精选-上海工程技术大学房地产估价期末考试复习资料.doc

第一章
一、 房地产估价的需要
（一） 现实中的需要——显示各项活动中对于房地产估价的需要从大到小表现在多方面。房地产估价的主要需求领域包括土地使用权出让，土地使用权转让；房地产买卖、租赁、交换、赠与；房地产抵押、典当、保险、课税；集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿，房地产分割、合并；房地产纠纷、涉案、损害赔偿；企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算；还包括由房地产估价引发的涉案纠纷中的房地产价格复估等
（二） 理论上的必要——房地产市场是不完全市场。在普通商品市场，买者和卖者众多，买者可以通过卖者的明码标价充分了解市场的价格信息。而房地产具有不可移动和独一无二的特性，买卖双方无法通过简单的比较去判断房地产价格的高低，再加上形成房地产价格的因素很复杂，即便是同一类型的房地产，甚至是同一宗房地产，其价格也会因时因地而异。所以，没有专门的知识和经验便无法正确的把握房地产的合理市场价格，于是便构成了房地产价格进行专业评估的需要。

第二章

一、 房地产概念
1、 定义——房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。
包括：物质实体与权益,是实物、权益、区位三者的结合。
实物----实体 质量 功能
权益----所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权（地上权）、相邻关系
区位-地理位置
重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料
2、 房地产的三种形式--------地产、房产、房地产
二、 土地
1、 定义：土地指地球表面的陆地，包含土地表面、地表下及垂直空间。
2、 对一块土地的基本认识——坐落位置；面积大小；形状；四至；地势、地质、水文和气象条件；周围环境、景观；利用现状；土地权利状况；土地使用管制；生熟程度；其他
三、房地产物权——所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权
四、房地产特性
1、位置固定性、地区性和个别性----不可移动性
2、长期使用性----土地的不可毁灭性、建筑物的长期使用性
3、大量投资性
4、易受政策限制性----政策限制和影响
5、相互影响性----周边环境
6、保障性与增值性----土地的稀缺性
五、房地产的商业特性
1、交易的本质----实体+权利、权益的可分离性

2、交易的形式----实体的不可移动性、逐步性
3、交易的价格----前期性、多样性、同类房屋在不同地区有不同的价格
六、房地产的类型
1、按用途划分——居住用房地产、商业用房地产、办公用房地产、旅游用房地产、餐饮用房地产、娱乐用房地产、工业用房地产、农业用房地产、特殊目的用房地产和综合用房地产
2、按开发程度划分—— 生地、毛地、熟地、在建工程、现房
3、按是否产生收益划分——收益性房地产、非收益性房地产
4、按经营方式划分——出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用房地产
七、房地产价格的概念
——房地产价格是指为获得他人房地产所必须付出的代价。
八、 房地产价格的形成条件——有用性、稀缺性、有效需求
九、 地价与一般物品价格的不同
------生产成本不同——不一定由劳动创造
------折旧不同——无折旧 有增值
------价格差异不同——单一性
------市场性质不同——不完全市场
------形成时间不同——长期性
------供求变化不同——弹性为零
十 房地产价格的种类
1、按实物形态分----土地价格、建筑物价格、房地产价格
2、按不同用途分----买卖价格、租赁价格、抵押价格、典当价格、保险价格、课税价格和征用价格
3、按形成基础分----成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（详细看一下）
4、按表价方式分----总价格、单位价格和楼面地价
----总价格
----单位价格 单位土地价格 单位建筑物面积价格
----楼面地价 单位建筑面积的土地价格
楼面地价 = 土地总价格 / 建筑物总面积
= 土地单价 / 建筑物容积率
5、 实际价格和名义价格
实际价格：在成交日期时一次付清的价格或相当于成交日期时一次付清的价格。
名义价格：在成交日期讲明，但不一定在成交日期时一次付清的价格。
6、 所以权价格、使用权价格和其他权益的价格
7、 拍买价格、招标价格和协议价格
8、 补地价
指需要补交给政府的一笔地价，主要原因
1）更改原出让土地使用权时规定的用途
2）增加原出让土地使用权时规定的容积率
3）转让、出租、抵押划拨土地使用权时的房地产

4）出让的土地使用权期满后续期
十一、房地产价格的特征
1、土地价格不由生产成本决定
2、房地产的保值性与增值性
3、房地产价格的个别性----一般随交易的必要而个别形成
4、房地产价格形成的复杂性----是在长期考虑下形成的
5、房地产价格的多因素制约性
6、房地产价格表现形式的多样性----交换的价格，使用和收益代价的租金
7、房地产价格与物权的密切相关性----实质上是权益的价格

第三章 影响房地产价格的因素
（主要知道有哪些因素就可以了）

影响房地产价格的主要因素:——①一般因素、②区域因素、③个别因素;
一、影响房地产价格的一般因素：
1、人口因素——人口数量、人口素质 、家庭人口规模
2、经济因素——经济发展 、物价、居民收入、
3、社会因素—— 政治安定状况、社会治安程度、房地产投机 城市化
4、行政因素
（1）影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政措施等方面的因素
（2）主要有:房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。
5、国际因素——世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况、国际竞争状况
二、影响房地产价格的区域因素——特定区域内的自然条件、社会经济等因素等的影响
1、位置因素
2、环境因素——声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境
3、土地面貌和形状
4、地形、地势
5、地质条件
6、日照、风向、降水量、天然周期性灾害
三、影响房地产价格的个别因素——具体影响某一房地产的因素
建筑物本身、朝向和日照、楼层、公摊面积
四、 其他因素
心理因素、商业服务繁华程度、交通条件、基本设施

第四章

一、 房地产估价的含义
1、 定义——房地产估价是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。

2、 理解
（1） 专业估价人员——是指经房地产估计资格考试合格，由注册管理部门审定注册取得资格证书后，专门从事房地产估价业务的专业人员
（2）估价目的——具体估价项目估价结果的期望用途。
1） 估价目的不同，估价时点的选取，估价的依据，估价时考虑的因素，估价应采用的价值标准和估价方法会有所不同。
2） 估价目的：土地使用权出让，房地产买卖、交换、赠与、抵押、租赁、典当、保险、课税、拆迁补偿、合资、合作、纠纷处理等。

二、 估价原则
合法原则、最高最佳使用原则、均衡原则、收益递增递减原则、收益与分配原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、需求与供给原则、变动原则、预测原则、替代原则、公平原则、时点原则、谨慎原则
三、 房地产估价的特点
1、 房地产估价具有科学性
2、 房地产估价的艺术性
3、 房地产估价具有综合性
四、 合法原则
1、房地产估价的对象必须是国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产。——合法权益
2、房地产估价必须依法进行，即符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
3、原因：1、房地产的交易主要是产权权益的交易
2、房地产产权是一束权利
3、房地产业的发展必须遵守国家及各级政府制定的各种限制
4、 包括——合法产权、合法使用、合法处分
五、 最高最佳使用原则----最有效使用原则、最佳效益原则
1、以委估房地产，主要是地产的区位、特征、等级等客观条件所决定的使用效益最大的使用方式为前提进行估价的原则。
2、原因：1、一宗土地有多种用途，但应有最优的用途
2、土地的不同用途会给土地权利人带来不同的收益
3、土地是稀确资源
3、 最高最佳使用：法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化
六、 替代原则
1、在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。
2、在现实中理性的买者和卖者都会将拟买卖的房地产与相近的房地产进行比较，任何买卖者都不会接受与正常价格相差较大的价格。
3、替代原则是房地产估价的基本方法----市场比较法的理论基础。
4、替代原要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
七、估价时点原则----评估基准日、估价期日、评估时日

1、估价时点：评估房地产价格的时间点。
2、估价时点原则：要求房地产估价结果是估价对象
在估价时点时的客观合理价格或价值。
原因：（1）同一宗房地产在不同时期有不同的价格
（2）有关的法律、法规、标准、税收等均有一定的发布、变更、实施的日期。
（3）在估价中应特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的内在联系。
八、 房地产估价方法
1、 基本方法——市场比较法、收益还原法、成本法
2、 延伸方法——假设开发法

第五章 市场比较法
最重要、最常用的方法之一 较为成熟的方法
一、 市场比较法的概念——比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法 、市场法
1、概念——是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2、类似房地产：用途、建筑结构、所处地区、交易实例、可比实例
二、市场比较法的理论依据——替代原理、替代原则
替代原理——通过类似房地产已经交易过的价格来比较求得估价对象房地产的未知价格
用类似房地产的已知交易价格,通过比较、修正来求取未知房地产的价格
三、 市场比较法的适用对象和条件
1、适用对象——有足够多的交易实例、有修正用的各种参数或资料
2、适用条件——有一个较完备的市场
3、不适用的——古建筑物、纪念馆、寺庙、教堂、高尔夫球场等,市场资料不足的
四、市场比较法估价步骤
1、搜集交易实例
2、选取可比实例
3、建立价格可比基础
4、交易情况修正
5、交易日期修正
6、房地产状况修正—— 区域因素、个别因素
7、比准价格的计算
五、可比实例的选取
1、选取符合一定条件的交易实例，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)
3、选取要求：
（1）用途相同——大类用途
（2）建筑结构相同——大类建筑结构

（3）处于同一地区或同一市场供求范围
（4）估价时点相接近——如果房地产市场比较平稳选近3年，如果房地产市场变化很快选近几个月
（5）交易类型相吻合——土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等
（6）权利性质相同——商品房 经济适用住房
（7）规模相当
（8）应为正常交易或可修正为正常交易——公开、平等、自愿、市场公开、信息通畅、交易双方平等
六、建立价格可比基础
1、 统一付款方式——成交日期时一次付清的价格
2、 统一采用单价
通常为单位面积上的价格——土地单价、建筑物单价、房地单价、楼面地价
3、 统一币种和货币单位——在我国一般以人民币为标准，
外币——按成交日期时的市场汇率进行换算、按估价时点的市场汇率进行换算
4、 统一面积内涵——建筑面积 套内建筑面积 使用面积
换算:
建筑面积下的价格 = 套内建筑面积下的价格×（套内建筑面积/建筑面积）
= 使用面积下的价格×（使用面积/建筑面积）
套内建筑面积下的价格 = 使用面积下的价格×（使用面积/套内建筑面积）
七、交易情况修正——交易情况修正，是指排除交易行为中特殊因素所造成的交易价格偏差，将可比实例的实际但可能是不正常的价格修正为正常的价格。
(一)需要进行交易情况修正的场合
1、有利害关系人之间的交易
2、交易时有特别的动机
3、相邻土地的合并交易
4、买卖双方不了解市场行情
5、政府的政策优惠
6、交易税费的转嫁
7、受债权债务关系影响的交易
8、特殊方式的交易
（二）区域因素修正
1、区域因素：是指房地产一定范围的外部环境对房地产价格有所影响的因素。
2、进行区域因素修正，是为了将比较实例相对于待估房地产在外部环境方面的差异所产生的交易价格差别尽可能排除。
3、区域因素的内容包括：城市规划要求、自然条件、交通条件、繁华程度、市政基础建设设施情况、环境卫生和景观、社区服务及治安状况、房地产发达程度等。
4、区域因素修正的方法：直接比较法、间接比较法
（三）个别因素修正
1、个别因素：是指构成房地产本身的使用功能、质量好坏的因素
2、进行个别因素修正，是将可比实例相对于估价对象在本身的使用功能、质量的好坏方面的差别所产生的交易价格差别排除

3、个别因素修正的内容：面积、形状、位置、地势、临街状态、地质、土地使用年限、施工质量等
4、个别因素修正的方法：直接比较法、间接比较法

第六章 （P94）

第七章
一、 成本法的概念
成本法又称重置成本法或承包商法,是一种以建造房地产所需要的各项费用之和为主要依据,然后扣除折旧,再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格的估价方法。
二、 成本法的理论依据
买方——替代原则
卖方——生产费用价值论
三、 成本法估价适用的范围
1、 无交易、无收益的房地产估价
2、 待殊目的房地产的估价
3、 特殊建造的房地产的估价
4、 狭小市场上的房地产估价
5、 市场比较法中的修正计算
四、 重新构建价格的概念
1、 假设在估价时点重新取得或重新开发、建造全新状态的估价对象所需的一切合理必要的费用、税金和应得利润之和。
2、 合理、必要的费用：社会一般的平均消耗
3、 重新构建价格是估价时点的,可以是“现在”,也可以是“ 过去”
五、 重新构建价格的种类
1、重建价格，也称复制成本：是指以原有的建筑材料、建筑标准、建筑工艺和建筑风格重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的价格。------理论上合理
2、有特殊保护价值的建筑物的估价，如文物性建筑物、纪念性建筑物等
3、重置价格，重置成本：是采用现在的建筑材料和建筑设备、建筑工艺等重新建造与已有建筑物基本相同且具有同等效用的价格。------操作上可行
六、建筑物折旧的概念及本质
1、建筑物的折旧是指因各种原因所造成的价值损耗，包括物质折旧、功能折旧、经济折旧
（1）物质折旧——指因使用而产生的磨灭和破损,及自然的恶化和因风灾、火灾或地震等自然灾害而发生的损坏。
可修复的：修复所需要的费用----衡量折旧额
不能修复的：依靠估价师的观察与判断----估算其折旧额
（2） 功能折旧——因为功能的退化而造成的折旧
产生原因：技术革新、设计变化
如：建筑物设计不良、样式老化、设备不足等
可修复：修复所需要的费用----测定折旧额

不可修复：房地产收益性的减退,与具备同样功能的类似房地产的价格比较----来判断
（3） 经济折旧——指该房地产与其所处的附近环境不协调,即经济不适应性而发生的折旧
包括邻近地区的衰退、对象房地产及其附近环境的不适应
如：在一高级住宅区附近建一座化工厂,该地区住宅价值就会明显下降
2、 建筑物的折旧求取方法可分为耐用年限法、实际观察法、成新折扣法、混合法四类；其中，耐用年限法又有直线法、余额递减法、年数合计法、偿债基金法和综合法等

第八章

一、 假设开发法的概念
1、假设开发法，又称剩余法，预期开发法，余值法，到算法.
2、它是根据待开发房地产的预期开发后价值,扣减全部开发成本来求取委估房地产在估价时点价格的方法。
二、假设开发法的理论依据——预期理论
例 ： 某房地产开发商B先生,欲购买一块可供开
发利用的土地H。B先生购买H地块的动机不是为
了自己享用,而是为了通过它赚取利润。
H地块的价格=预测的房地产价格-（建筑费、专业费、利息、利润和税金）
三、 假设开发法的适用范围
1、有投资开发或再开发潜力的房地产
2、待开发土地，包括：生地、毛地、熟地、在建工程
3、可装修改造或可改变用途的旧房地产
四、假设开发法的条件——有潜在的开发价值的土地或房地产
五、假设开发法估价的操作
1、勘察委估房地产，掌握基本情况----影响开发利用方式的因素方面
2、确定土地最佳利用方式
3、估计委估房地产经开发后上市的时间
4、估测总开发价值----用市场比较法并进行预测
5、估算开发费用和开发利润
6、具体计算，得到试算价格
六、在假设开发法中确定土地最佳利用方式的依据是——最高最佳使用原则

第十二章
一、 房地产估价程序
（1）明确估价基本事项
（2）拟定估价作业方案
（3）收集所需要的资料

（4）实地察看估价对象
（5）选定估价方法
（6）确定估价结果

（7）撰写估价报告

二、 明确估价基本事项
1、 明确估价目的
估价目的源之于对估价的需要----由委托方提出
是估价基本事项的龙头，影响估价时点、价格类型、估价方法
2、 明确估价对象
包括：物质实地状况和权益状况
物质实体范围由委托方提出，由估价目的，依据法律、法规而综合确定
3、 明确估价时点

三、 房地产估价所需收集的主要资料
(1)产权资料
(2)房地产建筑开发资料
(3)房地产使用资料
(4)市场资料
四、撰写估价报告
1.估价报告的概念
（1）估价报告可视为估价人员提供给委托人的"产品",是在完成估价后给委托人的正式答复,是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件,也是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。
（2）估价报告的质量——内在质量和外在质量
2.估价报告的种类——书面报告和口头报告
书面报告：表格式报告 叙述式报告
3.对估价报告的必要求
全面性----完整反映估价所涉及的事实、推理过程和结论
公正性和客观性----中立的立场，客观的介绍、分析和评论
准确性----用语清楚、准确
概括性----简洁的文字 ，高度概括
4. 估价报告的组成和内容
(1)封面
(2)目录
(3)致委托人函
(4)估价师声明
(5)估价的假设和限制条件
(6)估价结果报告
(7)估价技术报告
(8)附件

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