上房验收作业流程.doc

上房验收流程一、上房程序：1、查看证书：验房前应规定出示建设工程质量认定证书，索取住宅使用阐明书、住宅质量保证书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，竣工验收备案表（简称“三书一证一表”），尚有各种有关验收表格，如住户验房交接表、验收意见表（如楼宇验收登记表）等。只有证件齐全了，才干订立入住单。面积实测数据对照购房合同上面积（自己可实测套内面积）。2、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同步取证、为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基本，特别保存好自己留存、交房代表签字验房问题备案单。核查房屋总面积：超过或减少百分之三以内状况很普遍（多退少补，吃亏是业主）；套内面积不变、公摊面积增长状况更多（实得面积减少，吃亏还是业主）。问题。售楼合同附图与现实与否一致，构造与否和原设计图相似，房屋面积与否通过房地产部门实际测量，与合同订立面积与否有差别。先查看售房合同，看之间误差为多少，普通为3%，3%之内不考虑，超过某些进行解决，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。看完那些资料后,基本就可以去验收房子了。3、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同步，看好条款，不能放弃自己权利。4、交合理费用（物业管理费应有市物价局批文等）。在查看了房屋后，准备签收房屋验收单之前，一定要先订立物业管理公约，做一种事先商定，避免日后起纠纷。弄清晰缴纳物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。5、暂可不交费用：公共维修基金，契税：1.5+80元、待房产大证批准后办个人房产证时缴纳。在房屋验收过程中，购房者一定要依照合同上商定，明确每一项条款与否符合。一旦发现问题，要在验房单上予以注明，反馈给开发商，及时规定开发商做出相应维修或补偿。如果的确属于不能收房，要详细写明不予收房因素并规定开发商签字、盖章。二、验房工具5m量尺，万用表，小锤，手电，塑料袋，卫生纸，纸笔。三、验房顺序：专人进行同步纪录，最后填写一式四份验房单，业主留好交房代表签字一份。1、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。2、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱、强电：插座、开关、照明灯；弱电：可视对讲、呼喊报警、电话、宽带、有线电视。3、后测相邻：闭存水实验、水表空转等问题必要和楼上楼下邻居配合。四、室内验房1、详细检查房屋质量，涉及门窗、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险大）窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗进水。（提示：由于新居子空关时间较长，在门窗轨道里会有某些灰尘和建筑垃圾，因此切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感时候，仔细查看一下，用扫帚清晰后就可以看了。）2、检查墙体平整度、与否渗水、与否有裂缝、空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。测高度：用盒尺检查房顶，取45个点，进行测量，若数值一致，例如房高均为2.7m（或者2.65m）阐明房顶或地面没有倾斜。（提示：特别是查看某些墙体与否有水迹，特别是某些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有话，务必尽快查明因素。）3、仔细检查地面有无空壳开裂状况。（提示：如有空鼓，一定要责成陪伴物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。）4、水电煤畅通状况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽量让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。（普通新居子会配一种简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电与否畅通。（提示：关闭分闸，检查各个分闸与否完全控制各分支线路。）5、验收下水状况。先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜声音和表面无积水。（提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉位臵）。6、验收地面下水状况。在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。然后约好楼下业主在24小时后查看其家厕卫天花。（提示：在所有用完水后，应再打开水表，看清晰水表数字，记录下来，同步要记录电表数字。）7、核对买卖合同上注明设施、设备等与否有漏掉、品牌、数量与否相符。（提示：普通在这方面，应当没什么大问题，但是的确要仔细核算。）8、测量一下楼宇层高。用5米卷尺即可，采样数据来源地点与详细数据，最佳把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一种自己小本子上，同步把某些验收房子数据和问题写在物业公司提供纸张上。9、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看与否具备可安装性，同步用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看与否存有建筑垃圾。10、管道、煤气：检查管道安装、畅通和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。大开水阀看排水与否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同步用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟与否上升到烟道口及时拐弯吸走。11、验电：插座与否通电、开关箱与否牢固（摇晃检查）各分路开关明确。12、可视对讲、入户门铃、猫眼等。13、楼道窗户与否有纱窗，不要由于不属于自己家就不去关怀，如果没有，应及时提出配齐。同步注意楼梯踏步和扶手与否合乎规定（“住宅设计规范”明确规定有）。14、检查防盗门：有无划痕，门边与否变形，门与框密封与否严密，门和锁开关应灵活。五、常用问题问题一：未能准时交房按合同商定，发展商会在交房前十几天用挂号信方式将交房告知单邮递给买家，告知详细交房时间及须带齐资料。发展商商定交房时限普通在收楼告知书寄出30天内，如购房者在商定期间内没有到指定地点办理有关手续，则普通被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从告知单最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。对策：购房者在购房时要写清晰邮寄地址，一定要是容易接受、能保障亲自签收地点。如合同商定收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友征询详细状况。不能如期到场时，可以书面形式委托亲友进行，也可及时与发展商联系，另行商定期间，并用书面形式确认。问题二：开发商证书不全验房前应规定发展商出示建设工程质量认定证书，索取住宅使用阐明书、住宅质量保证书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，竣工验收备案表（简称“三书一证一表”），尚有各种有关验收表格，如住户验房交接表、验收意见表（如楼宇验收登记表）等。只有证件齐全了，才干订立入住单。时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是建筑工程质量认定书与房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，这是由于楼盘整体建筑未完毕，关于部门无法验收。对策：遇到这种状况，购房人可选取不收房。如果的确被规定收房，也要在住户验房交接表、验房登记表等有关文献中写明“未见文献”等字样，并妥善保存好有关文献副本。问题三：先签文献后验房先验房后缴费、签文献收房程序是较合理正常程序，但大多数发展商采用先缴钱填表、签文献，再验房办法，使购房者处在被动状态。对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当时合同未有商定，则可在收房文献中注明“未验房”等字样，验房时如浮现状况，也可与发展商讨说法。问题四：开发商大事化小对业主在验房时发现毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋构造性问题，某些开发商总会表达这只是小问题，届时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文献里。对策：不论发展商陪伴人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在有关文献或表格中记录下来。如果楼盘主线就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将关于问题一一记录。问题五：社区配套不齐全验房时，业主不但要验屋内，对于社区整体规划也要仔细查看与否符合合同商定，犹如期建设车库、会所、景观园林等。对策：在订立购房合同步，要将开发商承诺写进合同条款中，并保存好所有可作为合同附件宣传资料。检查配套设施时即可按合同所载条文及开发商在售楼时承诺查验。如果在入住后发现问题，还可以通过业主委员会与发展商协商解决。问题六：巧立名录乱收费虽然物价局已对入住有关费用有明文规定，但个别发展商到交房时仍巧立名录进行收费。对策：收楼时要提前理解物价局有关收费规定，带上应缴费用表，与发展商规定款项相对照。最佳带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向发展商指出。必要时可向物价局、房管局投诉。好了，检查完这些工作，如果没问题话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员拟定解决方案和解决日期，看解决成果与否影响收房，若影响，需要进行交涉了。