上海下半年房地产估价师制度与政策建筑工程施工许可管理的原则模拟试题.doc

上海2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：建筑工程施工许可管理的原则模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产交易双方在合同完成后天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。

A：120

B：90

C：60

D：30

E：执行层的组织协调
2、某投资市场平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为__。

A．3.5%

B．5.17%

C．7.75%

D．8.59%
3、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是__。

A．毛租金乘数法

B．潜在毛收入乘数法

C．有效毛收入乘数法

D．净收益乘数法
4、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，。

A：按规定计征土地增值税

B：按20％征收土地增值税

C：减半征收土地增值税

D：免于征收土地增值税

E：执行层的组织协调
5、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与（）万元的资金等价。

A．2000

B．400

C．4000

D．10000
6、关于明确估价基本事项的说法，错误的是。

A：估价目的本质上由委托人的估价需要决定

B：估价时点由估价目的决定

C：估价对象由委托人和估价目的决定

D：估价类型由估价师决定

E：工业用地的监测点评估价格
7、__使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。

A．有偿

B．有限期

C．有流动

D．有偿有限期
8、对出租物业来说，最主要的收入记录是。

A：空置率水平

B：租金清单

C：押金收入

D：欠租清单

E：借款合同
9、__是特别能适合家庭经济和小型合作经济分散经营的特点，满足融资要求的信用形式。

A．消费信用

B．银行信用

C．国家信用

D．民间信用
10、2009年3月某人以4．5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2010年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33．6万元，则其预付款的收益率为。

A：12％

B：13．4％

C：80％

D：125％

E：借款合同
11、下列关于自然人的民事权利能力，表述不正确的是。

A：民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格

B：胎儿具有民事权利能力，可以成为民事法律关系的主体

C：民事权利能力可分为一般权利能力和特殊权利能力

D：一般权利能力，法律规定不分年龄、种族、性别、民族、信仰、文化程度、财产状识等，平等地享有

E：执行层的组织协调
12、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75％和80％，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险。

A：市场

B：财务

C：政策

D：经营

E：借款合同
13、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60%
14、登记机关自受理登记申请之日起日内应当决定是否予以登记。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：执行层的组织协调
15、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是__。

A．空置率=合理空置率

B．空置率＜合理空置率

C．空置率＞合理空置率

D．不能判断
16、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的．【2004年考题】

A：最低价格

B：平均价格

C：出让地价

D：标定地价

E：工业用地的监测点评估价格
17、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。

A：市场法

B：成本法

C：收益法

D：长期趋势法

E：工业用地的监测点评估价格
18、某宗土地的面积为1000 ㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000 ㎡，建筑物的基底面积为700 ㎡，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为．【2003年考题】

A：8．0

B：5．6

C：5．0

D：0．7

E：工业用地的监测点评估价格
19、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是__。

A．弱流动性

B．异质性

C．寿命周期长

D．不可移动性
20、《中华人民共和国物业管理条例》属于。

A：房地产的法律

B：房地产的行政法规

C：房地产的部门规章

D：房地产的规范性文件

E：房地产估价机构必须加盖公章
21、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为200万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。

A．12%

B．20%

C．24%

D．30%
22、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起__日内作出。

A．5

B．15

C．10

D．30
23、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。

A．实现其财富价值的最大化

B．获取房地产当前收益

C．抵御通货膨胀的影响

D．降低其投资组合的总体风险
24、已知某城市容积率修正系数表，见下表。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　容积率修正系数表

A．容积率

B．0.1

C．0.4

D．0.7

E．1.0

F．1.1

G．1.3

H．1.7

I．2.0

J．2.1

K．修正系数

L．0.5

M．0.6

N．0.8

O．1.0

P．1.1

Q．1.2

R．1.6

S．1.8

T．1.9
25、房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

A：土地使用权出让合同签订

B：土地使用权出让合同约定的动工开发

C：土地使用权出让金缴纳

D：土地使用权证书取得

E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有。

A：应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损

B：所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率

C：企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

D：企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关

E：企业所得税税率为25％
2、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与有关，承担的风险相对较少。

A：土地成本

B：建造成本

C：资金筹措

D：市场营销

E：施工周期
3、以下难以用市场法进行估价的有__。

A．住宅

B．写字楼

C．房地产开发用地

D．在建工程
4、目前在我国停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要包括等。

A：养老保险

B：职工工资

C：住房公积金

D：个人住房贷款

E：由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴
5、开发商企业申请商品房预售许可，应当向有关部门提供一下哪些证件及资料__。

A．商品房预售许可申请表

B．开发企业的《营业执照》和资质证书

C．土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证

D．工程施工合同及关于施工进度地说明

E．商品房预售方案
6、竞争导向定价法不包括__。

A．领导定价法

B．挑战定价法

C．随行就市定价法

D．价值定价法
7、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为__。

A．2003年6月15日

B．2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日

D．估价人员与委托人商定的某日
8、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见下表。则该数据的中位数和众数分别是。

A：2460和1980

B：2460和5880

C：2746 67和1980

D：2746 67和5880

E：执行层的组织协调
9、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是__。

A．专业性

B．各异性

C．不可移动性

D．适应性
10、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见下表。

A．楼盘

B．1

C．2

D．3

E．4

F．5

G．6

H．7

I．8

J．9

K．10

L．11

M．12

N．价格/元/m2

O．4500

P．1800

Q．2400

R．1980

S．1980

T．2800

U．2800

V．3000

W．5880

X．1980

Y．2460

Z．1980
11、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式，表述正确的是

A：产权调换房屋实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋

B：产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补

C：产权调换房屋不存在多退少补问题

D：无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则

E：从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的
12、关于房地产估价本质的说法，正确的有。

A：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B：房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C：房地产估价是为委托人提供价格保证

D：房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内

E：房地产估价既是一门科学也是一门艺术
13、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。

A．选址规划意见通知书

B．规划设计条件通知书

C．建设用地规划许可证

D．建设工程规划许可证
14、建筑剖面图的内容包括。

A：各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室內净空尺寸

B：建筑从屋面至地面的内部构造特征

C：注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明

D：出入口处的做法及其装修

E：有时也可以标明屋面做法及构造，屋面坡度以及屋顶上女儿墙、烟囱等构造物的情形等
15、是财产保险中最典型的类别。

A：财产损失保险

B：责任保险

C：信用保险

D：保证保险

E：执行层的组织协调
16、注册结构工程师注册有效期为__。

A．1年

B．2年

C．3年

D．4年
17、下列关于贴现债券的表述正确的是。

A：贴现债券，也称贴水债券

B：贴现债券，也称附息债券

C：指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行

D：到期时按券面价值偿还本金的债券

E：其发行价格与券面价值的差价即为利息
18、对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为阶段。

A：风险预测

B：风险辨识

C：风险估计

D：风险评价

E：风险决策
19、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。

A．变动成本的设置

B．平衡点的设置

C．同定成本的设置

D．产销售量的不同
20、实行包干制的物业服务费，其构成不包括__。

A．物业服务成本

B．法定税费

C．物业服务企业的酬金

D．物业服务企业的利润
21、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，挣收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元

A．85.45

B．87.16

C．88.50

D．88.90
22、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的__。

A．第一阶段初期

B．第二阶段

C．第一阶段后期

D．第三阶段

E．第四阶段
23、以下这些权利中，属于他物权的有__。

A．使用权

B．租赁权

C．地役权

D．所有权

E．抵押权
24、不应计入收益性物业经营费用的是（）。

A．抵押贷款利息

B．公共设施维修费

C．房产税

D．物业保险费
25、住宅建筑净密度与等有关。

A：房屋建筑面积

B：建筑层数

C：层高

D：房屋排列方式

E：房屋间距