上半年山西省房地产估价师制度与政策城镇土地使用税的缴纳考试试题.doc

2016年上半年山西省房地产估价师制度与政策：城镇土地使用税的缴纳考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。按照税收优惠政策，张某应缴纳房产税元。

A：200

B：300

C：400

D：500

E：执行层的组织协调
2、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内该地区的住宅空置率会从目前的2％上升至10％左右。甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是。

A：因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高

B：因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低

C：该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值

D：该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价

E：工业用地的监测点评估价格
3、某物业当前的市场售价为5 000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12％，则第一年的租金应当确定为元／㎡。

A：467．25

B：448．24

C：498．53

D：482．79

E：借款合同
4、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是__战略。

A．形象差异化

B．人员差别化

C．服务差别化

D．产品差别化
5、__，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。

A．2003年1月1日

B．2004年1月1日

C．2004年12月1日

D．2003年12月1日
6、对建设工程的施工质量负责的单位是。

A：施工单位

B：监理单位

C：建设单位

D：建设主管部门

E：执行层的组织协调
7、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6％，租金在每年末支付，若年利率为6％，则第5年末的租金是元。

A：14945.16

B：15841.87

C：26764.51

D：28370.38

E：借款合同
8、在利用收益法评估房地产的投资价值时，采用的折现率是。

A：社会一般收益率

B：社会最低收益率

C：某个投资者所要求的最低收益率

D：某个投资者所要求的最高收益率

E：工业用地的监测点评估价格
9、__是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。

A．差异性

B．各异性

C．特色性

D．独立性
10、在城市规划中，地下建筑面积通常不计。

A：建筑规模

B：建筑高度

C：建筑密度

D：容积率

E：工业用地的监测点评估价格
11、融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括（）和资本融资成本。

A．机会融资成本

B．股票融资成本

C．债务融资成本

D．权益融资成本
12、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2008年底该套住宅实际增值额为元。

A：4296.96

B：5560.86

C：5839.91

D：30838.91

E：工业用地的监测点评估价格
13、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为__。

A．6%

B．8.4%

C．11%

D．15%
14、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款

B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款

C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金

D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
15、房地产开发企业承担的商品房保修期从之日起计算。

A：竣工

B：交付

C：办理房屋所有权登记

D：入住

E：执行层的组织协调
16、商品房买卖合同约定面积为150m2，价格为4000元/m2，交付使用时，产权登记面积为155m2，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为__万元。

A．60.0

B．61.0

C．61.8

D．62.0
17、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．平均发展速度法

D．移动平均法
18、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。

A．委托人

B．估价报告预期使用者

C．管理部门

D．中立
19、是由银行发行的一种票据，俗称钞票。

A：本票

B：汇票

C：支票

D：银行券

E：执行层的组织协调
20、下列关于地籍图的表述中，不正确的是。

A：地籍测量绘制的图件称为地籍图，它是表示土地产权、地界和分区的平面图

B：城市地籍图比例一般为1：500

C：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图

D：宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：500或小于1：500

E：执行层的组织协调
21、业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由代管。

A：房地产开发单位

B：业主大会

C：业主委员会

D：物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门

E：执行层的组织协调
22、房地产供给有限特性的本质是。

A：土地的总量有限

B：房地产的不可移动性

C：房地产的独一无二性

D：房地产的价值量大

E：工业用地的监测点评估价格
23、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是__。

A．甲物业投资风险大

B．乙物业投资风险大

C．甲、乙两个物业投资风险相同

D．无法判断
24、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。

A．假设开发法和基准地价修正法两种方法

B．假设开发法和成本法两种方法

C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
25、下列不属于间接融资优点的是。

A：筹资可以积少成多

B：安全性较高

C：安全性较低

D：作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大的规模，资金也比较雄厚，它们可以雇用各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动

E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列关于房屋转租，表述正确的是。

A：指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为

B：转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明

C：承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意

D：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外

E：转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止
2、以下属于估价报告内在质量的有__。

A．估价结果的准确性

B．估价方法选用的正确性

C．参数选择的合理性

D．文字表述水平

E．文字格式及印刷质量
3、中国民法的基本原则包括、禁止滥用权利原则。

A：平等原则

B：诚实信用原则

C：公序良俗原则

D：自愿原则

E：强制原则
4、房地产市场需求的特点主要有。

A：多样性

B：广泛性

C：垄断性

D：复杂性

E：具有高度的适应性
5、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的__。

A．社会的认同性

B．技术先进性和适用性

C．经济合理性

D．建设的可能性

E．政策的导向性
6、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。

A：区位相近

B：权利性质相同

C：面积相等

D：档次相当

E：建成年份相同
7、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的的法律规范的总称。

A：合同关系

B：财产关系

C：人身关系

D：社会关系

E：经济关系
8、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。

A．比较风险

B．通货膨胀风险

C．时间风险

D．资本价值风险
9、某房地产投资项目的实际收益率为8．0％，若银行的存、贷款年利率分别为3．5％和6．5％。通货膨胀率为4．0％，则该项目投资的名义收益率是。

A：11．78％

B：12．00％

C：12．32％

D：15．02％

E：借款合同
10、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。

A．概率分析

B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠杆分析法
11、成本计划可分解为等方面。

A：材料设备成本计划

B：管理费成本计划

C：人工费成本计划

D：不可预见成本计划

E：施工机械费用计划
12、属于房地产估价机构业务监管的是。

A：业务承揽

B：监管措施

C：行政处罚

D：业务转让

E：异地执业
13、在进行市场调查时，第一个原则是要采用的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

A：科学

B：客观

C：准确

D：全面

E：借款合同
14、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有__。

A．自我消费

B．房地产保值

C．房地产增值

D．开发利润

E．出租收益
15、处分抵押房地产所得金额，应首先__。

A．扣除土地出让金

B．支付处分抵押房地产的费用

C．偿还抵押权人债权

D．扣除抵押房地产应缴纳的税款
16、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为__元/m2。

A．1700

B．2000

C．2100

D．2400
17、__是指依法设立并取得房地产估价机构资源从事房地产估价活动的中介服务机构。

A．中介管理机构

B．房地产管理机构

C．房地产估价机构

D．房地产质量管理机构
18、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的是。

A：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人只可委托代理机构招标

B：招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作

C：拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金

D：招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳

E：是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志
19、城市规划行政主管部门主要通过对城市建设工程项目进行管理和监督。

A：建设项目选址意见书

B：建设用地规划许可证

C：建设工程开工许可证

D：建设工程规划许可证

E：建设工程施工报告
20、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（）元/m2。

A．1000

B．1100

C．1200

D．1300
21、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。

A．最佳规模

B．最佳经营手段

C．最佳集约度

D．最佳管理方式

E．最佳投资渠道
22、财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。

A．成本利润率

B．投资利润率

C．资本金利润率

D．资本金净利润率

E．资产负债率
23、按照规定，下列房地产不得设定抵押权的有。

A：权属没有争议的房地产

B：学校用于教学的房地产

C：列入文物保护的建筑物

D：已依法公告列入拆迁范围的房地产

E：被依法查封的房地产
24、我国现行法律制度体系包括。

A：法律

B：行政法规

C：地方性法规

D：部门规章

E：技术规范
25、合同生效应具备下列条件__。

A．当事人具有相应的民事行为能力

B．应该使用相应的示范文本

C．意思表达真实

D．不能损害另一方利益

E．不违反法律和社会公共利益