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1、 深圳市XX综合小区管理方案 目录 一、项目概况———————————————— 二、经营宗旨和经营目标——————————— 三、物业管理模式—————————————— 四、组织结构和人员编制——————————— 五、物业管理收支和利润测算————————— 六、管理总体目标和分项目标————————— 七、物业管理制度及岗位职责（略） 八、物业服务内容、标准及质量确保方法（略） 九、方案编制说明—————————————— 一、项目概况（预设情况） XX综合小区在深圳市XX区XX路XX号，东临
2、XX路，南靠XX路，西邻XX大厦，北接XX小区。 小区共有四栋塔楼组成。其中A、B栋为高层写字楼用途，总建筑面积为50000平方米；C、D栋为高层住宅（公寓），总建筑面积为40000平方米。每栋全部有一个独立出入大堂，各配有三部电梯。小区对外封闭，有东、南两个出入口，东门为正门。小区占地0平方米，绿化面积5000平方米。电梯维护服务对外全包，无中央空调。 假定小区已完成入伙，进入正常管理期，无新增筹备费用，无租赁业务。管理费标准暂按三级物管资质标准进行计算。 小区关键建筑经济指标以下： 项 目 计量单位 数 值 小区计划总用地 m2 * 1.办公用地 m2 *
3、 2.住宅（公寓）用地 m2 * 3.公建用地 m2 * 4.道路用地 m2 * 5.公共绿地 m2 * 6.其它用地 m2 * 总建筑面积 m2 10 1.写字楼建筑总面积 m2 50000 2.住宅（公寓）建筑面积 m2 40000 3.公建面积 m2 * 4.地下车库及人防 m2 * 平均层数 层 28 容积率 7.5 地下停车率 % * 地下停车位 辆 260 地面停车率 % * 地面停车位 辆 50 绿地率 % 25 二、经营宗旨和经营目标 ● 经营宗旨 以人为本、规范
4、管理、追求创新、至诚服务。 ● 经营目标 物业企业将以优质服务为基础，实现传统家居理念和现代生活方法高度共融“文化小区”管理目标。以多个经营为手段，达成社会效益、环境效益、经济效益三方面丰收经营目标， 三、物业管理模式 物业企业将秉承“为业主节省每一分，让业主满意多一分”管理理念，依靠多年物业管理成功经营模式和经验，建立完善ISO9002质量管理体系；依据XX小区本身用户定位、物业特点，和小区所处地理环境，我们采取“以用户为中心，服务品质为导向”经营管理模式，建立有本身特色物业管理之路。 四、组织结构和人员编制 1、管理处组织架构
5、 管理处经理 经理助理 工程部 保安部 环境管理部 服务中心
6、 设备维护 基础维修 安全保卫 消防管理 卫生保洁 绿化园艺 行政客服 收款统计 设备组 维修组 安保组 消防组 车管组 保洁组 绿化组 物业助理 兼文员 物业助理 兼财务 2、管理处组织架构描述及人员编制 管理处组织架构设置标准是精简高效、一专多能，采取经理负责制。各岗位所需人力资源配置实施物业企业管理下完全双向选择，以确保管理处经理建立一支高效、协调团体。 管理处内部采取直线
7、职能制，尽可能降低管理步骤，提升工作效率和确保信息渠道通畅。 依据以上架构，管理处共设置人员编制69人，具体安排以下： （1）.管理处设经理1人，在物业企业总经理领导下负责管理处全方面工作，实现企业制订管理目标和任务。 （2）.管理处设经理助理1人。因为该小区加上停车场、公共面积等超出10万平方米，面积较大，管理任务较重，特设置该职位。其关键职责是帮助经理完成各项工作任务，监督管理处服务质量，同时兼任行政主管和客服主管,降低人力资源成本。 （3）.管理处设工程部7人（含部长）。其职责是负责小区多种设备、设施维护、检修和用户报修工作。其中设部长1人、设备组3人、维修组3人。 （4）
8、管理处设保安部46人（含部长）。其职责是负责小区治安、消防、交通车辆管理工作。其中设部长1名，其它人员分三班设岗。具体岗位包含：班长1人，前门岗1人，后门岗1人，大堂岗4人（4个大堂），中控室兼消防值班1人，地下车库2人（假设地下车库有2层），巡查岗3人，车辆管理员2人。 （5）.管理处设环境管理部12人（含部长）。其职责是负责小区内卫生保洁、园艺绿化工作，营造小区良好工作和生活环境。其中设部长1人，另设绿化组1人、保洁组10人。保洁组标准上按每1万平方米配1人标准设置。每栋楼2人负责（共8人），1人负责大堂和车库，1人负责地面公共区域。 （6）.管理处专设服务中心（即办公室）2人。其中
9、物业助理兼文员1人（职责是负责用户服务、文件档案管理、文秘工作等）、物业助理兼财务1人（职责是负责用户服务、各项费用收取、工作统计等）。管理处标准上只设置出纳岗位，会计工作由企业会计负责。物业助理在经理助理直接领导下，负责用户投诉接待、信息传输、协调沟通工作。 五、物业管理收支和利润测算 XX综合小区每个月收益表 面积共90000平方米 月计算 项目内容 数量 单价 （元） 金额 备注 写字楼管理费 50000 M2 8 400000 公寓管理费 40000 M2 3.2 128000
10、 固定停车费 200 250 50000 临时停车费 1500 5 7500 其它收费 累计 587500 经营成本（职员工资福利）预算 岗位及部门 人员配置 月薪／元 小计 备注 管理处经理 1 4500 4500 经理助理 1 2500 2500 收款员 1 1800 1800 文员 1 1500 1500 工程部部长 1 3000.00 3000 工程部技工 6 1800 10800 保安部部长 1 保安班长 3 1300
11、 3900 保安员 42 1100(含伙食费) 46200 环管部部长 1 1500 1500 绿化工 1 1200 1200 清洁工 10 600 6000 累计 84900 物业管理成本估计收支明细 面积共90000平方米 月计算 名称 单位 数量 单价 金额 备注 收入 587500 支 出 工资 人 69 84900 福利 人 69 40 2760 基础保险金 人
12、 69 200 13800 拆旧费 5000 办公费 办公用具 500 通信费 宣传费 1000 每个月分摊 维护费 水费 5000 电费 55000 电梯 台 12 600 7200 材料费 4000 每个月分摊 化粪池清理费 1500 每个月分摊 外墙清洗费 3000 每个月分摊 垃圾清理费 3000 绿化保洁费用 3000 每个月分摊 保安费用
13、 3500 每个月分摊 其它 支出累计 197160 毛利润 390340 税金 33000 企业利润 357340 六、管理总体目标和分项目标 1、管理总体目标 为了将本小区建设成为一流文明住宅小区，物业管理企业将依据《全国优异示范物业小区》标准实施物业管理，我们目标是： 十二个月内： ——达成“深圳市物业管理优异住宅小区”考评标准；——达成“深圳市安全文明小区”考评标准； ——创建区级“青年文明号”； 二年内： ——达成“广东省物业
14、管理优异住宅小区”考评标准： ——达成“深圳市安全文明优异小区”考评标准： ——创建深圳市“青年文明号”； 三年内： ——达成“全国城市物业管理优异住宅小区”考评标准； ——达成“深圳市安全文明标兵小区”考评标准； ——创建广东省“青年文明号”； 2、分项指标： （1）房屋及公共配套设施完好率98%以上，其中发电机和消防水泵完好率达100%； （1）小区无重大火灾、刑事和交通事故。 （1）小区内外，环境绿化按国家级标准达标率100%。 （1）房屋零修、急修立即率99%以上。 （1）违章发生率1%以下，处理率100%。 （1）管理人员专业培训合格率100%。 （1）业主（住户）对小区、大厦物业管理满意率95%以上，投拆处理率100%。 九、方案编制说明 1、本方案关键考虑小区物业管理工作方面常规性作业内容，未考虑管理处兼顾物业租赁、开展多个经营等方面工作，关键原因是这类工作依据具体情况不一样，会在人员配置、费用支出、收入估计等方面产生较大改变； 2、本体维修基金为专题基金，未列入常规收入、支出范围内； 3、本方案中人员编制依据实际情况和企业对物业管理效果总体要求不一样，会有一定出入； 4、收支测算仅针对管理处级测算，未包含物业企业费用分摊等原因；
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