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工业地产开发流程我国工业地产的发展面临新的历史性机遇，也蕴藏着新的商机。中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。国内工业地产的发展空间非常巨大，将有更多国际机构投资到这一领域，未来潜力无限。一、工业地产理论及开发模型介绍（一）工业地产理论（1）工业地产的概念工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常涉及工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简朴而言，就是工业性质的房地产。（2）常规工业地产开发模式分类根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式重要有工业园区开发模式、主体公司引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。如下是工业地产开发模式分析。(a)工业园区开发模式在政府主导的前提下进行，通过发明相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具有的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设立，是促进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的重要载体如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的重要载体。在政府主导的前提下进行，通过发明相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具有的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。(b)主体公司引导模式是主体公司进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的公司，营建一个相对独立的工业园区；在自身公司入驻且占主导的前提下，借助公司在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类公司的聚集，实现整个产业链的b打造及完善主体公司引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其重要是围绕主体公司进行的开发运作，是公司产业链的打造及完善。 如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头公司的带动下，做大做强石化公司，同时进行相关行业延伸及细化，进而达成整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目的奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心公司入驻且占主导的前提下，借助公司在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类公司的聚集，实现整个产业链的集成和提高。（c）工业地产商模式房地产投资开发公司在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。获取合理的地产开发利润全球最大的工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流公司入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，平常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。 如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发涉及基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象涉及制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流公司入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，平常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。 （d）综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体公司引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 就我国目前来说，工业地产的开发模式重要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类公司，其管理体制重要有：一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益；二是以开发公司为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。目前，省级和国家级开发区一般采用以开发公司为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发公司签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发公司在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。就我国来说，工业地产的开发模式重要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，由于其在很大限度上受到政府的影响，需要根据本地政府的政策应对，涉及园区产业类型，土地出让和规划等因素的综合影响，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。（3）工业地产公司运作工业房地产土地的批租年限为50年。目前主业为工业地产的上市公司重要有鑫茂科技、空港股份、海泰发展、大港股份、张江高科、ST运盛等。它们大多以经济或高新技术开发区为基础平台，从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。 工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定，一般钞票流充沛；享受工业土地增值带来的资产溢价；不受住宅地产政策调控影响。（4）工业地产的发展工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整发展的商业市场。随着这两年工业投资基金的兴起，特别是住宅、商业类物业的价格日趋走高，投资回报日渐减少的情况下，越来越多的民营或海外资金逐步向工业地产转移，使得这些独立的小型工业园区逐步兴起，而这样的园区往往更多考虑的是园区工业房地产的回报问题，这也就更接近于大家现在比较流行的“工业地产”的概念了。（二）工业地产四大特性工业地产的商业模式具有大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报的四大特性。从运营的规律来说，工业地产租期相对较长、相对回报稳定。（三）工业地产重要开发流程工业地产作为一门产业，其赢利点体现在可以快速启动、以收入抵偿支出、并可以在抵偿支出后有剩余。有其独有的商业模式，涉及工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。（四）工业地产成功开发要素工业地产如何成功，重要从以下六个方面：一、一方面是选址，分析区域市场环境和所在城市的核心竞争力。要先拟定主导产业，围绕主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套公司在哪种情况下可以进来，了解公司需求和园区的产业定位及产业发展方向。跨国公司选址是从四个方面考虑的：1、寻求资源：自然资源、劳动力资源。2、寻求市场：追随出口覆盖的市场范围。3、寻求效率：提高公司在全球运营的效率。4、寻求战略机遇。 一般园区的选址从区域分析、产业分析、开发区分析、交通物流分析、客户分析，以及围绕客户自身的需求。 市场分析。对自身城市的竞争力，环境的竞争力和区域本体的竞争力来考察，一般情况下把开发区提成成熟和即将成熟两个部分，即将成熟和成熟的开发区即将处置再生产业升级的阶段， 开发区的分析。要对开发区自身的产业要进行分析，有哪些龙头公司，能不能带动它的配套公司进来。产业分析。对一个产业来讲，一方面要拟定主导产业，一个是自己自身拟定了，围绕它的主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套公司在哪种情况下可以进来，找到它的需求，自身的园区的产业定位和产业的发展方向。二、另一方面是定位，任何一个园区自身的定位是起决定性作用的。先要移植外部强势资源，哺育内部特色优势，整合区域优势资源，形成园区自身特有的优势。在具体定位的时候，要考虑市场的导向、资源的整合、创新的能力。比如从定位的角度可以判断是制造型的园区、物流园区，还是研发型园区、商务型园区。定位，任何一个园区自身的定位是起决定性的作用，假如定位错了或者是方向错了，你所有的东西都错了。定位一个是移植外部强势资源，哺育内部特色优势，整合区域优势资源。根据自身有的能力，比如自身就是一个物流类的公司，可以把你的资源带到你所要进入的区域来，此外要挖掘区域内部有没有独特的资源。把这两点结合起来，把区域的资源整合起来，形成园区自身特有的优势，实际就是吸引公司入住的理由，这样就会形成一个非常好的定位。 在具体定位的时候，要考虑市场的导向，资源的整合，创新的能力。从定位的角度可以得出是制造型的园区还是物流园区还是研发型园区，商务型园区，这样更实用一些，对一个公司的自身的吸引力更强一些。 综合起来来讲，作为一个定位是两个方面，一个是借助本区域优势，发展工业园区，进而促进开发区的发展。拟定园区选址及产业定位后，就要开始园区的设计及建造。工业园区的设计必需符合产业规划，但是类型的工业园区有不同的注意事项。生态工业园区就必段有一个完整的排污循环再运用的产业链。厂房可按不同的公司需求建造为简易厂房、标准厂房或钢结构厂房。当中各种类型厂房建造的标准也必须达标。第三是客户，要对目的客户进行细分。一般情况下，对客户的分析要从几个方面进行。一个是对现有园区公司和潜在客户进行分析；一个是从产业链的角度，涉及对区域自身的主导产业分析，跟踪二级配套公司、关联公司的投资动向。此外要确立以商招商概念，对专业市场进行分析，考虑把市场和制造融合在一起，形成前店后厂的园区模式。客户分析。要客户进行把握，一般情况下，客户分析从五个方面来进行的：第一，现有园区的公司的分析，目前的开发区进了哪些公司，同类的园区进了哪些公司，这些公司自身的发展阶段，这些公司的进入是由于成本、政策还是市场，这样你知道什么东西吸引它来；第二，有同区域公司搬迁的分析，在我们的很多的城市都有退二进三的概念，老的工厂都分布在市中心或者市中心的地带，随着城市的发展要进行搬迁，你给它提供一个很好的场地，很好的硬件和软件的服务设施，吸引他到你的园区来，这样的分析也要分析透；第三，是从产业链的角度，如奔驰进入北京之后，围绕奔驰对他的产业链进行分析；第四，还要对国外的公司进行跟踪，跟踪具体的大的公司的动向，它的产业方面的动向，发现它投资的趋势，会带来关联公司的投资的动向；第五，尚有以商招商的概念，还要对专业市场进行分析。任何一个城市，按照我国的规划和发展，都会规划几个专业的市场，这个市场自身聚集大量的商家之外，它的上下游公司都会过来，比如说北京大红门的服装市场。第四是造势，通过挖掘潜在优势，发明市场，促进发展。一方面拟定园区营销的推广理念，搭建公关平台（政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台），创新传播渠道（网络、行业、户外、展会论坛）。要结合城市资源、城市特点，考虑产业经济和园区发展的和谐共赢。让客户意识到园区不仅仅提供厂房，更重要的是提供一种全新的适合公司发展的生活方式和超值服务。造势，挖掘潜在优势通过策划提炼发明市场促进发展，我想有这样一个过程。第五是产业招商。招商的核心是招商渠道的建设，可分为国内投资公司、国内异地公司、同区域公司，通过优惠政策等各种方式把真正需要的公司招进来。以一个汽车产业链为例分析，一个整车的组装厂家涉及的产业链公司比较多，要把各个配套行业层层分解，找到适合园区发展和需要的零部件公司。产业招商 定位之后，面对你的产业也好，面对你的行业也好，如何招商，以一个汽车产业链的分析为例，实际一个整车的组装厂家，下面产业链的公司比较多，涉及劳动各个配套的行业，从上到下一层一层的分解，会发现有哪些零部件的公司会到你的园区来。有的在园区内配套，比如说发动机的生产厂，把一级的配套，把自身园区外的公司拿进来之后，针对他们招商。 从招商角度来看尚有一个很重要的因素是渠道的建设，要想成功的运营一个工业园，最关键的要素是招商，招商的核心是招商渠道的建设，可以分为国内投资公司、国内异地公司，同区域公司，把真正想要的公司招进来。 在招商或者渠道拓展的基础上，对园区也要进行一定的推广，一方面是拟定了营销的理念推广理念，公关平台，四大传播渠道，由于城市有城市的资源，有城市的特点。卖产业是要宜依据城市产业的特点，你做的园区不仅仅提供的是厂房，不仅仅提供的是硬件的楼体，更重要的是提供生活，一种全新的适合公司发展的生活方式，还要给他提供超值的服务，我们规划园区的时候，一方面把园区的配套设施的服务配套完整，整套生活必备的东西解决好了。当和外企谈的时候，他们把一些员工过来参观，最后发现有宿舍、有食堂、有公寓，员工很满意，很多的公司由于这个选择了该园区。从配套、服务的角度来考虑，搭建了一个非常好的点。尚有搭建三个平台，政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台。目前园区内刊、园区内部的网络，可以供园区内部的客户进行互相的交流，你再把有价值的信息传播出去，四大传播渠道，网络、行业、户外、展会论坛，这样会形成一个相对完整的工业园区推广宣传的一个体系，会形成非常实效，有针对性的园区。由于工业地产招商不是要有多高的知名度，要针对性和有效性，你的客户能不能找到你。六、最后关键因素是服务。要想成功的运营工业地产，更重要的一点就是服务。一是对政府和开发区服务，政府和开发区最需要的是推动产业升级，促进区域产业集群，产生税收。此外要为客户提供价值。客户有区域的价值需求，只要来园区就享受低成本、优惠政策等便利。更重要是通过园区的管理，提供上下游的产业链和供应链，形成园区独特的公司文化。要想成功的运营工业地产，更重要的一点就是你的服务，园区服务可提成两个方面，第一个层面是对政府和开发区的服务，这两类客户都要提供价值，政府和开发区最需要的是推动产业的升级，促进区域产业的集群，更重要的是需要税收。目前U谷的园区到今年年终是建成35万，去年提供应政府的税收是1.4亿，进驻的公司是不到100家，政府非常的满意。你给政府发明了很好的价值，你只有给政府提供价值，政府才会支持你，这也是我们进行工业地产发展最主线的，不能突破底线的原则。 此外还要为客户提供价值，客户有区域的价值，这个区域价值自身就有了，只要来这里就享受这个价值。低成本的优势，不仅仅是租金或者是卖价低，更重要是通过园区的管理，通过了解它的产业链和供应链。高品质的园区，任何的公司都需要形象，要有园区的文化，形象的核心是文化。要做好增值服务，物业管理只是一个基础的管理，很多的公司需要增值，从哪个角度增值，如园区可成立了人力资源部，和园区周边区域的各个职校形成了战略的关系，招产业工人，进而拓展招中层，和工商、税务形成战略合作关系，为入园公司提供便利的，非常好的提供价值的增值服务，这种增值服务是园区连续发展非常重要的一点，由于最终的园区是形成公司的社区，要给公司打造一个家，社区里面有什么东西，只要引进来，符合公司的需求，肯定会有很好的发展。工业用地如何改为商业用地在存量土地变现综合运用的大背景下同，如何盘活手里的核心工业地产，是许多公司头疼的事情，本文只是一般的操作流程，各个地方您参考本文，注意中国特色。1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需通过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见。2、假如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？届时候又是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！假如用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以，这是一个基本的原则（假如不想交差价，那就另当别论）。但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解限度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别事实上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说假如地方在执行上头的政策时可以采用更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，假如是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性规定“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但假如是划拨用地，那政府就完全有权利规定进入有形市场公开交易。司法解释：国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的告知（国办发202370号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门批准，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。司法解释：城乡国有土地使用地价是不同样的。二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强卖。关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补办手续还是由政府收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前各地实践中，是一个争议较大并且做法不一的问题，对此，需要对现行法律、法规、规章及有关文献进行全面进一步的理解。准确理解相关法规、规章条款的具体涵义2023年7月1日国土资源部颁布实行的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（以下简称11号令）规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。2023年 8月1日施行的协议出让国有土地使用权规定（以下简称21号令）第十六条规定，以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让协议约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的批准，签订土地使用权出让协议变更协议或者重新签订土地使用权出让协议，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。2023年3月 18日，国土资源部和监察部联合下发的关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的告知（国土资发202371号，以下简称71号文）规定，对 8月 31日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。从上述规定来看，似乎 21号令的规定与11号令、 71号文存在冲突，即协议出让的工业用地改变用途为商服用地时政府部门所作的“协议变更或重新签订协议”，是否在 11号令和71号文所严禁的范围内，是否与经营性用地招拍挂的规定相违反。对此，通过全面进一步分析相关规定，可以看出这里并不矛盾。协议出让土地是我国法律中规定的一种土地出让方式，通过这一方式取得的土地使用权与招拍挂方式取得的土地使用权同样受到法律的严格保护。土地使用权人在土地使用过程中根据土地运用的需要，可以申请将土地用途改为经营性用地，只要按规定经有关部门批准并办理相关手续，补交土地出让金即可，政府统一收回重新招拍挂的做法并没法律依据。21号令第十六条规定的出让协议变动与11号令和 71号文中规定的严禁协议方式出让经营性用地有本质的区别这两种行为的性质不同。11号令和71号文中所严禁的协议方式出让经营性用地行为，是政府积极实行的一种土地出让行为；21号令第十六条中规定的行为不是一种土地出让行为，而是政府根据土地使用者改变土地用途的申请而作出的一种行政许可行为。从71号文的立法背景及内容来看，协议出让工业用地改变用途，并不属于历史遗留问题，因此，也就无所谓对这一方式的严禁。这两种行为对土地权利的影响不同。11号令和71号文中所严禁的协议方式出让经营性用地，是一种权利设定，通过协议出让，土地使用者得到了一种出让土地使用权；而21号令第十六条中规定的协议变更或重新签订协议，是一种权利内容的变动，而不是重新设定，它是以已有土地权利为基础而进行权利内容变动。这两种行为出现在不同的国有土地管理环节上。11号令和71号文中所严禁的协议方式出让经营性用地行为，是指政府在一级市场中直接通过协议方式向市场供地的行为；21号令第十六条规定的行为是出现在土地使用权出让后土地使用者运用土地的过程中。21号令第十六条是对已有规定的补充和完善对于出让土地改变用途，我国现行法律法规中已有明确规定，1995年颁布的城市房地产管理法第十七条规定：土地使用者需要改变土地出让协议约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的批准，签订土地使用权出让协议变更协议或者重新签订土地使用权出让协议，相应调整土地使用权出让金。2023年国务院发布的关于加强国有土地资产管理的告知（国发202315号）规定，土地使用者需要改变原批准用地的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。可见，土地使用者对其协议出让方式取得的土地改变用途，法律中并没有明文严禁，相反，法律中明确了具体的操作程序。为进一步规范这一行为，国土资源部2023年发布21号令第十六条对此又作了具体规定，明确提出了“按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金”，这就在一定限度上填补了原有规定的局限性，防止了以此来规避经营性用地招拍挂，保证了国有土地收益最大化。21号令第十六条合用的条件从当前规定来看，21号令第十六条合用的条件应当涉及以下方面：1土地权利人已通过协议出让方式取得了完整的土地使用权；2取得原出让方和规划部门批准，应当说，只要符合规划及有关条件，有关主管部门就应当批准；3按新用途及当时的市场价补交出让金；4变更协议或重新签订土地使用权出让协议。这里的重新签订协议，也是对原有协议的一种调整，而不是重新出让。协议出让土地使用权收回应受到严格限制土地使用权的收回与土地征收、征用同样，是作为剥夺权利人财产权的一种强制措施。根据立法法规定，对非国有财产征收的事项，除全国人大及其常委会授权国务院制定行政法规的外，只能在法律中规定。从当前立法来看，它应仅限制在土地管理法、城市房地产管理法等法律中规定的为公共利益需要、为实行城市规划进行旧城区改建、土地出让等有偿使用协议约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的，以及满两年未动工开发的等法律有明确规定的情形下。除此之外，政府不能随意行使收回权，只能与权利人协商收购。实践中，那些通过土地使用收回来实现政府收益的做法应是严厉严禁的。附：工业用地土地变更为商业用地的程序和条件1、实行依据：国务院55号令第18条；城市房地产管理法第27条；土地管理法第56条。2、承办部门：县级以上国土资源局土地运用部门、地籍管理部门3、办理条件：（1）申请人资格：土地所有权人或者使用权人（2）申请时限：土地批准变更之日起30日内4、办理人需要提交的材料目录：（1）改变土地用途申请（2）计委立项文献（3）规划单门批准改变用途的规划用地许可证（4）上级主管部门意见（5）地价评估报告（6）国有土地使用证原件（7）法人代表身份证复印件，委托办理的要有委托书和委托代理人身份证复印件。（8）营业执照（组织机构代码证）（9）其它材料5、程序、期限（1）申请：国有土地使用权人应向县级以上国土管理部门提出改变土地用途申请，并告知申请人办理改变土地用途应提交的有关资料。（2）审查受理：县经以上国土管理部门对办理改变土地用途的单位或个人提交的有关资料进行审查，对申报资料齐全的，符合申请条件的予以受理。（3）地籍部门办理：地籍测量：对该宗土地进行地籍测量，绘制地图，按规定缴纳地籍测量费。组卷上报：改变土地用途各种所需资料齐全后，对该宗土地进行组卷，由主管局长审查，经局会审批准后，上报同级政府审批。告知发件：地籍管理部门领取该宗地土地使用权批准文献后，告知申请人领取有关批件手续。办理土地变更登记：申请改变土地用途的单位或个人，在领取土地用途的批件后，在规定的时间内办理土地变更登记手续。6、收费标准：对出让土地按该地评估价格扣除原出让价格补交出让金。7、土地用途变更时限：土地批准变更之日起30日内。