋已设定抵押，未经抵押权人书面批准转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；交易房屋存在严重质量瑕疵的；未经所属单位批准或未有权机关登记审批的公房等不完全产权房屋；共有房屋出售未取得其他共有人批准。假如房地产经纪机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给协议一方（一般指买方）导致损失的，应当承担补偿责任；当然，假如是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给买受人和房地产经纪机构导致经济损失的，则由委托人承担相应的补偿责任。因而，下列房源是需要特别注意的：1、未取得房产权但有预售许可且已签订按揭协议的商品房。2、有些虽有取得与开发商签订的房屋买卖协议的商品房，但现实中却存在开发商违规加高加建未取得预售证而私自售楼的现象，这类房屋买卖最终是无法在房地产管理部门取得备案登记的。3、“小产权房”即宅基地房的买卖问题。4、集资房、福利房、单位分房。5、共有的二手房产。 6、有承租人的二手房。 7、设定了抵押权的二手房产。 8、被司法机构查封的二手房产。五、完善交易手续。1、 定金托管、首期监管问题：定金托管制度可以较好地解决出卖人收到定金携款走人的问题，但实际操作中经纪机构应规定买受人在规定的时间内全额交付约定定金由于按照担保法规定：定金以实际交付为准，定金未实际交付则定金条款不生效，换言之，部分定金未交付，则该部分约定不生效。首期款监管问题，目前各家经纪机构多是自己监管首期款，存在挪作他用的也许，个别经纪机构倒闭后曾出现携款潜逃的现象，因此，为了诚信经营、树立品牌，建议首期款委托银行监管。 2、办理按揭及撤消抵押问题：应当向交易双方说明或出具书面说明书，使交易双方完全明白办理按揭所需的个人资料其他具体规定，监督出卖人与有关银行及时办理撤消抵押手续。 3、产权过户登记手续问题：产权过户手续是交易的重中之重，应当保证产权过户登记时所递交的资料齐全、无误，产权登记部门出具税单、发放房地产证，建议由经纪机构领取、收存，以防交易双方违约时经纪机构陷入被动。 4、税费承担问题：必须完全清楚、具体地书写清楚各方承担税费的内容和数额，使得日后纳税、交费不存在任何争议的也许。 5、按揭款放款问题：虽然涉及银行内部操作问题，但经纪机构仍有义务向银行了解放款的大约时间，并适当督促银行尽早放款。 6、杂费承担问题：虽然目前的经纪协议均约定了杂费由出卖人承担，并暂扣出卖人若干押金，但经纪机构仍有必要事先向物业管理处了解出卖人有无拖欠杂费及数额。7、交房时间、条件问题：协议应当完善出卖人收到约定款项后不交房的违约责任，促使出卖人积极履行交房义务，保证买受人的合法权益。8、附送物品问题：应当在协议中明确约定，或在协议后附赠送物品清单，并由交易双方签字认可。六、避免法规政策方面的风险 在交易过程中往往会出现国家法律、法规颁布、修改或废止的情况出现，因此，应当在协议的附则中约定出现以上情况的解决办法。商品房买卖协议的法律风险防范 1、商品房出售前广告宣传 最高人民法院在审理商品房买卖协议纠纷案件司法解释的理解与合用中明确规定，商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体拟定，并对商品房买卖协议的订立以及房屋价格的拟定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖协议，亦应当视为协议内容，当事人违反的，应当承当违约责任。一方面，广告宣传的内容一定不能过于明确和具体。另一方面，对于样板房，一定要在样板房内的显著位置标明“本样板房仅供参考，以商品房买卖协议约定为准”。此外，对于一些购房即送大奖、购房办户口，或者说保证升值等的宣传用语，一定要谨慎使用。 2、商品房出售时签订认购书 在签订认购书时应当注意一些问题。一方面，要避免成为买卖协议。在认购书中只能约定一些核心的内容，比如房屋的位置、面积、价格等。对于不能拟定的问题，比如面积，应当明确注明以测绘报告拟定的面积为准；对于取得预售许可证的时间，也尽量避免约定明确的期限。交房时间以及违约责任等问题，也尽可以在签订正式的商品房买卖协议时约定。另一方面要披露项目信息及手续现状，避免被认定为欺诈导致双倍补偿。3、协议双方当事人买卖双方当事人项应填写全，注册地址、营业执照注册号、公司资质证书号、法定代表人、联系电话、邮政编码等项都要填写全。4、买受人所购商品房的基本情况开发商定的工程号和市地名办拟定的行政街号两者都填上。关于该商品房的用途、结构、层建筑层数、阳台是否封闭及建筑面积等，都应当填写全，拟定准确的所购商品房的基本情况，仔细核对公共部位与公用房屋分摊建筑面积。 5、付款方式及期限假如选择现款付款方式，交付购房款，则没有太大的风险；若选择按揭贷款的付款方式，贷款申请是否批准，也许会是购房者买房与否的一个重要标准。要在协议上注明“按揭贷款”字样，注明未获贷款时的解决方法。付款时间约定好，付首付款的时间就是交款时间，若非因购房者因素不承担逾期付款责任；并建议注明余款的付款时间以银行贷款的发放时间为准。6、买受人逾期付款的违约责任与逾期交房的违约责任应当明确。7、交接交付房屋时，必须签署房屋交接单。签署房屋交接单就是房屋的交付，由此以后产生的风险，将由购房者承担。交接房屋时，还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，也就是通常所说的“两书”。8、出卖人保证出售的房屋未有权利瑕疵避免“一房两卖”的房屋或者开发商因债权债务纠纷，被法院作出财产保全的裁定，以及开发商为获得贷款或借款，把此房屋抵押给银行或债权人。9、关于产权登记的约定 房屋产权证是房屋的物权产权证凭证，也是房屋所有权凭证。所以，假如没有房屋产权证，将无法完全行使房屋所有权的占有、使用、收益、处分中的某一项或某几项权能。10、房屋的用途 假如所购商品房的用途约定为住宅，而购房者本想所购商品房为商住两用，因未约定，在将来会与开发商或物业公司为所购房屋的用途，产生摩擦和纠纷。因此，为避免将来的纠纷，应当在协议用途栏明确写明准确的用途。 房屋租赁协议的法律风险防范 一、 书面协议的必要性根据我国协议法的规定，租赁期限半年以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 二、 协议无效的认定在最高人民法院公布的房屋租赁解释限定了无效协议的范围，仅将违法建筑物租赁协议、转租期限超过承租人剩余租赁期限的协议、未经出租人批准的转租协议认定为无效。此外，即使租赁协议被认定无效，承租人仍要支付房屋占有使用费，一般参照协议约定的租金标准。在违法建筑物范围的认定上，拟定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。 三、 租赁期限的拟定根据我国协议法的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁协议，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。四、转租问题1、承租人转租房屋必须经出租人批准2、出租人、承租人均可从转租中获益3、房屋转租后次承租人享有优先购买权为了最大限度地保持法律状态的稳定，房屋租赁解释规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在半年内未提出异议，无权以承租人未经批准为由请求解除协议或者认定转租协议无效。因此，出租人如知道承租人未经批准转租，应当及时行使权利。 五、 优先购买权的行使与限制房屋租赁解释对承租人的优先购买权的合用情形作了进一步限制，明确下列情形承租人无权主张优先购买房屋： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，涉及配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行告知义务后，承租人在十五日内未明确表达购买的； （四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。如不存在上述情形的，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内告知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人如何寻求救济？房屋租赁解释明确规定，承租人不能以此为由请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖协议无效。即使出租人与第三人签订的房屋买卖协议有效，只要第三人并非善意购买出租房屋或者尚未变更登记至第三人名下，承租人均有权主张优先购买房屋。否则，承租人只能向出租人主张补偿损失。六、“买卖不击破租赁” 七、租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立协议时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除协议。