云南省房地产估价师相关知识融资型中间业务模拟试题.doc

2017年云南省房地产估价师《相关知识》：融资型中间业务模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的__。

A．市场需求上限

B．市场有效需求

C．市场现实需求

D．市场最低需求
2、我国《中华人民共和国商业银行法》规定：要求商业银行贷款余额与存款余额的比例不得超过。

A：8％

B：10％

C：25％

D：75％

E：执行层的组织协调
3、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为元／㎡。

A：2025

B：2250

C：2700

D：3000

E：工业用地的监测点评估价格
4、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。

A．10

B．20

C．30

D．40
5、下列关于会计要素中的负债的说法，错误的是。

A：负债是由于过去的交易、事项引起的，企业当前所承担的义务

B：如果把资产理解为企业所承担的义务，那么负债就可以理解为企业的权利

C：预期在一年內到期清偿的债务属于短期债务

D：负债将要由企业在未来某个时日加以清偿

E：执行层的组织协调
6、房地产权属档案应当以__为单元建档。

A．街道

B．房号

C．幢

D．丘
7、砖的排列方式应按内外搭接，上下错缝的原则砌筑，错缝距离一般不小于mm。

A：30

B：40

C：50

D：60

E：执行层的组织协调
8、__是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。

A．差异性

B．各异性

C．特色性

D．独立性
9、下列关于房产分幅图的描述有误的是__。

A．是测绘分丘图和分户图的基础资料

B．是绘制房产权证附图的基本图

C．绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点

D．是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图
10、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

A：谨慎原则

B：最高最佳使用原则

C：合法原则

D：替代原则

E：工业用地的监测点评估价格
11、房屋面积测算的内容不包括__。

A．房屋建筑面积

B．房屋使用面积

C．共有建筑分摊面积

D．房屋占地面积
12、某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元／套，年折现率为6％，类似商品住宅期房的市场价值为5000元／㎡，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5％。该套商品住宅现房的市场价值为元／㎡。

A：4653

B：5347

C：5352

D：5366

E：工业用地的监测点评估价格
13、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有。

A：甲大于乙

B：甲等于乙

C：甲小于乙

D：不可比

E：工业用地的监测点评估价格
14、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括。

A：购买价格

B：容积率及有关设计参数

C：空置率

D：运营费用

E：借款合同
15、《中华人民共和国商业银行法》规定：设立商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。

A：5

B：10

C：15

D：20

E：执行层的组织协调
16、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A．允许的最低经济效益指标

B．最低收益率

C．最低净现值

D．利润为零时
17、原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。

A：30

B：60

C：90

D：120

E：执行层的组织协调
18、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。

A：平等

B：自愿

C：有偿

D：无限期

E：房地产估价机构必须加盖公章
19、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用__进行估价。

A．比较法

B．成本法

C．假设开发法

D．长期趋势法
20、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。损失补偿金额不受到__的限制。

A．实际损失

B．保险合同

C．保险利益

D．保险标的
21、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为__。

A．10%

B．20%

C．50%

D．200%
22、制定会计核算制度以及具体会计准则的依据是。

A：普通会计准则

B：特殊会计准则

C：基本会计准则

D：具体会计准则

E：执行层的组织协调
23、房地产转让应当以作为缴纳税费的依据。

A：申报的成交价格

B：申报的市场价格

C：申报的租赁价格

D：申报的成本价格

E：执行层的组织协调
24、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。

A：单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费

B：分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

C：工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格

D：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

E：工业用地的监测点评估价格
25、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于__。

A．固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等

B．生产性投资和非生产性投资

C．政府投资、非盈利机构投资

D．企业投资和个人投资
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列关于承担民事责任的方式，说法正确的是。

A：承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用

B：承担民事责任的方式，只能单独适用

C：承担民事责任的方式，不可以单独适用，但可以合并适用

D：承担民事责任的方式，可以单独适用，但不可以合并适用

E：执行层的组织协调
2、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。

A．现在

B．未来

C．过去

D．B和C
3、土地储备贷款的风险因素有。

A：土地储备中心自有运作资金严重不足

B：房地产市场状况变化的不确定

C：开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支

D：土地出让计划不明确

E：土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险
4、动态分析与静态分析的本质区别是__。

A．动态分析复杂

B．静态分析简单

C．是否考虑资金的时间价值

D．国家规定
5、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.2、0.3和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（）元/m2。

A．3100

B．3195

C．3285

D．3300

E．3190
6、下列关于减价拍卖的说法中，正确的是__。

A．减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”

B．是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交

C．根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种

D．遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立

E．减价拍卖皆为买方报价拍卖
7、依法设立的从事拍卖活动的企业法人是。

A：拍卖人

B：委托人

C：竞买人

D：买受人

E：执行层的组织协调
8、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和（）。

A．价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件

B．价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函

C．价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制

D．价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
9、下列说法正确的是__。

A．合同履行费用的负担不明确的，由双方分担

B．合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行

C．逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行

D．逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行
10、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。

A：允许流通物

B：限制流通物

C：禁止流通物

D：特殊流通物

E：一般流通物
11、房地产平面图包括。

A：房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图

B：房产分幅平面图

C：房产分丘平面图

D：房屋分层分户平面图

E：房产分幅位置图
12、路线价通常为__，也可为楼面地价。

A．土地单价

B．土地总价

C．宗地单价

D．宗地总价
13、土地价格=[房地净收益-__]÷土地还原利率。

A．土地净收益

B．建筑物价格×建筑物还原利率

C．建筑物总收益

D．房地费用
14、监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于__的工作内容。

A．物业管理

B．设施管理

C．资产管理

D．组合投资管理
15、依据现行法规，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的是。

A：国家机关用地

B：非军事用地

C：城市基础设施用地

D：个人企业用地

E：法律、行政法规定的其他用地
16、建筑功能评价是指__。

A．对建筑物功能价值的估算

B．对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度

C．对建筑产品价值的估算

D．对建筑产品社会性功能的评估
17、直接资本化法的优点是__。

A．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和

B．通常只需要测算未来第一年的收益

C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D．资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系

E．计算过程较为简单
18、《中华人民共和国城乡规划法》规定， 根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。

A：城市人民政府

B：城市人民政府城乡规划主管部门

C：城市人民政府国土资源主管部门

D：城市人民政府房地产主管部门

E：执行层的组织协调
19、在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。

A．年度运营预算

B．资本流预算

C．资本支出预算

D．长期预算

E．短期预算
20、《物业服务企业资质管理办法》规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为。

A：国务院建设主管部门

B：省人民政府建设主管部门

C：自治区人民政府建设主管部门

D：直辖市人民政府房地产主管部门

E：设区的市的人民政府房地产主管部门
21、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为。

A：随机型竞争者

B：凶猛型竞争者

C：选择型竞争者

D：从容不迫型竞争者

E：软弱型竞争者
22、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.4
23、对于担保行为法，我国已经建立了以__为基本法，以__为核心，以最高人民法院司法解释为补充的法律体系。

A．《公司法》、《民法》；《合同法》

B．《担保法》、《民法》；《合同法》

C．《公司法》、《合同法》；《担保法》

D．《合同法》、《民法》；《担保法》
24、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。

A：应采用客观成本而不是实际成本

B：应采用实际成本而不是客观成本

C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
25、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000㎡，拟投资开发一房地产项目．该项目固定成本为6000万元，单位建筑面积的可变成本为2000元／㎡，建成后销售收入为10000万元，则该房地产开发项目取得盈亏平衡时的容积率至少是。

A：2．0

B：3．0

C：4．0

D：5．0

E：借款合同