商铺租赁合同风险.doc

商铺租赁协议承租方风险及建议一线城市主流商圈铺位，月租金动轧6位数（不到100平），高额转让费（空铺也不例外），租期短期化，加之租赁协议一般出租方提供，较多保护出租方利益，承租方利益保护条款较少甚至没有。商铺租赁往往成为风险高发领域特别是产品推广前期，市场前景末明时。顾问单位为推广自有品牌，大量开设品牌体验及营销店，笔者在租赁协议审核中，通过整理风险点，提出防范建议，将风险解决提前到业务谈判阶段，为顾问单位发展战略提供法律支持。一、转租风险：承租方（上家）将承租协议转给下一家假如上家租赁协议中有不得转租条款（事实上，租赁协议一般规定不得转租），那么，单方转租是无效的，业主随时可以收回商铺，而上一家很也许在收钱后“跑了和尚，庙也跑了”。建议：假如一定要转租，一定要与转让方、业主，签订三方协议。二、转让费风险转让方一般会以“装修、人气积累”等收转让费，但转让费并不是法律概念，只要双方约定，协议到期或其他因素导致协议解除的，高额的转让费是很难要回来的。建议：1、假如是转租，一定要和转让方、业主，签订三方协议，明确转让费交给谁，尽也许签长租期（千万不能只签订一年，再约定到期优先续租）；2、协议中明确：非承租方因素导致协议解除的，转让费退承租方（或按比例）；三、政策等外在风险承租方难以了解物业外在潜在风险，一般而言，物业外在风险：抵押、司法限制（如查封）、市政建设（封路、改造、拆迁等）、消防检查、工商注册是否受限等。建议：规定出租方承诺（并明确在协议中）：产权完整（不存在任何限制）、租期内无拆迁、影响正常营业的重大装修或市政改造、整体消防验收合格，市政配套能满足营业需要。四、物业风险商铺一般由运营方整体管理，要考虑物业服务是否适合商业经营如：商场招商定位（服装城、电子城、小百货城等）、运营商广告支持力度、物业服务（电梯、保安保洁、空调、网线、供水、POS机、供电等），是否符合商铺经营规定、停电能否自营发电等。建议：在招商谈判中，双方要综上考虑上述问题，在达成一致后，以协议方式固定如：物业费是否涉及在租金内、POS机的收费如何结算；全年停电、停水不超过多长时间（政府因素停电外）；商场假如有整体装修，影响营业的，租期顺迟（退还租金）。因上述因素导致承租方未能正常营业，达成一定期间，承租方可规定解除协议，出租方应退回转让费、押金外，另补偿承租方装修费、前期投入等。五、其他协议签订注意事项1、假如是业主出租，规定提供房产证复印件；转租一定规定签订三方（业主、原租户、现租户）协议；2、租金计费依据：是按建筑面积（使用面积/套内面积等），一定要明确；协议面积与实测面积差额解决，如面积超过了预期范围，承租方是否能解除协议；3、商铺最迟交付时间、标准，免租装修期间，应当明确；4、承租方是否能转租、合租或转让，除协议约定用途外，能否做其他类似用途等，一定要在协议中体现。5、商铺外部广告墙使用权，承租方是免费使用，还是另行支付要明确；6、租金是否含税（业主是否提供发票）、保证金交付日期及方式、保证金退还期限；迟延交付租金，约定出租方给予一定宽限期（而不是直接约定解除协议）；7、协议到期，承租方装修是折价或拆走，或归出租方？8、出租方柜台调整、装修或维修等影响正常营业的，应提前告知，是否减免、如何减免租金应当明确；水、电、电话线等资源是否涉及办理扩容或增量，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人有单方解除协议的权利；9、承租方如需以商铺办理工商注册的，约定出租方协助承租方，办理工商注册、消防报验等审批申请手续（出租方保证租赁协议签订时，不存在工商注册受限制的情况：如上家注册末办理变更、未通过消防/安检查收、司法限制等）；10、扣款：约定出租方任何扣款行为，均需通过承租方书面确认。