操作作业流程.doc

一、抵押贷款操作步骤(一)抵押物范围 1、抵押人全部房屋和其它地上定着物。 2、抵押人正在建造中房屋或其它建筑物。3、抵押人购置预售房屋。4、抵押人全部国有土地使用权。5、抵押人全部汲取设备、交通工具和其它财产。6、依法能够抵押其它财产。 (二)抵押人应提交材料 1、抵押人为法人需提交下列材料： (1)营业执照及最多年度年检证实(副本及复印件、必备)。 (2)组织机构代码证书及最多年度年检证实。 (3)税务登记证实及最多年度年检证实。 (4)法定代表人身份证实及签字样本或印鉴(必备)。 (5)企业章程。 (6)抵押人同意提供抵押担保书面文件(必备)。 (7)抵押人对抵押物享受全部权、使用权或依法处分权权属证实。 (8)抵押人全部国有土地使用权证和房屋全部权证(必备)。 2、抵押人为自然人需提交下列材料： (1)抵押人及配偶有效身份证件(居民身份证)。 (2)抵押人居住证实(户口簿)和结婚证实。 (3)抵押人及配偶同意提供抵押担保书面文件。 (4)抵押人全部国有土地使用权证和房屋全部权证。 (三)办理财产抵押应注意事项 1、以共有财产抵押，应有共有些人同意抵押书面文件。 2、以集体全部制企业财产抵押，应有该企业职员代表大会同意抵押书面决议。 3、以乡镇(村)企业厂房和集体土地使用权抵押，应有乡镇(村)出具并经村民代表大会审议经过同意抵押书面文件。 4、以有限责任企业、股份财产抵押，应有该企业董事会或股东大会依据企业章程作出同意抵押书面决议。 5、以承包经营企业财产抵押，应有发包方同意抵押书面文件。 6、以尚在海关监管期内进口设备或货物为抵押物，还应有该设备或货物原始产地证、买卖协议、付款凭证、运输单据、商品检验证实、主管海关审批单据及核准抵押书面证实。 7、以已出租财产抵押，还应有证实租赁在先事实和抵押人已将设定此次抵押通知承租人书面文件。 8、以预售房屋抵押，应有商品房预售许可证及生效预购房屋协议。 9、以在建工程抵押，应有国有土地使用权证、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证、建设许可证；证实已交纳土地使用权出让金或需交纳相当于土地使用权出让金款额、已投入在建工程工程款、施工进度及工程完工日期、已完成工作量和工程量等事项书面材料；建设工程承包协议及证实建设工程价款预、决算及拖欠情况书面材料。 10、以机动车辆抵押，还应有机动车登记证书。 11、以机器设备、原辅材料、产品或商品和其它动产抵押，还应有抵押物全部权或使用权证实和抵押物存放情况资料。 (四)抵押担保调查评审 1、应综合考虑借款人资信情况、偿债能力、贷款期限、贷款风险度，抵押物所处位置、使用年限、折旧程度、功效情况、估价可信度、变现能力、变现时可能发生价格变动、变现费税等原因，依据抵押物不一样种类确定合理抵押率。 (1)个人房产及国有土地使用权证(出让方法)抵押率不得超出80%(参考房产评定机构评定书和实际购房价款，以本企业内部评定为准，下同)。 (2)个人房产及国有土地使用权证(划拨方法)抵押率不得超出50%。 (3)个人房产及集体土地使用权证抵押率不得超出50%。 (4)厂房及国有土地使用权证(出让方法)抵押率不得超出70%。 (5)厂房及国有土地使用权证(划拨方法)抵押率不得超出50%。 (6)以在建工程作抵押，抵押率不得超出70%； (7)车辆等交通运输工具抵押率不得超出50%； (8)机器设备及其它动产抵押率不得超出50%。 2、尤其支持方法 (1)对于我企业经营早期大户及黄金用户，信用好，还贷立即，以个人房产证及出让方法国有土地使用权抵押，其抵押率可上浮至90%，而且以本企业内部认证房地产评定机构出具现场评定汇报书为基价。 (2)经我企业以后评定为信用等级在A+级以上微小企业，以厂房及出让方法国有土地使用权证抵押，其抵押率可上浮至90%，而且以本企业内部认证房地产评定机构出具现场评定汇报书为基价。 (3)协议作价。(1)和(2)款中用户经过一段时间运作，其生产经营情况和信用统计情况皆良好，也可采取协议作价措施来确定抵押价值，其抵押率也能够上浮至90%。 3、应对抵押人主体资格、意见表示、授权情况，抵押物权属、清单等相关文件和手续进行审查，确定其真实性，完整性、正当性和有效性。 (五)抵押物登记 抵押物要以相关部门办理抵押登记才有效，贷款经办人(调查岗)应和抵押人一同前往相关部门办理抵押登记，并亲自拿回产权证和抵押登记证实书。 1、房地产抵押登记机关为市、区房管局和县国土资源局。 2、在建工程抵押登记机关为市国土资源局和县计划建设局。 3、车辆抵押登记机关为市交通局车管所。 4、设备和其它动产抵押登记机关为区工商局。 5、进口设备和货物抵押登记机关为主管海关。 6、在农村个人私有房产抵押登记为公证处(办理抵押公证)。 (六)抵押物保管 1、房地产产权证书封包后，填写交接清单并加盖双人私章(用户经理和出纳)交出纳入库(保险箱)保管，并登记抵押物保管登记薄。 2、抵押物由抵押人占管，贷后检验岗应定时检验抵押物使用、管理和改变情况。 3、贷后检验抵押人及抵押物关键内容： (1)抵押人包含重大经济纠纷，经营范围和注册资本变更，股权变动。 (2)抵押人经营机制或组织结构发生改变。 (3)抵押人破产、歇业、解散、停业整理、营业执照被吊销、被撤消。 (4)抵押人章程、法定代表人、住所等发生变更。 (5)抵押物权属发生争议。 (6)抵押物毁损、灭失、价值降低或被征用。 (7)抵押在建工程完工或形成新增财产。 (8)抵押物被再设置抵押、质押、或被出租、转让、馈赠。 (9)抵押物被相关执法机关依法查封、扣押。 (10)抵押权受到或可能受到来自任何第三方侵害。 4、抵押权存续期间用户经理要亲密关注上述情况发生，立即向企业领导汇报，以采取相对应策略、方法，向相关机关主张权利。 (七)抵押权实现 1、借款协议推行期限届满，借款人未能按期归还贷款本息，可依法向人民法院申请抵押权，变卖或拍卖抵押物优先受偿贷款本息和相关费用。 2、处分抵押物所得价款不足以清偿贷款本息及相关费用，应该向借款人继续追偿其不足部分；清偿后还有剩下，应退还给抵押人。 3、抵押担保贷款本息清偿后，应该和抵押人向原登记机关办理注销登记，并将相关抵押物权属证实及证件交还抵押人，办妥交接手续。 二、质押贷款操作步骤(一)质押物范围 l、能够接收下列条件动产质押： (1)出质人享受全部权或依法处分权。 (2)依法能够流通、转让。 (3)依法能够特定化和转移占有。 (4)易变现、易保值、易保管。 2、能够接收以确保金等形式特定化金钱质押。 3、能够接收下列权利质押： (1)汇票、本票、存单。 (2)国债、金融债券、大企业债券。 (3)股份、股票。 (4)依法能够质押含有现金价值人寿保险单。 (5)依法能够转让商标专用权、专利权、著作权中财产权。 (6)依法能够质押其它权利。 (二)质押人应提交材料 同抵押人应提交材料。 (三)质押贷款应注意事项 1、以存货质押，应含有产品有市场、有销路、有保管质物仓储条件。 2、以汇票、本票质押，应有出质人和出票人或其前手之间商品交易协议和增值税发票。 3、以凭证式国债质押，应有出质人出具全部权无争议、没有挂失或依法止付，同意提供质押担保书面承诺文件。 4、以仓单质押，应有仓单或仓单持有凭证和证实仓单开具人正当主体资格和仓单项下货物品名、数量、入库检验、保管期限等事项书面文件。 5、以提单质押，应有提单或提单项下货物原始产地证、买卖协议、付款凭证、运输单据、质量和重量检验证实、商业发票、保险单等资料和证实文件。 6、以通常企业股权质押，应有企业章程和该企业董事会及其它股东同意出质投资者将其股权质押书面决议。 7、以商标专用权质押，应有商标注册证及出质前该商标专用权许可使用情况证实文件。 8、以专利权中财产权质押，应有专利权有效证实、出质前该专利权实施及许可使用情况证实文件。 9、以著作权中财产权质押，应有作品权利证实、出质前著作权授权使用情况证实文件。 (四)质押担保调查评审 1、应综合考虑借款人资信情况、偿债能力、贷款期限、贷款风险度、出质动产所处位置、使用年限、折旧程度、功效情况、估价可信度、变现能力、变现时价格变动、变现税费等原因，依据质物不一样种类确定合理质押率，并据此和出质人签定质押协议。标准上通常动产质押率不超出评定价50%。 2、应该综合考虑质押权利易变现性、发行单位信用等级和市场价格、商业风险、相关费用等原因，确定合理权利质押率，并据此和质押人签署协议。标准上： (1)人民币存款单质押率不超出存款行确定数90%，而办理银行承兑汇票，其质押率可达100%。 (2)国家债券质押率不超出90%。 (3)金融债券质押率不超出80%。 (4)银行本票和承兑汇票质押率不超出90%。 (5)非上市股份股份、有限责任企业股份股权质押率不超出评定价值50%。 (6)仓单、提单质押率不超出其项下货物总金额70%。 (7)人寿保险单质押率不超出出质时保单现金价值90%。 3、应该安排双人对质押担保进行调查评审和核押工作。 (五)质押登记 1、质押登记手续办妥曰期不得迟于质押贷款实际发放日期。 2、以非上市股份和有限责任企业股份质押，应在5日内将股份出质记载于股东名册，可申请公证机关公证。 3、以商标专用权、专利权中财产权、著作权中财产权质押，其登记机关为国家工商局商标局、中国专利局和国家版权局。 (六)质押担保管理 1、动产质押协议项下质物权属证书、发票、保险单证及其它相关资料正本经确定后，填写移交清单并签字盖章后交出纳入库保管。 2、以汇票、本票、记名股票、企业债券出质，还应该要求出质人在出质权利凭证上正确背书记载“质押”字样并签章。 3、在质押协议使用期内，应按贷后检验间隔期定时检验质物管理和改变情况，并督促出质人按约定推行各项义务。 4、质押贷款贷后检验关键内容同抵押贷款检验内容。 (七)质权实现 基础上同抵押权实现。 三、确保贷款操作步骤(一)确保人资格 1、含有代为清偿能力法人、其它经济组织、自然人，能够作为借款人确保人。其中其它经济组织指依法登记并领取营业执照独资企业、合作企业、联营企业、中外合作经营企业等。 2、标准上应该选择代为清偿能力强、信誉情况好法人为确保人。 3、国家机关、学校、医院、企业法人分支机构和职能部门不能作为确保人。 4、担任法定代表人、董事或高管人员所在企业曾有过破产、逃废银行债务、拖欠银行贷款本息等不良信用统计不能作为确保人。 (二)确保人应提交材料 1、法人、其它组织为确保人，应提交下列材料： (1)最多年度经年检营业执照(必备资料)； (2)最多年度经年检组织机构代码证； (3)法定代表人(责任人)身份证实及签字样本或印鉴(必备资料)； (4)经年审贷款卡(无贷款可无须)； (5)最多年度经年检税务登记证； (6)企业章程； (7)经中介机构审计上年度和当期财务报表(资产负债表、损益表、现金流量表)； (8)有必需提交其它材料。 2、有限责任企业、股份为确保人，还要提交下列材料： (1)企业董事会或股东大会依据企业章程作出同意提供确保担保书面决议； (2)企业董事会或股东大会依据企业章程作成签约人授权委托书及签字样本或印鉴。 3、承包经营企业为确保人，还要提交发包人同意该确保担保书面文件。 4、专业担保机构为确保人，还应提交下列材料： (1)中介机构出具实收资本验资汇报； (2)一定数额担保基金存款证实文件； (3)同意提供该确保担保书面文件。 5、自然人为确保人，应提交下列材料： (1)确保人及配偶有效身份证件； (2)确保人居住证实(户口薄)； (3)确保人财产及收入情况证实(公务员)； (4)确保人及配偶同意提供担保书面文件。 (三)确保担保贷款调查评审 l、应该对确保人主体资格、意思表示、授权情况和其它相关文件进行审查，确定其真实性、完整性、正当性和有效性。 2、应该对确保人资信情况、代偿能力等事项进行审查评定，确定确保担保可靠性。 3、应该对确保人资产规模、全部者权益、已为她人担保余额、信用等级、现金流量、信誉情况、发展前景等原因进行综合考证。 4、确保额度资产总额负债总额一已为她人提供各类担保余额。 5、确保人为村委会和村主任，所确保担保“三农”贷款中种、养殖大户、专业户(如五凤茶叶、马站蘑菇、沿浦紫菜养殖、灵溪西红柿、养猪、农资(机具)经营大户、龙港新美洲蔬菜种植等等)，给大力支持，扶持她们做大做强，发展新农村经济，可合适放宽确保担保条件，而且给优惠贷款利率。 (四)确保协议签订 1、确保协议签订能够采取以下形式： (1)确保人和小额贷款企业签署书面协议； (2)确保人向小额贷款企业出具无条件、不可撤消、对主债务负担连带责任保函； (3)确保人向小额贷款企业开立无条件、不可撤消、对主债务负担连带责任备用信用证； (4)确保人向小额贷款企业出具无条件、不可撤消、对主债务负担连带责任其它书面担保文件。 2、同一笔贷款有两个以上确保人，应该和确保人分别签署确保协议，或是签署联保协议。 3、同一笔贷款现有确保人又有第三人提供抵(质)押担保，应该分别签署确保协议和抵(质)押协议。 (五)确保担保管理 1、确保协议使用期间，应该根据贷后检验问隔期，对确保人资信情况、偿债能力及确保协议推行情况定时检验，督促确保人根据确保协议约定按期提交相关材料并推行各项义务。 2、应该检验确保人是否发生下列情形： (1)财务情况恶化或包含重大经济纠纷； (2)经营机制或组织结构发生改变，如承包、租赁、分立、合并、股份制改造等； (3)经营范围和注册资本变更、股权变动； (4)破产、歇业、解散、被吊销营业执照等； (5)企业章程、法定代表人、住所、电话等发生变更。 (六)担保债权实现 1、借款协议到期、借款人未能按期归还本付息，除按要求向借款人催收外，还应该在协议推行期届满六个月内向确保人送达催收通知收，并取得回执。 2、借款人和确保人均不推行责任，在确保期间或诉讼时效内立即提起诉讼或申请仲裁。 3、确保人拒绝推行法院已生效民事判决或调解，应在六个月内向法院申请实施，以收回贷款本息。