一般房地产报告评审标准.doc

房地产报告评审标准
（一般房地产估价报告）
一、不合格房地产报告的判定原则
根据《房地产估价规范》及《成都市房地产估价报告评审标准》，我公司出具的房地产价报告中存在下列情况的，可判定为不合格报告：
（一）估价报告关键和重要内容缺失
1、关键内容缺失
估价报告中有关估价报告主要格式，缺少下列必要组成部分之一的，为关键内容缺失：
（1）致估价委托人函；
（2）注册房地产估价师声明；
（3）估价假设和限制条件；
（4）估价结果报告；
（5）估价技术报告；
（6）附件。
2、重要内容缺失
（1）估价结果报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失：
●估价委托人；
●估价机构；
●估价目的；
●估价对象；
●估价时点；
●价值定义（价值类型、价值内涵）；
●估价依据；
●估价原则；
●估价方法；
●估价结果；
●估价人员；
●估价作业日期；
●估价报告应用的有效期。
（2）估价技术报告中缺少下列内容之一的，为重要内容缺失：
●个别因素分析；
●区域因素分析；
●市场背景描述与分析；
●估价对象最高最佳利用分析；
●估价方法选用分析；
●估价测算过程；
●估价结果确定。
（3）特定估价目的的估价报告中的重要内容缺失：
A、抵押报告缺失
●变现能力分析；
●风险提示；
●谨慎原则；
●估价结果中未说明优先受偿款。

B、分类拆迁报告缺失
●明确的分类；
●适宜的样本点。
（二）估价报告重大错误
房地产估价报告的分析测算过程中有下列质量缺陷之一的，属于重大错误：
（1）估价目的与其他估价要素不吻合（如估价对象不符合估价目的相应的处分要求）；
（2）估价对象范围或者状况界定存在严重错误；
（3）估价时点错误；
（4）价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误；
（5）估价技术路线错误，估价方法选择或应用明显不合理；
（6）估价案例与估价对象用途不一致；
（7）估价案例成交价明显偏离市场情况；
（8）参数选择明显不合理或导致估价结果严重失真的参数错误；
（9）测算公式错误；
（10）计算过程错误。
（三）估价报告严重质量缺陷
房地产估价报告的估价分析测算过程中有下列质量缺陷的，属于严重质量缺陷：
1、估价报告关键内容和重要内容在报告中各处表述不一致；
2、报告前后分析矛盾，缺乏逻辑性且导致估价结果失真的；
3、关键的文字错误或多处文字错误；
4、估价对象描述严重不清。
二、房地产估价技术报告等级评判标准
土地估价技术报告分为优、较优、一般、较差、差共五个等级，各等级按以下标准确定：
（1）优等：格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。
（2）较优等：格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在错误。
（3）一般等：报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取依据、理由基本合理；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。
（4）较差等：报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据不充分，有一定的质量缺陷，对报告使用有一定的负面影响。
（5）差等：存在评审标准“不合格房地产报告的判定原则”所列内容及附表中红字扣罚项内容，或报告中出现五处以上非红字扣罚项错误，对报告使用有严重负面影响。

三、房地产估价报告质量评审处罚评判标准
报告名称： 报告编号： 项目主办人员：
评分标准

分值
得分点
处罚措施
致委托方函

3
应明确致函对象、估价对象、估价时点、估价目的、评估范围、评估价值等，若为抵押、担保，评估结果中应有优先受偿款等内容。
每漏或错一项，本项目奖金扣50元。
估价师声明

2
以《房地产估价规范》的标准格式为准，对不同的项目应有相应的条款。
每漏或错一项，扣20元。
估价的假设和限制条件

5
说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本报告使用的限制条件。
1、一般事项每漏或错一项，扣20元。
2、重大事项（如抵押、拆迁、租赁、权属权利、位置变化等）可能对报告结果有影响或使用报告可能造成风险未作批露的，本项目奖金扣50元。
房地产估价结果
报告 30分
(一)委托方
1
委托单位的全称、法定代表人和住所；委托人为个人的姓名和住所。
每漏或错一项，扣20元
(二)估价方
1
估价机构全称、法定代表人、住所，估价资格等级。
每漏或错一项，扣20元
(三)估价对象
12
概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。

1、一般内容每漏或错一项，扣20元
2、估价对象产权人、位置、面积、权益等出现漏或错项，本项目奖金扣50元。
(四)估价目的
1
说明本次估价目的和应用方向。
每漏或错一项，本项目奖金扣50元。
(五)估价时点
1
说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日。
每漏或错一项，本项目奖金扣50元。
(六)价值定义
2
说明本次估价采用的价值标准或价值内涵。
每漏或错一项，本项目奖金扣50元。
(七)估价依据
2
说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规、委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和收集的相关资料。
出现错项，扣款20元。漏项奖金扣50元。
(八)估价原则
2
说明本次估价遵循的房地产估价原则。
出现漏项或错项，扣款20元。
(九)估价方法
2
说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义。
方法表述或定义错误，扣20元。
(十)估价结果
2
说明本次估价的最终结果，分别说明总价和单价，并附大写金额。
评估面积、单价、总价、优先受偿款等内容出现漏或错项，本项目奖金扣50元。
(十一)变现能力分析
1
对抵押项目，应进行变现能力分析
分析错误，扣20元。
(十二)估价人员
1
列出所有参加说明本次估价的人员姓名、估价资料或职称，由本人签字、盖章。
本人未签字、盖章，扣20元。
(十三)估价作业日期
1
说明本次估价的起止年月日。
与估价时点矛盾，扣20元。
(十四)估价报告应用的有效期
1
说明本次估价应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年。
出现错项，扣20元。漏项奖金扣50元。
房地产估价
技术报告 40分
(一)个别因素分析
5
详细说明、分析估价对象的个别因素。
出现错项，扣20元。漏项奖金扣50元。
(二)区域因素分析
5
详细说明、分析估价对象的区域因素。
出现错项，扣20元。漏项奖金扣50元。
(三)市场背景分析
5
详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。
出现错项，扣20元。漏项奖金扣50元。
(四)最高最佳使用分析
2
详细分析、说明估价对象是最高最佳使用。
出现错项，扣20元。漏项奖金扣50元。
(五)估价方法的选用
2
详细说明估价的思路和采用的方法及理由。
出现错项，扣20元。漏项奖金扣50元。
(六)估价测算过程
20
具体见方法测算。用两种测算方法时，主要方法占60%，次要方法占40分，两种方法不分主次则各取50%。
计算结果错误，本项目奖金扣50元。
(七)变现能力分析
2
对抵押项目，应进行变现能力分析
分析错误，扣20元。漏项奖金扣50元。
(八)估价结果确定
2
需有评估结果可信度说明、最终结果的确定依据等内容。
出现错项，扣20元。漏项奖金扣50元。
附件

5
需附报告必需的附件，包括估价机构资料（人员资质、机构资质、营业执照）、委托方资料（委托书、营业执照或个人身份证）、估价对象资料（产权证、评估背景说明、位置示意图、相关照片）及报告所需的其他附件。
出现错项，扣20元。漏项奖金扣50元。
总体评价
逻辑性、一致性
3

出现张冠李戴内容，本项目奖金扣50元。
档案资料
资料齐全性
4
缺现场调查纪事、委托书或合同、企业营业执照或个人身份证、估价对象产权、评估背景说明等必需资料。缺现场调查纪事签字、土地利用或规划（有评估背景说明的项目除外）、地面建筑等资料，经评审部认定属必须的存档资料。
缺现场调查纪事或估价人员对纪事未签字、委托书或合同、企业营业执照或个人身份证、估价对象产权、评估背景说明等必需资料，每缺一项扣20元。
逻辑关系性
6
档案资料与报告涉及的内容是否具有一致性
档案资料中存在重大事项（如抵押、拆迁、租赁、权属权利、位置变化等）现场调查资料，报告中未作批露的，本项目奖金扣50元。
备注

上述各项扣款总计若超过400元，按按500元计。

房地产估价方法评审标准
（一般房地产估价报告）
方法
项目
得分比例(%)
得分点
处罚措施
成 本 法
土地取得费
20
包括建起以征地成本为依据，应分析组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理、是否是客观成本。以拆迁成本为依据，需结合拆迁案例通过市场比较确定土地取得成本，或根据现行政策，模拟与估价对象所在区域类似项目拆迁成本，来确定估价对象的取得成本。并说明土地取得费为客观费用。
1、未按要求对参数进行说明或分析，无计算公式、基本算式等内容，每项扣款20元。
2、土地取得费（含各项构成）、开发成本（含各项构成）、管理费、利息、利润、建筑物折旧、相关修正等内容出现漏项或计算错误（以报告中数据为评判依据），本项目奖金扣50元。
开发成本
20
包括前期费用、建安成本（含室外工程费用及绿化园林费）、专业费用、不可预见费等，费用取值依据须有依据，属客观费用。
管理费用
10
应以地价、前期费用、建安成本、专业费用及不可预见为计费依据。
投资利息
10
包括利息率选择、开发周期的设定、计息期及复利算式等。
销售税费
10
应客观确定营业税及附加、代理及广告费、手续费等。
开发利润
10
应说明利润率的内涵、取值依据、计算公式或算式等内容。
建筑物折旧
10
应从年限折旧（年限法）、物质、功能和经济上的折旧（观察法）两方面，综合确定建筑折旧率。
价格计算
10
应列出计算公式或基本算式（表格计算除外）等内容。
市 场 比 较 法
方法概述与计算公式
5
应包含方法原理与计算公式。
出现漏项或错误表述，扣20元
比较实例选择
15
交易实例名称、位置、用途、面积、、交易时点、权利状况、剩余使用年期、交易类型、交易价格等。
出现漏项或错误表述，扣20元
比较因素选择
15
针对估价对象用途，选择合适的比较因素。编制因素说明表应全面、准确，描述清楚，不能用一般、相同、较好、良好等无具体含义用语。
出现漏项或错误表述，每项扣款20元。
因素条件说明表及修正指数标准表编制
10
应根据估价对象用途结合影响估价对象的区域和个别因素进行编制，因素选择应具有针对性，量化合理。
因素条件说明表及修正指数标准表编制错误，本项目奖金扣50元。
因素条件及系数
建立价格可比基础
5
需对价格、权益状况（包括权利状况、剩余使用年期等）、结构、楼层等进行统一，建立可比价格基础。
1、未建立可比价格基础，或交易情况修正、交易日期修正、年期修正等因素未按要求编制或计算的，每项扣款20元。
2、可比价格基础、情况修正、交易日期、区域因素和个别因素等因素参数取值错误（以第二部分估价对象描述及地价影响因素分析的内容及标准修正指数表为评判依据），或存在漏项情况，或计算过程错误导致估价结果错误（以报告中数据为评判依据），本项目奖金扣50元。
交易情况修正体系
5
需明确估价对象与比较实例的价格是否为正常市场价格，若为非正常交易，应确定交易情况修正指数。
交易日期修正体系
5
需明确估价对象与比较实例的价格时点是否存在市场变化，若存在市场波动，应合理确定房地产价格指数。
区域因素修正体系
15
区域因素修正体系中说明内容与比较因素选择的内容矛盾，或其取值与因素条件说明表对应的标准修正指数不一致。
个别因素修正体系
15
个别因素修正体系中说明内容与比较因素选择的内容矛盾，或其取值与因素条件说明表对应的标准修正指数不一致。
价格计算
10
应列出三实例比准价格确定后如何确定市场比较法的试算结果的具体算式。三比准价格相差达20%以上（以低值为标准），未采取加权平均。
基 准 地 价 系 数 修 正 法
基准地价简介
地价内涵
10
说明用途、基准地价的基准日、开发程度、容积率、权利状况、年期、政府是否验收及公告执行文号等。
漏用途、基准地价的基准日、开发程度、容积率、权利状况、年期等内容的其中一项，扣20元。
修正体系
10
必须有因素说明表及修正系数表。
出现错项或漏项，每项扣20元。
宗地级别的确定
10
应明确宗地位置所对应的土地级别及价格。
出现张冠李戴内容，本项目奖金扣50元。
基准地价修正
编制待估宗地因素条件说明表
30
需与基准地价修正体系所列项目一致，区域因素、个别因素内容与地价影响因素分析一致。
出现错项或漏项，本项目奖金扣50元。
编制待估宗地因素修正系数表
20
修正系数取值需与条件说明相吻合。
其它因素修正
开发程度修正
2
需说明开发状况及相应的开发费用标准、依据，是否为客观的开发费用（前面方法已作说明的除外）。
1、开发程度、容积率、估价基准日、权利状况、年期等因素未按要求编制或计算的，每项扣款20元。
2、编制待估宗地因素条件说明表、编制待估宗地因素修正系数表、开发程度修正、容积率修正、估价基准日修正、权利状况修正、年期修正等因素出现漏项或计算错误（以报告中数据为评判依据），本项目奖金扣50元。
容积率修正
2
应编制容积率指数表，并确定容积率修正指数（前面方法已作说明的除外）。
估价时点修正
2
应编制地价指数表，并确定地价指数（前面方法已作说明的除外）。
权利状况修正
2
应对估价对象价格定义的权利状况与基准地价设定权利状况是否一致进行说明，并明确需否修正，如何修正。
年期修正
2
估价对象剩余使用年期与基准地价设定的年期有差异，应列出年期修正公式（前面方法已列的除外），说明土地还原利率的确定及依据（前面方法已作说明的除外），并算出年期修正系数。无差异而不作修正时，应进行文字说明。
地价计算
10
应有计算公式、基本算式等内容。
假设开发法
项目基本情况
10
应说明在建房地产的基本情况，包括该工程占地面积、用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制和土地权利状况（性质、剩余年限）等。
未作说明的，或其中数据与估价对象实际或规划条件完全不符，每错一项扣20元。
房地产总价（单价）估算
依据
5
应明确估价对象开发完成后的利用方式（出售或出租）。
未明确估价对象开发完成后的利用方式，或未提供交易实例的，扣20元。
应提供同一供需圈一个以上近期房地产交易（出租）实例，若估价对象区域无近期房地产交易（出租）实例，应提供周边区域近期房地产交易（出租）实例。
过程
15
市场比较法
应明确案例名称，并进行权益状况修正、交易日期修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，并明确价格的内涵。
房地产总价（单价）估算结果错误，或房地产总价（单价）取值与前述估算结果明显不一致且未说明理由，扣20元。
收益还原法
应明确潜在毛收入确定与依据、房地净收益、房地产还原利率的确定、收益还原法公式的选择，并明确价格的内涵。
其 他

未通过市场比较或收益还原法确定房地产售价的，扣20元。
续建成本估算
9
后续开发建筑成本费用是指后期按设计要求的直接和间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，一般采用比较法来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。
1、续建成本、专业费用、不可预见费用、管理费用、利息、利润、税金、权利状况、年期等因素未按要求说明或计算的，每项扣款20元。
2、房地产总价（单价）估算、开发成本估算（含子项内容）、利息、利润、税金及销售费用（含子项内容）等出现漏项或计算错误（以报告中数据为评判依据），本项目奖金扣50元。
专业费用估算
7
应说明估算的专业费用主要是后续工程的监理费用。
不可预见费用估算
7
应明确不可预见费用的估算依据。
管理费用估算
7
应明确后续管理费用的估算依据。
利息计算
10
应说明后续工程的开发周期、利息率及取值依据、复利计算算式等内容。
利润计算
10
应说明续建投资利润率内涵、确定依据、计算算式等内容。
税金及销售费用估算
10
应有营业税及附加、代理及广告费、手续费等。
在建工程价格计算
10
应有计算公式、基本算式、权利修正、年期修正等内容。
收 益 还 原 法
总
收
益
确
定
潜在毛收入
15
租金收益：
租金水平确定应以以同一区域类似为房屋三个出租实例为依据，分析确定估价对象预期租金，且明确租金内涵
未按要求操作，每项扣20元。
5
租赁保证金等运用收入：
1、对房屋出租无履约保证金的，应在报告中予以明确。
2、对房屋出租无履约保证金的，应明确保证金的收益率，列出算式计算收益）。
有效毛收入
10
确定空置率、计算公式或算式及结果。
1、未按说明参数确定及依据或客观标准，每项扣20元。
2、总费用的分项构成与租金内涵不一致，扣20元。
3、出现漏项或计算错误（以报告中数据为评判依据），本项目奖金扣50元。
总
费
用
重置价
5
应说明参数确定及依据或客观标准。
管理费
5
应说明参数确定及依据或客观标准。
维修费
5
应说明参数确定及依据或客观标准。
保险费
5
应说明参数确定及依据或客观标准。
税费
5
应说明参数确定及依据或客观标准。
总费用汇总
5
汇总算式及汇总结果。总费用的分项构成与租金内涵应完全一致。
房地产净收益确定
10
应列出房地产净收益计算公式、房地产净收益的计算算式与结果。
1、未按要求说明所列内容的，每项扣20元。
2、出现漏项或计算错误（以报告中数据为评判依据），本项目奖金扣50元。
房地产资本化率确定
10
应说明房地产资本化率的确定依据或方法。
未作说明或与报告中其他部分内容表述不一致，或概念错误，扣20元
房地产价格计算
20
说明本项目适用的具体收益还原法公式、房屋收益年期的确定、计算算式等内容。
1、未按要求说明所列内容的，每项扣20元。
2、出现漏项或计算错误（以报告中数据为评判依据），本项目奖金扣50元。