新房交付综合流程及注意重点事项.docx

新房交付步骤及注意事项
新房交付程序
一、通知
开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。
二、验收
购房者应依据购房协议约定标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好统计，同时，不要忽略对房屋产权是否清楚，进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。
三、提供《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》
《住宅质量确保书》是开发商对销售商品住宅负担质量责任法律文件，能够作为商品房预、出售协议补充约定，和协议含有相同效力。
四、签署房屋交接书购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合协议约定条件，应和开发商签署房屋交换书；对不符合协议约定，应做好统计，要求开发商签字，不能签署房屋交接书，直至开发商房屋完全符合交房标准。

验收注意事项
一、查看资料
1、房屋《住宅质量确保书》(盖章原件可带走)。
2、 《住宅使用说明书》(盖章原件可带走)。
3、 《完工验收立案表》(盖章原件)。
4、 面积实测表/测绘单位实测面积明细(可为复印件但要有章)。
5、 管线分布完工图(水、强电、弱电、结构)/工程完工图纸或设计单位施工图(可带走)
6、 《建筑工程质量认定书》
7、《房地产开发建设项目完工综合验收合格证》。
8、签字时注明“楼房情况未明”。

业主在收楼时，首先要审核开发商是否含有交付全部法律文件，必需时能够要求查对对应原件。只有证件（原件）齐全，才能签署收楼单。只要开发商手续不完整，即便该房屋实际不存在质量问题能够实际居住，也不能视为法律意义上交付。业主也有权拒绝在对应手续上签字并要求开发商负担逾期交房违约责任。假如确实被要求收楼，也要在相关文件， 如《验房统计表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。 
分别有以下文件资料需要查验： 
    （1）、计划部门出具《建筑工程计划验收合格证》。 
    （2）、建设主管部门出具《建设工程完工验收立案证实书》。表上每一项全部必需报主管部门立案，假如缺乏任何一项话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住。 
    （3）、区级以上质检站核发《房屋质量合格证实》。—必需含有。 
    （4）、开发商提供房屋《住宅质量确保书》—必需取得，要带走。 
    （5）、开发商提供《住宅使用说明书》—开发商据此负担保修责任。必需取得，要带走。 
    （6）、房产管理局或区局直属测绘队出具《完工实测表》。标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积。或由有权部门（计划国土局地籍测绘大队）出具正式测绘汇报：《房屋建筑面积测绘汇报》。—必需含有，不然最少无法计算实际公摊面积，也就无法结算最终房款，无法开具正式发票。 
    （7）、卫生防疫部门核发生活供水系统《用水合格证》。 
    （8）、公安消防部门出具《建筑工程消防验收意见书》。 
    （9）、民防部门出具《民防工程完工验收证书》。 
    （10）、质量技术监督部门出具《电梯（扶梯）验收结果通知单》。 
    （11）、环境保护部门出具《建设工程环境保护验收合格证》。 
    （12）、燃气主管部门出具《燃气工程验收证书》。 
    （13）、城建档案部门出具《工程验收档案认可书》。 
    （14）、管线分布完工图(水、强电、弱电、结构)—可带走。房屋设计图纸和水电路图纸，管线怎样走，哪些墙能够打，配电箱及配线箱使用说明等。

二、楼房结构
1、检验房屋有没有裂缝。
(1)查看房屋主卧及客厅靠近露台地面和顶上有没有裂缝。和房间横梁平行裂缝，修补后不会妨碍使用。若裂缝和墙角呈45度斜角或和横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
(2)露台处两侧墙面是否有裂缝，若有亦属严重质量问题。房屋结构问题常出现在阳台，万一发觉房间和阳台连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂先兆。
(3)承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，存在危险隐患。
(4)墙身、墙角接位、顶棚有没有裂痕。
2、检验空鼓。
(1)检验地面有没有空壳开裂情况。敲全部地面，尤其是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响声音，就是各面层和墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷碰击声，则表明它们接触良好。
(2)检验墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷地方，用木棍敲一下有没有空声。
3、检验倾斜和水平。
(1)在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四面检验其倾斜程度。
(2)目测大致地平。
(3)检验墙体平整度。墙身、顶棚楼板有没有尤其倾斜，是否弯曲、起浪
4、测量房间层高。
建筑层高为2.8米，实际高度不能低于2.6米，层高3米实际高度不能低于2.75米，住宅层高不能低于2.8米。

三、渗漏、排水和防水
1、检验房屋有没有渗漏
(1)察看房屋地面和顶层渗水情况。
(2)检验房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰现象
(3)墙身、墙角接位、顶棚有没有水渍。
(4)察看厨房、卫生间(顶面、外墙)，阳台顶部和管道接口是否渗漏。留心厕所顶棚有没有油漆脱落或长霉菌。
2、排水
(1)验收下水情况，看是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等(应听到咕噜噜声音和表面无积水)。合格地面不应有积水存在，因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定后期铺装地面高度。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。
(2)厕、浴用含有没有裂痕，冲厕水箱有没有漏水，浴缸、浴盆和墙或柜接口处防水是否妥当，水池龙头是否妥当。
3、防水
(1)在厕、卫放水(约高2cm)，二十四小时以后查看下家厕卫天花。

四、室内细部
1、管道
(1)多种管道表面镀层是否完好无破损。
(2)看水管有没有冻裂。
(3)弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿(渗漏)。
(4)排污管是否有蓄水防臭弯头和防臭地漏。
2、门(大门，房门)
(1)门身内、外、顶面是否油漆,有没有流坠，且平滑无磕碰。各个门顶部全部必需刷漆。
(2)目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大(尤其是门锁一边)。
(3)试门是否运作自如、开关时有没有尤其声音。
(4)试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢靠；看门匙和门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或太紧。
(5)关门听隔音效果并了解密封程度。　
(6) 卫生间门不要求严丝合缝，为了防水，反而要求下方须离地面1.5厘米。
3、窗
(1)看门窗油漆质量有没有流坠(油漆滴淌痕迹)、漏刷和磕碰，色泽是否一致。
(2)目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。
(3)看窗户玻璃是否完好。
(4)试窗是否开关或推拉灵活自如。开关窗户是否太紧。
(5)看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。
(6)试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。
(7)看窗台下面有没有水渍，如有则可能是窗户漏水。
(8)留心窗台云石是否崩裂，窗边混凝土接口有没有缝隙，可用手轻触窗台，以不刮手为标准。
(9)窗台下面有没有水渍，如有则可能是窗户漏水。

五、生活设施
1、供电
(1)拉闸断电。检验电闸及电表其是否能控制室内灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸，也一样分别检验。
(2)保险插座。距离地面30厘米高插座全部必需带保险装置。
(3)卫生间内电源插座应是防潮插座并有防溅方法，卫生间照明灯座必需是磁口安全灯座，洗手盆上方不应有插座。
(4)检验开关、插座牢靠程度。
(5)检验强电、弱电垂直距离是否超出一米，距离达不到要求，以后会影响电视收看效果。
(6)用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否通畅。
2、燃气
(1)厨房、卫生间应和通风道就近安排，这么有利于异味、废气等气体快速排出，保持室内空气清洁。

(2)燃气是否通畅。
3、电讯和线路
(1)打开电话、电视线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
(2)电话线、闭路电视线、宽带是否通畅到位。
(3)CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统。
(4)周围防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统。
六、其它
1、查对买卖协议上注明设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。
2、抄电表、水表、燃气表数值。
3、有没有专用垃圾道，其有没有堵塞。
4、有没有专用邮政报箱。
5、查问客厅、南、北卧室空调机位和孔洞。　6、查问南阳台封闭计划。
提议收房需带工具：
1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道、
1只小榔头--用于验收房子墙体和地面是否空鼓、
1只塞尺--用于测裂缝宽度、
1只5米卷尺--用于测量房子净高、
1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否通畅、
1只计算器---用于计算数据、
1只水笔--用于签字、
1把扫帚--用于打扫室内卫生、
1只小凳子和部分报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。